Оглавление

1 Рынок жилья в России как двигатель ипотеки. 3

Введение

Недвижимость является одной из трех основных движущих сил экономического роста, но в течение последних трех лет этот сектор оставался без изменений благодаря высоким, хотя и падающим, процентным ставкам и застойному росту личных доходов. С оживлением экономики цены на жилье выросли на 1,83% в течение 2019 года, что является улучшением по сравнению с падением в 2018 году на 0,81% и они показали такой рост впервые с 4 квартала 2012 года.

Экономика России выросла на 2,3% в 2018 году после роста на 1,6% в 2017 году и на 0,3% в 2016 году и сокращения на 2,5% в 2015 году из-за падения цен на энергоносители и воздействия санкций США и ЕС, вызванных событиями вокруг Украины.

Инфляция сейчас стабилизируется. В 2019 года потребительские цены выросли на 4,6% по сравнению с годом ранее, самым медленным темпом за семь месяцев, но все еще выше целевого показателя центрального банка в 4%, согласно данным Федеральной службы государственной статистики.

По сравнению с обменным курсом 30,231 рубля = 1 долл. США в январе 2013 года рубль упал на 63% до 77,175 рубля в январе 2016 года. Он вырос и снова упал, так что в конце 2019 года среднемесячный обменный курс составил 63,235 рубля = 1 долл. США.

Арендная плата, доходность от аренды: доходность низкая как в Москве, так и в Санкт-Петербурге, около 3% до 4%

По прогнозам МВФ, российская экономика вырастет на 1,6% в 2019 году и еще на 1,7% в 2020 году.

Эти ориентиры предполагают, что ипотека в России будет и далее продолжать развиваться.

1 Рынок жилья в России как двигатель ипотеки

Рынок жилья в России представляет собой сложный механизм, включающий различные виды объектов и играющий сегодня важную роль в экономике каждой страны. Причем основными составляющими этого рынка являются объекты жилой недвижимости. Жилая недвижимость занимает особое место в системе общественных отношений в каждой социальной структуре. Жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса и управления тесно связаны с его функционированием[1].

Поэтому совершенно оправдано, что рыночная стоимость многоквартирных домов в России так высока. Поэтому не все российские граждане могут приобрести жилье без ипотечных средств. Ипотека появилась в Российской Федерации в конце 20 века. Приватизация становилась популярной, небольшая часть населения имела свое собственное жилье — это основные факторы, побудившие коммерческие банки приступить к развитию ипотеки жилой недвижимости. Всего за несколько лет в России появилось около 30 банков, которые пытались организовать ипотечное кредитование[2].

Термин «ипотека» может быть истолкован разными способами. Прежде всего, ипотеку можно рассматривать как правоотношения. «Ипотека» как правоотношения предполагает залог недвижимости для приобретения жилья.

Если рассматривать закладную как залог, что означает, что «договор об ипотеке» — это некий долговый инструмент, подтверждающий право залогодержателя на имущество. Более того, эти закладные могут обращаться как активные ценные бумаги[3].

В широком смысле ипотека предполагает два способа получения кредита. Во-первых, это метод получения заемных средств под залог, а во-вторых — способ получения заемных средств для покупки недвижимости. Ипотека является элементом экономической системы, и в этой связи существуют три важные характеристики:

Залог недвижимости — это инструмент для привлечения необходимых финансовых ресурсов, который может способствовать развитию производства.
Ипотечное кредитование способствует реализации прав собственности на объекты, когда другие формы данных при определенных обстоятельствах оказываются бессмысленными.
Создание заявленного фонда на основе обеспечения за счет заемных средств.

Ипотека — это форма залога, при которой залоговое имущество остается в собственности должника, и если договорные обязательства не выполняются, кредитор получит право на удовлетворение путем продажи залоговых активов.

Кроме того, ипотека является особым элементом кредитных отношений, влияющим на их развитие. Использование ипотеки дает возможность увеличить количество заемщиков и кредиторов. Есть ипотека, которая часто влияет на реализацию кредитной сделки. Более того, это обещание, а точнее определенная вероятность его потерять, стимулирует заемщика[4].

