Geum.ru

Управление общим имуществом в многоквартирном доме проблемы и решения и. В. Маркова под общей редакцией профессора

Вид материалаДокументы

Содержание


На общее имущество в многоквартирном доме
Подобный материал:
1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   13
Глава 2. РЕАЛИЗАЦИЯ СОБСТВЕННИКАМИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

НА ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ


Рассмотрим правовое поле реализации правомочий и исполнения обязанностей собственников общего имущества в многоквартирном доме через систему управления этим имуществом как весьма, на наш взгляд, сложного, интересного и открытого для исследований правового явления. Данный вопрос следует анализировать с учетом специфики внутренних отношений между сособственниками, обладающими правом общей собственности на такое имущество, предварительно познав сущность указанного права.


2.1. Специфика права общей долевой собственности

на общее имущество в многоквартирном доме


Изучение института права общей собственности как особого правового феномена всегда вызывало острые дискуссии в цивилистике. Актуальность указанной темы значительно возросла с принятием Жилищного кодекса РФ, который закрепил и конкретизировал установленную в Гражданском кодексе РФ (ст. 290) конструкцию зависимого (несамостоятельного) права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Это событие активизировало новую волну споров в современной цивилистической науке, в частности, о содержании, особенностях и месте данной правовой конструкции в рамках института права собственности.

Рассматривая проблему выделения разновидностей (т.е. относительно автономных групп норм) в рамках того или иного института, следует помнить принцип их разграничения. Правовой режим разновидностей весьма схож, но не идентичен. Сходство предопределяется наличием общих норм. Отличия, в свою очередь, обусловлены специальными нормами, изменяющими общие правила и отделяющими тем самым одну разновидность от другой.

Можно обозначить следующие основные подходы к вопросу о правовой природе общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме <1>.

--------------------------------

<1> Закон и юридическая наука в целях правовой экономии нередко используют термин "общая собственность", имея в виду "право общей собственности". В настоящей работе данные категории также будут употребляться как идентичные.


Некоторые ученые (С.Г. Певницкий) выделяют такую особую разновидность собственности, как "коммунальная" собственность (от лат. community - территориально-пространственная общность свободных граждан), объясняя это возможностью выделения некоторых сущностных свойств общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, принципиально, качественно отличающих ее от общей собственности в традиционном понимании <1>. По мнению оппонентов, выделять общую собственность на общее имущество в многоквартирных домах как особую разновидность права собственности нецелесообразно, так как специфика данного права укладывается в рамки традиционной общей собственности, имеющей "свои особенности и значительное число ограничений" <2>. Чтобы сделать вывод о выделении общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме в качестве отдельной разновидности наряду с традиционной общей собственностью либо о рассмотрении ее в рамках данной правовой модели, следует выявить соответствие содержания указанной правовой конструкции отличительным характеристикам права общей собственности.

--------------------------------

<1> При этом, говоря о собственности, автор имеет в виду право собственности. См.: Певницкий С.Г. Право коммунальной собственности в многоквартирных домах // Юрист. 2006. N 2. С. 52.

<2> Петрова И.В. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме // Современные теоретические и практические проблемы частного права: Сборник научных трудов. Ставрополь, 2004. Вып. 1. С. 275.


Общая собственность в традиционном смысле этого понятия, согласно п. 1 ст. 244 ГК РФ, имеет место в том случае, когда имущество принадлежит более чем одному собственнику. Первое отличие данного правоотношения обусловлено множественностью управомоченных субъектов - сособственников. С каждым из них в качестве носителей пассивной обязанности корреспондируют как третьи лица, так и все остальные сособственники. Таким образом, участник общей собственности выступает носителем не только субъективного права собственности, но и пассивной обязанности воздерживаться от нарушения прав других сособственников <1>. Поскольку субъектный состав собственности на общее имущество в многоквартирном доме включает в себя собственников помещений в доме, в силу определения дома как "многоквартирного", подразумевается значительное число лиц на стороне собственника. При этом не создается нового субъекта, которому принадлежало бы в целом какое-то особое "право общей собственности", а существует та же множественность лиц, каждое из которых является собственником общего имущества.

--------------------------------

<1> См.: Минкина Л.М. Право общей долевой собственности: понятие и особенности осуществления: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Белгород, 2004. С. 13.


Проблема общей собственности заключается прежде всего в том, что собственность традиционно полагается продолжением воли лица в "своем" имуществе. В данном же случае формирование и изъявление воли "коллективного" собственника весьма осложнены, кроме того, ставится под вопрос и само отношение к имуществу, которое, принадлежа каждому, как бы не принадлежит никому <1>. Данная ситуация обусловливает необходимость использования некой правовой конструкции, позволяющей рассматривать сособственников, право собственности каждого из которых ограничено в связи с аналогичными правами других участников, как обладателей не стесненного ограничениями права собственности. Именно для этой цели в литературе и законодательстве применяется понятие права общей собственности как своего рода правовой прием, позволяющий участникам общей собственности вместе выступать в гражданском обороте при распоряжении общей вещью <2>.

--------------------------------


КонсультантПлюс: примечание.

Статья М.В. Зимелева "Общая собственность в советском гражданском праве. Часть первая" включена в информационный банк согласно публикации "Вестник гражданского права", 2009, N 4.


КонсультантПлюс: примечание.

Монография К.И. Скловского "Собственность в гражданском праве" включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2008 (4-е издание, переработанное и дополненное).


<1> То, что наличие нескольких субъектов права собственности на одну и ту же вещь влечет за собой ограничение каждого из них в реализации принадлежащих ему прав, отмечали многие авторы. См.: Зимелева М.В. Общая собственность в советском гражданском праве // Ученые записки ВИЮН НКЮ СССР. Вып. 2. М., 1941. С. 4; Советское гражданское право: Учебник для юрид. институтов и факультетов / Под ред. О.С. Иоффе. Т. 1. Л., 1971. С. 332; Маслов В.Ф. Вопросы общей собственности в судебной практике. М., 1963. С. 5; Мананкова Р.П. Правоотношение общей долевой собственности по советскому законодательству. Томск, 1977. С. 78 - 80; Советское гражданское право / Под ред. В.А. Рясенцева. Т. 1. М., 1975. С. 383; Лазанчина Л.М. Основы гражданского права: Учебное пособие. Самара, 1996. С. 50; Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. С. 167.


КонсультантПлюс: примечание.

Статья А.Д. Сидоренко, Е.А. Чефрановой "Особенности правового режима общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме" включена в информационный банк согласно публикации - "Нотариус", 2004, N 6.


<2> По мнению большинства цивилистов, к задачам специального правового регулирования отношений общей собственности в первую очередь относится смягчение, ослабление в интересах стабильности имущественного оборота "эффекта множества собственников одной вещи" до степени создания юридической фикции единства субъекта - носителя права общей собственности. См.: Белов В.А. Право общей собственности // Законодательство. 2002. N 11. С. 26; Сидоренко А.Д., Чефранова Е.А. Особенности правового режима на общее имущество в многоквартирном доме // Жилищное право. 2004. N 4. С. 9.


В правоотношении общей собственности выделяются две разновидности юридических связей: отношения между сособственниками, складывающиеся по поводу осуществления правомочий владения, пользования и распоряжения объектом общей собственности и имеющие порой, кроме вещных, определенные "корпоративные" черты (внутренние отношения); отношения сособственников с третьими лицами, которые вполне укладываются в традиционные схемы (внешние отношения). Сущность правоотношения общей собственности, как справедливо считает Р.П. Мананкова, определяется именно характером внутренней юридической связи между сособственниками <1>.

--------------------------------


КонсультантПлюс: примечание.

Статья А.Д. Сидоренко, Е.А. Чефрановой "Особенности правового режима общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме" включена в информационный банк согласно публикации - "Нотариус", 2004, N 6.


