Российском Авторском Обществе за №7169 от 22 марта 2004 года. «Стандарты процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов)» охраняются авторским правом в соответствии с закон

Вид материала

Закон

Содержание Раздел 4. требования к заемщику и залогодателю Раздел 5. требования к предмету ипотеки Раздел 6. требования к страховому обеспечению ипотечных сделок Открытое акционерное общество Процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения Раздел 1. оценка платежеспособности заемщика Раздел 2. виды доходов и расходов заемщика и документы, предоставляемые для подтверждения занятости, доходов и расходов заемщика Раздел 3. расчет размера ипотечного кредита (займа) Раздел 4. формы документов, применяемые при выдаче ипотечного кредита (займа) и оформлении ипотечной сделки Открытое акционерное общество

Подобный материал:

• Стандарт реструктуризации ипотечных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков, 578.33kb.
• Задание: Найти в Интернете законы, указы, постановления об авторском праве на книгу,, 972.86kb.
• Положение о национальной премии "намикс", 201.83kb.
• Положение о национальной премии "намикс", 202.19kb.
• Курс обучения сактивным развитием ипотечных отношений в России подготовка специалистов, 28.69kb.
• Задачи и основные мероприятия Плановое значение на 2006 г для муниципа-льного образования, 91.7kb.
• Планирование аудиторской проверки учета кредитов и займов 14 Проведение аудиторской, 274.66kb.
• В iполугодии 2011 года коммерческими банками было предоставлено населению ипотечных, 761.48kb.
• Коллективное управление авторским правом и смежными правами, 155.03kb.
• О некоторых вопросах рефинансирования ипотечных займов банками второго уровня, 706.45kb.

РАЗДЕЛ 3. ТРЕБОВАНИЯ К ОСНОВНЫМ ПАРАМЕТРАМ ИПОТЕЧНЫХ СДЕЛОК

В целях рефинансирования Агентство рассматривает только Кредитные договоры/ Договоры займа, права кредитора (займодавца) по которым удостоверены Закладными, и отвечающие следующим требованиям:

3.1. Заемщик и Залогодатель соответствуют требованиям, установленным настоящими Стандартами.

3.2. Кредитный договор/Договор займа заключен в соответствии с требованиями, установленными законодательством Российской Федерации и настоящими Стандартами.

3.3. Цель выдачи Ипотечного кредита (займа) - приобретение/строительство Жилого помещения, а также погашение ранее предоставленного Ипотечного кредита (займа) на приобретение или строительство Жилого помещения.

3.4. Валюта Ипотечного кредита (займа) - российские рубли.

3.5. Валюта погашения Ипотечного кредита (займа) - российские рубли.

3.6. Максимальная сумма Ипотечного кредита (займа) не должна превышать размер, устанавливаемый в соответствии с решением Агентства, а также ограничений, установленных настоящими Стандартами.

3.7. В случае, если значение коэффициента К/З (Кредит/Залог), рассчитанного на дату предоставления Ипотечного кредита (займа), более 80%, то размер предоставляемого Ипотечного кредита (займа) должен составлять не более 1 500 000 рублей.

3.8. Процентная ставка по Ипотечному кредиту (займу) устанавливается Первичным кредитором по своему усмотрению. При этом Агентство рассматривает на предмет рефинансирования Ипотечные кредиты (займы) исходя из условий, установленных в п. 1.4. Части II Стандартов.

3.9. Срок исполнения обязательств по Кредитному договору/Договору займа должен составлять не менее 3 лет (36 месяцев) и не более наименьшего из следующих сроков: 30 лет (360 месяцев) или разница между 65 годами и текущим возрастом Заемщика (полных лет), при этом полное исполнение обязательств по Кредитному договору/Договору займа должно производиться не позднее месяца, в котором Заемщиком будет достигнут возраст 65 лет, а также с учетом особенностей пунктов 3.9.1 и 3.9.2 настоящего раздела.

3.9.1. В случае если Заемщиков несколько, то максимальный срок исполнения обязательств по Кредитному договору/Договору займа рассчитывается исходя из наименьшей разницы между 65 годами и текущим возрастом (полных лет) каждого из Заемщиков.

3.9.2. Срок исполнения обязательств, рассчитанный в месяцах, должен составлять величину кратную 12.

3.10. Предоставление Ипотечного кредита (займа) в последний день месяца не допускается.

3.11. Порядок погашения обязательств по Кредитному договору/Договору займа:

3.11.1. Первый платеж подлежит внесению в срок не позднее срока, определенного для второго платежа, и состоит из начисленных процентов за пользование Ипотечным кредитом (займом) за Первый процентный период и ежемесячного аннуитетного платежа за второй Процентный период.

3.11.2. Последующие платежи (кроме последнего платежа) состоят из ежемесячных аннуитетных платежей, включающих суммы в погашение основного долга и процентов за пользование Ипотечным кредитом (займом).

Расчет ежемесячных аннуитетных платежей осуществляется по следующей формуле:

Ежемесячный аннуитетный платеж =

Где:

ОСЗ - остаток ссудной задолженности (суммы обязательства) на расчетную дату;

ПС - месячная процентная ставка, равная 1/12 от годовой процентной ставки, установленной на сумму обязательства (в процентах годовых);

ПП - количество Процентных периодов, оставшихся до окончательного погашения ссудной задолженности (суммы обязательства). При расчете ежемесячного аннуитетного платежа на дату выдачи Ипотечного кредита (займа) ПП равен сроку исполнения обязательств по Кредитному договору/Договору займа в месяцах минус 1.

3.11.3. Последний платеж должен включать в себя оставшуюся сумму основного долга и проценты за пользование Ипотечным кредитом (займом).

