Годовой отчет Открытого акционерного общества «Оптово-розничный рынок «Садовод»
| Вид материала | Отчет |
- Годовой отчет открытого акционерного общества «Инженерный центр «Энергостройсервис», 173.04kb.
- Годовой отчет открытого акционерного общества «Птицефабрика Зеленецкая», 343.45kb.
- Годовой отчет открытого акционерного общества «рвк-центр» За 2009 год, 230.52kb.
- Годовой отчет открытого акционерного общества «Красиндорпроект», 205.19kb.
- Годовой отчет открытого акционерного общества «Трикотаж», 141.26kb.
- Годовой отчет за 2010 год Открытого акционерного общества, 480.81kb.
- Годовой отчет открытого акционерного общества, 530.58kb.
- Годовой отчет открытого акционерного общества «Татарстанские зерновые технологии», 196.5kb.
- Годовой отчет открытого Акционерного общества «Питер-Лада» по итогам 2008 года, 243.97kb.
- Годовой отчёт открытого акционерного общества, 1263.86kb.
3. Рынок офисной недвижимости
• Общий объем офисных помещений класса А и В превысил 10 млн м2.
• Ставки аренды в течение 2009 г. снизились на 30% и 40%, класс А и В, соответственно. К уровню лета 2008 г. общее снижение составило 55–60%.
• Уровень вакантных площадей достиг 20% во II квартале 2009 г. и стабилизировался.
• Объем поглощения сократился в 4 раза по сравнению с 2008 г.
Ключевые события
•В конце года напряженность на рынке качественной офисной недвижимости постепенно снижалась, начал возвращаться интерес инвесторов к масштабным объектам, девелоперские компании с устойчивым финансовым положением анонсировали новые проекты с целью выйти на рынок во время очередного витка роста экономики. Компания Citer Invest достигла договоренности с бельгийским экспортным агентством и бельгийско– турецким банком о предоставлении финансирования в размере $350 млн на строительство транспортного терминала в ММДЦ «Москва–Сити». Топ–менеджеры «Н–Транса» рассматривают возможность вхождения в проект по строительству МФК для правительства Москвы на 15–ом участке ММДЦ «Москва–Сити». Компания Capital Group анонсировала начало строительства в 2010 г. на 16–м участке ММДЦ «Москва– Сити» многофункционального комплекса, включающего в себя бизнес–центр класса А, жилые апартаменты и 15–этажный паркинг.
• На II–III квартал 2009 г. пришелся основной объем сделок купли–продажи качественных бизнес–центров. Крупные игроки использовали возможности «кризисного» рынка и приобрели объекты по сниженным ценам. С улучшением макроэкономической ситуации наиболее качественные объекты были сняты с рынка. Компания «Хорус Капитал» продала бизнес–центры «Вымпел», «Буревестник», «Диапазон» и «Луч»; AFI Development – офисный комплекс «Эспейс»; «Легион Девелопмент» – бизнес–центр «Легион II»; компания «Роснано» приобрела площади в бизнес–центре «Принципал Плаза».
• Компании, заключившие договоры аренды на пике рынка, отказываются от планов по переезду и пытаются найти более интересные предложения по сравнимым коммерческим условиям. Компания TNK–BP, заключившая договор аренды на 45,4 тыс. м2 в бизнес–центре «Западные Ворота» в 2008 г., в I квартале 2009 г. отказалась от планов по переезду, а в конце 2009 г. стало известно о возможной аренде 40 тыс. м2 в бизнес–центре «Нордстар Тауэр».
Предложение В 2009 г. объем качественных офисных помещений превысил рубеж в 10 млн м2. Показатель обеспеченности офисными площадями составляет 0,97 м2 на 1 жителя Москвы, что ниже среднего уровня в европейских столицах в 4–5 раз. Таким образом, сохраняются предпосылки динамичного развития московского рынка офисной недвижимости.
Не смотря на то, что 2009 г. обещал установить рекорд по объемам сдачи в эксплуатацию новых офисных помещений класса А и В (было заявлено к вводу 1,8–2,1 млн м2), к концу года сказалась нехватка финансирования, и многие девелоперы были вынуждены перенести сроки открытия на 3–6 месяцев. В результате, объем ввода сократился на 25% по сравнению с 2008 г. и составил 1,4 млн м2.
Спрос
Спрос на рынке качественной офисной недвижимости Москвы в 2009 г. оставался на низком уровне. За год было поглощено 415 тыс. м2 в бизнес–центрах класса А и В – в 4 раза меньше, чем в 2008 г.
В конце 2008 г. – начале 2009 г. рос спрос на помещения, предлагаемые в субаренду. В основном это было связано с тем, что помещения предлагались с выполненной отделкой, на короткий срок, небольшими блоками и по более низким ставкам.
К лету 2009 г. количество качественного предложения по субаренде существенно сократилось. Собственники стали предлагать помещения с отделкой (или компенсировать затраты на ремонт), ставка снизилась до уровня, сравнимого со ставками по субаренде. В итоге, доля сделок по субаренде непрерывно снижалась со II квартала 2009 г.
Более чем двукратное снижение арендных ставок по сравнению с пиковыми показателями середины 2008 г. привело к существенному росту сделок по пересогласованию коммерческих условий ранее заключенных договоров аренды – арендаторы в ожидании возобновления роста арендных ставок стремятся заключить долгосрочные договоры и закрепить «кризисные» ставки на длительный период.
Падение ставок аренды дало возможность компаниям арендовать площади в престижных районах Москвы. Наблюдается рост спроса на офисные помещения класса А в центральной части города.
 |  |
Высокий объем ввода «достроившихся» офисных зданий в I квартале 2009 г. и выжидательная позиция потенциальных арендаторов привели к быстрому росту уровня вакантных площадей. Во II квартале доля свободных площадей достигла 20%.
С середины года рынок офисной недвижимости Москвы оживился – спрос начал постепенно восстанавливаться и переходить в реальные сделки, что на фоне сокращения объемов ввода новых площадей привело к замедлению роста уровня вакантных площадей.
В 2009 г. спрос на качественные офисные помещения сместился в сторону небольших блоков размером 100–300 м2 (в 2008 г. большая часть сделок приходилась на площади 1000–2000 м2). Средний размер арендуемого блока уменьшился с 2700 м2 в 2008 г. до 1050 м2 в 2009 г.
 |  |
Коммерческие условия
Рынок качественной офисной недвижимости Москвы в 2009 г. испытывал острую нехватку спроса и серьезное давление со стороны предложения. Высокие объемы ввода новых бизнес–центров в I квартале 2009 г. привели к падению ставок только за I квартал на 25% в классе А и на 38% в классе В.
Во II–III кварталах 2009 г. снижение ставок аренды значительно замедлилось. В результате, за весь год арендные ставки снизились на 30% и 40% на офисы класса А и В, соответственно. По сравнению с пиковым уровнем II квартала 2008 г. падение составило 55–60%.
Для стимулирования спроса девелоперы стали предоставлять различные скидки и бонусы арендодателям – помещения с выполненной отделкой, косметический ремонт помещений, сокращение или отмена страхового депозита, сокращение или отмена авансовых платежей при подписании договора аренды, увеличенные арендные каникулы, льготные условия по индексации арендных ставок, деление площади на более мелкие блоки.
Прогноз
Сокращение объемов заемного финансирования уже сказалось на вводе новых офисных объектов – в 2009 г. в эксплуатацию было сдано на 30% меньше, чем было запланировано. Заморозка объектов и замедление темпов строительства приведет к дальнейшему сокращению объемов ввода до 0,9–1,1 млн м2 в 2010 г.
Снижение активности девелоперских компаний в кризисный период (заморозка или сокращение объемов проектов, перенос сроков выхода на участок) приведет к дефициту качественного предложения в перспективе 2–3 лет. Уже в 2010–2011 гг. нехватка офисных помещений в центральных районах Москвы послужит катализатором для постепенного возобновления роста арендных ставок и цен продажи.
Однако, в целом по рынку, за счет прироста площадей в районе ММДЦ «Москва–Сити» и за пределами Третьего транспортного кольца продолжится рост уровня вакантных площадей, но более низкими темпами, чем в 2009 г. – не более, чем на 2 процентных пункта за 2010 г.
Позитивные изменения в мировой и российской экономиках поспособствуют росту спроса на качественные офисные помещения Москвы, тем не менее, объем поглощения все еще будет оставаться значительно ниже докризисного уровня. Существенную часть рынка в 2010 г. будут занимать сделки по пересогласованию договоров аренды в сторону понижения ставок, однако их доля будет постепенно снижаться.
К концу 2009 г. многие девелоперы смогли реструктурировать задолженности или привлечь внешних партнеров. В результате, наиболее интересные объекты, выставлявшиеся на продажу в начале года по сниженной цене, стали сниматься с рынка. Тем не менее, в 2010 г. ожидается несколько сделок купли–продажи с участием крупных российских компаний, покупающих офисные помещения «под себя».
4. Рынок складской недвижимости
• Доля свободных площадей класса А возросла в течение года с 4% до 12%, класса В – с 4,5% до 9%.
• Ставки аренды в первой половине 2009 г. снизились на 15–20% и стабилизировались на значениях $100–110 за м2 в год для А класса и $70–90 за м2 в год для класса В.
Ключевые события
• В начале 2009 г. большинство потенциальных арендаторов, не имея возможности долгосрочного планирования в новых условиях, заморозило процесс переговоров по аренде новых площадей.
• Арендаторы складских комплексов стали инициировать переговоры с владельцами по снижению арендной платы и сокращению занимаемых площадей.
• Компании, желавшие приобрести объект недвижимости или земельный участок, в ожидании снижения цен и пересмотрели инвестиционные бюджеты в сторону уменьшения. В тоже время владельцы заняли выжидательную позицию и длительное время держали цены на докризисном уровне, в результате сделок с индустриальной землей размером от 5 Га и объектами индустриальной недвижимости в течение года практически не совершалось.
• В июле 2009 г. на рассмотрение в Госдуму поступил законопроект об увеличении ставок земельного налога на неиспользуемые земли сельскохозяйственного назначения. Ставка может быть увеличена в 10 раз, если земля не используется для сельскохозяйственного производства в течение одного налогового периода.
• Кредитные организации существенно повысили процентные ставки по займам на строительство объектов недвижимости, а в большинстве случаев заморозили проектное финансирование.
• В связи со снижением объемов хранения и обработки товаров 3PL операторы столкнулись с избытком складских площадей. Логистические операторы стали основным источником освобождающихся помещений для вторичного рынка аренды. Привлечение клиентов путем существенного снижения стоимости оказываемых услуг привело во II квартале к падению расценок почти на 50%. Стоимость услуг начала расти в III квартале, но докризисных показателей не достигла, оставаясь на 20–25% ниже цен августа 2008 г. На рынке логистических услуг произошел передел – ряд операторов был вынужден свернуть бизнес, не выдержав конкуренции с крупными компаниями с длительным опытом работы, известным на рынке брендом, репутацией, подтверждающей качество оказываемых услуг.
• В III квартале ситуация на рынке аренды складских площадей начала стабилизироваться – вернулся отложенный спрос, результатом стал рост числа заключаемых сделок. Эти сделки планировались в течение 6–10 месяцев, но со стабилизацией в III квартале общеэкономического фона и ставок аренды подписание договоров стало происходить ускоренными темпами.
Предложение
В 2009 г. на рынке складской индустриальной недвижимости Московского региона переломилась многолетняя тенденция, когда за счет строительства новых объектов предложение площадей появлялось преимущественно на первичном рынке. При этом существенная часть этого предложения находила арендаторов еще до ввода объектов в эксплуатацию.
В I квартале 2009 г. в связи со снижением потребностей арендаторов складских комплексов, рынок существенно расширился за счет вторичного предложения (прямая аренда), а также предложений по субаренде площадей.
В итоге, в начале 2009 г. наблюдался резкий рост объемов свободных площадей на рынке складских помещений. Доля вторичного предложения (а также предложений по субаренде) в общем объеме свободных помещений превысила аналогичный показатель годовой давности (I квартал 2008 г.) почти в 10 раз и составила 20%.
Было завершено начатое в 2008 г. строительство высококачественных складских объектов в Московском регионе: в течение 2009 г. было введено в эксплуатацию 785 тыс. м2 складских комплексов. Этот показатель оказался выше пессимистичного прогноза – 550 тыс. м2, который был сделан в начале года с учетом усугубляющейся экономической ситуации и высокой вероятности переноса сроков ввода некоторых строящихся объектов на более поздние периоды.
Новое предложение 2009 г. на 99% состоит из складских площадей класса А, только один объект площадью 7400 м2 относится к В классу. Доминирование объектов А класса в новом строительстве наблюдалось на протяжении нескольких последних лет, однако в 2009 г. преобладание стало абсолютным. Это может быть обусловлено тем, что разница в себестоимости строительства складских комплексов класса А и В несущественная (при разнице в ставках аренды ок. 20%).
В начале 2009 г. почти во всех крупных комплексах класса А появилась опция как прямой аренды, так и субаренды. Потенциальные арендаторы предпочитали прямую аренду субаренде ввиду большей надежности контракта с собственником объекта, таким образом, во второй половине года рынок субаренды значительно сократился.
В итоге, к середине 2009 г. предложение по субаренде стало составлять незначительную долю в объеме свободных площадей (около 10%).
Владельцы складов, в которых арендаторы, испытывающие финансовые трудности были вынуждены предлагать свои помещения в субаренду, принимали такие площади обратно и самостоятельно выводили на вторичный рынок по ставке аренды, соответствующей текущим условиям. Такие дальновидные решения помогли сохранить существующих арендаторов (хотя и на меньших площадях) и привлечь новых, таким образом, стабилизировав доход от объектов.
Политика девелоперов в 2009 г. претерпела изменения в сравнении с предыдущими периодами. Подавляющее большинство застройщиков свернули планы по девелопменту спекулятивных объектов. В качестве альтернативы для развития существующих площадок собственники стали предлагать услуги строительства под конкретного заказчика (build–to–suit).
3PL услуги
Снижение товарооборота потребителей услуг логистов привело к избытку складских помещений, занимаемых 3PL операторами. В начале года 3PL операторы стали основным источником появления на рынке предлагаемых в субаренду помещений, а в середине года большая часть этих площадей была возвращена обратно арендодателям.
Рынок земли
Значительно изменилась структура земельного рынка в 2009 г. Существенно вырос объем предложения, произошло четкое сегментирование ликвидных и низколиквидных земель. К первой группе можно отнести участки земель промышленного назначения площадью 1–3 Га без обременений, с подведенными коммуникациями, хорошей транспортной доступностью, предлагаемые в собственность. Сельскохозяйственные земли потеряли свою привлекательность, в то время как на рынок были выброшены тысячи Га такой земли. Инвестиции в перевод земли в другие категории, подведение коммуникаций, межевание выглядят неоправданными в ближайшее время, и это практически полностью остановило спрос на сельхоз участки.
Ряд земельных площадок, ранее предлагаемых на рынке, поменяли название на «индустриальные парки», что, однако, не привело к росту продаж участков в них.
Спрос
Общий объем спроса на аренду складских площадей в 2009 г. составил около 1,7 млн м2, что в 1,5–2 раза меньше чем в предыдущие 2 года.
Характер спроса в начале 2009 г. значительно изменился: основным параметром при выборе складского помещения стала стоимость аренды. Требования к классу объекта и расположению отошли на второй план, что соответствовало стратегии снижения расходов, принятой рядом компаний (особенно из сферы торговли товарами непервой необходимости).
Например: 84% потенциальных арендаторов при выборе расположения складского комплекса не указывали какое–либо конкретное направление или шоссе. Среди 16% указавших направление, наиболее популярными оказались Ленинградское шоссе (40%), а также Симферопольское и Новорижское (по 20%), Калужское и Каширское шоссе (по 10%).
 |  |
Активность арендаторов, интересующихся складскими площадями, в течение года была стабильной, однако в сделки этот интерес стал перерастать только во второй половине года.
В конце года было заключено несколько крупных сделок, ставших результатом стабилизации экономической ситуации в России. Необходимо отметить сделки по аренде «Холдинга ПРВ» (29 000 м2), «М.Видео» (46 000 м2), «Эльдорадо» (67 000 м2), которые совпали по времени с возвращением на рынок отложенного спроса, сформировавшегося в начале кризисных явлений в экономике.
Наметившаяся стабильность, хоть и не гарантированная на длительном временном отрезке, позволила ряду компаний принять бюджеты на развитие в 2010 г., частью которых стали согласованные акционерами планы по аренде и приобретению в собственность качественных складских помещений, необходимых для расширения бизнеса.
Объем поглощения на рынке складской недвижимости Московского региона в 2009 г. составил не менее 700 тыс. м2. Средний размер арендованного блока сократился с 13 тыс. м2 (до начала активной фазы кризиса) до 8 тыс. м2. Наиболее распространенный размер арендованных площадей – от 4 до 6 тыс. м2.
3PL услуги
В 2009 г. было отмечено оживление спроса на услуги ответственного хранения, что обусловлено как осознанием преимуществ услуг, предоставляемых 3PL операторами, так и использованием возможности гибко реагировать на нестабильную ситуацию на рынке, не арендуя собственных складских площадей.
При этом сохраняется ситуация, когда потенциальный потребитель не осознает преимуществ услуг ответственного хранения и изначально рассматривает для себя аренду помещения как основное (хотя и не оптимальное) решение поставленных бизнесом задач. Так, в процессе подбора складского помещения, компания «Бондюэль» по итогам проведенных консультаций с экспертами компании Knight Frank изменила приоритеты и вместо аренды предпочла передать грузы (9000 паллето–мест) на ответственное хранение логистическому оператору «Бецема Логистик».
Рынок земли
Существенно изменилась структура спроса на земельные участки. Если весной–летом 2008 г. основной спрос приходился на участки размером 5–10 Га, то в 2009 г. наиболее востребованы были площадки 1–3 Га (почти 70% заявок), реже – до 5 Га под реализацию собственных проектов.
Спросом пользовались только участки промышленного назначения или с разрешенным использованием под строительство промышленных объектов, а также с полностью подведенными коммуникациями, предлагаемые в собственность без обременений.
При этом необходимо отметить, что покупатели активизировались лишь в конце года, благодаря чему в IV квартале было закрыто несколько сделок, в то время как на протяжении первых трех кварталов на земельном рынке наблюдался мониторинг предложений и коммерческих условий потенциальными приобретателями.
Приняв бюджеты на 2010 г., ряд компаний начали серьезный анализ предложений с целью приобретения земельных активов в 2010–2011 гг.
Коммерческие условия
Испытывая резкое снижение спроса на складские площади в начале 2009 г., владельцы постепенно снижали ставки аренды. Под давлением рынка, не ожидая выгодных предложений по покупке своих объектов, часть девелоперов прибегла к практике заключения краткосрочных (1–2 года) договоров со ставкой аренды, зафиксированной в рублях, в ряде случаев смягчились штрафные санкции для арендаторов.
 |  |
Также существенно был снижен размер запрашиваемых депозитов. За первую половину 2009 г. снижение предлагаемых ставок аренды составило около 30% к докризисным значениям и стабилизировалось к III кварталу на уровне $100–110 за м2 в год для класса А и $70–90 за м2 в год для класса В (чистая арендная ставка triple net).
3PL услуги
Рынок провайдеров 3PL услуг претерпел значительные изменения в течение года. В первой половине 2009 г. логисты испытывали существенное сокращение спроса. Отказавшись от политики агрессивного расширения площадей, операторы перешли к консервативной политике заполнения арендованных помещений, изменили схему работы с клиентами. В ряде случаев логисты снизили расценки на услуги и изменили иные коммерческие условия, например, соглашаясь на работу без обязательной резервации паллетомест под хранение товаров и т.д. В 2009 г. 3PL операторы вступили в жесткую конкурентную борьбу на своем рынке.
К середине 2009 г. расценки на услуги упали вдвое по сравнению с концом 2008 г. Ряд компаний прекратил свою деятельность, на рынке продолжили успешно работать лишь сильнейшие игроки. С осени 2009 г. спрос на внешнюю логистику за счет отложенного спроса и сезонного фактора начал возрастать и стоимость услуг операторов выросла.
К IV кварталу 2009 г. размер средней заявки на 3PL услуги вырос в 2 раза (до 2565 м2) по сравнению с IV кварталом 2008 г. Это связывается как с ростом популярности логистического аутсорсинга, так и временным отказом некоторых компаний от собственных складов в пользу ответственного хранения на период экономической нестабильности.
Рынок земли
Избыток предложения и сокращение спроса привели к существенному снижению цен на рынке земли. Из–за различного качества земельных участков выросла ценовая дифференциация. Так, цены на неликвидные участки снизились в 5–10 раз.
Сельхозугодья, приобретавшиеся ранее с целью перевода под жилищное строительство или промышленное назначение, перестали быть востребованными.
Вместе с тем, на ликвидные участки (1–5 Га промышленного назначения с подведенными коммуникациями) максимальный размер скидок не превышает 20%, а чаще собственники занимают выжидательную позицию, снимая участки с рынка. При этом уровень цен на подобные земельные участки колеблется в Московском регионе от нескольких миллионов долларов США за гектар рядом с МКАД до уровня в $300–400 тыс. долларов США за Га земли в районе Малого Бетонного Кольца (трассы А–107).
Прогнозы
В 2010 г. продолжится аккуратная политика девелоперов относительно строительства спекулятивных складов, и так как ни повышения доступности заемного финансирования, ни возвращения спроса на докризисный уровень не ожидается, то часть из заявленных ранее объектов будут строиться только под конкретного заказчика.
