Таймшер родился как процедура продажи любой недвижимости, предназначенной для размещения туристов во время их отпуска, и, по сути, состоит из деления единицы на периоды использования. Наиболее распространенным является деление по неделям таким образом, что имеется 52 периода использования каждой комнаты, где разделение подразумевает совместное владение каждой единицей, и ее совладельцы поглощают ту часть, которую представляет каждая единица, сохранение и расходы на содержание рассматриваемого имущества

Концепция совместного отдыха возникла в Европе в середине шестидесятых годов, когда швейцарская компания начала выставлять свои акции на продажу, а полученные кредиты использовались для покупки недвижимости для отдыха по всей Европе. Владение акциями давало право на регулярное использование загородной недвижимости. Эта швейцарская компания Hapimag в 1963 году начинает свой первый таймшер-проект с целью обеспечения своих клиентов свободными номерами в основных туристических центрах Центральной Европы.

В то же время отельер из французских Альп начал предварительную продажу права на использование помещений отеля для отдыха в определенные недели, что мы называем сегодня наиболее распространенным способом маркетинга таймшера.

В 1966 году группа японских инвесторов продвигала аналогичный проект: Japan Villa Club, его успех был настолько оглушительным, что он насчитывает триста туристических центров и 250 000 членов. Однако тогда идея не прижилась.

В начале 1970-х годов застройщики во Флориде, США, переживали бум продаж квартир для отдыха, поскольку начала развиваться потребность в путешествиях и отдыхе с домашним комфортом. Все это помогло создать отделы с достаточным инвентарем для последующей продажи.

Второй нефтяной кризис сильно ударил по американской экономике, поэтому сразу продажи кондоминиумов рухнули, из-за этого застройщики отчаянно искали новые способы продать свою недвижимость для отдыха. В поисках альтернатив, которые разрешили бы эту ситуацию, они обнаружили вариант предложения «раннего отпуска».

Так началась эволюция специальных методов маркетинга и продаж, необходимых для продвижения одного отдела пятьдесят два раза и, таким образом, обеспечения его использования каждую неделю в году.

Уже проверенные методы продаж во Флориде ознаменовали начало нового этапа оптимизации гостиничной инфраструктуры и подъема таймшера.

Появление Timeshare в Аргентине восходит к 1979 году, его предшественниками были г-н Туркович, президент Bahuen SA, и г-н Бунге, которые открыли первый комплекс для отдыха Timeshare, клуб отдыха Nahuel Mapu (Барилоче, провинция Рио-Негро).

В 1985 году в Сан-Карлос-де-Барилоче была сосредоточена большая часть доступных подразделений, подключенных к системе.

В нашей стране принят специальный нормативный стандарт, Закон 26 356 о системе туризма с разделением времени (STTC), принятый 28 февраля и обнародованный 18 марта 2008 г., который направлен на уточнение характеристик контракта и недопущение включения несправедливых условий..

По словам Энрике Мейера, министра туризма страны, «система таймшеров превратилась в глобальную индустрию, в которой пять тысяч заведений, расположенных более чем в ста странах, предоставляют услуги почти трем миллионам пятистам тысячам семей в мире. «.

Таким образом, принятие нового закона о таймшерах приветствовалось участвующими сторонами. Мейер подчеркнул, что этот закон устанавливает правила игры для всех участников отрасли. С одной стороны, потребители найдут систему гарантий и структуру поддержки как способ устранить неопределенность в приобретении таймшеров. С другой стороны, потенциальные инвесторы (например, крупные международные гостиничные сети) теперь будут иметь необходимую правовую базу с четкими и недвусмысленными правилами, которые поощряют и принимают решения об инвестировании в этот сектор. Стандарт предусматривает двойную систему контроля за соблюдением. С одной стороны, Министерство туризма нации будет исполнительным органом и ответственным за ведение реестра поставщиков, созданного в соответствии с законом, с другой стороны,

К сожалению, до марта этого года (2009) он еще не был регламентирован, поэтому его применение пока не дает результатов.

Согласно данным журнала Digital Tourism Business Journal за март 2008 г., в нашей стране в настоящее время имеется 20 000 парковочных мест, которые работают по этому принципу и распределены по 115 объектам. В 2007 году количество семей, воспользовавшихся системой, увеличилось на 5% по сравнению с предыдущим годом. Эти цифры ставят нашу страну на первое место по количеству разработок в Южной Америке и на первую десятку в мировом рейтинге. Ожидается, что после вступления закона в силу система таймшеров получит новый импульс благодаря гарантиям, которые она предлагает покупателям и инвесторам.

1. Концепция таймшера

Говорят, что таймшер — это страховка на время отпуска. Это система, по которой каждый покупатель пользуется и использует недвижимость в течение определенного периода времени в году (одна или несколько недель), после чего другой покупатель приступает к этому и так далее. Это позволяет свести к минимуму инвестиции и затраты на техническое обслуживание. В свою очередь, поскольку эти объекты структурированы для предоставления других услуг (ресторан, консьерж, кондитерская и т. д.), они имеют преимущества по сравнению с другими системами собственности на время отпуска.

Действительно, эта система предполагает разделение праздничных периодов на столько недель, сколько составляет календарный год. Таким образом, максимальное количество покупателей на единицу отпуска равно количеству недель в году, и его цена варьируется в зависимости от того, соответствуют ли они высокому среднему или низкому сезону. Покупатель становится совладельцем комплекса недвижимости и должен оплачивать пропорциональную часть содержания, налогов и услуг.

С другой стороны, владелец может арендовать, продать или использовать для обмена определенную часть приобретенного времени в определенной единице туристического жилья.

• Маркетинговые условия

Фиксированная и плавающая неделя:

Сначала купленные недели были полностью фиксированы, сезон был выбран априори и обусловлен ценой сезона, и пассажир должен был использовать его в оговоренную дату.

Затем возникает плавающая неделя: приобретается неопределенная неделя, но в пределах сезона, который обычно бывает средним или низким.

Некоторые компании плавают неделю и место (вы покупаете неделю плавания на 4 курортах у одной компании).

До недавнего времени оставаться в туристическом месте можно было только в трех случаях:

1. Забронировать номер в гостинице;
2. Снять квартиру, дом или апарт-отель;
3. Покупка дома в качестве «второго места жительства».

Очевидно, что каждый из этих способов имеет свои преимущества и недостатки для туриста. В отеле это зависит от поиска места, ужинать/обедать необходимо в ресторане, при размещении семейных групп расходы выше. Аренда создает неопределенность, поскольку до закрытия операции неизвестно место и имущество, в целом необходимо предоставить постельное белье, но оно очень подходит с точки зрения места для семей, которые могут использовать его в качестве своего дома с точки зрения графиков и поведения. Покупка недвижимости подразумевает значительные расходы на техническое обслуживание, в дополнение, конечно, к инвестициям в строительство в связи с реальным временем использования и фактом посещения одного и того же места каждый год.

Таймшер — это комбинация этих трех модальностей, дающая больше преимуществ, чем недостатков, особенно в начале модальности Exchange, которая будет описана ниже.

• Компания-застройщик: это «застройщик», инвестор, который строит недвижимость для Timeshare. Застройщик несет ответственность за расходы на содержание непроданных единиц (продажа каждую неделю занимает несколько лет). Он может отвечать за эксплуатацию этих непроданных помещений путем сдачи в аренду или осуществлять эксплуатацию отеля совместно с Time Share (дело Apartur Bariloche).
• Управляющая компания: это может быть компания, занимающаяся исключительно администрированием комплекса, особенно если у нее также есть клуб отдыха (все более распространенная форма, включающая инфраструктуру и человеческие ресурсы для отдыха). Администратор несет ответственность за сервис, предоставляемый в комплексе. Вы должны составить бюджет на расходы, содержание здания и т. д.
• Маркетинговая компания: это компании по недвижимости, которые продают различные комплексы. У них есть вся маркетинговая структура на службе продаж Таймшера. Они управляются с помощью компьютеров, совмещая переменные с данными о потенциальном спросе. Они используют прямую почтовую рассылку, телефон в качестве первого приближения для выявления возможных заинтересованных сторон в системе, а затем проводят личные интервью через отдел продаж.