3.11.4. График ежемесячных аннуитетных платежей (информационный расчет) должен быть подписан всеми Заемщиками, Первичным кредитором и заверен печатью Первичного кредитора. Последний лист графика ежемесячных аннуитетных платежей, включающий подписи сторон, должен содержать хотя бы часть таблицы графика ежемесячных аннуитетных платежей. В противном случае все листы графика ежемесячных аннуитетных платежей должны быть пронумерованы, прошиты и скреплены подписью и печатью Первичного кредитора.

3.12. Наличие страхового обеспечения Ипотечной сделки, соответствующего требованиям настоящих Стандартов (Раздел 6 Общей части).

3.13. Стоимость Предмета ипотеки подтверждается Отчетом об оценке составленным Оценщиком в соответствии с требованиями, установленными настоящими Стандартами.

3.14. Первичный кредитор может предоставить Ипотечный кредит (заем) тому же Заемщику на погашение Ипотечного кредита (займа), ранее предоставленного на приобретение/строительство Жилого помещения. Агентство вправе рассматривать такие Ипотечные кредиты (займы) на предмет их рефинансирования при условии, что обеспечением их возврата будет являться недвижимое имущество, под залог которого был предоставлен первый Ипотечный кредит (заем). Размер такого Ипотечного кредита (займа) определяется Первичным кредитором по собственному усмотрению. Однако в любом случае его размер не может превышать остаток основного долга по погашаемому Ипотечному кредиту (займу).

3.15. Ипотечные сделки, направленные на приобретение Заемщиком Жилого помещения с использованием средств Ипотечного кредита (займа), находящегося в собственности Взаимозависимых лиц и/или Членов семьи Заемщика, в том числе достигших 18 летнего возраста, Агентством на предмет рефинансирования не рассматриваются.

3.16. Ипотечные кредиты (займы), предоставленные Заемщику на приобретение Жилого помещения у бывшего супруга Заемщика (продавца), могут рефинансироваться Агентством только в следующих случаях:

- до заключения Договора приобретения Жилого помещения произведен раздел совместно нажитого с супругом Заемщика имущества и с момента такого раздела прошло более трех лет;

- до заключения Договора приобретения Жилого помещения заключен брачный договор, согласно которому Жилое помещение признано собственностью супруга Заемщика (продавца);

- Жилое помещение получено супругом Заемщика (продавцом) в дар или в порядке наследования;

- Жилое помещение приобретено бывшим супругом Заемщика (продавцом) после расторжения брака.

3.17. При передаче в залог:

3.17.1. приобретаемого Жилого помещения, ипотека возникает в силу закона на основании ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», что дополнительно указывается в Кредитном договоре/Договоре займа и Договоре приобретения жилого помещения. При этом все Залогодатели приобретаемого Жилого помещения должны быть Заемщиками по Кредитному договору/Договору займа.

3.17.2. имеющегося Жилого помещения, ипотека возникает на основании заключаемого Договора об ипотеке. При этом Залогодатель по Договору об ипотеке может не являться Заемщиком по Кредитному договору/Договору займа.

РАЗДЕЛ 4. ТРЕБОВАНИЯ К ЗАЕМЩИКУ И ЗАЛОГОДАТЕЛЮ

4.1. Заемщиком и Залогодателем может выступать только гражданин Российской Федерации.

4.2. На момент заключения Кредитного договора/Договора займа и составления Закладной Заемщик и Залогодатель должны быть зарегистрированы по месту жительства/месту пребывания на территории Российской Федерации.

4.3. Возраст Заемщика на момент заключения Кредитного договора/Договора займа должен составлять не менее 18 лет, и не должен превышать 65 лет на момент окончания срока Ипотечного кредита (займа), установленного договором с учетом особенностей пунктов 3.9, 3.9.1, 3.9.2 раздела 3 Общей части.

4.4. Передача в залог Предмета ипотеки, собственником/одним из собственников которого является несовершеннолетний, осуществляется на основании Договора об ипотеке при наличии предварительного разрешения органа опеки и попечительства на передачу в залог Предмета ипотеки.

4.5. Лицо мужского пола в возрасте до 27 лет при отсутствии документов, подтверждающих отсрочку от прохождения воинской службы до достижения 27 лет или увольнение в запас может участвовать в Кредитном договоре/Договоре займа при обязательном привлечении дополнительного Заемщика, не подлежащего призыву на срочную воинскую службу.

4.6. Общее количество Заемщиков, удовлетворяющих требованиям настоящих Стандартов и выступающих по одному Кредитному договору/Договору займа, не может превышать 3 (трех) человек.

4.7. В качестве Заемщика может выступать только лицо, имеющее доход, подтвержденный в соответствии с требованиями настоящих Стандартов, за исключением случаев, установленных п. 4.8 и 4.9 Общей части настоящих Стандартов.

4.8. Если по условиям Ипотечной сделки Заемщик является Залогодателем приобретаемого Предмета ипотеки и состоит в зарегистрированном браке, то его супруг также должен выступать по такой Ипотечной сделке Заемщиком и Залогодателем независимо от того, имеет ли супруг источник дохода и независимо от размера такого дохода.

4.9. В качестве Заемщика, не имеющего дохода, может выступать лицо, обучающееся в учебном заведении на очной форме, при условии, что такое лицо является Членом семьи или Взаимозависимым лицом хотя бы одного из Заемщиков, имеющего подтвержденный доход.

РАЗДЕЛ 5. ТРЕБОВАНИЯ К ПРЕДМЕТУ ИПОТЕКИ

5.1. Предметом ипотеки в рамках настоящих Стандартов может выступать недвижимое имущество, а именно: Квартира или Жилой дом с земельным участком, на котором расположен такой Жилой дом.

5.1.1. Земельный участок должен:

- принадлежать на праве собственности Залогодателю;

- относиться к категории земель населенных пунктов;

- иметь границы (описание местоположения границ, координаты характерных точек границ), установленные в соответствии с требованиями земельного законодательства.

5.1.2. Комнаты в рамках настоящих Стандартов не могут являться Предметом ипотеки.

5.2. Предметом ипотеки может выступать как Жилое помещение, на приобретение/строительство которого предоставляется Ипотечный кредит (заем), так и имеющееся Жилое помещение, соответствующее требованиям настоящих Стандартов.

5.3. Право собственности Залогодателя на Предмет ипотеки должно быть зарегистрировано в установленном порядке и подтверждено соответствующими документами, оформленными в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (правоустанавливающими документами, свидетельством о государственной регистрации права собственности и т.д.).

5.4. Предмет ипотеки должен быть расположен на территории Российской Федерации.

5.5. При передаче в залог Жилого дома земельный участок, на котором он расположен, подлежит также передаче в залог. К комплекту документов на земельный участок, который должен передаваться в залог вместе с Жилым домом, должен быть приложен кадастровый паспорт (план) земельного участка, (Разделы В.1, В.2, В.3, В.4. Разделы В.3 и В.4 - при наличии в государственном кадастре соответствующих сведений).

5.6. Предмет ипотеки должен быть свободен от любых прав третьих лиц (в том числе не обременен предыдущей ипотекой, наймом или правом временного безвозмездного пользования). В отношении Предмета ипотеки не должны быть заключены/подписаны какие-либо договоры, в том числе предварительные, направленные на его отчуждение третьим лицам.

5.7. Третьи лица не предъявляют никаких требований в отношении Предмета ипотеки, в том числе иски об аресте или обращении взыскания на Предмет ипотеки. Заемщику, Залогодателю и Поставщику не известны обстоятельства, на основании которых третьи лица в будущем могут предъявить и суд удовлетворить требования о признании за ними права собственности или иных прав на Предмет ипотеки, иски об изъятии (истребовании) или об обременении Предмета ипотеки либо иные требования, удовлетворение которых может повлечь прекращение права собственности Залогодателя на Предмет ипотеки.

5.8. Предмет ипотеки должен быть подключен к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю его жилую площадь, либо иметь автономную систему жизнеобеспечения.

5.9. Предмет ипотеки должен иметь исправное состояние сантехнического оборудования, дверей и окон, а для Жилых домов и Квартир на последних этажах многоквартирного дома - и крыши.

5.10. В случае передачи в залог вновь построенного недвижимого имущества допускается отсутствие санитарно-технического оборудования и внутренней отделки, а для Жилого дома также и подключения к центральным системам канализации, водо-, газоснабжения на момент его приобретения при условии оценки Предмета ипотеки Оценщиком как объекта, имеющего среднюю либо высокую степень ликвидности.

5.11. Жилой дом или многоквартирный дом, в котором находится Квартира, являющаяся Предметом ипотеки, должны соответствовать следующим требованиям:

а) не находится в аварийном состоянии;

б) не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;

в) иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент.

5.12. Стоимость Предмета ипотеки должна подтверждаться Отчетом об оценке, произведенной Оценщиком. Оценщик, Отчет об оценке и порядок оценки Предмета ипотеки должен соответствовать требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и настоящих Стандартов.

5.12.1.Оценщик должен предоставить подробное описание имущества и оценку его рыночной стоимости, т.е. наиболее вероятной цены, по которой недвижимое имущество может быть отчуждено на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

5.12.2. При передаче в ипотеку Жилого дома и земельного участка, на котором он расположен, оценка должна проводиться отдельно для Жилого дома и для земельного участка. При этом цена земельного участка не может быть ниже кадастровой стоимости земли, установленной в данной местности.

5.12.3. Оценщик определяет рыночную стоимость Предмета ипотеки на дату проведения оценки, основываясь на анализе всей полученной информации на основе требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе на информации, ставшей известной Оценщику вследствие непосредственного восприятия Предмета ипотеки. Оценщик вправе требовать от заказчика доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления оценки Предмета ипотеки. Оценщик обязан отразить в Отчете об оценке отсутствие необходимой документации и информации или, в случае если отсутствие информации препятствует осуществлению объективной оценки, отказаться от ее проведения.

5.13. Агентство вправе произвести новую оценку Предмета ипотеки по состоянию на дату проведения предыдущей оценки, осуществленной другим Оценщиком. В случае выявления существенного несоответствия стоимости Предмета ипотеки по новой оценке (более чем на 10%), проведенной по инициативе Агентства, последнее вправе начать с Поставщиком процедуру обратной продажи в соответствии с настоящими Стандартами и заключаемым с ним Соглашением о сотрудничестве.

5.14. Предмет ипотеки должен быть застрахован от риска утраты или повреждения в пользу Залогодержателя в течение всего срока погашения Ипотечного кредита (займа) в соответствии с требованиями, установленными настоящими Стандартами.

5.15. Ипотечные кредиты (займы) могут быть предметом рассмотрения Агентством с целью рефинансирования при соблюдении на дату выкупа Закладной условия о том, что ипотека как обременение Предмета ипотеки зарегистрирована в установленном порядке.

РАЗДЕЛ 6. ТРЕБОВАНИЯ К СТРАХОВОМУ ОБЕСПЕЧЕНИЮ ИПОТЕЧНЫХ СДЕЛОК

6.1. Страхователем по договорам страхования должен выступать Заемщик (Залогодатель), который одновременно является собственником застрахованного Предмета ипотеки. При этом в случае, если собственниками Предмета ипотеки являются несколько лиц, то указание на наличие других собственников Предмета ипотеки в договоре страхования целесообразно, но не обязательно.

6.2. В случае если собственником Предмета ипотеки является лицо, не являющееся Заемщиком по Кредитному договору/Договору займа, то Страхователем по договору имущественного страхования, а также по договору страхования, включающего одновременно личное и имущественное страхование, должен выступать собственник Предмета ипотеки. При этом в договоре страхования, включающего одновременно личное и имущественное страхование, Заемщик/Заемщики должны выступать в качестве застрахованных лиц.

6.3. Страхователем по договору личного страхования может выступать как лицо, являющееся собственником Предмета ипотеки, но не являющееся Заемщиком по Кредитному договору/Договору займа, так и один из Заемщиков по Кредитному договору/Договору займа. Заемщики по Кредитному договору/Договору займа должны выступать в качестве застрахованных лиц по договору личного страхования в течение всего срока погашения Ипотечного кредита (займа).

6.4. Если в качестве Заемщика выступает лицо, не имеющее дохода согласно п. 4.8, 4.9 Общей части настоящих Стандартов, то личное страхование такого Заемщика может не производиться. При этом Заемщики, имеющие доход, должны заключить договор страхования (личное страхование) в совокупности на всю сумму обязательства согласно требованиям Агентства.

6.5. Первым выгодоприобретателем по договорам страхования должен являться Первичный кредитор, предоставивший Ипотечный кредит (заем) на приобретение/строительство Жилого помещения. В случае Передачи прав по Закладной по договорам страхования должна производиться замена выгодоприобретателя на нового владельца Закладной.

6.6. Страховая сумма определяется в соответствии с условиями Кредитного договора/Договора займа и на каждую конкретную дату действия кредитного (заемного) обязательства и должна быть не менее остатка ссудной задолженности, увеличенного на десять процентов на каждый период страхования. Страховая выплата производится в пределах размера страховой суммы на счет выгодоприобретателя в полном объеме суммы страховой выплаты, но не более размера суммы задолженности (основной долг, проценты, пени, штрафы) по соответствующему кредитному (заемному) обязательству. Выгодоприобретатель вправе отказаться от причитающейся ему по договору (полису) страхования суммы страховой выплаты полностью или частично в пользу страхователя и/или застрахованного лица по договору страхования, их наследников либо иного лица, в случае указания на него в договоре (полисе) страхования как на выгодоприобретателя второй очереди.

6.7. Страховые взносы могут уплачиваться как разовым платежом за весь срок страхования, так и периодически (ежегодно) в течение срока погашения Ипотечного кредита (займа).

6.8. Страхование осуществляется за счет средств Страхователя.

6.9. Комплект документов по страховому обеспечению Ипотечных сделок должен включать:

- договор (полис) страхования (личное страхование) Заемщика;

- договор (полис) страхования (имущественное страхование).

6.9.1. Может быть использован договор (полис) страхования (личное и имущественное страхование), включающий указанные выше виды страхования.

6.10. При оформлении конкретной Ипотечной сделки применяются формы страховых договоров, утвержденные настоящими Стандартами.

6.11. Страхование риска утраты или ограничения права собственности на Предмет ипотеки (страхование титула) не является обязательным требованием Агентства и может производиться по соглашению участников Ипотечной сделки.

6.12. Страховая программа, реализуемая при ипотечном кредитовании, должна обеспечивать снижение кредитного риска и защищать интересы Участников инфраструктуры. В этих целях общая страховая сумма по всем Заемщикам по рискам, связанным с личным и имущественным страхованием, должна покрывать сумму задолженности по обеспеченным ипотекой обязательствам плюс 10 %.

ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО

«АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ»

ВВЕДЕНО В ДЕЙСТВИЕ

Приказом Генерального директора

№ 41-од от 18 апреля 2008 года
(с изменениями от 12 мая 2008 года №46-од, 23 июля 2008 года №62-од,
11 августа 2008 года № 93-од, 18 сентября 2008 года 110-од,
28 октября 2008 года 120-од, 28 октября 2008 года №121-од,

03 декабря 2008 года №141-од, 07 мая 2009 г. №71-од)

С Т А Н Д А Р Т Ы

ПРОЦЕДУР ВЫДАЧИ, РЕФИНАНСИРОВАНИЯ И СОПРОВОЖДЕНИЯ

ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ (ЗАЙМОВ)

Москва,

2008 год

ЧАСТЬ I

СТАНДАРТЫ ПРОЦЕДУР ВЫДАЧИ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ (ЗАЙМОВ)

Стандарты процедур выдачи Ипотечных кредитов (займов) разработаны и введены с целью установления единых правил и требований, предъявляемых к параметрам Ипотечных кредитов (займов) при их выдаче и к порядку их выдачи.

Ипотечные кредиты (займы) выдаются физическим лицам, выступающим в качестве Заемщиков, с соблюдением требований настоящих Стандартов.

В качестве предмета для рефинансирования Агентством рассматриваются только те Ипотечные кредиты (займы), которые отвечают требованиям, предъявляемым к параметрам Ипотечных кредитов (займов), и выданы в соответствии с настоящими Стандартами (Общая часть и Часть I Стандартов).

При выдаче Ипотечного кредита (займа) Первичный кредитор должен убедиться:

- в отсутствии обоснованных предположений о предоставлении Заемщиками ложной информации, информации, не соответствующей действительности (недостоверной информации) либо неполной или вводящей в заблуждение информации, в том числе о доходах и занятости Заемщика;

- в отсутствии негативных отзывов работодателя о Заемщике или иной негативной информации, которая существенно увеличивает риск неисполнения Заемщиками обязательств по Кредитному договору/Договору займа и Договору об ипотеке (в том числе отсутствие не снятых, не погашенных судимостей Заемщика).

Часть I - «Стандарты процедур выдачи Ипотечных кредитов (займов)» включает следующие разделы:

Раздел 1 - Оценка платежеспособности Заемщика.

Раздел 2 - Виды доходов и расходов Заемщика и документы, предоставляемые для подтверждения занятости, доходов и расходов Заемщика.

Раздел 3 - Расчет размера Ипотечного кредита (займа).

Раздел 4 - Формы документов, применяемые при выдаче Ипотечного кредита (займа) и оформлении Ипотечной сделки.

РАЗДЕЛ 1. ОЦЕНКА ПЛАТЕЖЕСПОСОБНОСТИ ЗАЕМЩИКА

1.1. Оценка платежеспособности Заемщика состоит из оценки возможности выполнения принятых им на себя обязательств по возврату Ипотечного кредита (займа) и уплате начисленных процентов.

1.2. Платежеспособность Заемщика определяется величиной кредитного риска и максимально допустимым размером Ипотечного кредита (займа) на основании анализа собранной и документально подтвержденной информации о Заемщике, исходя из коэффициента П/Д (Платеж/Доход) с учетом соотношения между суммой Ипотечного кредита (займа) и стоимостью Предмета ипотеки (коэффициент К/З).

1.3. Коэффициент П/Д (Платеж/Доход) - отношение ежемесячных расходов Заемщика по обслуживанию Ипотечного кредита (займа) к среднемесячному доходу Заемщиков (за вычетом расходов, указанных в п. 2.4.1 Части I настоящих Стандартов).

1.4. Для определения способности Заемщика выплачивать Ипотечный кредит (заем) рассчитывается коэффициент П/Д:

А + РК*1,1*НР/12
Коэффициент П/Д = --------------------------- * 100%
Д-Р

где:

А - размер ежемесячного аннуитетного платежа, в рублях;

РК - размер Ипотечного кредита (займа), в рублях;

НР - норматив ежегодных расходов Заемщика, связанных с обслуживанием Ипотечного кредита (займа).

В целях расчета коэффициента П/Д значение НР устанавливается равным 0,02.

Д - размер среднемесячных совокупных доходов Заемщика после налогообложения, в рублях;

Р - размер ежемесячных совокупных расходов Заемщика, указанных в п.2.4.1. Части I настоящих Стандартов, в рублях.

1.5. Округление значения коэффициента П/Д производится до целых значений по математическим правилам, при этом осуществление промежуточных округлений при расчете коэффициента П/Д не допускается. Под правилами математического округления следует понимать метод округления, при котором значение округляемой цифры не изменяется, если следующая за ней цифра находится в промежутке от 0 до 4, и изменяется, увеличиваясь на единицу, если следующая за ней цифра находится в промежутке от 5 до 9.

1.6. Предельное значение коэффициента П/Д устанавливается в размере 50%.

РАЗДЕЛ 2. ВИДЫ ДОХОДОВ И РАСХОДОВ ЗАЕМЩИКА И ДОКУМЕНТЫ, ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫЕ ДЛЯ ПОДТВЕРЖДЕНИЯ ЗАНЯТОСТИ, ДОХОДОВ И РАСХОДОВ ЗАЕМЩИКА

2.1. Для рассмотрения заявления о выдаче Ипотечного кредита (займа) Заемщик должен представить Первичному кредитору:

· паспорт либо иной документ, удостоверяющий личность в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации,

· страховое свидетельство государственного пенсионного страхования Заемщика,

· военный билет для лиц мужского пола призывного возраста,

· документы, подтверждающие доход и занятость.

Первичный кредитор вправе запросить дополнительные документы и проводить дополнительные процедуры андеррайтинга с целью наиболее достоверного установления платежеспособности Заемщиков.

В случае, если документ насчитывает более одного листа, он должен быть пронумерован, прошит, скреплен печатью (если применимо) на прошивке и заверен подписью уполномоченного лица с указанием его должности, фамилии и инициалов имени и отчества, либо каждая страница документа должна быть заверена подписью уполномоченного лица с указанием его должности, фамилии и инициалов имени и отчества с проставлением печати организации. В случае предоставления Заемщиком копии документа, такая копия также должна содержать отметку «копия верна».

2.2. Первичный кредитор обязан проверить представленные документы, снять с них копии, заверить соответствующей надписью и вложить в формируемое Кредитное дело. Документы, представленные в оригиналах, в частности, справка о доходах и т.д., должны вкладываться в Кредитное дело в «оригинальном» виде.

2.3. Среднемесячный доход Заемщика рассчитывается как отношение суммы доходов за соответствующий период к числу месяцев в этом периоде. Допустимыми подтвержденными источниками получения дохода, которые могут учитываться при расчете платежеспособности Заемщика, выступают:

2.3.1. Заработная плата по основному месту работы для наемных работников.

Подтверждается следующими документами:

· копия трудового контракта (договора) или копия трудовой книжки Заемщика. На последней странице копии трудовой книжки, содержащей какую-либо запись, должна быть поставлена отметка о работе Заемщика по настоящее время. Отметка также заверяется;

· справка с места работы, подтверждающая размер дохода за последние шесть месяцев, по форме 2-НДФЛ либо по форме Приложения №20 к настоящим Стандартам.

Дополнительно могут предоставляться:

· копия налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ) - за прошедший год;

· извещение Пенсионного фонда Российской Федерации или соответствующего негосударственного пенсионного фонда о состоянии индивидуального лицевого счета застрахованного лица;

· иные документы (или их копии), подтверждающие факт получения доходов и занятости Заемщика.

2.3.2. Доход от работы по совместительству.

Подтверждается следующими документами:

· копия приказа о принятии на работу Заемщика;

· копия трудового контракта (договора) Заемщика;

· справка с места работы о размере дохода за последние шесть месяцев по форме 2-НДФЛ либо по форме Приложения №20 к настоящим Стандартам;

· копия налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ) - за прошедший год.

Дополнительно могут предоставляться:

· извещение Пенсионного фонда Российской Федерации или соответствующего негосударственного пенсионного фонда о состоянии индивидуального лицевого счета застрахованного лица;

· иные документы (или их копии), подтверждающие факт получения доходов и занятости.

Платежеспособность Заемщика, работающего по найму, рассчитывается с учетом дохода Заемщика, указанного в предоставленных справках с последнего места работы за шесть последних календарных месяцев. При наличии трудового контракта (договора), устанавливающего более высокий уровень дохода Заемщика возможно использование в расчетах среднемесячного дохода, указанного в данном контракте (при этом Заемщик фактически должен получать такой доход за период не менее, чем три месяца до обращения за Ипотечным кредитом (займом)).

