Академия оценки и строительства казахстанская республиканская палата оценщиков особенности оценки рыночной стоимости недвижимости в условиях ипотечного кредитования (методические рекомендации)
| Вид материала | Методические рекомендации |
- Торгово-Промышленная палата Российской Федерации Комитет по оценочной деятельности, 222.46kb.
- Техническое задание (технические указания) на проведение оценки рыночной стоимости, 1126.78kb.
- Отчёт №35-iiп-010 об определении рыночной стоимости земельного участка промышленного, 1558.75kb.
- Методические рекомендации по определению рыночной стоимости интеллектуальной собственности, 146.86kb.
- Методические рекомендации по определению рыночной стоимости интеллектуальной собственности, 275.98kb.
- Федеральный стандарт оценки определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, 62.49kb.
- Федеральный стандарт оценки определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, 56.41kb.
- Согласовано, 25.84kb.
- Проект федеральный стандарт оценки кадастровая оценка объектов недвижимости, 86.91kb.
- Темы курсовых работ по предмету «Оценка недвижимости», 12.16kb.
6.6Кст – коэффициент, учитывающий материал стен, если материал стен отличается от типов строительных конструкций жилого дома, в котором расположена исследуемая квартира.
Квыс коэффициент, учитывающий высоту жилых помещений в квартире, применяется при определении стоимости квартиры.
Киф - коэффициент инфляции в строительстве, принимается согласно данным Агентства по статистике РК.
К уг. – если квартира является угловой, или торцевой то применяется коэффициент 0,95, в противном случае принимается Куг=1.
Для проведения расчетов используются следующие базовые показатели и коэффициенты.
Сн - стоимость 1 квадратного метра жилья для г. Алматы в зависимости от строительных конструкций в ценах на 1.01.1991 по данным Агентсва по недвижимости и сборников «Расчета унифицированного набора ресурсных и стоимостных показателей цен на строительно-монтажные работы», утвержденным Минстроем РК.
-
Тип строительной конструкции жилого дома
Стоимость 1 кв. м в ценах 1991 г, в тенге
2-х этажное кирпичный жилой дом.
370
3-х этажный кирпичный жилой дом.
350
4-х этажное кирпичное здание с железобетонным каркасом, со стенами из кирпича толщиной 51см.
332
5-ти этажное кирпичное здание с железобетонным каркасом, со стенами из кирпича толщиной 51см.
492
4-х этажное панельное здание
250
5-ти этажное панельное здание
280
9-ти этажное крупнопанельные жилые дома
333
12-ти этажные жилые дома с монолитными стенами в объемно-переставной опалубке.
368
2-х этажные каркасно-камышитовые
176
9-ти этажные каркасные здания с кирпичным заполнением
464
Коэффициент физического износа (К физ. для квартир), отражающий величину степени добротности оцениваемой недвижимости, определяется двумя последовательными методами: определения физического износа по мере амортизации и по эффективному возрасту по формуле:
К физ. = 1 - Физический износ
Физический износ = (Т . - Т ввода) х Nam/100 [2], где:
Т – год проведения исследования объекта
Т ввода - год ввода объекта в эксплуатацию;
Nam - норма амортизации (таблица 2.1).
Пример: Т = 2004; Т ввода = 1978 г.; Nam = 0,7
Физический износ = (2004 - 1978) х 0,7/100 = 0,182
К физ. = 1 – 0,182 = 0, 818
Если физический износ, полученный на основании нормы амортизации, окажется величиной близкой к единице, как показано в приведенном примере, т.е. здание полностью самортизировано, но продолжает свои функции, то физический износ следует принимать по техническому состоянию строительных конструкций.
