Отчет №4р-хх-хх. 01 оценка рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости автотранспортного предприятия
| Вид материала | Отчет |
- Темы курсовых работ по предмету «Оценка недвижимости», 12.16kb.
- Отчет обоснование рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу, 962.01kb.
- Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости. Затратный метод метод сравнительной, 83.35kb.
- Разработка программы эффективного использования объектов промышленной недвижимости, 51kb.
- Техническое задание (технические указания) на проведение оценки рыночной стоимости, 1126.78kb.
- Методические подходы к оценке стоимости объектов недвижимости для принятия управленческих, 20.96kb.
- Стоящий момент применение инструментария оценки недвижимости в повседневной деятельности, 28.61kb.
- Отчет об оценке составлен в соответствии со следующими нормативными документами: Федеральным, 547.7kb.
- А. И. Оценка Специализированного имущества, 295.63kb.
- Учебно-методический комплекс по дисциплине экономический анализ специальность «Оценка, 1337.05kb.
ПРИЛОЖЕНИЕ
| Взвешенная корректировка | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Физические характеристики: | 0 | 0 | -0,7 | -0,82 | -0,35 | -0,7 | -0,7 | - |
| Состояние основных конструктивных элементов здания | 2001 г.п. | после кап. Ремонта | треб. Ремонт | треб. Ремонт | хорошее | удовл. | удовл. | 21% |
| Корректировка | 0 | 0 | -2 | -2 | -1 | -2 | -2 | - |
| Взвешенная корректировка | 0 | 0 | -0,42 | -0,42 | -0,21 | -0,42 | -0,42 | |
| Состояние внутренней отделки здания | 2001 г.п. | сделан ремонт | треб. ремонт | треб. Ремонт | хорошее | удовл. | удовл. | 14% |
| Корректировка | 0 | 0 | -2 | -2 | -1 | -2 | -2 | - |
| Взвешенная корректировка | 0 | 0 | -0,28 | -0,28 | -0,14 | -0,28 | -0,28 | |
| Наличие места для парковки | на территории, охраняемая | на территории, охраняемая | на территории, охраняемая | на территории, охраняемая | на территории, охраняемая | на территории, охраняемая | на территории, охраняемая | 11% |
| Корректировка | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | - |
| Взвешенная корректировка | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Удобство подъездных путей | аналог. | аналог. | аналог. | аналог. | аналог. | аналог. | аналог. | 8% |
| Корректировка | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | - |
| Взвешенная корректировка | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Группа капитальности улучшений | аналог. | аналог. | аналог. | аналог. | аналог. | аналог. | аналог. | 5% |
| Корректировка | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | - |
| Взвешенная корректировка | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Наличие и нормальная работа инженерных коммуникаций | есть | есть | есть | нет | есть | есть | есть | 6% |
| Корректировка | 0 | 0 | 0 | -2 | 0 | 0 | 0 | - |
| Взвешенная корректировка | 0 | 0 | 0 | -0,12 | 0 | 0 | 0 | |
| Суммарная корректировка | 0 | 0,03 | -0,58 | -0,82 | -0,35 | -0,55 | -0,7 | х1 |
| Арендная площадь, кв.м. | 2 200 | 2 500 | 4 200 | 5 200 | 2 900 | 3 300 | 2 100 | х2 |
| Построение множественной регрессионной модели: | ||||||||
| Стоимость объекта: линейная зависимость, USD/кв.м./год | 36 | |||||||
| Коэффициент детерминации | 97,7% | |||||||
| Стоимость объекта: экспоненциальная зависимость, USD/кв.м./год | 37 | |||||||
| Коэффициент детерминации | 96,1% | |||||||
| Итоговое значение, USD/кв.м./год | 36 | |||||||
ПРИЛОЖЕНИЕ
Расчет нормы дисконтирования дополнительных доходов, получаемых вследствие использования заемных средств при заключении кредитного договора с имущественным обеспечением
Таблица 41
| Факторы финансового риска компании | Уровень фактора риска | ||||
| 0,50 | 0,75 | 1,00 | 1,50 | 2,00 | |
| Ликвидность активов | | | 1 | | |
| Уровень рентабельности | | | | 1 | |
| Стабильность дохода | | | | 1 | |
| Прибыльность | | | | 1 | |
| Финансовый левередж | | | | 1 | |
| Операционный левередж | | | | 1 | |
| Качество и доступность экономической информации | | | | 1 | |
| Ожидаемый рост прибыли/денежного потока | | | | 1 | |
| Ретроспективная изменчивость прибыли | | | | 1 | |
| Рыночная доля | | | | 1 | |
| Качество управления | | | | 1 | |
| Диверсифицированность клиентуры | | | 1 | | |
| Диверсифицированность выпускаемой продукции | | | 1 | | |
| Территориальная диверсификация | | | | 1 | |
| Отраслевые факторы риска | | | | | |
| Нормативно-правовая база | | | | 1 | |
| Конкуренция | | | | | 1 |
| Рост спроса | | | | 1 | |
| Капиталоемкость | | | | 1 | |
| Количество наблюдений | 0 | 0 | 3 | 14 | 1 |
| Вес | 0,50 | 0,75 | 1,00 | 1,50 | 2,00 |
| Взвешенная сумма | 0 | 0 | 3 | 21 | 2 |
| Количество факторов | 18 | ||||
| Оценка коэффициента бета | 1,44 | ||||
| Безрисковая ставка, % | 10% | ||||
| Среднерыночная доходность | 28% | ||||
| Ставка дисконтирования | 36% | ||||
В качестве безрисковой ставки в данном случае взята ставка по долгосрочным депозитам Сбербанка РФ. Под нормой среднерыночной доходности понимается среднеотраслевое значение рентабельности использования подвижного состава.
ПРИЛОЖЕНИЕ
| Форма опроса "Определение приоритетов влияния ценообразующих факторов" | ||||||||||
| | | | | | | | | | | |
| ИНН эксперта | | | | | | | | | | |
| ФИО эксперта | | | | | | | | | | |
| Наименование организации | | | | | | | | | ||
| Дата заполнения | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | |
| Объект оценки - комплекс объектов недвижимости автотранспортного предприятия | ||||||||||
| (административно-бытовые, производственно-складские помещения, земельный участок) | ||||||||||
| | | | | | | | | | | |
| Оцените по предлагаемой шкале приоритеты влияния ценообразующих факторов на | ||||||||||
| стоимость комплекса объектов недвижимости промышленного предприятия на основе | ||||||||||
| . анализа парных сравнений | | | | | | | | | ||
| | | | | | | | | | | |
| Влияющие факторы | УЦГ | УМ | ХОЗ | ТУ | СУ | МЗУ | СЗУ | ПП | КЗ | ИК |
| УЦГ | 1 | | | | | | | | | |
| УМ | | 1 | | | | | | | | |
| ХОЗ | | | 1 | | | | | | | |
| ТУ | | | | 1 | | | | | | |
| СУ | | | | | 1 | | | | | |
| МЗУ | | | | | | 1 | | | | |
| СЗУ | | | | | | | 1 | | | |
| ПП | | | | | | | | 1 | | |
| КЗ | | | | | | | | | 1 | |
| ИК | | | | | | | | | | 1 |
| | | | | | | | | | | |
| | Перечень используемых сокращений (ценообразующие факторы): | | | |||||||
| УЦГ | удаленность от центра города | | | | | | | |||
| УМ | удаленность от ближайшей станции метрополитена | | | | ||||||
| ХОЗ | характер окружающей застройки | | | | | | | |||
| ТУ | тип улицы (главная, второстепенная, локальный центр микрорайона) | | ||||||||
| СУ | физическое состояние улучшений | | | | | | | |||
| МЗУ | материал покрытия земельного участка | | | | | | ||||
| СЗУ | состояние покрытия земельного участка | | | | | | ||||
| ПП | удобство подъездных путей | | | | | | | |||
| КЗ | капитальность улучшений | | | | | | | |||
| ИК | наличие и нормальная работа инженерных коммуникаций | | | | ||||||
| | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | |
| | Используемая шкала: | | | | | | | | ||
| 1 | равная важность факторов | | | | | | | |||
| 3 | умеренное превосходство одного над другим | | | | | |||||
| 5 | существенное превосходство одного над другим | | | | | |||||
| 7 | значительное превосходство одного над другим | | | | | |||||
| 9 | очень сильное превосходство одного над другим | | | | | |||||
| 2,4,6,8 | промежуточные значения | | | | | | | |||
ПРИЛОЖЕНИЕ