ќценка недвижимости бывает массова€ и индивидуальна€.

ћассова€ oценка недвижимости Ц это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа. ѕри этом унифицируетс€ процедура оценки большого числа объектов.

ѕри массовой оценке на заключительном этапе провер€етс€ используема€ дл€ расчетов модель и контролируетс€ качество получаемых результатов.

ѕри этом результаты, полученные с помощью модели массовой оценки, сравниваютс€ с реальными ценами продаж и оцениваютс€ отклонени€ уровн€ оценки по каждой группе аналогичных объектов.

»ндивидуальна€ oценка недвижимости Ц это оценка конкретного объекта на определенную дату. ќна необходима дл€ защиты результатов оценки в судах, дл€ определени€ стоимости объектов специального назначени€ и т. п.

»ндивидуальна€ оценка проводитс€ в несколько этапов, объединенных в пон€тие Ђпроцесс оценкиї, на заключительном этапе которого осуществл€етс€ согласование результатов, полученных с использованием различных подходов к оценке недвижимости.

ћассова€ оценка Ц приближенна€, а индивидуальна€ Ц точна€, полученна€ в результате тщательного анализа реальных данных об аналогах объекта оценки. ƒалее в учебном пособии будут рассматриватьс€ механизмы индивидуальной оценки недвижимости.

ѕроцесс оценки недвижимости состоит из этапов, выполн€емых последовательно специалистом-оценщиком дл€ определени€ ее стоимости.

Ќа этапе Ђќпределение проблемыї осуществл€етс€ постановка задачи, которую необходимо решить:

Ц объект оценки описывают на основе соответствующих юридических документов, подтверждающих права на недвижимость;
Ц проводитс€ установление имущественных прав, св€занных с объектом;
Ц устанавливаетс€ дата проведени€ оценки Ц календарна€ дата, по состо€нию на которую определ€етс€ стоимость объекта оценки;
Ц указываютс€ цели оценки объекта;
Ц устанавливаетс€ вид стоимости, который необходимо определить в соответствии с поставленной целью;
Ц формулируютс€ ограничивающие услови€ Ц за€влени€ в отчете, описывающие преп€тстви€ или обсто€тельства, которые вли€ют на оценку стоимости имущества.

Ќа этапе Ђѕредварительный осмотр и план оценкиї определ€етс€, какие данные необходимы и достаточны дл€ анализа объекта, устанавливаютс€ источники их получени€; выбираетс€ персонал, специализирующийс€ на оценке заданного класса объектов; составл€етс€ план выполнени€ работ по оценке и заключаетс€ в письменной форме договор между оценщиком и заказчиком.

ƒоговор не требует нотариального удостоверени€ и должен содержать основани€ заключени€ договора, вид объекта оценки, вид определ€емой стоимости (стоимостей) объекта оценки, денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки, сведени€ о страховании гражданской ответственности оценщика, точное указание на объект (объекты) оценки, сведени€ о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной де€тельности и срока, на который данна€ лицензи€ выдана.

ќценка объекта может проводитьс€ оценщиком только при соблюдении требовани€ к независимости оценщика, предусмотренного законодательством –оссийской ‘едерации об оценочной де€тельности. ≈сли это требование не соблюдаетс€, оценщик об€зан сообщить об этом заказчику и отказатьс€ от заключени€ договора об оценке. ѕри заключении договора оценщик об€зан предоставл€ть заказчику информацию о требовани€х законодательства –оссийской ‘едерации об оценочной де€тельности: о пор€дке лицензировани€ оценочной де€тельности, об€занност€х оценщика, стандартах оценки, требовани€х к договору об оценке. ‘акт предоставлени€ такой информации должен быть зафиксирован в договоре об оценке.

Ќа этапе Ђ—бор и проверка данныхї оценщик осуществл€ет сбор и обработку следующей информации и документации:

Ц правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;
Ц данных бухгалтерского учета и отчетности, относ€щихс€ к объекту оценки;
Ц информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;
Ц информации, необходимой дл€ установлени€ количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определени€ его стоимости, а также другой информации, св€занной с объектом оценки.

ќценщик определ€ет и анализирует рынок, к которому относитс€ объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.

ƒанные, которые собирает и анализирует оценщик, можно разделить на общие и специальные. ќбщие данные включают информацию об экономических, социальных, государственно-правовых, экологических факторах, значительно вли€ющих на стоимость объекта оценки.   специальным данным относитс€ информаци€ об оцениваемой недвижимости и ее аналогах: сведени€ о правах на объект, определение соответстви€ способа использовани€ существующему законодательству, характеристику самого строени€ и земельного участка, на котором он расположен.

Ќа следующем этапе процесса оценки проводитс€ анализ наилучшего и наиболее эффективного использовани€ как уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка. — учетом проведенного анализа определ€етс€ его стоимость.

Ётап Ђѕрименение подходов к оценкеї включает определение стоимости объекта традиционными подходами к оценке. ќценщик при проведении оценки об€зан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке, самосто€тельно определ€€ конкретные оценочные методы в рамках каждого из подходов к оценке.

ѕод методом оценки понимают способ расчета стоимости оцениваемого объекта в рамках одного из подходов к оценке.

«атем проводитс€ согласование полученных результатов. Ђ—огласование результата оценкиї Ц это получение итоговой оценки имущества на основании результатов применени€ различных подходов к оценке.  ак правило, один из подходов считаетс€ базовым, два других необходимы дл€ корректировки получаемых результатов. ѕри этом учитываетс€ значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. »з-за неразвитости рынка, специфичности объекта или недостаточности доступной информации некоторые из подходов в конкретной ситуации невозможно применить.

«атем с учетом всех значимых параметров на базе экспертного мнени€ оценщика устанавливаетс€ итогова€ величина стоимости объекта. Ёта величина должна быть выражена в рубл€х в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное. »тогова€ величина стоимости объекта оценки, указанна€ в отчете об оценке, составленном в пор€дке и на основании требований, установленных ‘едеральным законом Ђќб оценочной де€тельности в –оссийской ‘едерацииї, стандартами оценки и нормативными актами по оценочной де€тельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной де€тельности в –оссийской ‘едерации, может быть признана рекомендуемой дл€ целей совершени€ сделки с объектом оценки, если с даты составлени€ отчета об оценке до даты совершени€ сделки с объектом оценки или даты представлени€ публичной оферты прошло не более 6 мес€цев.

Ќа заключительном этапе выполн€етс€ составление отчета об оценке Ц документа, содержащего обоснование мнени€ оценщика о стоимости имущества. ѕри составлении отчета об оценке оценщик об€зан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведени€ доказательственного значени€.

»так, проведение оценки включает в себ€ несколько этапов:

Ц установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;
Ц анализ рынка, к которому относитс€ объект оценки;
Ц выбор метода или методов оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;
Ц обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
Ц составление и передача заказчику отчета об оценке.

ѕри решении вопроса о целесообразности финансировани€ инвестиций в недвижимость наиболее значимыми считаютс€ результаты, полученные на основе применени€ доходного подхода.