| Группы основных фондов | Норма амортизацион-ных отчисле-ний в год, % в год, Киз | Срок службы, (лет) |
| Здания каменные, особо капитальные, стены кирпичные толщиной в 2,5-3,5 кирпича или с железобетонным или металлическим каркасом, перекрытия железобетонные и бетонные; здания с крупнопанельными стенами, перекрытия железобетонные. | 0,7 | 143 |
| Здания с кирпичными стенами толщиной в 1,5-2,5 кирпича, перекрытия железобетонные, бетонные или деревянные; с крупноблочными стенами, перекрытия железобетонные | 0,8 | 125 |
| Здания со стенами облегченной кладки из кирпича, монолитного шлакобетона, легких шлакоблоков, ракушечника, перекрытия железобетонные или бетонные; здания со стенами крупноблочными или облегченной кладки из кирпича, монолитного шлакобетона, мелких шлакоблоков, ракушечника, перекрытия деревянные | 1,0 | 100 |
| Здания со стенами смешанными, деревянными рубленными или брусчатыми | 2,0 | 50 |
| Здания сырцовые, сборно-щитовые, каркасно-засыпные, глинобитные, саманные. | 3,3 | 30 |
| Здания каркасно-камышитовые и другие облегченные | 6,6 | 15 |
Примечание: Нормы амортизации определяются на основе «Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов», утвержденных постановлением Кабинета Министров Республики Казахстан от 31 марта 1992 года № 306
Ориентировочная оценка физического износа жилого дома1.
| Физичес-кий износ, % | Оценка техничес-кого Состояния | Общая характеристика технического состояния здания | Примерная стоимость ремонта, в % от восстановительной стоимости |
| 0-20 | Хорошее | Повреждений и деформаций нет | 0-10 |
| | | Имеются отдельные устраняемые при текущем ремонте мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатацию конструктивного элемента. Капитальный ремонт нужно производить лишь на отдельных участках, имеющих относительно повышенный износ. | |
| 21-40 | Удовлет-воритель-ное | Конструктивные элементы в целом пригодные для эксплуатации, но требуется некоторый капитальный ремонт, наиболее целесообразный именно на данной стадии | 12-36 |
| 41-60 | Неудов-летвори-тельное | Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта | 38-90 |
| 61-80 | Ветхое | Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а несущих весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь после проведения охранных мероприятий или при полной замене конструктивного элемента | 93-20 |
| 81-100 | Негодное | Конструктивные элементы находятся в разрушенном состоянии. При износе 100 % нет остатков конструктивного элемента | - |
______________________
1Кутуков В.Н. Реконструкция зданий, Учебник для строительных вузов. М., Высшая школа,1981.
Поправочный коэффициент, учитывающий на каком этаже располагается квартира, Кэт - коэффициент, учитывающий на расположение квартиры на этаже.
| Этаж | Коэффициент, Кэт |
| Цокольные и полуподвальные этажи | 0,75 |
| Первый этаж и верхние этажи | 0,9 |
| Второй этаж | 1,1 |
| Третий этаж | 1,05 |
| Остальные этажи | 1,0 |
Примечание:
В домах до трех этажах включительно коэффициенты этажности не принимается.
В жилых многоэтажных домах (6 этажей и более) Кэт этажа предшествующего последнему, принимается равным 0,9
Когда исследуемая квартира, расположенная на первом этаже, и окнами выходит на улицу и имеется возможность в дальнейшем ее переоборудовать под магазин, офис, мастерскую и т.д., то коэффициент этажности следует принимать равным =1,0.
Поправочный коэффициент, учитывающий уровень благоустроенности жилья, обеспечение его инженерно-техническими устройствами (Кбл), принимается в соответствии с таблицей по формуле:
К бл=Кинж х К ст,
где Кинж – коэффициент учитывающий обеспечение жилья инженерно-техническими устройствами, принимается в соответствии с таблицей 4.1 по формуле Кинж = 1х∑Y/100,
где Y – отсутствующие инженерные устройства.
При отсутствии каких-либо инженерно-технических устройств, стоимость объекта снижается.
| Инженерно-технические устройства | Поправка к К благ |
| Центральное отопление | 14 |
| Водопровод | 2 |
| Горячее водоснабжение | 2,6 |
| Канализация | 4,8 |
| Газ и электроплита | 1,2 |
| Электроснабжение | 5 |
Для квартир со всеми инженерно-техническими устройствами К инж=1
Коэффициент, учитывающий состояние сантехнического оборудования (Кст.), принимается по таблице
| Поправочный коэффициент | Значения |
| Импортное сантехническое оборудование | 1,02 |
| Отечественное сантехническое оборудование | 1,00 |
Коэффициент отделки квартиры (Кот), принимается в зависимости от качества отделочных работ и времени проведения капитального ремонта. Коэффициенты получены на основании исследований и анализа экспертной практики.
