Доклад начальника отдела регистрации прав на жилые помещения и договоров долевого участия в строительстве жилья
| Вид материала | Доклад |
- Особенности договора долевого участия граждан в строительстве жилья для личных нужд, 410.18kb.
- Виды страхования рисков на рынке долевого строительства жилья, 15.23kb.
- Ру, построенную по договору долевого участия в строительстве, если участником долевого, 41.17kb.
- Анализ государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве жилья, 52.77kb.
- Информационное письмо для составления договора купли-продажи, участия в долевом строительстве,, 42.43kb.
- Г. Ижевск Две тысячи года, 106.25kb.
- Гражданско-правовые вопросы долевого участия в строительстве жилья, 49.32kb.
- Республики Татарстан «Участие в долевом строительстве: вопросы и ответы», 121.11kb.
- Правила рассмотрения и регистрации авторских договоров, 154.67kb.
- Правила рассмотрения и регистрации авторских договоров на объекты авторского права,, 144.05kb.
Доклад начальника отдела регистрации прав на жилые помещения и договоров долевого участия в строительстве жилья
Николаевой Э.М.
Государственная регистрация договоров долевого участия.
Основные проблемы, возникающие при такой регистрации. Невозможность государственной регистрации таких договоров
после ввода дома в эксплуатацию.
1. Невозможность государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве после ввода дома в эксплуатацию.
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон), договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств инвесторов для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора долевого участия (п.1 ст.1 Закона).
Застройщик привлекает денежные средства долевиков именно для строительства объекта после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации, государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства или договора аренды такого земельного участка (ст. 3 Закона), но никак не после получения разрешения на ввод в эксплуатацию и завершения строительства объекта.
Согласно пункту 1 статьи 4 Закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
После оформления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию Федеральным законом предусмотрена передача уже готового объекта долевого строительства инвестору (п. 1 ст. 8 Закона).
Из содержания приведенных норм следует, что предметом договора может быть создание объекта долевого строительства после заключения договора на средства дольщика, а не готовый объект гражданского оборота, принятый в эксплуатацию. Действия сторон по строительству (созданию) объекта и его финансированию есть действия по исполнению договора, после сдачи дома в эксплуатацию предмет исполнения договора участия в долевом строительстве отсутствует, кроме действий по передаче готового объекта дольщику как уже существующей стороне предварительно заключенного договора. Процесс заключения данного вида договора включает в себя юридические действия как по приданию ему письменной формы, так и государственной регистрации, которая этот процесс завершает, и если указанное заключительное действие предполагается совершить после окончания процесса создания объекта (что подтверждается актом ввода в эксплуатацию), то это действие не может быть совершено, а договор считается не заключенным. Данная позиция подтверждена судебной практикой (постановление Федерального Арбитражного суда Северо-Кавказского округа № Ф08-8190/07 по иску ООО «Электросевкавмонтаж»).
Кроме того, согласно статье 25.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве предоставляются документы с описанием создаваемого объекта недвижимого имущества. Предоставление акта ввода объекта в эксплуатацию при государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве названной нормой не предусмотрено. В то же время в пункте 10 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества (утверждена приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 № 82) указано, что для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства предоставляется, в том числе, разрешение на ввод в эксплуатацию. Следовательно, законодательством установлено различие между порядком государственной регистрации договора долевого строительства и права собственности дольщика.
Таким образом, учитывая вышеуказанные нормы Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, статью 25.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ, заключение и государственная регистрация договора участия в долевом строительстве после завершения строительства неправомерны.
2. Необходимость предоставления на государственную регистрацию первого договора участия в долевом строительстве разрешения на строительство многоквартирного жилого дома в целом, а не на один из подготовительных этапов строительства (к примеру, на подготовительные работы, устройство строительной площадки и т.д.)
В соответствии с п.1 ст.3 Закона застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) предоставления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.
Согласно п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство.
Предметом договоров участия в долевом строительстве являются объекты долевого строительства, входящие в состав будущего многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (к примеру, квартира, расположенная на 3 этаже).
Следовательно, для проведения регистрации договоров участия в долевом строительстве, необходимо представить на государственную регистрацию разрешение на строительство многоквартирного дома.
3. Договор участия в долевом строительстве должен содержать все необходимые условия, предусмотренные Законом о долевом строительстве, в том числе срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Согласно п. 3 ст. 4 Закона договор долевого участия должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;
2) срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
При отсутствии в договоре указанных условий, такой договор считается незаключенным.
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома или в состав блок- секции многоквартирного дома (п.1 ст. 6 Закона). Следует учитывать, что указание в договоре срока окончания строительства не заменяет собой срок передачи, предусмотренный п. 4 ст. 3 Закона.
В случае, если строительство не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства предложение об изменении договора, в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ.
Таким образом, предоставление на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве, не содержащих срока передачи объекта долевого строительства инвестору, договоров, содержащих разные сроки передачи, либо договоров, срок передачи по которым истек неправомерно.
4. Содержание проектной декларации должно соответствовать требованиям Закона о долевом строительстве.
Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) предоставления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности или договора аренды земельного участка под строительство.
Требования к содержанию проектной декларации установлены статьями 20, 21 Закона о долевом строительстве. Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и о проекте строительства, опубликовывается застройщиком не позднее чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства (п.1, 2 ст.19 Закона).
Застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение 3 рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений. (п. 4 ст.19 Закона). Ежеквартально застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся финансового результата текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации (п. 5. ст. 19 Закона). Изменения в проектную декларацию подлежат опубликованию в установленном порядке, в течение 10 дней со дня внесения изменений в проектную декларацию (п. 6 ст.19 Закона).
Следовательно, проектная декларация об объекте долевого строительства должна содержать всю необходимую информацию, предусмотренную Законом и своевременно опубликовываться и обновляться застройщиком в средствах массовой информации и (или) в информационно- телекоммуникационных сетях общего пользования.
Доклад начальника отдела регистрации прав на земельные участки
Мартыновой М.Г.
Нарушения, выявленные при государственной регистрации
договоров аренды земельных участков,
предоставленных под жилищное строительство
30 октября 2001 года вступил в силу новый Земельный кодекс Российской Федерации (далее – ЗК РФ), который установил специальный порядок предоставления земельных участков для целей жилищного строительства. Так, в соответствии со статьей 30 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (далее – земельные участки), для жилищного строительства предоставляются преимущественно на аукционе. Более подробно такой способ предоставления земельных участков под жилищное строительство и порядок проведения аукциона закреплены в ЗК РФ с 1 января 2005 года статьями 30.1, 30.2 и 38.1, 38.2 (включены Федеральным законом от 29.12.2004г. №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»).
Основанием для заключения договора аренды земельного участка является протокол об итогах торгов (пункт 7 статьи 30 ЗК РФ). Протокол об итогах торгов является основанием для заключения договора, в том числе, и в случае, если аукцион признан не состоявшимся по причине участия в нем менее двух участников. В данном случае договор аренды выставленного на аукцион земельного участка заключается с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона (пункт 27 статьи 38.1 ЗК РФ).
Установив такой порядок, закон, вместе с тем, предусмотрел альтернативу – возможность приобретения земельного участка для жилищного строительства без проведения торгов.
Во-первых, согласно пункту 15 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон) до 1 марта 2007 года без проведения торгов земельный участок для целей жилищного строительства может быть предоставлен в аренду по решению органа местного самоуправления о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принимается по обращению заинтересованного в предоставлении земельного участка лица. Предварительное согласование места размещения объекта проводится путем выбора соответствующего земельного участка. Результаты выбора оформляются актом о выборе земельного участка для жилищного строительства. После чего орган местного самоуправления принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка (статья 31 ЗК РФ).
Решение о предварительном согласовании места размещения объекта должно быть принято до 1 октября 2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.
Во-вторых, в силу пункта 15 статьи 3 Вводного закона (в редакции Федерального закона от 31.12.2005 №206-ФЗ) в период с 31 декабря 2005 года до 22 декабря 2006 года включительно земельный участок мог быть предоставлен в аренду для жилищного строительства на основании заключенного до 30 декабря 2004 года между юридическим лицом и органом местного самоуправления соглашения о выселении граждан из жилых помещений или возмещении связанных с выселением граждан убытков, а также сносе зданий (в том числе многоквартирных домов и жилых домов), строений и сооружений, расположенных на данном земельном участке. До предоставления юридическому лицу земельного участка для строительства жилья такое соглашение должно быть им исполнено.
С 23 декабря 2006 года на основании такого соглашения земельный участок может быть предоставлен под жилищное строительство в аренду срок не более девяти месяцев. Такой договор аренды не подлежит продлению.
Третий способ приобретения прав на земельный участок без проведения торгов - по договору о развитии застроенной территории при соблюдении следующих условий:
во-первых, это должны быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, или земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам;
во-вторых, указанные земельные участки должны располагаться в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии в соответствии с требованиями статьи 46.1 Градостроительного кодекса РФ (в частности, такое решение может быть принято только в отношении территории, на которой расположены многоквартирные, а не индивидуальные жилые дома);
в-третьих, земельные участки предоставляются лицу, с которым в установленном статьями 46.2 и 46.3 Градостроительного кодекса РФ (право на заключение договора приобретается на аукционе) порядке заключен договор о развитии застроенной территории, по его выбору бесплатно в собственность или в аренду.
Как показывает практика, без проведения торгов земельные участки для целей жилищного строительства предоставляются в аренду с нарушением вышеприведенных положений законодательства.
1) Так, вопреки требованиям статей 30, 30.1 ЗК РФ распоряжением администрации города Чебоксары от 13.08.2007 №2604-р земельный участок предоставлен ООО «Честр-Инвест» для строительства жилых домов по ул.Чапаева 1 «Б» в микрорайоне центральной части города Чебоксары. Распоряжение о предварительном согласовании места размещения объекта издано 29.12.2006, что не соответствует пункту 15 статьи 3 Вводного закона.
Иной документ, подтверждающий правомерность предоставления земельного участка ООО «Честр-Инвест» без проведения торгов, например, соглашение между застройщиком и администрацией города Чебоксары, предусмотренное пунктом 15 статьи 3 Вводного закона, не представлен. Поэтому в государственной регистрации договора аренды отказано.
По аналогичным основаниям отказано ЗАО «Строительная компания «Центр» в государственной регистрации дополнительного соглашения № 2 от 30.11.2007 об изменении договора аренды земельного участка от 29.01.2007.
2) Встречаются случаи нарушения статьи 31 ЗК РФ, когда решение о предварительном согласовании принято в отношении одного застройщика, а решение о предоставлении земельного участка выносится в отношении другого. Либо на основании решения выделяется земельный участок и первому, и новому застройщику. Подобные ситуации имели место при предоставлении земельных участков ООО «Строительно-производственная фирма «Стромос» на основании распоряжения администрации города Чебоксары от 326-р от 16.09.2005 и ООО «Отделфинстрой» на основании распоряжения от 22.11.2007 № 4028-р. В отношении ООО «СПФ «Стромос» государственная регистрация прекращена, в отношении ООО «Отделфинстрой» - приостановлена по ходатайству заявителя.
3) Еще одна из разновидностей нарушений земельного законодательства – это переоформление права аренды земельного участка с одного арендатора на другого на основании заключенного между ними договора на передачу функций заказчика.
По указанном договору одно юридическое лицо ООО «Недвижимость Чувашии» передало другому - ООО «Недвижимость Чувашии С» земельный участок по ул.Короленко, 6а в г.Чебоксары под строительство многоквартирного жилого дома, хотя, на тот момент, оно не обладало правом на застройку земельного участка. Передаваемый земельный участок был предоставлен ООО «Недвижимость Чувашии» для реконструкции существующего объекта, а не для строительства нового.
В соответствии с пунктом 1 статьи 25 ЗК РФ, права на земельные участки, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами. Действующим законодательством не предусмотрена возможность приобретения прав на земельный участок на основании договора на передачу функций заказчика.
После 1 октября 2005 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства может быть передан только по правилам, установленным статьями 30, 30.1 и 38.1 ЗК РФ.
Документы, подтверждающие предоставление земельного участка с соблюдением требований земельного законодательства (например, протокол о результатах аукциона, составленный по правилам пункта 24 статьи 38.1 ЗК РФ), не представлены. В связи с чем, государственная регистрация договора аренды прекращена.
Аналогичным образом, был предоставлен земельный участок по адресу: г.Чебоксары, Московский проспект, д.19/4 по ул.Урукова ООО строительной фирме «Комплекс» под строительство жилого дома.
Однако в данном случае, ООО строительная фирма «Комплекс» заключила договор с ФГОУ «Чувашский государственный университет им.И.Н. Ульянова», по которому Университет передал обществу земельный участок по Московскому проспекту под строительство жилого дома, а то, в свою очередь, обязалось осуществлять арендные платежи за пользование земельным участком.
Заключив такой договор, Университет фактически распорядился частью земельного участка, принадлежащего ему на праве постоянного (бессрочного) пользования, несмотря на то, что пунктом 4 статьи 20 ЗК РФ установлен запрет на распоряжение земельными участками, предоставленными на таком праве.
Поскольку договор аренды был заключен с нарушением статьи 38.1 ЗК РФ, в государственной регистрации этого договора было отказано.
В заключении хочется обратить внимание неудачливых арендаторов на необходимость принятия мер по устранению нарушений выявленных при регистрации договоров аренды земельных участков для того, чтобы в последующем была возможна регистрация договоров долевого участия в строительстве и прав участников долевого участия.
Так, например, в двух предпоследних примерах можно было в установленном законом порядке юридическому лицу, для которого изначально выбирался земельный участок, заключить договор аренды этого участка, а затем переуступить свое право аренды иному лицу по договору перенайма Подобное распоряжение арендными правами предусматривает пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и допускает статья 22 ЗК РФ.
В случае с Университетом, поскольку земельный участок им не использовался, то он мог быть изъят в порядке, предусмотренном статьей 53 ЗК РФ. Затем свободный земельный участок следовало выставить на торги, соответственно договор аренды этого участка уже заключался бы с лицом, победившим на аукционе.
Что касается первого примера, то в городе Чебоксары, как правило, между администрацией города и застройщиком, которому предоставляется в аренду земельный участок для целей жилищного строительства, заключается договор (соглашение), которое вполне может отвечать требованиям пункта 15 статьи 3 Вводного закона, либо стать таковым, если к нему заключить дополнительное соглашение.
Доклад начальника отдела правового обеспечения и судебной защиты Васильевой Т.В.
Застройка земельных участков,
занятых индивидуальными жилыми домами
Земельное законодательство и законодательство о градостроительной деятельности не регулируют вопросы, связанные с предоставлением земельного участка в границах территории, застроенной индивидуальными жилыми домами. В соответствии со статьей 30 Земельного кодекса РФ и статьей 46.1 решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены многоквартирные дома, признанные подлежащими сносу в установленном порядке.
В связи с этим при рассмотрении вопроса о предоставлении юридическому лицу для целей строительства земельного участка, занятого находящимися в собственности граждан индивидуальными жилыми домами, должны в совокупности приниматься во внимание нормы гражданского и земельного законодательства.
В соответствии со статьей 15 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
Федеральным законом от 30.06.2006 № 93-ФЗ гражданам предоставлена возможность без обращения в орган местного самоуправления зарегистрировать (оформит) право собственности на земельный участок, предоставленный им до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Исключение составляют случаи, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.
Федеральный закон от 23.11.2007 № 268-ФЗ предоставил дополнительную возможность зарегистрировать право собственности на земельный участок гражданам, являющимся собственниками зданий, строений (в том числе жилых домов), если земельный участок, на котором расположен жилой дом (строение), когда-либо выделялся собственнику данного дома (строения).
Статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений в порядке и на условиях, которые установлены данным кодексом, федеральными законами.
Государство, закрепляя в законе право на приватизацию, обязано обеспечить возможность его реализации гражданами, гарантируя при передаче определенного имущества в собственность субъектов частного права соблюдение принципов и норм, предусмотренных Конституцией Российской Федерации (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 3 ноября 1998 года № 25-П).
Не могут предоставляться в частную собственность земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота (пункт 4 статьи 27 Земельного кодекса РФ). Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункты 1 и 2 статьи 27 Земельного кодекса РФ). Не подлежат приватизации земельные участки общего пользования (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса РФ).
Федеральным законом от 18.12.2006 № 232-ФЗ из статьи 83 Земельного кодекса РФ исключена норма, позволяющая изымать земельные участки, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд в целях застройки в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений, правилами землепользования и застройки.
Таким образом, исходя из приведенных норм законодательства:
земельный участок, занятый принадлежащими гражданам индивидуальными жилыми домами, не может быть предоставлен в аренду, собственность иному лицу, так как это нарушает право данных граждан на приобретение земельного участка в собственность в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса РФ либо Федеральным законом «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» от 30 июня 2006 года № 93-ФЗ.
