Олег Викторович Тириков
| Вид материала | Документы |
- Киселёв Олег Викторович, 48.67kb.
- Саяпин Олег Викторович, ктн, доцент кафедры учебно-методический комплекс, 541kb.
- Стеценко Олег Викторович Как не пить, 612.76kb.
- Уважаемые отец Олег, Олег Александрович, Михаил Иванович, представители духовенства, 120.22kb.
- Олег Викторович Мосин, 614.63kb.
- Олег Викторович чувствовал себя неопытным дебютантом. Восьмиклассники, его любимые, 19.71kb.
- Прогнозирование потребности в педагогических кадрах в регионе фролов Юрий Викторович, 113.56kb.
- Олег Анатольевич Усов подпись Контактное лицо: Усов Олег Анатольевич, конкурс, 1883.42kb.
- Основные направления и результаты деятельности российских предприятий по производству, 1013.98kb.
- Приднестровской Молдавской Республики. Авторы, исследовав широкую нормативно-правовую, 2110.66kb.
Олег Викторович Тириков
организатор и эксперт проекта "Baikal Star"
Бизнесмен-девелопер. Генеральный директор девелоперской компании "Земля Сибири", генеральный директор строительной компании "СтройТрансКом", профессиональный участник рынка недвижимости с 1992 года. Реализовал ряд успешных девелоперских проектов, включающих в себя расселение коммунальных квартир, оформление земельных участков и продвижение их на рынок недвижимости, восстановление и ремонт производственных и офисных объектов, строительство жилья в г.Иркутске. Мажоритарный акционер и Президент ОАО УК «Байкальский капитал».
Моб.тел: +7 902 5 603 977
Сергей Юрьевич Малых
Генеральный директор УК «Байкальский капитал»
На фондовом рынке работает с 1997 года. Получил два высших образования: базовое - кибернетика, второе высшее - финансы и кредит. Увлёкшись инвестициями на фондовый рынок в 1997 году, самостоятельно изучал методы анализа ценных бумаг. Аттестаты ФСФР: брокер-дилер и доверительное управление ЦБ, деятельность по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами. В ФК «Сивер» приобрел опыт организации с нуля услуг по индивидуальному доверительному управлению. В период с марта 2002 – по июль 2007 года успешно управлял средствами клиентов. Разработал собственные методики работы на фондовом рынке. Автор идеи и соорганизатор УК «Байкальский капитал», начиная с проекта создания управляющей компании. Моб.тел: +7 902 7 615 626
Контакты ОАО УК «Байкальский капитал»:
Адрес и телефоны офиса: г. Иркутск, ул. Советская, 55, оф. 105 тел.: (3952) 29-10-80, 25-82-05
Подробную информацию об УК «Байкальский капитал» и работе ЗПИФН «Байкал Стар» Вы можете получить на сайте ссылка скрыта
Вы всегда можете задать интересующий Вас вопрос по деятельности компании и паевым инвестиционным фондам на электронный адрес компании info@bk.irk.ru
Лицензия на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами №21-000-1-00555 выдана 06 мая 2008 г. ФСФР России.
Коммерческое предложение
Управляющей компанией «Байкальский капитал» (ссылка скрыта) создан функционирующий паевой инвестиционный фонд недвижимости «Байкал Стар» - ЗПИФН «Байкал Стар» (далее - "Фонд"), в состав которого входит земельный участок площадью 57 648 кв.м., расположенный по адресу: г.Иркутск, ул.Костычева, 25, а также денежные средства, долевое участие в строительстве, ценные бумаги, принадлежащие на праве общей долевой собственности пайщикам Фонда.
ОАО УК «Байкальский капитал» предлагает участие в девелопменте проекта «Baikal Star», используя механизм паевого инвестиционного фонда недвижимости.
Мы готовы рассмотреть любые предложения по инвестированию в ЗПИФН «Байкал Стар», внести любые изменения по желанию инвесторов в базовую концепцию проекта «Baikal Star», в том числе принять новую концепцию наилучшего использования земельного участка.
В настоящее время земельный участок площадью 57 648 кв.м. разрезан на два:
- земельный участок площадью 22 004 кв.м с кадастровым номером 38:36:000027:1936 - под строительство ЖК из 6-ти 16-ти этажных домов продаваемой площадью 45 752 кв.м.
- земельный участок площадью 35 644 кв.м с кадастровым номером 38:36:000027:1935 - под строительство ТРЦ с Бизнес-центром и паркингом общей площадью 85 730 кв.м.
1. О концепции проекта «Baikal Star»
1.1. Жилой комплекс «Байкал Стар»
Жилой комплекс «Байкал Стар» состоит из 6-ти 16-ти этажных домов индивидуальной серии.
Общая площадь блок-секций - 58 032кв.м
Общая площадь квартир (продаваемая) - 45 752кв.м
Себестоимость строительства - 26 000руб/кв.м (без учета стоимости земельного участка)
Продажа квартир - от 40 000руб/кв.м
1.2. ТРЦ «Baikal Star»
Концепция проекта ТРЦ «Baikal Star», предлагаемая консалтинговой компанией "Astera", включает:
- ТРЦ - 4 этажа - 50 730 кв. м.:
- 1-й этаж - с/маркет продуктовый 3 700кв.м + торговая галерея мелкой нарезки, помещения площадью до 150кв.м.;
- 2-й этаж - с/маркет спортивных товаров и первый уровень фитнеса + с/маркет товаров для дома + торговая галерея;
- 3-й этаж - кинотеатр 6-7 залов, самый крупный из которых на 200-250 мест. По заднему фасаду - фуд-корт на 7-8 операторов, книжный супермаркет площадью 250-300 кв.м и 2-3 ресторана по 200-300 кв.м.;
- 4-й этаж - слева второй свет кинотеатра, на оставшемся пространстве - супермаркет товаров для детей (2 000 кв.м), детский развлекательный центр (1 500 кв.м), 5-6 магазинов торговой галереи площадью 70-200 кв.м. второй уровень фитнеса;
- 1-й этаж - с/маркет продуктовый 3 700кв.м + торговая галерея мелкой нарезки, помещения площадью до 150кв.м.;
- Бизнес-центр - 10 000кв.м.
- паркинг - двухуровневый под землей - 25 000кв.м.
Основные показатели по проекту ТРЦ "Baikal Star" на 01.06.11
Рабочее название – Baikal Star
Статус - Региональный торгово-развлекательный центр
Расположение: г. Иркутск, ул. Костычева, 25
Общая площадь:
ТРЦ – 50 730 кв. м (4 этажа, без учета парковки)
Бизнес-центр - 10 000кв.м. (2-я очередь - интегрированный в здание ТРЦ)
паркинг - 25 000кв.м. (2 уровня под землей)
Итого: 85 730 кв.м.
| | Общая площадь, кв.м | Арендопригодная площадь, кв. м | |
| Площадь торговой галереи, кв. м | Площадь якорных арендаторов, кв. м | ||
| 1 этаж | 13 640 | 5 365 | Супермаркет продуктов – 3 700 |
| 2 этаж | 13 500 | 6 550 | Фитнес-центр (1-й уровень) – 1 610 Супермаркет спортивных товаров - 910 Супермаркет товаров для дома -1 550 |
| 3 этаж | 12 590 | 5195 | Кинотеатр – 3 900 |
| 4 этаж | 11 000 | 2 395 | Фитнес-центр (2-й уровень) – 2 800 Супермаркет товаров для детей – 2 000 Кинотеатр – 1 150 |
| ИТОГО | 50 730 | 37 125 | |
Привычный формат крупного торгового центра, состоящего из нескольких десятков или сотен магазинов, разбавленных лишь фудкортом и кинотеатром, постепенно сдает позиции. Будущее — за моллами с масштабной развлекательной составляющей, которая будет включать детские игровые и образовательные зоны, художественные галереи, спортивные площадки, аквапарки. Пока подобных объектов единицы, но рост внимания к ним со стороны покупателей уже очевиден, говорят эксперты.
Объекты, концепции которых создавались на заре рынка торговой недвижимости в 1998—2003 годах, теряют популярность, так как не удовлетворяют современным требованиям: мелкая нарезка помещений, неудобная внутренняя логистика, недостаточное количество парковочных мест, отсутствие крупных брендовых арендаторов, говорит генеральный директор Colliers International Петербург Николай Казанский.
Рынок в России давно готов к тому, чтобы расширять функции торговых комплексов, добавлять больше развлекательной и культурной составляющей, уверена руководитель отдела торговых центров компании Praktis CB Катерина Немирова.
Торговые центры воспринимаются потребителем не только как территория для совершения покупок, но и как место, где можно провести досуг с семьей или друзьями, добавляет директор по развитию бизнеса Astera Людмила Рева.
При этом, как подчеркивает ведущий эксперт-аналитик GVA Sawyer Сергей Рассказов, Россия пойдет не по американскому пути развития ТЦ, которому присущи гигантизм (площадь объекта — более 200—300 тыс. кв. м) и размещение комплексов вдали от города, а по европейскому. «Пока выгоднее строить ТРЦ в городах в том числе ввиду отсутствия рынка земли и хорошей дорожной инфраструктуры, низкого уровня автомобилизации», — отмечает эксперт.
"В этой ситуации Дмитрий Левин (управляющий партнер агентства Mainstream Realty, специализирующегося на коммерческой недвижимости) считает удивительным появление в Иркутске нового формата -- торгово-развлекательных комплексов современного образца. "И, тем не менее, как раз в разгар кризиса вводятся 'Jam Moll' общей площадью 30 тыс кв.м и 'Карамель' площадью 23 тыс кв.м, -- напоминает собеседник. -- При этом поиск арендаторов в эти здания прошел весьма успешно. Удачное привлечение клиентов Левин объясняет низким объемом предложения на рынке торговой недвижимости в Иркутске. "Уже сейчас с учетом новых центров насыщенность города торгово-развлекательными площадями составляет 400 кв.м на тысячу человек, -- утверждает Левин. -- Для сравнения: в Самаре, Нижнем Новгороде этот показатель достигает 700 кв.м на тысячу жителей. При этом нормой для России считается 1000-1100 кв.м на тысячу человек. То есть потенциальный рост объема предложения, который рынок Иркутска точно выдержит, составляет 200-250%".
2. Преимущества механизма ЗПИФН
Инвестируя в Фонд, Инвестор становится совладельцем всего имущества Фонда, в т.ч. земельного участка, т.е. Инвестору нет необходимости расходовать денежные средства на покупку земельного участка - целесообразнее объединить усилия и активы, чтобы добиться эффекта синергии для достижения максимального результата.
В Фонд могут быть инвестированы не только денежные средства, но и объекты недвижимости. Будучи упакованными, в надежную оболочку в виде закрытого инвестиционного фонда, объекты недвижимости становятся защищенными от различного рода посягательств, т.к. невозможно обратить взыскание на имущество Фонда и вывести из Фонда имущество в натуре.
Объекты недвижимости, будучи конвертированными в ценные бумаги, могут иметь стоимость значительно превышающую рыночную.
Слияние в одном финансовом инструменте актива (земельного участка), имеющего большой потенциал роста капитализации, и объектов недвижимости, обеспечивающих постоянный финансовый поток (cash flow) влечет возникновение эффекта синергии.
Эффект синергии заключается в том, что, увеличивая капитализацию друг друга, активы при этом повышают ликвидность ценных бумаг, в которые они конвертированы.
Как известно, продать большое количество товара по максимальной цене можно только в розницу.
Продать дорогой объект недвижимости, расположенный в регионе, по максимальной цене в розницу можно, предварительно конвертировав его в ценные бумаги, и продавая ценные бумаги, как розничный, или мелкооптовый товар на ММВБ - торговой площадке, где работают основные покупатели ценных бумаг - крупные инвесторы в виде финансовых компаний и инвестиционных фондов, страховых компаний и пенсионных фондов, а также мелкие частные инвесторы.
Использование механизма Фонда рекомендуется Инвестору, исходя из следующих соображений:
2.1. Безопасность инвестиций в Фонд,
2.2. Оптимальное налогообложение внутри Фонда,
2.3. Выход из Фонда путем продажи ценных бумаг,
2.4. Дивидендный доход,
2.1. Безопасность инвестиций в Фонд обеспечивается самой конструкцией Фонда т.к.:
2.1.1. Приобретая паи Фонда, Инвестор становится совладельцем Фонда;
2.1.2. Права Фонда на вносимые Инвестором в Фонд инвестиции и права Инвестора на приобретаемые паи оформляются Заявкой на приобретение инвестиционных паев, эмиссия которых зарегистрирована в ФСФР;
2.1.3. Ведение реестра владельцев инвестиционных паев Фонда осуществляет
независимое от Управляющей компании ЗАО "Первый Специализированный Депозитарий”;
2.1.4. Контроль за операциями с активами Фонда осуществляет независимое от Управляющей компании ЗАО "Первый Специализированный Депозитарий”;
2.1.5. Хранение активов Фонда осуществляет независимое от Управляющей компании ЗАО "Первый Специализированный Депозитарий”;
2.2. Налогообложение внутри Фонда
2.2.1. Внутри Фонда прибыль с операций не подлежит налогообложению до момента закрытия Фонда. Необходимо учитывать, что функционирование Фонда может продляться без ограничений.
2.2.2. При внесении в Фонд объекта недвижимости обязанности по уплате налога у Инвестора не возникает, т.к. внесение в Фонд объекта недвижимости не есть реализация.
2.3. Продажа паев и налогообложение
2.3.1. Продажа паев Фонда возможна как на организованном рынке ценных бумаг, включая ММВБ, так и на внебиржевом в рамках Гражданского кодекса РФ.
2.3.2. На ММВБ (www.micex.ru) паи Фонда торгуются в биржевом торговом разделе «Перечень внесписочных ценных бумаг», тикер - "БайкалСтар", ISIN код – RU000A0JQ551.
Для участия в торгах на ММВБ необходимо:
- заключить с Брокером договор на брокерское обслуживание,
- открыть Счет-депо в депозитарии Брокера,
- установить на персональном компьютере систему интернет-трейдинга QUIK - специальную программу, предназначенную для просмотра и анализа биржевых котировок, а также осуществления на биржах самостоятельных торговых операций - сделок.
2.3.3. На внебиржевом рынке ценные бумаги продаются путем составления и заключения договоров купли - продажи ценных бумаг.
2.3.4. При продаже ценных бумаг-паев Фонда пайщик уплачивает налоги на доходы по операциям с ценными бумагами (для физ.лиц 13%), исчисляемый с разницы между ценой приобретения пая (себестоимости) и ценой продажи пая, т.е. с прибыли.
При расчете себестоимости реализованных физ.лицом ценных бумаг применяется метод «FIFO» - т.е. на уменьшение налогооблагаемой базы идет стоимость первых по времени приобретения ценных бумаг.
Налоговая база складывается из совокупного финансового результата по операциям с ценными бумагами. Совокупным финансовым результатом может быть как прибыль, так и убыток.
Налоговый агент рассчитывает и удерживает НДФЛ по итогам года, а также в течение года в случае вывода денежных средств.
Налог удерживается из свободного денежного остатка на брокерском счете Клиента.
Законом предусмотрен перенос убытков на будущие налоговые периоды в течение 10 лет физ.лицом на основании налоговой декларации.
2.4. Дивидендный доход.
Возможность получения дивидендов от вложений в ценные бумаги всё больше и больше привлекает инвесторов, в частности, увеличился спрос на привилегированные акции.
Размер и порядок дивидендных выплат определяется по результатам работы Фонда.
3. Порядок действий по внесению инвестиций в ЗПИФН «Байкал Стар»
3.1. Заключение соглашения с ОАО УК "Байкальский капитал" о намерении Инвестора внести в Фонд денежные средства либо объект недвижимости в качестве оплаты доп.эмиссии паев Фонда.
3.2. Экспертиза правоустанавливающих документов для установления возможности внесения объекта недвижимости в Фонд.
3.3. Оценка объекта недвижимости оценщиком, аккредитованным в Фонде.
3.4. Подготовка объекта недвижимости и правоустанавливающих документов к внесению в Фонд.
3.5. Регистрация Инвестора в реестре владельцев инвестиционных паев Фонда в ЗАО "Первый Специализированный Депозитарий” и открытие лицевого счета;
3.6. Объявление ОАО УК "Байкальский капитал" доп.эмиссии паев Фонда в соответствии с соглашением о намерениях.
3.7. Регистрация доп.эмиссии паев Фонда в ФСФР.
3.8. Оформление Заявки на приобретение инвестиционных паев.
3.9. Внесение в Фонд денежных средств либо объекта недвижимости с регистрацией сделки в ФРС с подписанием акта приема-передачи.
При внесении инвестиций в Фонд Инвестор становится совладельцем имущества Фонда, принадлежащего на праве общей долевой собственности владельцам паев Фонда.
При внесении в Фонд объекта недвижимости обязанности по уплате налога у Инвестора не возникает, т.к. внесение в Фонд объекта недвижимости не есть реализация.
3.10. Регистрация сделки держателем реестра владельцев инвестиционных паев Фонда - ЗАО "Первый Специализированный Депозитарий” и зачисление паев на лицевые счета Инвестора с получением уведомлений об операциях по счету и выписок со счета с указанием зачисленных паев.
3.11. Регистрация отчета по доп.эмиссии паев Фонда в ФСФР.
3.12. Переоценка стоимости чистых активов (СЧА) Фонда после проведения доп.эмиссии.
3.13. Назначение Управляющего Фондом по предложению Инвестора.
3.14. Размещение денежных средств на ММВБ в корпоративных и субфедеральных облигациях, обеспечивающих текущую доходность и рост СЧА.
4. Финансирование строительства ЖК "Байкал Стар"
4.1. По согласованию с Инвестором УК «Байкальский капитал» от имени Фонда сдает земельный участок площадью 22 004 кв.м с кадастровым номером 38:36:000027:1936 в аренду Застройщику под строительство ЖК "Байкал Стар".
4.2. Фонд заключает с Застройщиком договоры долевого участия в строительстве объектов недвижимости в ЖК "Байкал Стар".
4.3. По мере возникновения у Застройщика потребности в денежных средствах Фонд оплачивает Застройщику заключенные договоры долевого участия, финансируя тем самым строительство ЖК "Байкал Стар".
Договор долевого участия по 214-ФЗ более надежно защищает интересы Фонда нежели договор об инвестиционной деятельности по 39–ФЗ, поскольку подлежит регистрации в ФРС сразу после подписания, а не после ввода в эксплуатацию объекта строительства.
5. Финансирование строительства ТРЦ «Baikal Star"
5.1. По согласованию с Инвестором УК «Байкальский капитал» от имени Фонда сдает земельный участок площадью 35 644 кв.м с кадастровым номером 38:36:000027:1935 в аренду Застройщику под строительство ТРЦ «Baikal Star".
5.2. Фонд заключает с Застройщиком договор долевого участия в строительстве ТРЦ «Baikal Star".
5.3. По мере возникновения у Застройщика потребности в денежных средствах Фонд оплачивает Застройщику заключенный договор долевого участия, финансируя тем самым строительство ТРЦ «Baikal Star".
Договор долевого участия по 214-ФЗ более надежно защищает интересы Фонда нежели договор об инвестиционной деятельности по 39–ФЗ, поскольку подлежит регистрации в ФРС сразу после подписания, а не после ввода в эксплуатацию объекта строительства.
6. Привлечение дополнительного финансирования
Учитывая, что паи Фонда уже два года торгуются на ММВБ в биржевом торговом разделе «Перечень внесписочных ценных бумаг», тикер - "БайкалСтар", ISIN код – RU000A0JQ551, то дальнейшее привлечение дополнительного финансирования для реализации проекта «Baikal Star» либо для расширения инвестиционной программы Фонда может иметь два сценария:
6.1. Проведение доп.эмиссии паев Фонда
Доп.эмиссия паев Фонда может иметь характер публичный оферты и быть адресованной всему населению региона, а также проводиться по закрытой подписке под конкретных инвесторов.
Возможно и желательно размещение в Фонде денежных средств страховых компаний и пенсионных фондов.
6.2. Проведение IPO - размещение паев Фонда на ММВБ
6.2.1. Определение параметров IPO:
- выбор андеррайтера (ОАО "Брокерский дом «ОТКРЫТИЕ», ИК «Ренессанс Капитал» и др.),
- определение организаторов проведения IPO (ЗАО «АЛОР ИНВЕСТ», «Финнам» и др.),
- определение торговой площадки для размещения - ЗАО "ФБ ММВБ",
- определение даты открытия и закрытия книги заявок,
- определение диапазона цены размещения,
- определение даты размещения на ММВБ,
- определение минимального размер заявки на покупку (10 лотов).
6.2.2. Раскрытие информации о размещения паев Фонда на ММВБ.
6.2.3. Размещение паев Фонда на ММВБ - проведение IPO.