<1> Мананкова Р.П. Указ. соч. С. 11 - 13; Самойлова М.В. Элементы относительности в абсолютном праве общей долевой собственности // Правоведение. 1978. N 4. С. 103; Сидоренко А.Д., Чефранова Е.А. Указ. соч. С. 9.


Вторая отличительная черта права общей собственности связана с особенностями его объекта. В правовой литературе не оспаривается то, что объектом правоотношения, в котором управомоченной стороной выступают все сособственники, является общее имущество <1>. Гражданский кодекс РФ предусматривает возникновение права общей собственности при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона (п. 4 ст. 244). Как указывал Д.М. Генкин, вещи, являющиеся объектом общей собственности, могут быть делимы и неделимы, однако до выдела или раздела как делимые, так и неделимые вещи составляют единый объект права общей собственности <2>. Данное свойство объекта указанного правоотношения в литературе именуют "нераздельностью", "юридической неделимостью" или "юридическим единством" <3>. Характеристика общего имущества многоквартирного дома (п. 1 ст. 36 ЖК РФ), безусловно, позволяет рассматривать это имущество как юридически единый и неделимый комплекс, объединяющий конструктивные и инфраструктурные сооружения и оборудование, земельный участок под домом, а также подсобные помещения и постройки, предназначенный для обслуживания принадлежащих собственникам помещений.

--------------------------------


КонсультантПлюс: примечание.

Статья М.В. Зимелева "Общая собственность в советском гражданском праве. Часть первая" включена в информационный банк согласно публикации "Вестник гражданского права", 2009, N 4.


<1> В то же время существуют различные точки зрения на то, что следует рассматривать в качестве объекта права собственности отдельного сособственника: 1) только его долю в общей собственности, а не всю общую вещь в целом (Г.Ф. Шершеневич, П.П. Каськ, Н.Н. Мисник и др.); 2) общее имущество и долю каждого сособственника (Д.М. Генкин, В.Ф. Маслов, Е.А. Суханов); 3) только общее имущество в целом (М.В. Зимелева, О.С. Иоффе и др.). См.: Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 214; Каськ П.П. Рецензия на книгу Р.П. Мананковой "Правоотношение общей долевой собственности" // Изв. вузов. Правоведение. 1980. N 6. С. 101; Мисник Н.Н. Правовая природа общей собственности // Изв. вузов. Правоведение. 1993. N 1. С. 32, 33; Генкин Д.М. Указ. соч. С. 153, 154, 157; Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. М., 1991. С. 170; Маслов В.Ф. Основные проблемы права личной собственности в период строительства коммунизма в СССР. Харьков, 1968. С. 134; Гражданское право России: Учебник / Под ред. З.И. Цыбуленко. М., 1998. С. 319; Зимелева М.В. Указ. соч. С. 6; Иоффе О.С. Советское гражданское право. М., 1967. С. 453 - 455.

<2> Генкин Д.М. Указ. соч. С. 145. В то же время, как представляется, это не исключает возможности нахождения у сособственников в общей собственности нескольких независимых объектов, каждый из которых считается юридически единым и неделимым.


КонсультантПлюс: примечание.

Монография К.И. Скловского "Собственность в гражданском праве" включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2008 (4-е издание, переработанное и дополненное).


<3> См., например: Маслов В.Ф. Вопросы общей собственности в судебной практике. С. 3; Скловский К.И. Указ. соч. С. 168; Минкина Л.М. Указ. соч. С. 14.


Полагаем, что содержание конструкции права общей собственности на общее имущество многоквартирного дома полностью соответствует обоим признакам общей собственности при наличии определенных особенностей, не меняющих сути основного правила. Изложенные доводы позволяют сделать вывод о нецелесообразности выделения данной правовой конструкции из общей модели собственности в качестве самостоятельной разновидности.

Другие авторы определяют общую собственность на общее имущество многоквартирного дома как самостоятельную разновидность общей собственности (У.Б. Филатова), обозначая в современном законодательстве три вида общей собственности в зависимости от влияния категории "доля" на осуществление сособственниками своих правомочий <1>. Значение данного критерия разграничения, согласно данной точке зрения, проявляется в том, что для общей:

--------------------------------

<1> Филатова У.Б. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Иркутск, 2006. С. 7.