Вместе с тем, до недавнего времени существовала практика предоставления в целях многоквартирного жилищного строительства земельного участка, занятого принадлежащими гражданам индивидуальными жилыми домами и подлежащими сносу по решению органа местного самоуправления.
В соответствии с Конституцией Российской Федерации право частной собственности охраняется законом, никто не может быть произвольно лишен жилища и своего имущества иначе как по решению суда (статьи 35, 40 Конституции РФ). Только собственник вправе распоряжаться своим имуществом. Законодательство не предоставляет право производить снос индивидуальных жилых домов третьим лицам и сам по себе такой снос не прекращает титульных прав собственника дома. Предоставление взамен изымаемого (сносимого) жилого дома иного жилого помещения также само по себе не является основанием для прекращения зарегистрированного права собственности на индивидуальный жилой дом.
Вопрос прекращения права собственности должен решаться между застройщиком и правообладателями жилых домов и застраиваемых земельных участков путем заключения гражданско-правовых сделок (статьи 218, 235 Гражданского кодекса РФ, статья 32 Жилищного кодекса РФ), а при наличии спора - в судебном порядке.
До прекращения в установленном законодательством порядке зарегистрированных прав собственников индивидуальных жилых домов, подлежавших сносу, в том числе их прав на расположенные под указанными домами земельные участки, строительство жилых домов застройщиками не должно осуществляться. Неисполнение указанного условия влечет невозможность государственной регистрации договоров долевого участия, права собственности участников долевого строительства многоквартирных жилых домов.
Доклад начальника отдела регистрации прав на нежилые помещения и ипотеке Никифоровой Л.А.
Регистрация ипотеки на объекты недвижимости (земельные участки
(право аренды на земельные участки), жилые, нежилые помещения, объекты незавершенного строительства) при государственной
регистрации права застройщика на указанные помещения.
Прекращение указанной ипотеки в ЕГРП.
Одной из центральных идей Закона о долевом строительстве стала максимальная защита прав и интересов участников долевого строительства.
С этой целью закон ввел положение о возникновении у участников долевого строительства законной ипотеки на имущество застройщика в целях обеспечения исполнения последним его обязательств по договорам долевого участия в долевом строительстве. В этом смысле в рамках связывающих их отношений по законной ипотеке застройщик выступает как залогодатель, а каждый участник долевого строительства, заключивший с ним договор долевого участия, как залогодержатель.
В соответствии с п.п. 1, 8 ст.13 Закона № 214-ФЗ, п. 5 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров долевого участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимости, утвержденной Приказом Минюста России от 09.06.2005 № 82 (далее - Инструкция), с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства считаются находящимся в залоге:
- предоставленный для строительства (создания) объекта недвижимости земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок;
- строящийся на этом участке объект недвижимости.
При этом согласно п. 5 ст.13 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога.
Согласно п. 3 ст.13 Закона № 214-ФЗ при государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта, строительство которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения тоже считаются находящимися в залоге у участков долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения. Следовательно, те из названных помещений, право собственности на которые будет зарегистрировано за застройщиком, будут находиться в ипотеке.
Все вышеуказанные нормы Закона являются императивными и не позволяют сторонам договора участия в долевом строительстве отказаться от такого залога. В связи с чем условие договора долевого участия об отказе сторон от законного залога является ничтожным.
На практике возникает вопрос о возможности отчуждения имущества застройщика, обремененного залогом.
В соответствии с п. 2 ст. 346 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога.
Согласно п. 2 ст.12.1 Закона № 214-ФЗ залогом обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:
- возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных законом;
- уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков или в качестве неустойки вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором или федеральными законами денежных средств.
Исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства многоквартирного дома (п. 1 ст.12.1 Закона № 214-ФЗ).
Таким образом, продажа заложенного имущества с согласия всех залогодержателей не допускается, поскольку из существа обязательств вытекает, что залогодателем такого имущества может выступать исключительно застройщик.
Порядок прекращения регистрационной записи об ипотеке установлен п. 21 Инструкции, которым предусмотрено, что она погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников на объекты долевого строительства на основании заявления участника и застройщика. Верховным судом РФ рассматривалась данная норма на предмет соответствия действующему законодательству и принято решение об отказе в удовлетворении заявления о признании недействующим пункта 21 Инструкции (Решение Верховного Суда РФ от 13.08.2007 № ГКПИ07-728).