| Кот | Виды отделки |
| 0,8 | Обычная отделка, время проведения косметического ремонта более 10 лет |
| 0,90 | Обычная отделка, время проведения косметического ремонта от 3 до 10 лет |
| 0,95 | Обычной отделкой, время проведения косметического ремонта от 1-го до 3-х лет |
| 1.00 | Обычной отделкой, время проведения ремонта до года |
| 1,1 | Улучшенная отделка, время проведения ремонта от 1-го года до 3-х лет |
| 1,2 | Улучшенная отделка, время проведения ремонта до года |
| 1,4 | Высококачественная отделка (евроремонт). Время проведения ремонта от 3 до 10 лет |
| 1,6 | Высококачественная отделка и (евроремонт), Время проведения ремонта от 1-го до 3-х лет |
| 1,8 | Высококачественная отделка (евроремонт), время проведения ремонта до года |
Коэффициент учитывающий высоту жилого помещения в квартире (Квыс), принимается при определении стоимости квартиры
| Высота помещений, м | К выс. |
| До 2,0 | 0,95 |
| 2,5 | 1,0 |
| 2,6 | 1,01 |
| 2,7 | 1,02 |
| 2,8 | 1,03 |
| 2,9 | 1,04 |
| 3,0 и выше | 1,05 |
Коэффициент, учитывающий материал стен (Кст):
| Материал стен | Коэффициент |
| Из кирпича | 1,1 |
| Сборный из керамзитобетонных блоков | 1,0 |
| Сборный из к/б блоков облицованный | 1,05 |
| Кирпичом | |
| ж/б панели | 1,0 |
| Из ж/б панелей, облицованный кирпичом | 1,05 |
| Саманно-глинобитный | 0,5 |
| Саманные, облицованные снаружи в 0,5 кирпича | 0,6 |
| Монолитные шлакобетонные | 0,7 |
| Из ж/б блоков | 1,0 |
| Сборно-щитовые | 0,6 |
| Сборно-щитовые, облицованные 1/2 кирпича | 0,75 |
| Деревянные рубленные | 0,85 |
| Шпальные | 0,75 |
| Шпальные, облицованные кирпичом | 0,95 |
Коэффициент, учитывающий тип объемно-планировочного решения квартиры (Кплан), включает в себя несколько параметров:
[7] К план = Кпрох х Кбал х Клод х Кс/у х К кух, где
при смежных комнатах – Кпрох =1,0
если комнаты раздельные – Кпрох = 1,1
если квартира однокомнатная - Кпрох =1,0
Кбал - коэффициент, учитывающий наличие балкона (ов).
Клод – коэффициент, учитывающий наличие лоджии (ий).
| Наличие балконов и лоджий | Кбал; Клодж |
| Есть один балкон | Кбал=1,02 |
| Имеется два балкона | Кбал=1,04 |
| Имеется три балкона | Кбал= 1,06 |
| Нет балкона | Кбал=1,0 |
| Есть одна лоджия | Клод=1,03 |
| Имеется две лоджии | Клод=1,06 |
| Имеется три лоджии | Клод=1,07 |
| Нет лоджии | Клод=1,0 |
| Имеется одна лоджия и один балкон | Клод =1,05 |
Примечание.
Если балкон или лоджии отсутствуют, коэффициент следует принимать равный 1,0.
Когда расчет производится исходя из общей площади квартиры, т.е. с учетом площадей занимаемых балконами с коэффициентом - 03, и лоджий с коэффициентом 0,5, то коэффициенты Кбал. и Клод. Следует принимать равным 1,0
Коэффициент, учитывающий планировочное решение санузлов (Кс/у)
| Совмещенный санузел | 0,95 |
| Раздельный санузел | 1,0 |
| Два санузла | 1,1 |
| Нет санузла | 0,75 |
| Нет ванны | 0,75 |
| Наличие душевой кабины | 1,02 |
| Наличие душевой кабины и ванны | 1,05 |
| Наличие ванны «Жакузи» | 1,05 |
Коэффициент, учитывающий планировочные решения кухни (К кух)
| Площадь кухни меньше 8 кв.м | Ккух=0,95 |
| Площадь кухни от 8 до 15 м2 | Ккух=1 |
| Кухня больше 15 м2 | Ккух=1,1 |
| Кухня отсутствует | К кух=0,8 |