05.11.2009 "Restate.ru" (Новости недвижимости) За спрос денег не берут
Нынешней осенью замерзший весной и летом рынок продаж жилья существенно оживился. Однако эксперты пока не спешат обобщать статистику - клиенты риэлтеров пока действуют во многом стихийно, поддаваясь общим настроениям на рынке. С уверенностью можно говорить лишь о росте спроса и некоторых тенденциях по изменению покупательских предпочтений.
По данным опросов TNS Gallup, число граждан, теоретически желающих приобрести жилье в городе, за кризисный год сократилось на 14,5%. Причем покупать недвижимость за городом передумали только 7,4% опрошенных. Эксперты объясняют это традиционно высоким, даже несмотря на кризис, спросом на более дешевые объекты, к которым относится большинство загородных квартир.
Нереальные запросы
Специалисты отмечают: интерес к выставляемым на продажу объектам за последние два-три месяца существенно вырос, однако до реальных сделок дело доходит нечасто.
По наблюдениям экспертов, исходя из значительного количества акций по скидкам и рассрочкам, которые рекламируются строителями, у покупателей создается впечатление, что жилье существенно подешевело с весны этого года. Однако на самом деле – подорожало, хотя и не так сильно, как в 2007-2008 годах.
Причем единого мнения о том, насколько реальны сегодня цены предложения в листингах продаж, у риэлтеров нет.
Генеральный директор Городского жилищного агентства Алексей Башкин отмечает, что к сентябрю на вторичном рынке жилье эконом-класса стало выставляться по более реальной цене, чем это было, например, весной. Квартиры в хрущевках, выставленные за 2,5 млн рублей, продаются за 2,2 млн. Одни из самых ходовых на рынке - двухкомнатные брежневки. Сегодня их средняя цена 2,7 млн рублей. Комната 16 кв. м в двухкомнатной коммуналке покупается за 1,2 млн рублей. Причем покупатели наиболее активно разбирают самые дешевые квартиры, независимо от их местонахождения. Больше всего, говорит Алексей Башкин, их интересуют сделки по улучшению жилищных условий с небольшой доплатой - около 1 млн рублей.
Менеджер по маркетингу АН «Невский простор» Алла Шинкевич говорит, что цены в листингах растут, хотя действительно, расходятся прежде всего дешевые варианты. «Если говорить об однокомнатных квартирах, то надолго «зависают» объекты начиная с 2,5 млн рублей, хорошая однокомнатная квартира выставляется уже ближе к 3 млн рублей. Но это не потому, что цены пошли вверх, а потому, что увеличился спрос. Интерес к покупке отслеживался и летом – он был выше, чем весной. Но реальные сделки стали происходить только осенью», - рассказывает Алла Шинкевич.
Специалист «Центрального агентства недвижимости» Елизавета Светова добавляет: «Несмотря на оживление, продажи идут очень вяло, покупатели выжидают. Сейчас даже появился новый термин - «индекс жадности продавца». То есть те, кто выставляет новые варианты, надеются продать их подороже, не понижают цены. Поэтому мы стараемся больше внимания уделять объектам, выставленным достаточно давно, так как их продавцы уже более реально оценивают ситуацию».
Елизавета Светова констатирует, что многие компании, работающие на рынке недвижимости, стремятся «подтолкнуть» замерший в этом году рынок, организуя всевозможные PR-акции с одним лейтмотивом: цены все равно будут расти. У этих акций есть два противоположных следствия. «С одной стороны, они стимулируют покупателей, которые спешат приобрести пока не подорожавшее жилье подешевле. С другой – продавцы ведь тоже читают те же прогнозы и не снижают цены. Получается, что пожелания с обеих сторон – нереальные, не соответствующие рынку. Покупатели рассчитывают на сильно подешевевшие из-за кризиса квартиры, продавцы – на обещанный рост цен», - говорит Елизавета Светова. Особенно ярко, по ее словам, это проявляется в обменных сделках, которые сейчас стали очень популярны. Меняя однокомнатную квартиру на двухкомнатную, клиент рассчитывает на чисто символическую доплату. А тот, кто совершает обратную сделку, хочет получить максимальную разницу.
Участники рынка заметили, что осенью вырос интерес клиентов к объектам более дорогих категорий – особенно бизнес-класса. «Когда в листингах появляются новые дорогие объекты, сразу идут звонки. Но скорее это можно назвать разведкой, так как реальными сделками такой интерес почти никогда не заканчивается», - признает Елизавета Светова.
По оценке АН «Бекар», платежеспособный спрос снизился практически в три раза по сравнению с докризисными значениями.