- совместной собственности характерно отсутствие какой-либо зависимости реализации правомочий сособственника от доли;

- собственности собственников помещений в многоквартирном доме характерно то, что, с одной стороны, размер доли влияет на возможность устанавливать порядок владения, пользования и распоряжения общим имуществом, а с другой - сособственник существенным образом ограничен в реализации своих правомочий в отношении доли;

- долевой собственности категория "доля" имеет ключевое значение. Размер доли предопределяет особенности осуществления правомочий собственника.

Представляется, что на первый взгляд специфика общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме позволяет выделить ее в качестве третьего вида общей собственности. Но все же считаем это утверждение не вполне корректным, а сформулированный в Гражданском кодексе РФ перечень видов общей собственности исчерпывающим по следующим причинам. Во-первых, появление новых видов общей собственности исключено, поскольку деление права общей собственности на виды, согласно ст. 244 ГК РФ, происходит в зависимости от того, определены ли доли каждого из сособственников в праве собственности. Доли могут либо определяться, либо не определяться - третьего не дано. Во-вторых, как верно отмечено в литературе, в основе разграничения совместной и долевой собственности лежит все же не специфика определения размера доли, а наличие личной или лично-хозяйственной связи между гражданами - участниками совместной собственности, обусловливающее особенности осуществления ими правомочий владения, пользования и распоряжения <1>. Представляется, что не случайно закон императивно устанавливает случаи образования совместной собственности как исключение из правила (п. 3 ст. 244 ГК РФ). Правилом в этом смысле является общая долевая собственность. Впрочем, не исключено выделение каких-то новых видов общей собственности по иным критериям, например по объектам. В этом смысле можно выделить общую собственность на имущество в многоквартирном доме, в крестьянском (фермерском) хозяйстве и т.д. Однако это будет иная классификация.

--------------------------------

<1> Минкина Л.М. Указ. соч. С. 14.


Наличие двух видов права общей собственности не исключает появления внутри каждого из них разновидностей, обладающих специфическим правовым режимом <1>. В современной литературе отмечается, что сфера применения долевой собственности весьма обширна и в последнее время имеет тенденцию к расширению. Специфику правового регулирования, способствующую выделению особых видов долевой собственности, авторы обусловливают объектом соответствующего правоотношения или основанием его возникновения <2>.

--------------------------------

<1> Мнение о том, что не все жизненные ситуации укладываются в рамки "общепринятой" общей долевой и общей совместной собственности, высказывал еще Д.М. Генкин. Он пришел к выводу о существовании общей долевой собственности, создаваемой в межколхозных организациях, как особой разновидности общей долевой собственности. См.: Генкин Д.М. Указ. соч. С. 148.

<2> См.: Минкина Л.М. Указ. соч. С. 14; Дроздов И.А. Указ. соч. С. 165.


Таким образом, очевиден вывод о том, что общая собственность собственников помещений в многоквартирном доме представляет собой не самостоятельный вид общей собственности, а разновидность собственности долевой. Большинство ученых, рассматривая указанную правовую конструкцию, приходят к выводу о существовании особой разновидности права общей долевой собственности (В.А. Фогель, П.В. Крашенинников, Е.А. Чефранова, И.А. Дроздов, Л.М. Минкина, В.Д. Рузанова и др.) <1>. Данная позиция, на наш взгляд, наиболее верна.

--------------------------------


КонсультантПлюс: примечание.

Монография П.В. Крашенинникова "Жилищное право" включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2005 (4-е издание, переработанное и дополненное с учетом нового Жилищного кодекса Российской Федерации).


КонсультантПлюс: примечание.

Статья А.Д. Сидоренко, Е.А. Чефрановой "Особенности правового режима общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме" включена в информационный банк согласно публикации - "Нотариус", 2004, N 6.


