Оценка недвижимости при ипотечном кредитовании
Содержание
Введени..2
1. Теоретические основы оценки залоговой стоимости для целей ипотечного кредитования..4
1.1.Понятие оценки недвижимости при ипотечном кредите..................................................................................4
1.2. Этапы оценки недвижимости........................................7
2. Методы оценки недвижимости................................................17
2.1. Затратный метод.........................................................17
2.2. Сравнительный метод..................................................20
2.3. Доходный метод.22
3. Оценка недвижимости на примере рынка жилья г. Москва...................................................................................25
3.1. Описание объекта оценки..25
3.2. Расчет стоимости объекта недвижимости сравнительным
подходом........................................................................25
3.3. Расчет стоимости объекта недвижимости доходным
подходом...29
3.4. Согласование результатов оценки рыночной стоимости объекта недвижимости..32
Заключени..33
Список литературы...................................................................36
Введение.
Оценка залоговой стоимости присутствует в различных сегментах рынка жилищной ипотеки: при выдаче кредитов, их продаже или переуступке; при эмиссии, размещении, обращении ипотечных ценных бумаг и т.д. Отсутствие же обязательного к применению стандарта казанной стоимости, формализованных критериев ее оценки, разнообразие требований кредиторов к ее определению приводят в ряде случаев к искажению результатов оценки. Сложившееся представление о достаточности рыночного стандарта стоимости для липотечного кредитования жилой недвижимости на дату выдачи кредита, т.е. без чета длительного срока кредитования, чревато необратимыми последствиями для всех субъектов рынка. Игнорирование в процессе оценки, стоимости жилой недвижимости будущих рыночных словий, циклического характера развития рынка жилья значительно повышает риски банковского сектора, социальную неопределенность населения, снижают ожидания субъектов рынка, в том числе и государства, в отношении темпова экономического роста за счет активизации строительного сектора. Указанные обстоятельства требуют незамедлительного совершенствования методики определения залоговой стоимости жилья в системе ипотечного жилищного кредитования, основанной на элементах прогнозирования стоимости жилья на период долгосрочного кредитования. Необходимость исследования данной проблемы определяется также фактом отсутствия в России на протяжении десятилетий рынка ипотеки и оценочной деятельности. Подобное обстоятельство обусловило недостаточность научных исследований, посвященных проблемам формирования и развития национальной системы ипотечного жилищного кредитования, оценке залоговой стоимости в ней. Да и значительная часть современных публикаций носит в большей степени публицистический, отнюдь не научный характер. Разработанные зарубежными чеными методы к оценке залоговой стоимости жилья для целей ипотечного кредитования, применяемые на западе, для использования в российских условиях требуют соответствующей адаптации. Исследования в данном направлении ведутся, однако на сегодняшний день нет полной ясности в теоретических подходах к данной оценке в современной России. Вместе с тем отечественная наука накопила обширные знания, с одной стороны, о банках и банковской деятельности, в том числе в области ипотечного кредитования, залогового механизма в нем. Недостаточная изученность проблемы, большая практическая востребованность ее теоретического обоснования обусловили выбор темы, цель и задачи данной курсовой работы. Цель исследования заключается в изучении методов оценки залоговой стоимости жилой недвижимости с четом долгосрочного характера ипотечного кредитования. Для достижения намеченной цели были поставлены следующие задачи: Х точнить понятие залоговой стоимости жилья с четом долгосрочного характера ипотечного кредитования; Х определить особенности практической реализации современных методов определения стоимости залога жилья в процессе выдачи и обслуживания ипотечных кредитов Х выявить и исследовать ключевые факторы, определяющие изменение стоимости жилья; Х Рассмотреть методы оценки недвижимости на примере города Москвы. Объектом исследования выступает рынок жилья России. Предметом исследования является залоговая стоимость в системе ипотечного жилищного кредитования.