Тем не менее около 550 тыс. м2 новых складских площадей будут достроены и выйдут на рынок прямой аренды в 2010 г. Такой объем при сохранении спроса на уровне 2009 г. позволит рынку стабилизироваться и удержать заявляемые ставки аренды на текущих значениях – $100–110 за м2 в год (triple net), их мягкий рост возможен с конца 2010 – начала 2011 гг., когда начнет ощущаться «провал» в строительстве высококачественных складских площадей, вызванный отсутствием проектного финансирования в 2009–2010 гг., и уровень вакантных помещений начнет снижаться.
3PL услуги
Рассматривая структуру спроса и текущие тенденции, можно сделать вывод о том, что спрос на услуги ответственного хранения продолжит расти в 2010 г. по мере того, как все большее количество компаний начнет осознавать преимущества логистического аутсорсинга. В итоге это может привести к стабилизации стоимости основных видов услуг 3PL операторов и их дальнейшей положительной коррекции. При этом появление на логистическом рынке новых игроков будет затруднено высокой стоимостью входа (аренда, затраты на оборудование, развитие бренда и т.д.), более того, возможен и дальнейший выход из бизнеса ряда небольших операторов, потерявших ключевых клиентов в 2009 г.
В 2010 г. логистические операторы будут проявлять осторожность при аренде складских площадей, столкнувшись в 2008–2009 гг. с избытками снятых «на перспективу» складов. 3PL операторы будут расширять площади при фактическом (под конкретного клиента) увеличении объемов хранения.
Рынок земли
Ситуация на рынке земли во многом зависит от общей экономической ситуации в РФ. При стабилизации и улучшении макроэкономических показателей в стране уже к концу 2010 – началу 2011 гг. возможен активный выход на рынок спроса, как первичного, так и отложенного, это может привести к стабилизации и дальнейшей положительной коррекции цен на землю. Вместе с тем, сегодня складывается благоприятная ситуация для компаний, готовых покупать площадки под развитие собственных проектов, поскольку стоимость земельных участков достигла минимальных значений, и на рынке появились высоколиквидные участки.
5. Рынок торговой недвижимости
• Суммарный ввод торговых площадей в 2009 г. составил 1,019 млн м2, что является рекордным показателем для московского рынка.
• По итогам IV квартала 2009 г. очевидно сокращение доли вакантных помещений в торговых центрах до 7,1%.
• По сравнению с данными на начало 2009 г., объем строящихся торговых площадей сократился более чем на 20%.
• Предложение объектов street–retail на центральных торговых коридорах практически не увеличивается. В 2010 г. сохранится интерес к данному формату как со стороны инвесторов, так и со стороны операторов розницы.
Ключевые события
• Главным событием 2009 г. для рынка торговой недвижимости стало принятие ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в России». Закон разрабатывался на протяжении пяти лет и был утвержден в декабре 2009 г. Большинством участников рынка положения закона восприняты негативно: представители розничных сетей считают, что 2010 г. станет годом тестирования законодательного фундамента и поиском компромиссов, которые позволили бы игрокам торговой отрасли развиваться по прозрачным рыночным схемам.
• В ночь с 31 июня на 1 июля в соответствие с ФЗ «О государственном регулировании деятельности игорных заведений на территории РФ» закрылись все игорные заведения России. Для организации игорной зон выделены специальные территории: в Калининградской области («Янтарная»), Алтайском («Сибирская монета») и Приморском краях («Приморская»), а также на границе Ростовской области и Краснодарского края («Азов–Сити»). Рынок Москвы среагировал на вступление закона в силу ростом доли вакантных площадей, особенно в сегменте street–retail (например, на ул. Новый Арбат).
• В 2009 г. на рынок Москвы пришло большое количество новых сетевых операторов, среди которых присутствовали не только международные ритейлеры, но и крупные региональные игроки: петербургские сети баров «ХХХХ» и «SПБ», сети детских товаров «Здоровый малыш», «Дети» (Санкт–Петербург) и «Бегемот» (Тольятти), «Уютерра» (Липецк), открылись первые магазины шведского ритейлера «H&M», River Island, Ipekoyl, Bebe, Gap, гипермаркет мебели KIKA, развлекательная зона Fun City. Необходимо отметить также запуск новых ритейл–проектов девелоперской компании «Ташир» (парфюмерная сеть Ma Belle, мультибрендовый магазин одежды «SuperДисконт», кафе Comedy Cafe) и компании F.D. Lab (сеть магазинов детских товаров «Сказка»). В 2010 г. экспансия операторов продолжится – планируется открытие универмагов Debenhams и Harvey Nichols, развитие сети Burger King, весной ожидается открытие японского универмага Uniqlo.
• На фоне активности международных ритейлеров, неожиданной новостью стало заявление крупного оператора Carrеfour о прекращении своего развития в России. На протяжении пяти лет компания изучала особенности локального потребительского рынка и разрабатывала стратегию выхода, но спустя несколько месяцев после открытия первого московского гипермаркета в ТРЦ «Филион», анонсировала уход и объявила о продаже имеющихся активов. Официальное объяснение ухода Carrefour – невозможность достигнуть лидирующих позиций в краткосрочной перспективе.
• Крупных приобретений в сфере торговой недвижимости в 2009 г. практически не было. Можно указать лишь две крупные инвестиционные сделки: 50% ТОЦ «Военторг» (Воздвиженка ул., 10/2) отошли компании «Нафта Ко» (продавец: ГК «Аст») и ГК «Ташир» приобрела ТЦ «Тряпка» на Ленинградском ш., 25 (продавец: Avenue Group).