<1> Фогель В.А. Осуществление права общей собственности в жилищной сфере: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2003. С. 108; Крашенинников П.В. Жилищное право. М., 2000. С. 174; Сидоренко А.Д., Чефранова Е.А. Указ. соч. С. 9; Дроздов И.А. Указ. соч. С. 172; Минкина Л.М. Указ. соч. С. 14; Рузанова В.Д. Правомочия собственников помещения в отношении общего имущества многоквартирного дома и управление таким домом: соотношение правовых конструкций // Законы России. 2006. N 10. С. 118.


Обоснование выделения самостоятельного вида общей долевой собственности с элиминированным правомочием распоряжения ("общей неделимой собственности") впервые наиболее подробно было аргументировано П.В. Крашенинниковым <1>. На основе анализа указанного подхода можно выявить следующие отличительные признаки, характеризующие право общей неделимой долевой собственности:

--------------------------------


КонсультантПлюс: примечание.

Монография П.В. Крашенинникова "Жилищное право" включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2005 (4-е издание, переработанное и дополненное с учетом нового Жилищного кодекса Российской Федерации).


КонсультантПлюс: примечание.

Статья А.Д. Сидоренко, Е.А. Чефрановой "Особенности правового режима общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме" включена в информационный банк согласно публикации - "Нотариус", 2004, N 6.


<1> Крашенинников П.В. Указ. соч. С. 172 - 174; Сидоренко А.Д., Чефранова Е.А. Указ. соч. С. 11.


Возникновение права общей долевой собственности на такое общее имущество в силу прямого указания закона не зависит от воли приобретателя основного помещения (ст. 289 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). По общему правилу (п. 4 ст. 244 ГК РФ) основой возникновения права общей собственности должно выступать соглашение всех собственников, базирующееся на какой-либо практической необходимости. Даже при возникновении права общей долевой собственности в силу закона, например при наследовании, согласно ст. 1141 ГК РФ, наследник имеет право отказаться от наследства (ст. 1157 ГК РФ). В рассматриваемом же случае, как отмечают цивилисты, появление общей собственности не зависит от воли субъектов, оно запланировано изначально, на стадии проектирования и строительства жилого дома <1>. Аналогичная ситуация складывается и при возникновении права общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире, в которой комнаты находятся в раздельной собственности (ч. 1 ст. 41 ЖК РФ). Таким образом, полагаем, что если право собственности на помещение в многоквартирном доме (на комнату в коммунальной квартире) считать основным правом, то право долевой собственности на общее имущество в этом доме (квартире) можно назвать зависимым правом.

--------------------------------


КонсультантПлюс: примечание.

Монография П.В. Крашенинникова "Жилищное право" включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2005 (4-е издание, переработанное и дополненное с учетом нового Жилищного кодекса Российской Федерации).


<1> См.: Кроз М.К., Кроз В.М. Указ. соч. С. 109. Уточняя эту мысль, П.В. Крашенинников справедливо подчеркивает: "Лицо направляет свою волю на возникновение права собственности на конкретное жилище, но, поскольку существование его в многоквартирном доме невозможно без вспомогательных элементов, одновременно с приобретением права собственности на жилое помещение у него возникает право общей собственности на общее имущество... независимо от субъективных устремлений приобретателя жилого помещения..." См.: Крашенинников П.В. Указ. соч. С. 172, 173.


Очевидная "акцессорность" доли в праве собственности на указанное общее имущество по отношению к праву собственности на основное помещение. Иными словами, такая доля полностью лишена самостоятельной оборотоспособности отдельно от права собственности на помещение, а значит, отсутствует и преимущественное право покупки доли (п. 2 ст. 290 ГК РФ, ч. 2 ст. 37, ч. 3 ст. 42 ЖК РФ), в отличие от общего правила, установленного для доли в праве на общее имущество п. 2 ст. 246 и ст. 250 ГК РФ.

Ограничение законом правомочия распоряжения общим имуществом в силу специфики объекта - неделимости и его назначения (обслуживания помещений, принадлежащих собственникам), а именно: