Книги по разным темам Pages:     | 1 |   ...   | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 |   ...   | 27 |

Начнется переход к бартерному товарообмену между странами, дополненному ограниченным использованием региональных валют. Вследствие искажения структуры импорта экономики США, Европы, а также России и иных стран (в том числе и рынок недвижимости) рухнут вслед за финансами, и для их восстановления (при оптимистической оценке сдерживания вооруженных конфликтов) потребуются годы, если не десятилетие.

С учетом реального развития событий в осенние месяцы 2008 г. с точки зрения реализации наиболее предпочтительными выглядели шансы сценария № 2 (75%), тогда как осуществление прочих сценариев казалось маловероятным (сценарий № 1 - 0%, сценарий № 3 - 20%, сценарий № 4 - 5%).

На основании этих оценок были определены средневзвешенные параметры динамики цен на рынке жилья, составившие сценарий № 5, как наиболее вероятный.

С учетом принятых и осуществленных российскими властями мер по поддержке финансовой системы и строительной отрасли (кредиты для банков, выкуп части жилья для выполнения социальных программ, увеличение финансирования льготных категорий населения) вероятность девелоперского кризиса оценивалась как небольшая. Имелось в виду, что это будет не системный кризис, а кризис отдельных (как мелких, так и крупных) компаний. По результатам расчетов, проведенных на основании принятых оценок, снижение цен будет продолжаться около года и относительно сентября 2008 г. составит в среднем 20% (т.е. вернется примерно к уровню декабря 2007 г.).

Темпы роста объемов ввода жилья снизятся с перспективой сокращения их абсолютных значений в 2008Ц2009 гг. Сокращение спроса из-за ухудшения условий ипотечного кредитования станет причиной изменения структуры жилищного строительства (в том числе в связи с увеличением доли бюджетного финансирования в регионах) от объектов бизнес-класса в пользу домов эконом-класса с меньшими площадями квартир и меньшим уровнем цен.

В то же время кризис ликвидности в банковской системе и возможный передел рынка (банкротства, слияния и поглощения среди девелоперских и строительных компаний, вовлечение новых игроков) уменьшит и предложение с изменением его структуры в пользу высококачественного жилья, поскольку в сегменте жилья эконом-класса заметно Раздел Институциональные проблемы больший удельный вес могло занять жилье, реализуемое органами власти всех уровней в рамках программ государственной поддержки строительных компаний, а потому не поступающее на открытый рынок.

В этих условиях усилия властей целесообразно ориентировать не на содействие отдельным застройщикам, а на поддержку рынка через повышение платежеспособного спроса населения. К началу 2010 г. в условиях его восстановления при сокращенном объеме строительства и предложения жилья, может начаться новый цикл восстановления рынка и повышения цен на жилье до уровня, обеспечивающего девелоперам приемлемую рентабельность инвестирования.

Исходя из видения ситуации в начальный момент кризиса, средняя доходность строительного бизнеса на ближайшие год-полтора снизится и в дальнейшем уже не вернется на прежний запредельный уровень. Крупные игроки, выжившие на рынке, должны будут расстаться с прежней агрессивной стратегией и стать более осторожными при просчете вариантов бизнеса.

Изменения ситуации в конце 2008 г. и корректировка прогноза Изменение экономической конъюнктуры, принятие дополнительных регулятивных мер в финансовой сфере на федеральном и локальном уровнях, изменения в поведении корпоративного сектора и банков потребовали пересмотра оценок вероятности каждого из четырех сценариев с последующей коррекцией параметров пятого, наиболее вероятного сценария.

В частности, несмотря на усиление мирового финансового кризиса, такие факты и события, как укрепление доллара, итоги саммита руководителей 20 стран в ноябре 2008 г. свидетельствовали о том, что крах международной финансовой системы, основанной на долларе, в ближайшем будущем не предвидится. Приход к власти в США новой администрации и анонсированные ею планы дали определенные основания полагать, что, пережив период рецессии, американская экономика и валюта выйдут из кризиса через 2Ц3 года усилившимися. Тем не менее возможность радикальной трансформации финансовой системы как фактор кризиса мировой экономики пока сохраняется. Поэтому сценарий № 4 в числе возможных сохранен с прежней вероятностью.

В то же время надежды на улучшение макроэкономической ситуации внутри страны, эффективность правительственных мер и обеспечение развития ситуации по сценарию № 2 не оправдываются. События все больше стали развиваться в направлении сценария № 3.

Во-первых, падение цен на нефть, являющуюся основным источником экспортных доходов. С большой вероятностью снижение цен не ограничится одним годом, и низкие цены сохранятся за пределами 2009 г. Вследствие этого российское правительство вынуждено было пойти на изменение основных параметров трехлетнего федерального бюджета на 2009Ц2011 гг.

Связь уровня цен на нефть с состоянием рынка жилья и темпами роста цен на него в Москве и других городах России исследовалась в 2000-е годы196. Так, изучение взаимосвязи между динамикой нефтяных цен и ценами на рынке жилья в Москве в 2002 - Стерник Г.М. Статистическая связь месячных темпов роста цен на жилье в Москве и цен на нефть. - www.realtymarket.ru, 12 февраля 2003 г.

РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2008 году тенденции и перспективы 2003 гг. показало, что в среднем рост цен на нефть на 5 долл./баррель обеспечивал увеличение месячных темпов роста цен на жилье на 1,2%. Дальнейшие исследования в этом направлении подтвердили тот факт, что уровень мировых цен на нефть оставался важнейшим фактором, влиявшим на цены на рынке жилья в стране в целом, позволив выделить в развитии российского рынка жилья в 2000-е годы стадии нефтяного (2002 - 2003 гг.) и липотечно-нефтяного роста (2005Ц2006 гг.)Во-вторых, реальностью последних месяцев 2008 г. стало серьезное укрепление позиций доллара и евро. За объявленным расширением ЦБ РФ границы коридора фактически последовала плавная девальвация рубля, получившая свое продолжение уже в январе-феврале 2009 г.

В условиях повсеместной дедолларизации рынка недвижимости при повышении курса доллара с 25 руб. в сентябре 2008 г. до 35 руб. в феврале 2009 г. это означает автоматическое снижение долларового эквивалента цен на жилье относительно рублевых на 30%.

Изучение ситуации во время кризиса 1998Ц1999 гг.198 показало, что бивалютность отечественного рынка жилья приводила к принципиально различному поведению цен на рынке жилья в условиях резкой девальвации рубля к доллару и высокой инфляции.

В Москве и других городах с долларовой номинацией цен (Россия-1) цены предложения до конца 1998 г. практически не снижались, при этом к октябрю покупатели, не успевающие за ростом рублевого эквивалента цен, ушли с рынка, и сделки остановились.

Они возобновились лишь через 2Ц3 месяца, после падения долларовых цен, которое продолжалось около двух лет.

В городах с рублевой номинацией цен (Россия-2, а также первичный рынок Москвы) цены продолжали расти 2 года, но их долларовый эквивалент упал уже к сентябрю 1998 г. При этом к октябрю ушли с рынка продавцы, не удовлетворенные падением их цен в долларовом эквиваленте, и сделки остановились. А долларовый эквивалент в течение двух лет лишь незначительно снижался.

В зависимости от возможных темпов инфляции и девальвации рубля к доллару возможны разнообразные комбинации событий: как уход с рынка продавцов, так и дополнительный отток с рынка покупателей. Не вполне ясным является и то, сохранится ли наступившая дедолларизация большинства рынков (в Москве и Подмосковье - частично).

В-третьих, принявший в последние 3 месяца 2008 г. катастрофические масштабы отток капитала ограничил возможности Центробанка по сдерживанию девальвации национальной валюты, что нашло свое выражение в заметном сокращении золотовалютных резервов, которые при отказе от девальвации могли быть израсходованы за относительно короткое время.

Сокращение объемов валютных интервенций осенью-зимой 2008Ц2009 гг. позволило ЦБ сохранить примерно 2/3 резервов. Вместе с тем вопрос о том, на какой срок их См. Российская экономика в 2002 году. Тенденции и перспективы (Выпуск 24). М., февраль 2003, с. 472Ц473. Российская экономика в 2003 году. Тенденции и перспективы (Выпуск 25). М., февраль 2004, с. 386, Российская экономика в 2007 году. Тенденции и перспективы (Выпуск 29). М., март 2008, с. 551 - 553, а также Стерник Г.М. Прогноз развития рынка жилья Москвы до 2005 года. - Отчет АЭКСИП, апрель 2003 г., www.realtymarket.org.

Стерник Г.М. Три России - три рынка недвижимости. - www.realtymarket.ru, 20 ноября 1998 г.

Раздел Институциональные проблемы будет достаточно в условиях сложившихся цен на нефть на мировом рынке и текущей экономической ситуации внутри страны, остается открытым.

Очевидным негативным моментом, усилившим давление на рубль, стало то, что после ухода нерезидентов (в сентябре 2008 г.) основную роль в оттоке капитала за рубеж стали играть банки, вышедшие на валютный рынок после получения финансовой поддержки государства.

Надежды на принятие властями эффективных мер контроля за нецелевым использованием выделенных государством средств не оправдались, показателем чего стал гигантский отток капитала по итогам года (130 млрд долл.). Явные тромбы образовались на пути доведения до реального сектора экономики государственной финансовой поддержки.

В числе ее получателей преобладают банки. В частности, в числе получающих 10-летние кредиты от ГК Внешэкономбанк (ВЭБ) и ЦБ РФ значатся Внешторгбанк (200 млрд руб.), Россельхозбанк (25 млрд руб.), региональные банки (225 млрд руб.), а также Сбербанк (500 млрд руб.)199. Какое место займет строительство и реальный сектор экономики в целом в шкале избираемых ими приоритетов для кредитования пока не ясно.

Следствием всех названных причин станет сокращение инвестиций в основной капитал в реальном секторе экономики, включая жилищное строительство. Причем ситуация осложняется отсутствием в нем в отличие от ряда других отраслей крупных государственных и связанных с государством компаний, которые и являются основными претендентами на получение государственной поддержки на федеральном уровне. Тем более в условиях, когда субъекты РФ лишились возможностей предоставлять кредиты из своих бюджетов или выступать поручителями перед банками, а каких-либо заметных институциональных новаций, касающихся рынка жилья, не появилось.

Единственным исключением стало принятие Федерального закона от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ О содействии развитию жилищного строительства, предполагающего создание специального Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства и установившего прекращение права организаций на постоянное пользование земельными участками, находящимися в федеральной собственности, без их согласия и независимо от оснований Земельного кодекса РФ, если полномочия по распоряжению и управлению этими участками в целях развития жилищного строительства передаются региональным органам власти или сами участки передаются для формирования имущества указанного Фонда.

По мнению руководителя данного Фонда А. Бравермана, его структура могла бы участвовать в поддержке строительной отрасли (имелись в виду замороженные в связи с кризисом проекты) через стимулирование конечного спроса c последующей продажей жилья или его передачей муниципалитетам200. Пока же информация о практической деятельности Фонда отсутствует, тогда как на уровне высшего политического руководства страны уже в наступившем году высказывалось явное недовольство темпами работы по приобретению жилья, реализуемого органам власти в рамках государственной поддержки строительных компаний.

Наряду с этим Минфин размещает на депозитах в коммерческих банках 1,5 трлн руб.

А. Браверман цит. по: Пора размораживать. В: Квартирный ряд, 22Ц28 января 2009 г., № 2 (729), с. 2.

РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2008 году тенденции и перспективы Более технологичными в этом отношении с точки зрения реализации выглядят возможности созданного еще в 2007 г. в форме государственной корпорации Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ). Вступившие в силу в конце 2008 г. изменения в соответствующий федеральный закон позволяют осуществлять переселение граждан из аварийного жилья в новые дома эконом-класса за счет средств фонда ЖКХ при условии завершения строительства домов в срок не более месяцев со дня заключения соответствующего госконтракта. Для решения данной проблемы Фонд должен выделить часть из находящихся в его ведении 50 млрд руб. на завершение региональных строек.

По данным Ассоциации строителей России сейчас в стране около 3/4 всего жилья строится за счет средств дольщиков, а почти 2 млн чел. вложили свои средства в строительство201. Поэтому замораживание строек может вызвать новую волну протестов обманутых соинвесторов, вложивших средства в строительство домов на стадии котлована.

Некоторые региональные застройщики уже поставили своих покупателей перед выбором: или доплатить деньги, или проект будет заморожен. Другие пытаются успокоить покупателей, предлагая им компенсации за срыв сроков строительства.

Определенное значение для перспектив развития ситуации на рынке жилья и формирования последующего спроса на ипотечные жилищные кредиты может иметь вступившая в силу с начала 2009 г. программа их реструктуризации, принятая Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), но она касается очень небольшого круга лиц и адресована тем, кто уже приобрел жилье, что естественным образом исключает ее из мер по формированию будущего спроса на жилье202. Само же АИЖК получает млрд руб. для выкупа ипотечных кредитов в региональных банках в рамках мер государственной финансовой поддержки в числе прочих банков и компаний. В дополнение к этому ЦБ РФ предложил создать на базе Агентства по страхованию вкладов и Сбербанка специальное государственное агентство по выкупу жилья, находящегося в залоге у банков по ипотечным кредитам. Имеется в виду, что несостоятельные заемщики смогут и дальше проживать в таких квартирах, внося арендную плату в размере, ниже рыночного203.

Pages:     | 1 |   ...   | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 |   ...   | 27 |    Книги по разным темам