Компании-разработчики также могут в некоторых случаях продавать свои блоки Timeshare совместно с маркетинговыми компаниями.

• Обменные компании: они независимы от предыдущих. Они занимаются обменом на региональном или международном уровне.

Подавляющее большинство потребителей сезонного жилья не любит постоянно проводить отпуск в одном и том же месте. Для удовлетворения этой потребности возникают обменные цепи.

Благодаря обмену владельцы одного периода могут сменить свой комфорт на другой такой же, по всему миру и в разное время года. До обмена даты и туристические центры были очень строгими, так как владелец должен был каждый год отдыхать в одном и том же туристическом центре.

Через эти компании владелец обменивает свои удобства на аналогичные, расположенные в другой части мира и, иногда, в другое время.

• Регулирование системы обмена:

Каждая система обмена имеет свои правила, хотя в целом они имеют определенное сходство. Целью регулирования является установление прав и обязанностей членов и условий осуществления обменов.

Существует два типа участников: филиалы, представляющие собой присоединенные к системе временного имущества туристические комплексы, представители которых заключили соответствующий договор о присоединении, и физические или юридические лица, имеющие право исключительного использования не менее одного периода отпуска в комплекс, связанный с системой обмена.

• Глобальные цепочки обмена

Есть две сети, которые достигли большего развития на международном уровне, взяв в качестве параметра количество единиц жилья, которыми они управляют, а также объем обмена, который они обрабатывают.

1. Resort Condominium International (RCI): находится в Индианаполисе (США).
2. Interval International: штаб-квартира находится в Майами (США).

■ Система обмена в Южной Америке

INTERSOL обеспечивает обмен между Аргентиной, Бразилией, Уругваем, Чили и Парагваем. Это одна из важнейших региональных систем. Он имеет около 30 дочерних комплексов, расположенных в Аргентине, Чили, Уругвае и Бразилии.

Аргентинская палата таймшеров — это некоммерческая организация, которая объединяет курорты и туристические комплексы, предлагающие режим таймшеров, сети обмена, а также компании и людей, которые работают в индустрии таймшеров или отдыха. Аргентинская палата таймшеров начала свою деятельность в октябре 1984 года и с тех пор представляет своих сотрудников перед различными государственными и частными организациями, организациями и учреждениями, а также компаниями.

Их функции:

• Он предоставляет квалифицированные советы и ноу-хау пользователям, партнерам, инвесторам, разработчикам и потенциальным разработчикам в индустрии таймшеров.
• Обеспечивает сотрудничество с национальными, провинциальными и/или муниципальными властями по всем вопросам, связанным с системой.
• Он активно участвует — совместно с официальными и частными учреждениями — в вопросах, связанных с индустрией туризма в целом.
• Он участвует в посредничестве между своими партнерами и третьими сторонами для решения проблем, присущих системе Timeshare.

Таймшер или Отпуск Собственность — это специфический туристический продукт, который на протяжении многих лет подпитывался гостиничной индустрией и сегодня способен удовлетворить самые высокие ожидания требовательных потребителей, но понимание разницы в концепции жизненно важно, чтобы иметь возможность подходить к продукту без предубеждений. и/или предубеждений. В настоящее время в мире насчитывается более 6500 курортов, которые работают по модальности Timeshare. Большинство курортов Timeshare, связанных с какой-либо сетью Exchange, расположены в Европе и США. Однако среднегодовой прирост владельцев за последнее десятилетие свидетельствует о более динамичном поведении на латиноамериканском рынке.

• Что такое концепция общего времени?
• Какие формы маркетинга применяются?
• Исследуйте юридические проблемы, которые представляет Таймшер. Туризм или недвижимость?