Найм жилого помещения.
Понятие и виды договора найма жилого помещения
Договор найма жилого помещения определен в ст. 671 ГК как договор, по которому собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Данному договору посвящена гл. 35 ГК.
Наем жилого помещения сформулирован в ГК как один из договорных типов, которые входят в группу обязательств, направленных на передачу имущества во временное пользование. Договор найма жилого помещения характеризуется следующими последовательно уточняющими признаками:
во-первых, он направлен на передачу имущества во временное пользование (данный признак объединяет наем жилого помещения со всеми договорами, направленными на передачу во временное пользование имущества – арендой и безвозмездным пользованием);
во-вторых, он направлен на возмездную передачу имущества во временное пользование (в этом проявляется родство рассматриваемого обязательства с арендой);
в-третьих, предметом договора является недвижимое имущество, а точнее, такая его разновидность, как здание и сооружение (данный признак объединяет наем жилого помещения с конкретным видом аренды – арендой зданий и сооружений);
в-четвертых, предметом договора может быть не любое здание (сооружение), а лишь такое, которое является жилым;
в-пятых, жилое помещение передается во временное пользование для проживания.
Первые три признака относятся к числу родовых (объединяющих наем жилого помещения с другими типами или видами договоров), а два последних – к числу специальных (выделяющих его из всех остальных родственных договоров).
Поскольку наем жилого помещения характеризуется, с одной стороны, родовыми признаками, объединяющими его с арендой, а с другой стороны, особенностями, требующими нормативно-правового закрепления, при создании института найма жилого помещения необходимо было учитывать три фактора:
1) возможность применения к найму жилого помещения унифицированного регулирования, отражающего направленность на возмездную передачу имущества во временное пользование, в той части, в какой оно не противоречит специфике найма жилого помещения;
2) возможность применения унифицированного регулирования, отражающего направленность на передачу во временное пользование зданий (сооружений), тоже в той части, в какой оно не противоречит специфике найма жилого помещения;
3) специфику найма жилого помещения как нормообразующий фактор.
Договор найма жилого помещения может быть двух видов: социальный наем и коммерческий наем.
Как по договору социального найма, так и по договору коммерческого найма нанимателем может быть только гражданин. Этот вывод однозначно следует из содержания п. 1 ст. 671, п. 2 ст. 672, п. 1 ст. 677 ГК.
По договору социального найма жилые помещения могут предоставляться как во владение и пользование нанимателя, так и только в пользование (например, предоставление гражданину места в общежитии для одиночек). По договору коммерческого найма жилое помещение предоставляется нанимателю во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК).
Наиболее существенные особенности, отличающие коммерческий наем от социального найма жилья, состоят в том, что размер недвижимости в жилищной сфере, включая жилые помещения, сдаваемые в коммерческий наем, не ограничивается и что за это взимается плата, устанавливаемая в договоре.
Основанием для заселения жилого помещения по договору социального найма жилья служит ордер на жилое помещение, а для заселения жилого помещения, сдаваемого в коммерческий наем, – договор коммерческого найма.
<< Предыдущая - Следующая >>