Geum.ru

Центр муниципальной экономики и права особенности и практика применения гражданского законодательства в жилищно-коммунальном хозяйстве

Вид материалаЗакон
Подобный материал:
1   ...   11   12   13   14   15   16   17   18   ...   34

2.29. Может ли жилищная организация (управляющая компания) выполнять функции теплоснабжающей организации для гражданина (нанимателя, собственника жилого помещения)? Какие положения договора теплоснабжения должны быть включены в договор найма или договор управления?


В соответствии с ЖК РФ предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирных домах, входит в функции управления таким домом.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов

управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Таким образом, в данном случае, управляющая организация, взяв на себя обязательства по предоставлению коммунальных услуг (в том числе услуг отопления и горячего водоснабжения), является поставщиком данных услуг по отношению к собственникам жилых помещений. При этом договор энергоснабжения заключается между энергоснабжающей и управляющей организациями, поскольку последняя, действуя от лица собственников жилых помещений, в соответствии со ст.539 ГК РФ является абонентом.

При условии непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры на оказание услуг (холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления) заключаются с каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

Следует отметить, что статьей 540 ГК РФ предусмотрено заключение договора с энергоснабжающей организацией в случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления. В тоже время, статьей 539 ГК РФ предусмотрено, что договор энергоснабжения заключается с абонентом при наличии у него отвечающего установленным требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии.

Поскольку внутридомовое инженерное оборудование относится к общему имуществу многоквартирного дома, собственник квартиры не является единственным собственником энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации (внутридомовому инженерному теплоэнергетическому оборудованию), и, следовательно, заключение договора энергоснабжения между теплоснабжающей организацией и собственником не правомерно.

Также при указанном способе управления возможно заключение договора с одним из собственников, действующим от имени всех собственников помещений в таком доме (на основании решения общего собрания собственников), и по сути, выполняющим функции управляющего.

Нанимателю жилого помещения по договору социального найма, арендатору жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда по договору аренды, нанимателю жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда коммунальные услуги (в том числе услуги отопления и горячего водоснабжения) предоставляет уполномоченная собственником жилого помещения управляющая организация в порядке, аналогичном вышерассмотренному.

Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации.

Ни договор найма, ни договор управления по действующему законодательству не регулируют отношения, связанные со снабжением электричеством, водой, газом и теплом. Договоры снабжения указанными ресурсами являются разновидностью договора купли-продажи (п.5 ст.454 ГК РФ). В соответствии с типовым договором социального найма жилого помещения, утвержденным постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 г. № 315 «Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения» (во исполнение ЖК РФ), наймодатель обязан обеспечивать предоставление Нанимателю коммунальных услуг надлежащего качества. Снабжение же нанимателя (собственника жилого помещения) электричеством и иными ресурсами не является по ГК РФ услугой.

В соответствии с ЖК РФ определены основные существенные условия договора управления, где, в частности, указан перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация.

Изменение и расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется по основаниям и в порядке, предусмотренными ГК РФ.

Согласно п.2 и 3 ст.421 ГК РФ стороны по своему усмотрению определяют, какой договор им заключать, т.е. стороны договора управления могут сами выбрать вариант оформления договорных отношений с отражением в нем существенных условий, определенных с учетом ГК РФ, Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства от 26.09.1994 г. № 1099 «Об утверждении правил предоставления коммунальных услуг и правил предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов».