Книги по разным темам Pages:     | 1 |   ...   | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 |   ...   | 29 |

дарения недвижимости обязательно составляется в письменной форме Законом установлены особенности сдачи в аренду земельных учаси подлежит государственной регистрации.

тков и других обособленных природных объектов.

Следует учитывать, что в отношениях между коммерческими оргаПраво сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

низациями дарение не допускается, за исключением обычных подарков Собственник может уполномочить кого-либо сдавать свое имущество стоимостью до 5 МРОТ.

в аренду.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает друДоговор аренды недвижимого имущества заключается в письменгой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а планой форме, содержит описание сдаваемого в аренду имущества, срок 70 аренды, порядок, условия и сроки внесения арендной платы на который ский кодексы не устанавливают максимальный и минимальный сроки аренимущество сдается в аренду. Договор аренды здания или сооружения, ды. Тем не менее предельный (49 лет) срок аренды земельных участков, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регист- занятых объектами недвижимости, установлен п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ О приватизации государственного рации и считается заключенным с момента такой регистрации. Передаи муниципального имущества для приватизированных предприятий.

ча здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором И на практике в Петербурге предельный срок долгосрочной аренды для осуществляются по передаточному акту или иному документу о передагосударственного земельного участка в настоящее время составляет че, подписываемому сторонами.

49 лет. Чаще всего на условиях долгосрочной аренды земельные учасПередача имущества в аренду не является основанием для прекратки предоставлены собственникам зданий, строений, сооружений, расщения или изменения прав третьих лиц на это имущество (сервитуте, положенных на этих участках, а также юридическим лицам, имеющим праве залога и т. п.).

недвижимое имущество на праве хозяйственного ведения или оперативПо договору аренды здания или сооружения арендатору одновреного управления. На условиях краткосрочной аренды (сроком менно передаются права на ту часть земельного участка, которая занята до 3 лет) государственные земельные участки предоставляются, как праэтой недвижимостью и необходима для ее использования. Установленвило, для размещения нестационарных объектов торговли (киоски, паная в договоре аренды здания плата за пользование зданием включает латки и т. п.), автостоянок, гаражей, пунктов общественного питания плату за пользование земельным участком, на котором оно расположе(кафе, ларьки), на период строительства и для организации вспомогано, если иное не предусмотрено законом или договором.

тельных площадок на объектах строительства, для размещения пунктов Арендатор с согласия арендодателя вправе сдавать арендованное обслуживания населения (автосервис, ремонт обуви), для изыскательсимущество в субаренду, передавать свои права и обязанности по догоких работ и т. д. Но и под объектами недвижимости у многих предприявору аренды другому лицу, предоставлять арендованное имущество тий земельные участки находятся на условиях краткосрочной аренды до в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог момента пока не будут выполнены все необходимые работы (топографии вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товаческая съемка, межевание, кадастровый учет, утверждение проекта грариществ и обществ или паевого взноса в производственный коопераниц) по занимаемой ими земле. Права арендаторов установлены тив. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышаюст. 615 ГК РФ, ст. 22, 40, 41 ЗК РФ:

щий срок договора аренды.

Х преимущественное право на заключение нового договора аренВажным является положение Закона о том, что при переходе права ды по истечении срока договора аренды земельного участка;

собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, поХ право, если иное не предусмотрено договором аренды, в предежизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество лах срока действия договора аренды без согласия собственника, к другому лицу договор аренды сохраняется (ст. 617 ГК РФ).

но при условии его уведомления;

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, аренХ передать свои права и обязанности по договору третьему лицу, датор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечев том числе отдать арендные права в залог, внести их в качестве нии срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественвклада в уставный капитал, передать земельный участок в субаное перед другими лицами право на заключение договора аренды на норенду;

вый срок.

Х использовать для собственных нужд имеющиеся на земельном В целом ГК (вторая часть) очень подробно дает нормы об аренде участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные вообще и об аренде конкретных видов имущества в частности. Это реподземные воды, закрытые водоемы;

ально и активно работающий раздел материального права.

Х возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные Наиболее распространенный вид пользования земельными участздания, строения, сооружения в соответствии с целевым назнаками в Петербурге - на условиях аренды. Ни Земельный, ни Гражданчением участка и его разрешенным использованием;

72 Х проводить мелиоративные работы, строить пруды и закрытые Сделки с переданным в доверительное управление имуществом водоемы; доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего.

Х осуществлять другие права, предусмотренные законодательОбъектами доверительного управления могут быть предприятия ством.

и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся Существует различие между правами арендатора государственнок недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные безго или муниципального земельного участка и правами арендатора иного документарными ценными бумагами, исключительные права и другое земельного участка. Круг прав арендатора государственного или муниимущество. Имущество, находящееся в хозяйственном ведении или опеципального участка зависит от срока договора аренды. Так, перечисленративном управлении, не может быть передано в доверительное управными выше правами арендатор государственного или муниципального ление.

земельного участка может воспользоваться только тогда, когда срок аренДоверительным управляющим может быть индивидуальный предды составляет более 5 лет (п. 9 ст. 22 ЗК РФ), т. е. только при долгосрочприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарной аренде.

ного предприятия; не может быть доверительным управляющим госуДействующим законодательством допускается досрочное прекрадарственный орган или орган местного самоуправления.

щение аренды земельного участка: без обращения в суд и в судебном Доверительный управляющий не может быть выгодоприобретатепорядке. Без обращения в суд возможно досрочное расторжение доголем по договору доверительного управления имуществом.

вора аренды по соглашению сторон. В иных случаях прекращение Существенными условиями договора доверительного управления аренды возможно только в судебном порядке и только при определенимуществом признаются:

ных условиях. На основании ст. 619 ГК РФ, ст. 46 ЗК РФ арендодатель Х состав имущества, передаваемого в доверительное управление;

(собственник земельного участка) может потребовать расторжения доХ наименование учредителя управления и выгодоприобретателя;

говора в судебном порядке в случаях, когда арендатор:

Х размер и форма вознаграждения управляющему;

Х пользуется имуществом с существенным нарушением условий Х срок действия договора (не более 5 лет).

договора или назначения имущества или с неоднократными нарушениями;

Договор доверительного управления недвижимого имуществом закХ существенно ухудшает имущество;

ючается в письменной форме и подлежит государственной регистраХ более двух раз подряд по истечении установленного срока ции.

не вносит арендную плату;

Контрольные вопросы Х использует участок не в соответствии с целевым назначением;

Х использует участок способами, приводящими к значительному 1. Дайте определение права, нормативно-правового акта.

ухудшению экологической обстановки.

2. Что такое собственность и каковы правомочия собственника Доверительное управление имуществом - по договору довери3. Дайте определение субъектов права.

тельного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) 4. Перечислите особенности прав собственности на землю.

передает другой стороне (доверительному управляющему) на опреде5. Что относится к федеральной собственности, собственности субъектов ленный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона Федерации 6. В чем отличие вещных и обязательственных прав обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах уч7. Для чего необходима государственная регистрация прав на недвижимое редителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

имущество и сделок с ним Передача имущества в доверительное управление не влечет пере8. Перечислите особенности ведения единого государственного реестра прав хода права собственности на него к доверительному управляющему.

на недвижимое имущество.

74 9. Что такое кадастровый номер 10. Перечислите основные требования, предъявляемые к документам, представляемым на государственную регистрацию прав.

11. Перечислите особенности проведения регистрации вновь создаваемых Глава 3. ОЦЕНКА ИМУЩЕСТВА ПРЕДПРИЯТИЙ (БИЗНЕСА) объектов.

12. Что является основанием для возникновения права собственности Подавляющее большинство решений, принимаемых субъектами 13. Назовите способы приобретения права собственности.

рыночного хозяйства, основаны на предварительной оценке вызываемых 14. Что такое титул собственности и титульное владение 15. Назовите способы прекращения права собственности.

ими последствий. Теоретическому обоснованию связанных с этим про16. Перечислите основные договоры, регулирующие обращение собственноблем посвящены целые разделы экономической науки. Существуют дости.

статочно развитые концепции по оценке бизнеса, подробно исследованы вопросы оценки недвижимости, машин и оборудования. Однако во многих ситуациях возникает необходимость установления предполагаемой ценности обособленных хозяйственных объектов, среди которых отдельное место занимают промышленные предприятия. Оценка имущества предприятия (бизнеса), являющегося составной частью дисциплины Оценка собственности, представляет особый интерес в процессе подготовки экспертов-оценщиков.

Существует определенная аналогия понятий лэкономическая диагностика и лоценка применительно к исследуемому предмету, которая допускает применение последнего в качестве того всеобъемлющего понятия, под которое подпадает и собственно финансовое планирование, и финансовое прогнозирование как некие этапы оценочной деятельности, да и собственно процесс принятия управленческого решения. Все эти понятия включает в себя деятельность, именуемая сегодня лоценка бизнеса. Именно поэтому нам представляется необходимым раскрыть понятие лоценочная деятельность и уточнить, что является предметом оценки бизнеса.

Предметом оценки бизнеса может быть как оценка рыночной стоимости закрытой или недостаточно открытой для фондового рынка компании, так и оценка имущественного комплекса компании в целом либо имущественных комплексов по выпуску и продажам отдельных видов ее продукции. В странах с неразвитым фондовым рынком чаще всего предметом оценки бизнеса становится оценка имущественного комплекса.

Оценка рыночной стоимости компании может отличаться от оценки имущественного комплекса по отдельным видам продукции, если в предлагаемый к продаже имущественный комплекс не включается часть нецелевых обязательств компании, фактически взятых ею на себя, в том числе в интересах обеспечения выпуска и сбыта конкретной продукции.

76 Цели оценки бизнеса могут предполагать оценку предприятия или лицо, со всеми присущими ему правами и обязательствами, а с другой - фирмы как действующих организаций, либо оценку их ликвидационной как имущественный комплекс.

стоимости в расчете на быструю распродажу имущественного комплек- В нашей стране в большинстве случаев продажа предприятий проса, либо быструю ликвидацию компании как юридического лица со сроч- исходит в результате их приватизации, банкротства, реализации права ной распродажей ее имущества и одновременным погашением всех обя- залога и т. п., т. е. не на основе коммерческой мотивации, а по необходизательств фирмы независимо от срока их погашения, предусмотренного мости, вызванной сложившимися обстоятельствами. Количество лиц, в конкретных кредитных соглашениях. претендующих на приобретение имущества, зачастую ограничивается Оценку бизнеса осуществляют с помощью трех подходов: затрат- небольшим количеством инвесторов, имеющих определенные конкретного, доходного и сравнительного. Каждый подход подчеркивает опре- ные цели, что предполагает определение инвестиционной стоимости, деленные характеристики объекта исследования, и каждый из трех под- являющейся одной из противоположностей меновой стоимости.

ходов может быть использован для проверки оценки стоимости, полу- Таким образом, следует различать понятия лоценка имущественченной с помощью других подходов. ного комплекса предприятия и лоценка бизнеса.

Настоящая глава посвящена рассмотрению современных подходов В первом случае оценивается имущество, которое в зависимости оценки стоимости предприятия (бизнеса) - имущественного или затрат- от условий договора новый владелец может продать по частям, перепроного подхода, сравнительного и доходного. филировать или применить для существующего использования. Как правило, в этом случае права и обязательства прежних владельцев не пере3.1. Предмет оценки имущества предприятий (бизнеса) ходят к новым собственникам вместе с приобретенным имуществом.

В некоторых случаях в соответствии с контрактами могут передаваться Существует два определения предмета оценки имущества предприи отдельные имущественные права и обязательства, например, лизингоятия (бизнеса)1.

вые, франчайзинговые и т. п. В этом случае стоимость этих активов сниПервое из них сводится к традиционному в нашей стране понимажается на величину неоплаченных обязательств.

нию оценки бизнеса как оценки фирмы в качестве юридического лица.

Во втором случае оценивается право собственности на бизнес или Для этого понимания по традиции отечественной экономики, где бизнеего доля в форме акций, при этом учитывается весь пакет оцениваемых сом занимались только юридические лица, имеющие на балансе опредеправ и обязательств.

Pages:     | 1 |   ...   | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 |   ...   | 29 |    Книги по разным темам