1. Теоретические основы оценки залоговой стоимости для целей ипотечного кредитования
Оценкой жилых помещений, приобретаемых на кредитные средства, занимаются специализированные оценочные фирмы либо специалисты-оценщики. При этом необходимо учитывать специфику и особенности целей, для которых производится оценка. Специфика заключается в том, что кредитор рассматривает данную квартиру или дом, прежде всего как обеспечение возвратности предоставленных заемщику средств. Оценка жилого помещения должна не только отражать величину рыночной стоимости на текущий момент, но и учитывать долгосрочный характер основного обязательства. Поэтому кредитор, учитывая оценочную величину рыночной стоимости объекта, должен предусматривать и прогнозировать возможность изменения этой стоимости, которая связана как с индивидуальными особенностями самого объекта (конструктивные и планировочные особенности, используемые материалы, их соответствие нормам и стандартам жилого помещения и др.), так и с его местоположением, близостью к транспортным магистралям, экологической ситуацией и другими факторами, включая перспективы развития данного района.
1.1 Понятие оценки недвижимости при ипотечном кредите
Одна из проблем, которая возникает при введении залоговых операций в наше время - это развитие института оценки земли и другой недвижимости. Но как оценивать предмет залога там, где он ещё не вошёл в рыночный оборот (о землях крестьянского хозяйства это можно сказать в первую очередь). Нормативная цена земли здесь вряд ли может принести пользу. Ближе к решению проблемы - арендные цены земельных частков и порядок их расчётов. Но что, собственно, представляет собой оценка недвижимости?
Оценка недвижимости - это прежде всего оценка прав собственности на данную недвижимость. Следовательно, оценка недвижимости должна включать саму недвижимость и оценку права собственности или пользования землёй, или зданиями.
Следует различать цену и стоимость объекта недвижимости. Цена объекта недвижимости - это цена конкретной свершившейся сделки с данной недвижимостью. Под стоимостью объекта недвижимости понимается наиболее вероятная цена, которую можно получить при продаже данной недвижимости.
Процесс оценки недвижимости включает в себя следующие этапы:
1.
2.
3.
4.
5.
В частности, постановк вопроса об объекте недвижимости(оценки) означает ясное и чёткое задание по определению стоимости, именно: определение объекта недвижимости; определение прав собственности; становление цели использования оценки; указание даты оценки стоимости и т.д.1.
Закона об ипотеке говорит об оценке в ст.67, где устанавливается императивная норма: оценка земельного частка не может быть установлена в договоре об ипотеке ниже его нормативной цены. А также в п.3 ст.9, где описываются общие словия оценки предмета ипотеки. Что же конкретно влияет на нормативную цену, в итоге и на оценку земельного частка. К таким факторам относят:
-
-
-
Этот перечень не является исчерпывающим 2.
В отношениях залога, оценке отводится очень важное значение, так как от стоимости земли зависит размер кредита, и здесь для нормальных залоговых отношений очень важно присутствие нормального рынка земли, о чём же говорилось в данной работе. Это важно не только для того, чтобы иметь возможность быстро реализовать; кака указано в законодательстве, сроки заключения договора об ипотеке устанавливаются сторонами, также словия об оценке предмета ипотеки (п.5 Указа Президента РФ № 292 и по смыслу п.1 ст.339 и п.4 ст.421 ГК РФ), причём стороны свободны в своей оценке. Однако, сроки эти будут достаточно длительными, поэтому контрагенты должны быть застрахованы не только от обстоятельств, за которое отвечают обе стороны по договору, но и от тех обстоятельств, которые от сторон не зависят. Это, например, стихийные бедствия, изъятие земель для государственных и иных нужд также инфляционные процессы, которые сильно тормозят развитие ипотеки земли, что можно использовать для предотвращения последствий инфляции, та это пересмотр оценки земли и возможная индексация сумм возврата кредита.