Путешествие из Москвы в Петербург
Еще одна тенденция – перемещение покупательского спроса из более «дорогих» населенных пунктов в более «дешевые». Особенно это связано с рынками недвижимости Москвы и Петербурга. Как отмечают специалисты АН «Экотон», количество петербургских интересантов по покупке недвижимости в Москве, а также число реальных операций по приобретению жилья там составляет около 65% от всех сделок между двумя столицами. При этом москвичей, переезжающих или намеренных переехать в Петербург вдвое меньше. Однако каждый год это соотношение меняется в пользу Петербурга. Этому способствует, например, открытие в северной столице офисов крупных компаний (автопроизводителей, энергетических предприятий). Среди таких переселенцев есть и предприниматели, которые хотели открыть бизнес в Москве, но отказались от этой идеи, так как в столице затраты на стартап в полтора-два раза выше, чем в Петербурге. Такие клиенты составляют примерно пятую часть от всех москвичей, обращающихся в агентства недвижимости по поводу приобретения квартир в Петербурге.
Кроме того, для тех, кто покупает жилье в инвестиционных целях, Петербург сегодня более предпочтителен, чем столица. По данным директора по организационному развитию и маркетингу АН «Экотон» Марии Сорокиной, в среднем разница в стоимости объектов вторичного рынка между Москвой и Петербургом составляет 40-50%, а на первичном рынке разрыв еще выше.
Скажем, за 4 млн рублей в Москве можно купить однокомнатную квартиру площадью до 35 кв. м (кухня до 8 кв. м) в спальных районах в 10 минутах ходьбы от метро. Средняя стоимость квадратного метра таких квартир 115-130 тысяч рублей (речь идет о вторичном рынке - старой панели или пятиэтажных кирпичных домах). В Петербурге на те же деньги можно приобрести более качественные объекты – и по площади, и по локации. А значит, в дальнейшем они дадут больший прирост стоимости квадратного метра. Например, 4 млн рублей будет стоить одно-двухкомнатная квартира площадью от 45 кв. м в современных кирпично-монолитных домах с кухней от 12 кв. м. Стоимость 1 кв. м составляет в среднем около 82 тысяч рублей.
«Сдавая московскую квартиру, купленную за 4 млн рублей, можно получать ежемесячный доход в размере 25 тысяч рублей. Доход от сдачи в аренду петербургского варианта - от 18 тысяч рублей для однокомнатной и от 25 тысяч – для двухкомнатной», - говорит Мария Сорокина. Если же говорить о новостройках, которые за 4 млн рублей в Москве недоступны, то в Петербурге это реальность. Причем возможна покупка жилья в высокой степени готовности – 70-80% с получением собственности не позднее осени 2011 года, которое дает доходность не менее 30% от первоначальных вложений. «Так что вывод напрашивается сам собой. С таким бюджетом более интересно вкладываться в питерскую недвижимость. Если это долевка, то минимальный доход через два года составит около 1 млн рублей, если вторичка - от сдачи в аренду за два года мы получаем 600 тысяч рублей. При этом рассчитываем на активизацию рынка к концу 2011 года за счет отложенного спроса. В Москве жилая аренда более прибыльна, но и цена приобретения объекта для сдачи ощутимо выше», - резюмирует эксперт.
Впрочем, добавляют специалисты, инвестиционных сделок в России сейчас происходит не много. «Люди, у которых есть лишние деньги, стараются покупать жилье за границей. Во-первых, там жилье дешевле. Во-вторых, качество жилья – как новостроек, так и вторичного рынка – за рубежом существенно выше», - считает Елизавета Светова. Например, квартира площадью 54,5 кв м в строящемся доме в Болгарии (Солнечный берег, 500 м до моря, срок сдачи – ноябрь 2010 год) выставляется примерно за 800 тысяч рублей (17 889 евро). Жилье площадью 45 «квадратов» в Хургаде с аналогичным сроком сдачи предлагается примерно за 1 млн рублей (21 336 евро). Похожее жилье в Курортном районе Петербурга (от 45 кв м, срок сдачи – второй-третий кварталы 2010-го) в каталоге новостроек www.bn.ru дешевле, чем за 3 млн рублей, не найти. На вторичке в Чехии 57-метровый аналог нашим брежневским панельным квартирам можно купить за 453 тысячи рублей (курортный город Билина, спальный район).
Правда, отмечают риэлтеры, такие покупки связаны с гораздо большими, чем в России, рисками. Отечественные инвесторы пока еще очень мало знают обо всех нюансах подобных сделок и могут оказаться в руках недобросовестных продавцов.
Нездоровый ажиотаж
Ситуация на рынке столь нестабильна, а действия продавцов и покупателей так стихийны и непредсказуемы, что этим заинтересовались ученые из Санкт-Петербургского научно-исследовательского психоневрологического института (НИПИ) имени В.М. Бехтерева. Они по заказу московского АН Doki провели исследование клиентов агентств недвижимости, чей ежемесячный доход составляет 110 тысяч рублей и выше, и выяснили, что большинство из них не планировали приобретать или продавать жилье, а сделали это под влиянием тех или иных внешних факторов. Например, около 80% продавцов поспешили выставить свое жилье, поддавшись слухам о том, что цены к концу года существенно упадут, а значит, сохранять деньги, вкладывая их в недвижимость, не имеет смысла. Только 12% продавцов подошли к вопросу обдуманно, действуя согласно имевшимся у них ранее планам.