2.3.3. Доход от осуществления предпринимательской деятельности индивидуальными предпринимателями.

2.3.3.1. Индивидуальные предприниматели - лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, в том числе лица, занимающиеся самостоятельной профессиональной деятельностью (адвокаты, частные нотариусы, детективы и т.д.). Указанные лица должны представить документы, подтверждающие устойчивость и жизнеспособность своего предприятия и/или то, что они могут и впредь получать доход, достаточный для погашения Ипотечного кредита (займа).

2.3.3.2. Индивидуальные предприниматели должны осуществлять предпринимательскую деятельность, приносящую доход, не менее 2-х полных лет. Для подтверждения дохода представляются документы за период не менее последних 24 месяцев.

2.3.3.3. Платежеспособность Заемщика-индивидуального предпринимателя, рассчитывается с учетом дохода Заемщика за последние 12 месяцев. Среднемесячный доход предпринимателя определенного путем расчета отношения годовой суммы дохода к 12.

2.3.3.4. Среднемесячный доход индивидуального предпринимателя, применяющего систему налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности, определяется:

- по индивидуальным предпринимателям, не осуществляющим выплаты наемным работникам, - путем расчета соотношения суммы вмененного дохода за вычетом уплаченного за отчетный период единого налога на вмененный доход к периоду (в месяцах), за который уплачен единый налог на вмененный доход;

- по индивидуальным предпринимателям, осуществляющим выплаты наемным работникам, - путем расчета соотношения величины, соответствующей разнице между суммой вмененного дохода, с которого уплачен единый налог и суммой уплаченного за отчетный период единого налога на вмененный доход, а также суммой, указанной индивидуальным предпринимателем в целях исчисления среднемесячного заработка наемных работников к периоду (в месяцах), за который уплачен единый налог на вмененный доход. Сведения о суммах, выплаченных индивидуальным предпринимателем наемным работникам, могут быть подтверждены «Расчетом по авансовым платежам по единому социальному налогу для организаций, индивидуальных предпринимателей, физических лиц, не признаваемых индивидуальными предпринимателями, производящих выплаты физическим лицам» с отметкой налогового органа, в котором отражены суммы дохода, начисленные наемным работникам.

2.3.3.5. Для расчета платежеспособности Заемщика, перешедшего на упрощенную систему налогообложения, учитывается среднемесячный доход Заемщика, указанный в налоговой декларации за период не менее, чем за последние 12 месяцев, за вычетом уплаченного единого налога и иных расходов, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, установленных Первичным кредитором при проведении процедуры андеррайтинга, определенного путем расчета отношения годовой суммы дохода к 12.

2.3.3.6. В иных случаях, доход индивидуального предпринимателя, используемый для оценки платежеспособности Заемщика и полученный в результате анализа предоставленных налоговых деклараций, определяется путем отношения годовой суммы доходов к 12.

2.3.3.7. Документы, подтверждающие доход и занятость индивидуального предпринимателя:

· копия налоговой декларации по форме, установленной для конкретного метода налогообложения, применяемого данным Заемщиком, с оригиналом отметки налогового органа о ее принятии, либо копия налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц установленного образца (форма 3-НДФЛ) за два последних полных налоговых периода с отметкой налогового органа о принятии;

· копия книги учета доходов и расходов и хозяйственных операций индивидуального предпринимателя заверенная подписью должностного лица налогового органа и скрепленная печатью налогового органа. Вместо книги учета доходов и расходов может быть представлена справка (оригинал) из налогового органа о полученном индивидуальным предпринимателем доходе согласно указанной книге;

· копия свидетельства о государственной регистрации предпринимателя;

· копии лицензий и свидетельств на занятие отдельными видами деятельности, если они подлежат лицензированию в соответствии с действующим законодательством;

· выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей;

· копии квитанций (платежных поручений) об уплате налогов за два последних полных налоговых периода или справка налогового органа об отсутствии задолженности по налогам.

Дополнительно могут предоставляться:

· описание сущности предпринимательской деятельности Заемщика, раскрывающее специфику бизнеса, рынки сбыта, положение на рынке, основных контрагентов и конкурентов, бизнес-план на текущий финансовый год и прочее;

· иные документы (или их копии), подтверждающие факт получения доходов.

2.3.4. Доходы в виде процентов по банковским вкладам (депозитам), а также доходы в виде страховых выплат по договорам добровольного накопительного страхования жизни, носящие регулярный характер в течение всего срока кредитования.

Подтверждаются следующими документами:

· копия договора о банковском вкладе (депозите);

· выписка со счета вклада до востребования о движении денежных средств за последние 12 месяцев;

· справка банка о выплаченных процентах по вкладу;

· копия договора добровольного накопительного страхования жизни (страховой полис);

· копия правил страхования;

· документы, подтверждающие полную уплату страховых премий страхователем страховой компании по договору добровольного накопительного страхования жизни (страховому полису);

· справка страховой компании о произведенных страховых выплатах;

· список документов, представляемых лицами, имеющими регулярный доход в виде процентов по вкладам и/или в виде страховых выплат, может быть расширен Первичным кредитором.

2.3.5. Доходы пенсионеров, госслужащих и военнослужащих.

Данные о пенсии могут использоваться, если ее получение в течение не менее шести месяцев подтверждено соответствующей справкой социальной службы. Ответственному сотруднику Первичного кредитора (эксперту) по андеррайтингу следует также установить, в течение какого срока Заемщик будет получать пенсию для отдельных видов пенсий.

При подтверждении доходов пенсионеров, госслужащих и военнослужащих вместо предусмотренных Стандартами документов может предоставляться соответствующая справка по месту получения пенсий, денежного содержания и иных выплат.

Под военнослужащими в рамках настоящих Стандартов понимаются военнослужащие Вооруженных Сил Российской Федерации, внутренних войск Министерства внутренних дел Российской Федерации, Федеральной службы безопасности Российской Федерации, Государственной противопожарной службы Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий, Федеральной службы железнодорожных войск Российской Федерации, других министерств и ведомств, в которых предусмотрена военная служба, в том числе военнослужащие, проходящие службу в составе подразделений вне мест постоянной дислокации либо в составе воинских частей, находящихся в соответствии с международными соглашениями за пределами территории Российской Федерации.

2.3.6. Доходы, получаемые Заемщиком в виде платы по договорам найма Жилого помещения или по договорам аренды нежилого помещения, принадлежащих Заемщику на праве собственности.

Подтверждаются следующими документами:

· копия договора найма Жилого помещения/договора аренды нежилого помещения, заключенный в соответствии с действующим законодательством, до окончания срока действия которого осталось не менее 12 месяцев;

· копия налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ) с отметкой налогового органа о принятии - за прошедший год;

· выписка по счету, подтверждающая поступление платы за наем/арендной платы на банковский счет Заемщика, являющегося наймодателем/арендодателем либо расписка о получении платы за наем/арендной платы;

· документы, подтверждающие право собственности на предоставляемые в наем Жилые помещения или предоставляемые в аренду нежилые помещения;

· документы, подтверждающие уплату необходимых налогов и сборов по получаемым доходам по договорам найма Жилого помещения или аренды нежилого помещения.

В случае, когда доходы от аренды (найма) составляют более 50% от чистого совокупного дохода Заемщика, используемого для расчета суммы Ипотечного кредита (займа), Заемщику необходимо осуществить страхование риска утраты и/или повреждения имущества (объекта недвижимости, сдаваемого в аренду) на сумму не ниже размера Ипотечного кредита (займа), увеличенного на 10%, с учетом требований законодательства РФ.

2.4. Виды расходов и документы, их подтверждающие.

2.4.1. К расходам Заемщика, которые должны учитываться в обязательном порядке при расчете коэффициента П/Д, относятся:

· расходы, связанные с погашением ранее полученных Заемщиком кредитных или заемных средств;

· алиментные платежи (сведения об алиментных платежах указывает Заемщик).

2.4.2. Расходы Заемщика, связанные с погашением ранее выданных кредитов (займов), подтверждаются следующими документами:

· документы или их копии (кредитные договоры, договоры займа, договоры купли-продажи с рассрочкой платежа, договоры возмездного оказания услуг и др.), подтверждающие текущие денежные обязательства и кредитную историю Заемщика;

· выписки со счетов по учету средств предоставленного кредита или справка, выданная кредитором с информацией об остатке ссудной задолженности, качестве исполнения обязательств;

· документы, содержащие сведения из бюро кредитных историй о Заемщике;

· иные документы или их копии, подтверждающие наличие, отсутствие и характер денежных обязательств Заемщика.

В случае отсутствия текущих денежных обязательств, Заемщик в письменной форме заверяет об этом Первичного кредитора.

РАЗДЕЛ 3. РАСЧЕТ РАЗМЕРА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА (ЗАЙМА)

3.1. Расчет размера Ипотечного кредита (займа), который может быть выдан Заемщику, производится только на основе стабильного дохода, рассчитанного с учетом значения коэффициента К/З (Кредит/Залог). При этом Кредитор должен иметь достаточные основания предполагать, что Заемщик будет продолжать получать адекватный доход, необходимый Заемщику в том числе для своевременного исполнения обязательств по Ипотечному кредиту (займу) в течение всего срока соответствующих выплат.

3.2. Коэффициент К/З рассчитывается следующим образом:

                                          размер Ипотечного кредита (займа)
Коэффициент К/З = --------------------------------------------------------------* 100%
                                          стоимость Жилого помещения,
                                          являющегося Предметом ипотеки

Округление значения коэффициента К/З производится до целых значений по математическим правилам, при этом осуществление промежуточных округлений при расчете коэффициента К/З не допускается. Под правилами математического округления следует понимать метод округления, при котором значение округляемой цифры не изменяется, если следующая за ней цифра находится в промежутке от 0 до 4, и изменяется, увеличиваясь на единицу, если следующая за ней цифра находится в промежутке от 5 до 9.

3.3. При предоставлении Ипотечного кредита (займа) под залог приобретаемого Жилого помещения, размер Ипотечного кредита (займа) рассчитывается в зависимости от стоимости приобретаемого Жилого помещения (Предмета ипотеки), и на момент его выдачи должен составлять не менее 30% и не более 90% от стоимости приобретаемого и закладываемого Жилого помещения.

В расчет принимается минимальная стоимость Жилого помещения (Предмета ипотеки), являющаяся меньшей из двух сумм: продажной цены, указываемой в Договоре приобретения Жилого помещения (Приложение №8), и оценочной стоимости Жилого помещения (Предмета ипотеки) по результатам заключения Оценщика.

3.4. При предоставлении Ипотечного кредита (займа) под залог имеющегося Жилого помещения размер Ипотечного кредита (займа) рассчитывается в зависимости от оценочной стоимости передаваемого в залог имеющегося Жилого помещения и на момент его выдачи должен составлять не менее 30% и не более 70% стоимости такого жилья, а также не более 100% продажной цены приобретаемого (строящегося) Жилого помещения, указываемой в Договоре приобретения Жилого помещения.

3.5. При предоставлении Ипотечного кредита (займа) на строительство Жилого помещения с последующей передачей его в залог после окончания строительства и оформления права собственности размер Ипотечного кредита (займа) рассчитывается в зависимости от стоимости приобретаемого Жилого помещения (Предмета ипотеки), указываемой в Договоре приобретения Жилого помещения, и на момент его выдачи должен составлять не менее 30% и не более 90% от стоимости строящегося Жилого помещения.

После окончания строительства в целях рефинансирования вышеуказанный расчет проверяется на соответствие требованиям Стандартов путем применения минимальной стоимости Жилого помещения (Предмета ипотеки), являющейся меньшей из двух сумм: цены приобретения, указываемой в Договоре приобретения Жилого помещения, и оценочной стоимости Жилого помещения (Предмета ипотеки) по результатам заключения Оценщика.