В настоящее время индивидуальная оценка предметов ипотеки и, в частности, земельных частков, в следствии того, что она непосредственно затрагивает интересы владельцев, также принимая во внимание современное развитие (вернее необходимость в развитии рынка недвижимости), получила значительно большее распространение. Так, в ряде городов (в том числе и в городе Мурманск) действуют специализированные фирмы или фирмы, в деятельность которых входит проведение оценочных работ, которые и проводят индивидуальные оценки, осуществляется подготовка и обучение специалистов. Основы оценочной деятельности в отношении объектов оценки для целей сделок с ними определяются ФЗ от 29.07.98 №135 - ФЗ об основах оценочной деятельности в Рос. Фед.Ф. Что же касается массовой оценки недвижимости и, в том числе, земельных частков, то она пока не является самостоятельным институтом в системе рынков недвижимости с чётко очерченными функциями, процедурами и правовой защиты, что, конечно, негативно сказывается на реальных словиях современного рынка. Ведь непременным условием цивилизованных рыночных отношений является, как же говорилось, развитие института оценки недвижимости. Многие недостатки становления рынка недвижимости в настоящее время связаны с отсутствием подобающей оценки её, поскольку при оформлении имущественных прав и сделок достоверные цены, как правило, остаются неизвестными, что создаёт питательную среду для того же криминального рынка. Можно перечислять ещё долго, начиная с того, что верная оценка позволяет создавать базу для обоснованного налогообложения, и заканчивая тем, что та же оценка обеспечивает в конечном итоге защиту интересов собственников при операций с недвижимостью.
1.2 Этапы оценки недвижимости
Для того чтобы различить понятия недвижимости как физического объекта и собственности как юридического понятия, существует такое понятие, как право собственности на недвижимость, включающее в себя все права, интересы и привилегии, связанные с владением недвижимым имуществом, и выражающиеся какими-либо доказательствами владения, которые существуют отдельно от самой недвижимости как физического объекта.
Таким образом, лнедвижимость относится к материальным понятиям, право собственности - к нематериальным. Это важно знать потому, что подходы, методы и процедуры экспертной оценки материальных и нематериальных активов отличаются, и заказчик должен знать, что он хочет оценивать: либо недвижимость как материальный объект, либо право собственности на этот объект, как нематериальный актив.
В настоящее время экспертная оценка недвижимости в составе земельного частка и лучшений может осуществляться только в том случае, если имеется документальное оформление права собственности на земельный часток. Во всех остальных случаях в качестве объекта недвижимости выступают только лучшения на земельном частке: здания, сооружения, многолетние насаждения и т. д. заказчику оценки необходимо знать всё вышеизложенное для того, чтобы правильно составить задание на оценку конкретного объекта недвижимости. Однако составление задания на оценку объекта недвижимости является лишь одним из этапов оценки[1]<. Оценка стоимости недвижимости - сложный трудоёмкий творческий процесс, состоящий из нескольких стадий и этапов[2]:
1. Постановка задачи (определение проблемы).
2. Предварительный осмотр объекта и заключение Договора на оценку объекта.
3. Сбор и анализ данных.
4. Выбор методологии оценки.
5. Оценка права пользования или владения земельным частком.
6. Оценка лучшений (зданий, сооружений и т. д.) с применением нескольких подходов.
7. Согласование результатов оценки, полученных с помощью различных подходов.
8. Составление Отчёта и Экспертного заключения об оценке и передача их заказчику.
Постановка задачи (определение проблемы) - весьма ответственная стадия, так как от качественного выполнения работ на этой стадии зависит выбор адекватной методологии оценки, что и предопределит в будущем её результаты.
Постановка задачи включает следующие этапы:
идентификация объекта недвижимости;
выявление предмета оценки;
определение даты оценки;
установление цели и функции оценки;
установление вида оценочной стоимости;
составление ограничительных словий и ознакомление с ними заказчика.
Рассмотрим содержание отдельных этапов.
Идентификация объектов недвижимости - это становление и письменная фиксация наименования объекта, его юридического статуса, местоположения, физического состава и фактических характеристик.