Рынок ипотеки в России стремительно развивается. На начало 2019 года населению предоставлено 1476,4 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 3018,2 млрд рублей, что в 3 раза превышает уровень начала 2009 года в количественном и в 4,61 ‐ в денежном выражении.

Рис. 1. Количество и объем выданных физическим лицам ипотечных кредитов в 2009-2019 гг.[5]

Объём кредитов, выданных за 2018 год, в 2,6 раза превышает аналогичный показатель сопоставимого периода 2009 года[6]. Динамику роста ипотечного рынка прервал только кризисный 2015 год. А восстановление рынка произошло в конце 2017 года.

Снижение процентных ставок по депозитам физических лиц наблюдалось практически на протяжении всего периода исследования.

В отчете, опубликованном ЦБ РФ в 2019 году, отмечалось, что россияне активно занимали в долг под покупку на рынке недвижимости, стоимость ипотеки в 2018 росла, поскольку ставки по кредитам достигли рекордно низкого уровня. Уровень одобрения, который вырос примерно на треть в 2018 году, свидетельствует о том, что средняя ставка по ипотечным кредитам снизилась почти на полпроцента до 9,41%.

По состоянию на январь 2019 года средняя ставка по ипотечным кредитам выросла до 9,66%, по данным Центрального банка Российской Федерации.

Максимум, который заемщик может одолжить, будет зависеть от политики банка по отношению к ссуде, но общий максимум составляет 80% от продажной цены. В зависимости от учреждения и типа приобретаемой недвижимости максимальные значения могут варьироваться от 40% до 85%.

Как и в большинстве стран, потенциальные заемщики также имеют ограничения на основе дохода. Новые платежи по ипотечным кредитам, а также прочие долги по активам по всему миру не должны превышать 35% чистого дохода заемщика.

По сравнению с другими мировыми рынками российские ипотечные кредиты не требуют больших комиссионных сборов. На самом деле, многие банки не имеют платы за ипотеку или страховки. С другой стороны, российские процентные ставки, как правило, более чем на 10% больше, чем основные ставки на других мировых рынках.

При передаче акта покупателя российской недвижимости, как правило, нужно уплатить агенту по недвижимости в размере 2–5%, нотариальный сбор в размере 0,5–1,5% и регистрационный сбор в размере до 1%.

Налоги в России очень простые. Российские граждане платят подоходный налог в размере 13% с большинства источников дохода, включая доход от аренды. Как и в случае с нерезидентами, прирост капитала облагается налогом по номинальной ставке резидента.

Если налоговые резиденты приобретают новый дом или квартиру, им может быть разрешено вычитать до 2 000 000 р. из затрат на улучшение имущества и до 3 000 000 р. на проценты по ипотеке.

Хотя эта возможность может значительно сэкономить на налогах, ее можно использовать только один раз за всю жизнь.

Для оформления ипотеки заемщик должен предоставить определенные документы, такие как:

удостоверение личности с фотографией (например, паспорт);
правоустанавливающие документы;
справка из городского регистрационного бюро, подтверждающая, что имущество не обременено, не имеет ограничений;
оформленный договор купли-продажи;
описание состояния имущества.

Рис. 2. Динамика средневзвешенной ставки ипотечного кредита в 2009-2019 гг.

На 01.01.2019 средний размер кредита увеличился до почти в два раза по сравнению с аналогичным показателем на начало 2010 года: с 0,98 до 2,04 млн. рублей.

Особую роль на ипотечном рынке играет АИЖК. Являясь государственной корпорацией, агентство участвует в жесткой конкуренции с другими государственными институтами, прежде всего со Сбербанком и ВТБ. Все эти структуры активно присутствуют в большинстве российских регионов либо непосредственно, либо через агентов. Пока такая конкуренция не особенно стимулирует рост рынка, так как идет за одних и тех же потенциальных заемщиков, чей ипотечный кредит в итоге окажется на балансе одной из организаций.

ОАО «АИЖК»

Региональный оператор

Банки

Заемщик

Гос. органы, осуществляющиерегистрацию правна недвижимоеимущество

Продавецквартиры

Нотариус

Администрация

Страховые компании

Оценочные компании

Риэлтерские компании

11Б

9,10

11А

Рис. 3. Схема взаимодействия агентства и участников ипотечного рынка

Процессы на рис. 3:

1 – соглашение о сотрудничестве (агентство, региональный оператор, администрация)

2 – соглашение о сотрудничестве (агентство, региональный оператор)

3 – соглашение о сотрудничестве (региональный оператор, банк)

4 – договор о сотрудничестве (региональный оператор, страховая компания)

5 – соглашение о сотрудничестве (региональный оператор, оценочная компания)

6 – соглашение о сотрудничестве (региональный оператор, риэлтерская компания)

7 – кредитный договор (заемщик, банк)

8 – договор купли-продажи жилого помещения (заемщик, продавец)

9 – договор об ипотеке квартиры (заемщик, банк)

10 – закладная (заемщик, банк)

11А – договор купли-продажи закладной (банк, региональный оператор)

11Б – договор купли-продажи закладной (региональный оператор, агентство)

В настоящее время становится все более очевидным быстрое снижение ставок по ипотечным кредитам в текущей экономической ситуации.

Есть несколько проблем, тесно связанных с ипотечным кредитованием. Во-первых, существуют определенные риски, связанные с колебаниями мирового экономического кризиса, которые банки пытаются сбалансировать с помощью более высоких процентных ставок. Вот почему экономическая и политическая стабильность играет особую роль. Тем не менее, это не всегда предусмотрено законодательством.

Во-вторых, сегодня у банков, как правило, краткосрочные деньги. Депозит на один год или по требованию счета юридических и физических лиц. Программы государственной поддержки могут быть альтернативными вариантами финансирования. Однако у бюджета есть предел, и у него нет денег для всех. Инструменты фондового рынка также могут быть альтернативой.

Можно предположить, что в будущем схемы конвертации авансовых ипотечных портфелей начнут развиваться. Если такая ситуация сложится, компания сможет найти источники финансирования на долгосрочную перспективу, а покупатели ценных бумаг смогут продать их в любое время, чтобы вернуть свои деньги.

Кроме того, монополизацию рынка жилья можно считать проблемой. Это главная причина высокой цены, и если бы монополия исчезли, это привело бы к снижению и стабилизации рыночных цен в соответствии с рыночными.

Еще одной важной проблемой, связанной с ипотекой, является вопрос иммиграционной политики. Существует разница в уровне жизни в городах. Это приводит к притоку населения в более крупные и развитые города, где они создают наибольший спрос на недвижимость. Выравнивание доходов может привести к снижению заработной платы, что окажет положительное влияние на расширение ипотечного кредитования.

Российский Центробанк снизил ключевую процентную ставку 25 октября 2019 года до 6,5%. Эта ставка влияет на ставку банковского кредита, в том числе ипотеки. Кроме того, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию сообщило, что ставки по ипотечным кредитам находятся на самых низких позициях. Однако есть проблема страхования ипотеки, которая поднимает плату за ипотеку. Существует несколько схем страхования, таких как:

страхование жизни и здоровья заемщика;
страхование ипотечного кредита;
страхование имущества;
титульное страхование.

В основном заключение договора страхования способствует более выгодному предложению условий ипотеки. Банки обычно устанавливают процентные ипотечные кредиты для каждого кредита индивидуально под влиянием типа кредитной линии, рынка недвижимости (первичного / вторичного), формы подтверждения дохода, первоначального взноса и периода кредитования. Таким образом, процентная ставка по ипотечному кредиту зависит от много факторов. Более того, экономическая ситуация на макроуровне оказывает особое влияние на динамику роста ключевого интереса Центробанка.

2 Особенности ипотеки в Германии

Ипотека, наиболее подходящая для гражданина ФРГ или экспата, зависит от дохода, образа жизни и личных обстоятельств. Некоторые немецкие ипотечные кредиты требуют немедленного начала погашения, в то время как другие позволяют отсрочить полное погашение и платить только проценты.

Ипотечные кредиторы в Германии позволяют занимать до 100% стоимости недвижимости (хотя заемщику придется покрывать некоторые другие расходы на покупку дома или квартиры, такие как плата за покупку из своего собственного капитала). В то время как некоторые немецкие банки будут готовы финансировать всю сумму, заем более 80% суммы покупки встречаются чаще. Граждане, не являющиеся гражданами Германии, считаются более рискованными инвестициями, и, следовательно, как правило, они должны будут вносить больший депозит авансом, особенно если человек не проживает или не работает в Германии[7].

Ипотека обычно дается на срок от 25 до 30 лет с фиксированной процентной ставкой в течение первых нескольких лет. заемщик также может выбрать фиксированный процент на 10, 20 или даже 30 лет в обмен на более высокую общую ставку. По сравнению с другими странами мира процентные ставки по немецкой ипотеке относительно низки, обычно около 1-2% в год.

Чтобы никто не брал ипотечный кредит, который он не может себе позволить, провайдеры ипотечных кредитов следят за тем, чтобы ежемесячные ипотечные платежи заемщиков не превышали 35-40% от их зарплаты.

В Германии есть несколько разных типов ипотеки. Чтобы иметь право на определенный тип ипотеки необходимо соответствовать некоторым ключевым критериям.

Наиболее популярной формой ипотеки в Германии является Аннуитетная ипотека (Annuitätendarlehen) — это ссуда с фиксированной ставкой на срок от пяти до 30 лет. Ежемесячный ипотечный платеж остается неизменным в течение всего срока действия ипотеки. Сначала заемщик платит в основном проценты, а небольшая сумма идет на погашение первоначального кредита. Со временем, когда кредит постепенно выплачивается, процентная доля уменьшается, а доля погашения увеличивается[8].

Одной из особенностей немецкой системы является то, что кредиторы, как правило, позволяют устанавливать сумму, которую заемщик хочет выплачивать каждый месяц (как доля первоначального кредита, от 2 до 10 процентов в год — известная как «Tilgung»). заемщику также может быть разрешено выплачивать единовременные выплаты (Sondertilgung), чтобы быстрее погасить ипотеку.

Полное погашение ипотеки (Volltilgerdarlehen) очень похоже на аннуитетную ипотеку, в которой заемщик платит постоянную ежемесячную ставку, состоящую из процентов и выплат. Единственное отличие состоит в том, что вместо определения ежемесячной ставки погашения в процентах от общей суммы ипотеки заемщик указывает период времени, после которого он хотел бы полностью погасить свой кредит. Таким образом, ежемесячный платеж корректируется таким образом, чтобы заемщик могли достичь этого: чем короче выбранный срок, тем выше ежемесячный платеж.

Только процентная ипотека (endfälliges Darlehen) как тип ипотеки не очень распространен среди покупателей жилья в Германии, но почти всегда используется для покупки недвижимости. Согласно модели, основанной только на процентах, ежемесячные платежи не включают ссуду, покрывая только проценты. В конце срока ипотеки должна быть выплачена полная задолженность. Эмигрантам обычно требуется большой авансовый платеж, чтобы обеспечить ипотеку с процентной ставкой.

Ипотека строительного общества (Basparen) — это вид ипотеки, который связан со сберегательным счетом. Эта разновидность ипотеки обычно характеризуются долгосрочными низкими процентными ставками. Существует две модели: либо заемщик сохраняее средства на указанном сберегательном счете, пока не получит право на ипотеку, либо заемщик берете закладную и отправляет выплаты на сберегательный счет, который впоследствии используется для погашения ипотеки.

В отличие от ипотечных кредитов с фиксированной ставкой, таких как аннуитет и ипотека с полным погашением, ипотека с переменной ставкой ( Darlehen), как следует из названия, имеет переменную процентную ставку. Каждые три месяца процентная ставка корректируется с учетом ставки Европейского центрального банка[9].

Этот вид ипотеки позволяет заемщикам воспользоваться колебаниями процентных ставок, что может обеспечить более быстрое погашение. Переменная ипотека также относительно гибкая, что позволяет заемщику производить более крупные платежи или расторгнуть ипотеку без штрафных санкций. Эти виды ипотеки часто сочетаются с другими ипотеками с фиксированной ставкой.

Правительство Германии предоставляет различные кредиты, пособия и субсидии, чтобы помочь покупателям жилья. Эти низкопроцентные предложения обычно можно сочетать с обычной ипотекой, чтобы снизить общие расходы.

Если инвестор берет ссуду на покупку недвижимости для сдачи в аренду, тогда ссуда будет увеличивать отдачу от инвестиций за счет левереджа, потому что стоимость ссуды обычно меньше, чем доход от аренды. Таким образом, если недвижимость в 600 000 евро приносит доход в размере 30 000 евро в год, ипотека в размере 300 000 евро под 1,5% в год увеличит возврат инвестиций как минимум в 1,5 раза.

Кроме того, получение ипотеки снижает подоходный налог, поскольку процентные расходы вычитаются из дохода инвестора.

Чтобы оформить ипотеку в Германии, необходимо предоставить в банк следующие документы:

Паспорт и копия паспорта
Форма заявления, содержащая личные данные заявителя
Подтверждение стабильного дохода (физические лица обязаны предоставлять справки о подоходном налоге, в то время как юридические лица должны представлять отчеты компаний)
Документы, относящиеся к собственности, которую заемщик планирует приобрести — выписка из земельной книги (не старше шести недель), жилищные правила, фотографии и описание недвижимости
Договор аренды (если имущество сдано в аренду)
Подтверждение достаточности средств для внесения первоначального взноса на покупку недвижимости
Отчет о независимой оценке имущества[10].

Все документы должны быть на немецком языке или переведены и заверены нотариально.

Заключение

Особенности ипотеки в Германии и России схожи. Самым важным различием является величина процентной ставки по ипотеке, которая различается на порядок.

Ипотека в России растет очень быстрыми темпами, а объем жилищных кредитов удваивался каждые два года в течение десятилетия. Правительство заинтересовано в том, чтобы люди жили в своих домах, и только что запустило множество новых инициатив, направленных на то, чтобы сделать ипотеку дешевле и привлекательнее, чем когда-либо.

Общий объем ипотечной задолженности в России превысил 6 трлн руб. и достиг 6,4 трлн руб. (97,4 млрд долл.) на начало января 2019. Доля ипотечного долга в процентах от ВВП в России остается значительно ниже уровня в Западной Европе.

За последние несколько лет правительство субсидировало ставки по ипотечным кредитам более 12%, чтобы побудить людей брать кредиты. Однако твердое руководство Центрального банка России (ЦБР) привело к снижению стоимости заимствований и инфляции, поэтому ипотека впервые в 2018 году упала ниже 10%. Теперь президент Владимир Путин заявил в феврале, что хочет см процентные ставки под 8% в ближайшее время.

Средняя продолжительность ипотеки в настоящее время составляет 206 месяцев, а платежный отпуск составляет 3% от этого. Пропущенные платежи увеличат срок действия ипотеки, а более низкие процентные ставки могут поднять смешанную ставку.

В целом, российская ипотека по механизму ее предоставления не сильно отличается от германской, но схемы предоставления ипотеки в Германии действительно шире. Таких схем как оплата в течение срока лишь процентов и оплата ипотеки со сберегательного счета в России не практикуются.

Список литературы

[1] Косарева Н. Б. Рынок жилья в России: сегодня и в перспективе // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016.

[2] Бабина С. И., Назаренкова С. О. Ипотечное кредитование как финансовый инструмент решения жилищной проблемы в России // Вестник КемГУ. Серия: Политические, социологические и экономические науки. 2019.

[3] Ермилова М. И. Финансирование жилищного рынка России: системный подход // Азимут научных исследований: экономика и управление. 2019.

[4] Сергеева Д. П. Правовое регулирование рынка аренды недвижимости // Московский экономический журнал. 2019.

[5] Жилищные кредиты, предоставленные физическим лицам-резидентам в рублях URL:

[6] Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования и деятельность АИЖК. –М., Аналитический центр АИЖК, 2013. С. 4.

[7] Трухина М. Л. Краткая характеристика основных видов ипотеки в Германии // Вестник Костромского государственного университета. 2017.

[8] Чуканов А. И. Возможности использования зарубежного опыта в развитии ипотечного кредитования России // Известия Тульского государственного университета. Экономические и юридические науки. 2017.

[9] Новакова С. Ю. Краткая история развития ипотеки: зарубежный опыт // Ученые записки Орловского государственного университета. Серия: Гуманитарные и социальные науки. 2016.

[10] Хусиханов Р. У. Особенности становления и развития единого рынка ипотечного кредитования в европейском Союзе // Вестник университета. 2016.

Поделиться этим

Ипотечный кредит — проблемы и перспективы развития в России