3.6. При предоставлении Ипотечного кредита (займа) на погашение Ипотечного кредита (займа), ранее предоставленного на приобретение или строительство Жилого помещения, обеспечением по которому выступает Жилое помещение, под залог которого был предоставлен первый Ипотечный кредит (заем), максимальный размер Ипотечного кредита (займа) рассчитывается в зависимости от вида обеспечения в соответствии с п. 3.3, 3.4., 3.5 Части I настоящих Стандартов. При этом размер такого Ипотечного кредита (займа) может составлять менее 30% от стоимости Предмета ипотеки.

3.7. В случае если размер предоставляемого Ипотечного кредита (займа) составляет более 1 500 000 рублей, то значение коэффициента К/З, рассчитанного на дату предоставления Ипотечного кредита (займа), должно составлять не более 80%.

РАЗДЕЛ 4. ФОРМЫ ДОКУМЕНТОВ, ПРИМЕНЯЕМЫЕ ПРИ ВЫДАЧЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА (ЗАЙМА) И ОФОРМЛЕНИИ ИПОТЕЧНОЙ СДЕЛКИ

4.1. При оформлении Ипотечных сделок, выдаче Ипотечных кредитов (займов) и составлении Закладных Поставщики должны руководствоваться формами документов, являющимися приложениями к настоящим Стандартам.

4.2. Обязательные формы документов:

1. Кредитный договор - Приложение № 4.

2. Договор займа - Приложение № 5.

3. Договор об ипотеке Жилого Помещения - Приложение № 6.

4. Закладная - Приложение № 7.

5. Договор купли-продажи и ипотеки Квартиры - Приложение № 9 (может редактироваться в части условий купли-продажи).

6. Отчет (Заключение) о проведенном Андеррайтинге Заемщика и Предмета ипотеки - Приложение №13.

7. Раздел N «Основные факты и выводы» Отчета об оценке недвижимого имущества. – Приложение №21.

8. Договор страхования (личное страхование) - Приложение № 24.

9. Договор страхования (имущественное страхование) - Приложение № 25.

10. Договор страхования (личное и имущественное страхование) - Приложение № 29.

4.3. Рекомендательные формы документов:

1. Договоры приобретения Жилого помещения - Приложение №8.

2. Договор поручительства - Приложение № 17.

3. Передаточный акт при купле-продаже Жилого помещения - Приложение № 18.

4. Справка о заработной плате и иных доходах - Приложение №20.

5. Отчет об оценке недвижимого имущества – Приложение №21 (За исключением Раздела N «Основные факты и выводы» Отчета об оценке недвижимого имущества)

4.4. При оформлении Договоров приобретения Жилого помещения (Приложение № 8) с использованием рекомендованных Агентством форм, должны быть обязательно включены следующие существенные условия согласно настоящим Стандартам:

- Договор приобретения Жилого помещения со стороны продавца - физического лица должен быть подписан исключительно собственником Жилого помещения собственноручно, а не третьим лицом, действующим на основании доверенности, выданной собственником;

- данные, определяющие местонахождение Жилого помещения (для отдельно стоящих домов и земельного участка), адрес, расположение Жилого помещения в составе многоквартирного жилого дома, количество комнат, общую площадь Жилого помещения, иные данные, касающиеся Жилого помещения;

- продажная цена Жилого помещения, установленная соглашением сторон договора;

- указание на то, что Жилое помещение приобретается в собственность с перечислением собственников и указанием их долей (при общей долевой собственности). При этом число и данные собственников не должны расходиться с данными, указанными в Кредитном договоре;

- условие о том, что Жилое помещение никому не продано, не подарено, не заложено, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременено либо указать такие обременения или сделки, если они имеются;

- условие о том, что на момент продажи в Жилом помещении нет зарегистрированных лиц, или установлен конкретный срок, в течение которого лица, зарегистрированные в жилом помещении, должны быть выписаны. При выкупе Закладной Агентством в жилом помещении могут быть зарегистрированы только Залогодатель и Члены его семьи.

4.5. При заключении Договора приобретения Жилого помещения, влекущем возникновение ипотеки в силу закона (без заключения договора об ипотеке), помимо указанных существенных условий дополнительно должны быть включены:

- указание на то, что Жилое помещение приобретается в собственность Заемщика за счет кредитных (заемных) средств с описанием реквизитов Кредитного договора (договора займа) (даты и/или номер), сторон, его заключивших, сумму Ипотечного кредита (займа), срок, на который выдан, размера процентной ставки за пользование Ипотечным кредитом (займом);

- указание на возникновение ипотеки в силу закона в соответствии со ст.77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и со ссылкой на данную статью;

- указание на то, что договор в части ипотеки недвижимого имущества не прекращает своего действия после регистрации сделки и перехода права собственности на Заемщика до исполнения последним своих обязательств, в обеспечение которых устанавливается ипотека недвижимого имущества в силу закона;

- запрет на совершение каких-либо сделок с предметом ипотеки, в том числе его замена, без согласия залогодержателя.

4.6. При необходимости заключения иных сделок оформление договоров осуществляется по формам, предусмотренным действующим законодательством и согласованным с Агентством, если только такая форма не предусмотрена Стандартами.

4.7. Внесение изменений и дополнений в обязательные формы договоров и иных документов допускается только по согласованию с Агентством.

ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО

«АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ»

ВВЕДЕНО В ДЕЙСТВИЕ

Приказом Генерального директора

№ 41-од от 18 апреля 2008 года
(с изменениями от 12 мая 2008 года №46-од, 23 июля 2008 года №62-од,
11 августа 2008 года № 93-од, 18 сентября 2008 года №110-од, 28 октября 2008 года №120-од, 28 октября 2008 года №121-од, 03 декабря 2008 года №141-од)