• Несмотря на благоприятные условия для сделок слияния и поглощения, наблюдалась невысокая M&A–активность игроков в сегменте розничной торговли, что было обусловлено недостатком средств на приобретение конкурирующих компаний. Однако те немногочисленные сделки, которые состоялись в 2009 г., действительно стали знаковыми для рынка торговой недвижимости: покупка X5 Retail Group 100% торговой сети «Патэрсон», приобретение компанией МТС 100% сети салонов сотовой связи «Телефорум», переход 51% долей ООО «Эльдорадо» компании PPF Group (Чехия).
• Особенностью рынка торговой недвижимости в 2009 г. стало появление большого количества «залоговых сделок» между ритейлерами и банковскими структурами.
• В конце июня закрылся Черкизовский рынок, занимавший территорию в 234 Га и просуществовавший более 18 лет.
Предложение
В 2009 г. рынок качественной торговой недвижимости Москвы пополнился несколькими крупными торговыми объектами, строительство которых началось еще в докризисный период: ТРЦ «Золотой Вавилон – Ростокино», ТРЦ «Город», ТРЦ «Филион», ТРЦ «Метрополис». Суммарный ввод торговых площадей в 2009 г. составил 1,019 млн м2, что является рекордным показателем для московского рынка. Большинство торговых объектов, вышедших в 2009 г., классифицируются как моллы суперрегионального формата.
Интенсивный прирост предложения на 15,5% увеличил обеспеченность жителей Москвы качественными торговыми площадями – по итогам 2009 г. на 1000 жителей Москвы приходится 345,4 м2 торговых площадей.
В начале 2009 г. прогнозировался выход 1,3 млн м2. Некоторым девелоперам пришлось пересмотреть сроки ввода объектов в эксплуатацию: на 2010 г. перенесено открытие ТРЦ Mall of Russia, ТЦ «Вива», ТЦ «Парус».
Спрос
В первой половине 2009 г. ритейлеры вынуждено приостановили развитие. Влияние экономического спада на развитие торгового сектора подтверждалось не только фактами продолжающихся банкротств, но и ростом доли вакантных помещений. В сентябре уровень вакантных помещений достиг в торговых центрах 8,7%, а на основных торговых коридорах – 10% (в середине 2008 г. эти показатели не превышали 1,8% и 2% соответственно). Ситуация переломилась в сентябре, когда впервые с момента развития кризисной ситуации в Москве было зафиксировано снижение доли вакантных помещений.
Во втором полугодии 2009 г. возобновилось развитие сетевых проектов: ритейлеры активно рассматривали предложения девелоперов и охотно вели переговоры. Очевидно, что приоритетными рынками для большинства федеральных игроков остаются Москва и Санкт–Петербург, а приоритетными проектами – торговые центры с отличной локацией, грамотной концепцией и адекватной арендной политикой.
Международные операторы также анонсируют готовность к сотрудничеству в рамках успешных торговых проектов и даже готовы выходить на рынок Москвы, не прибегая к системе франчайзинга.
Скорее всего, 2010 г. будет также насыщенной событиями, связанными с приходом на рынок новых операторов. Конкуренция между отечественными и западными ритейлерами в конечном итоге пойдет на пользу потребителям, приведет к снижению цен и улучшению сервиса.
Коммерческие условия
Коррекция коммерческих условий на рынке торговой недвижимости Москвы началась еще в конце 2008 г., а к середине 2009 г. ставки аренды достигли минимальных значений, снизившись на 20–40%. Произошла резкая дифференциация торговых объектов на более успешные и менее успешные: чем меньше соответствовал торговый объект потребностям арендаторов, тем масштабнее были уступки девелоперов при сдаче в аренду пустующих помещений.
Необходимо отметить, что в наиболее качественных и привлекательных торговых центрах коммерческие условия изменились незначительно. Такие объекты в течение всего кризисного 2009 г. оставались востребованными среди арендаторов. Однако даже в отношении качественных торговых объектов операторы стали более требовательны к условиям сделки. В первую очередь рассматриваются помещения с отделкой, все чаще арендная плата ритейлера рассчитывается по смешанной схеме: взимается небольшая фиксированная сумма в сочетании с процентом от товарооборота, операторам предоставляются арендные каникулы. Несмотря на уступки девелоперов, сроки экспозиции помещений в качественных торговых центрах увеличились по сравнению с докризисными показателями.
 |  |
Для торговых центров, находящихся на начальном этапе строительства и имеющих концептуальные недостатки, коррекция коммерческих условий была максимальной. Начиная с третьего квартала 2009 г. на рынке торговой недвижимости наблюдается стабилизация ставок аренды.
По итогам года можно отметить, что предпосылок к существенному росту или снижению коммерческих условий нет: активный рост сдерживается продолжающимся вводом крупных объектов, а снижению препятствует спрос со стороны развивающихся международных и федеральных сетевых операторов.
Прогноз
В сфере девелопмента торговой недвижимости по–прежнему наблюдаются негативные тенденции. Нехватка финансирования может в будущем привести к замедлению темпов строительства и возникновению острого посткризисного дефицита качественной торговой недвижимости. Инерционный прирост торговых площадей сократится в 2011 г., что может вызвать определенный «провал» предложения уже к 2012 г.
Прогнозируется, что в 2010 г. новые торговые центры будут выходить на рынок заполненными лишь на 40–60%, а оставшиеся вакантные помещения будут реализовываться в течение 6–10 месяцев эксплуатации центра. Достаточно распространенной практикой станет пофазное и даже поэтажное открытие торговых объектов. Относительно высокий уровень спроса сохранится в отношении новых высококачественных объектов, с удачным местоположением и концепцией – ТРЦ Mall of Russia, ТРЦ «Гагаринский», «Галерея «Москва» и др.
На текущий момент известно, что на 2010 г. девелоперы заявили о реализации объектов, общая суммарная площадь которых составляет 1,4 млн м2. Однако, с большой долей вероятности, открытие некоторых торговых центров будет перенесено на 2011 г.
Можно отметить, что в течение 2009 г. на рынке кредитования положение оставалось тяжелым: крупные ритейлеры и девелоперы торговых объектов допустили почти 40 дефолтов, выдвигали предложения о реструктуризации долгов и обращались за государственной поддержкой, что фактически подорвало доверие инвесторов и банкиров к розничному сектору. Лишь в IV квартале 2009 г. наметились положительные тенденции: рынок заемного финансирования стал доступен компаниям «первого эшелона», лидерам национальной розницы. Однако, несмотря на открывшиеся возможности, в 2010 г. розничные сети, скорее всего, будут расширяться за счет собственных средств. В сфере девелопмента торговых центров можно прогнозировать постепенное наращивание объемов строительства только в случае решения проблем с заемным финансированием.
В зависимости от складывающихся макроэкономических предпосылок, второе полугодие 2010 г. может характеризоваться незначительным повышением коммерческих условий. Рост ставок аренды на восстанавливающемся рынке, скорее всего, начнется в сегменте качественных торговых помещений street–retail и, при сохранении позитивных трендов, к концу 2010 г. может составить около 10%.
Основные выводы
• Предпринятые правительством меры по поддержке экономики и финансово–банковской системы страны, а также наметившиеся в середине 2009 г. позитивные сдвиги во внешнеэкономической конъюнктуре позволили России преодолеть кризисные явления прошедшего года с относительно небольшими потерями.
• Наибольшие трудности рынок качественной офисной недвижимости Москвы испытал в I квартале 2009 г. – уровень вакантных площадей стремительно рос, а ставки аренды падали. К концу года ситуация стабилизировалась, вырос объем поглощения. В 2010 г. рынок ожидает медленное восстановление – объем сделок возрастет, ставки на наиболее качественные объекты начнут постепенно расти.
• Снижение спроса на рынке торговой недвижимости Москвы выявило ошибки в концепциях многих торговых проектов. Произошла резкая дифференциация объектов на успешные, спрос на которые сохранялся на высоком уровне в течение всего 2009 г., и менее успешные, которые без концептуальной коррекции останутся невостребованными среди арендаторов.
• Снижение спроса предопределило негативную динамику ключевых показателей деятельности гостиничного комплекса столицы. Например, среднегодовой уровень загрузки пятизвездочных гостиниц Москвы в 2009 г. снизился почти на 18% по сравнению с показателем предыдущего года.
6. Рынок гостиничной недвижимости
• Номерной фонд гостиниц категории 3–5* вырос более чем на 1 тыс. номеров (или на 3,3%).
• Москву посетили на 15% меньше иностранных гостей.
• Уровень загрузки номерного фонда гостиниц категории 5* снизился почти на 18%.
• Стоимость размещения в гостиницах категории 4–5* снизилась на 35–40%.
• Общее количество номеров в гостиницах категории 3–5*, которые планируется ввести в эксплуатацию в 2010 г., может более чем вдвое превысить показатель 2009 г.
Гостиничный комплекс столицы, как и другие сегменты рынка недвижимости, на протяжении 2009 г. развивался под прессингом мирового финансово–экономического кризиса. Снизился уровень деловой и туристической активности и, как следствие, сократился спрос на размещение в гостиницах города. Введение в эксплуатацию нескольких крупных объектов было перенесено на следующий год.
На фоне опережающего развития других сегментов рынка коммерческой недвижимости Москвы на протяжении ряда лет, предшествовавших кризису, гостиницы оставались относительно менее привлекательными активами для инвесторов – в силу более длительных сроков окупаемости проектов, высоких требований к инфраструктуре, отделке и местоположению.
Тем не менее, даже с учетом снизившегося в условиях кризиса спроса, недостаточное предложение современного номерного фонда в Москве и перспективность инвестиций в данный сегмент сегодня практически не вызывают сомнений. В отличие от докризисного этапа развития рынка в предстоящие годы деятельность инвесторов и девелоперов будет существенно в большей степени базироваться на глубоком понимании соответствующего рыночного сегмента, профессиональном подходе ко всем этапам реализации проекта – от предынвестиционного анализа ситуации и оценки потенциальных рисков до выбора оптимального времени для ввода объекта в эксплуатацию.
Предложение
С начала 2009 г. в Москве было открыто 9 гостиниц, из которых 8 гостиниц на 969 номеров расположены непосредственно в черте города, а также 1 гостиница – первая в России гостиница капсульного типа на 66 номеров – в международном аэропорту «Шереметьево». Среди открытых гостиниц:
• 1 апарт–отель категории 5* Grand Hyatt Residences & Spa (в режиме “soft opening”), который включает расположенные на 49–50 этажах 18 апартаментов, а также 7 номеров СПА на 60 этаже в башне «Запад» комплекса «Федерация» в ММДЦ «Москва– Сити»;
• 4 гостиницы категории 4* на 449 номеров, 3 из которых расположены в Центральном административном округе столицы и 1 в ЗАО (Конгресс–парк «Волынское»);
•3 гостиницы категории 3* на 495 номеров, среди которых первая в Москве (третья в России) гостиница под брендом Ibis, принадлежащим французской группе ACCOR – «Ibis Москва Павелецкая» на 147 номеров.
Таким образом, в 2009 г. номерной фонд гостиниц Москвы категории 3–5* увеличился на 3,3%, что в целом сопоставимо с приростом, зафиксированным в предыдущем году – 3,1%.
В целом темпы прироста предложения номеров в московских гостиницах категории 3–5* в 2007–2009 гг. были довольно стабильными – ежегодно вводилось в эксплуатацию немногим более 1000 новых номеров, что увеличивало общий номерной фонд столицы (3–5*) примерно на 3–3,5%.
Предварительные планы выхода объектов на рынок в 2009 г. были существенно более амбициозными – более 30 объектов. Таким образом, также как и в 2008 г., фактическая реализация плана ввода новых гостиниц в 2009 г. не превысила 30%.
 |  |
Негативное влияние кризиса на динамику гостиничного предложения выразилось в том, что открытие целого ряда гостиниц было перенесено на более поздние сроки. Так, например, были перенесены на 2010 г. сроки ввода в эксплуатацию таких крупных объектов как: Radisson Royal Hotel (5*, 545 номеров), Lotte Hotel Moscow (5*, 304 номера), Renaissance Moscow Monarch Center (4*, 366 номеров), Courtyard by Marriott Moscow Paveletskaya (4*, 170 номеров). Открытие гостиница «Москва» (5*, 210 номеров) под управлением международного оператора Four Seasons Hotels & Resorts было перенесено на начало 2011 г.
Спрос
В результате влияния международного финансово–экономического кризиса снижение пассажиропотоков в 2009 г. было характерно фактически для всех регионов мира, в том числе и для России. По данным пограничной службы ФСБ РФ, в 2009 г. Москву посетили 3,7 млн иностранных гостей, что на 9,7% меньше, чем в предыдущем году.
Снижение спроса предопределило негативную динамику ключевых показателей деятельности гостиничного комплекса столицы. Среднегодовой уровень загрузки гостиниц Москвы категории 5* в 2009 г. составил 52,1%, снизившись на 17,8% по сравнению с показателем предыдущего года (в 2008 г. – 63,4%); в сегменте 4* загрузка снизилась на 7% и составила 63,6% (в 2008 г. – 68,4%); гостиницы категории 3* продемонстрировали существенно более негативную динамику – уровень среднегодовой загрузки упал более чем на 30% и составил в 2009 г. 46,9% (в 2008 г. – 68,0%).
Значения ключевых показателей функционирования гостиниц Москвы в октябре–ноябре постепенно приблизились к уровням, характерным для аналогичных месяцев 2008 г. Например, средний уровень загрузки гостиниц категории 5* в ноябре был всего на 7% ниже, чем год назад, тогда как в летние месяцы разница достигала 19–23%.
Однако в силу того, что с середины осени 2008 г. в гостинично–туристическом комплексе уже появились явные признаки влияния мирового финансового кризиса, сокращение разницы между показателями текущего года и прошлого на данном этапе можно рассматривать, преимущественно, как стабилизацию ситуации, но не как начало восходящих тенденций.
Коммерческие условия
Среднегодовая стоимость размещения в Москве для гостиниц категории 5* в 2009 г. упала ниже отметки в $300, тогда как годом ранее превышала $460 – снижение составило около 37%. Гостиницы категории 4* снизили цены более чем на 40% в долларовом эквиваленте, 3* – на 34%.
Цифры, отражающие изменения цен в гостиницах Москвы в российской национальной валюте, выглядят менее драматично. В пятизвездочных гостиницах – снижение на 18%, 4* – на 24%, 3* – на 14% по сравнению с 2008 г. Это обусловлено заметной девальвацией рубля по отношению к основным мировым валютам, происходившей с осени 2008 г. по весну 2009 г.
Общий эффект от снижения загрузки номеров и стоимости размещения привел в среднем к двукратному сокращению выручки гостиниц от использования номерного фонда в долларовом эквиваленте (или сокращению на 35% – в российских рублях).
Большинство гостиничных операторов были вынуждены предпринимать в течение года дополнительные меры по оптимизации издержек и стимулированию спроса. Среди основных мер такого рода: снижение стоимости размещения, предоставление дополнительных услуг и бонусных программ, частичная переориентация спектра услуг на новые клиентские ниши (особенно в гостиницах верхнего ценового сегмента).
Прогноз
Учитывая относительную стабилизацию ситуации в финансово–экономической системе России и мировой экономике в целом, мы не ожидаем дальнейшего снижения туристических потоков и уровня деловой активности в 2010 году. Соответственно, вряд ли мы станем свидетелями существенной негативной динамики основных показателей функционирования гостиничного рынка.
В то же время, на 2010 г. запланирован ввод в эксплуатацию целого ряда крупных гостиниц: номерной фонд города в сегментах 3–5* может вырасти на 2,5–3 тыс. номеров, что в 2,5–3 раза больше показателя прироста за 2009 г.
Увеличение общего предложения номерного фонда окажет сдерживающее влияние на уровень цен в столичных гостиницах, которые, таким образом, даже в условиях роста туристических потоков могут на некоторое время остаться без изменений. Если же заметного роста туристической и деловой активности по тем или иным причинам не последует, то при реализации намеченных планов по вводу объектов в эксплуатацию возможна дальнейшая незначительная коррекция показателя средней стоимости номера в столичных гостиницах на фоне растущей конкуренции за клиентов между операторами.