При оценке необходимо определить связанные с объектом юридические права. Клиент может иметь лишь право на аренду или ограниченные права на пользование имуществом, либо связанные с объектом права могут представлять собой долю в совместной аренде или партнерстве. Кроме того, собственность может быть обременена залогом или иметь ограничения по зонированию, что осложняет использование. Таким образом, юридические требования могут ограничивать масштабы использования объекта.
Установление предмета оценки - это выявление того, что подлежит оценке: весь комплекс имущественных прав или только некоторые имущественные права (право на аренду, на долю в совместных правах и т. д.).
Определение даты оценки Ч является весьма существенным моментом для всего процесса оценки, так как с течением времени стоимость объектов недвижимости под влиянием многочисленных внешних и внутренних факторов может изменяться. Дата оценки - это дата, на которую определяется стоимость объекта оценки. Как правило, дату оценки устанавливают совместно эксперт-оценщик и заказчик, и она совпадает с датой осмотра объекта. В некоторых случаях дату оценки могут станавливать третьи лица, например, налоговые органы или суды в связи с неплатёжеспособностью предприятия, ликвидационные комиссии при банкротстве предприятия и т.д.
Установление цели и функции оценки - один из важнейших этапов, определяющий последующий выбор методологии оценки, от которой, в свою очередь, в основном и зависят результаты оценки.
Формулируя цель оценки, необходимо ответить на вопрос: что оценивается? Цель оценки определяет вид оценочной стоимости (базу оценки), которая должна быть определена после установления цели, характер используемых данных, также принципы и подходы, которыми будет руководствоваться оценщик, производя оценку объекта. Поэтому однозначное определение и фиксация цели оценки проводится именно на стадии постановки задачи совместно заказчиком и оценщиком. Примерами целей могут быть:
<- определение рыночной стоимости полных прав собственности на здания и сооружения оцениваемого объекта с правом пользования земельным частком;
<- определение рыночной стоимости полных прав собственности на оцениваемое помещение;
-а определение ликвидационной стоимости объекта недвижимости и т. д.
Заказчику следует знать, что использование полученных результатов оценки недвижимости для других целей, кроме казанных в постановке задачи и Отчёте об оценке, является некорректным и недопустимым. Это связано с тем, что, например, методы оценки объекта недвижимости для последующей продажи отличаются от методов, используемых для оценки при его ликвидации и т. д.
Формируя функцию оценки, требуется ответить на вопрос: для чего необходима оценка? То есть, функция оценки определяет сферу её последующего использования.
Оценка может производиться для последующей купли, продажи, кредитования, аренды, ликвидации, страхования объекта недвижимости и т. д. При постановке задачи и в Отчёте об оценке обязательно казывается, для какой функции или функций будут использованы результаты оценки.
При одной цели оценки может быть несколько функций оценки и наоборот. Приведём примеры некоторых сочетаний целей и функций оценки:
-а цель оценки - определение рыночной стоимости полных прав собственности на оцениваемое здание; функция оценки - результаты оценки будут использованы при принятии решения относительно продажи оцениваемого здания;
<- цель оценки - определение рыночной стоимости полных прав собственности на объект недвижимости и прав долгосрочной аренды земельного частка под ним; функция оценки - оценка может быть использована для: последующей продажи; кредитования под залог оцененного объекта; выпуска и размещения акций, продаже акций персоналу; раздела имущества;
- цель оценки Ч определение рыночной стоимости неспециализированных основных средств и остаточной стоимости замещения специализированных основных средств предприятия; функция оценки - результаты оценки будут использованы для определения справедливой стоимости основных средств при их переоценке с целью её отображения в бухгалтерском чёте и финансовой отчётности предприятия.
В заключение описания этого этапа хотелось бы дать заказчику следующий совет - если оценщик не может помочь клиенту в становлении цели и функции оценки или путается в этих понятиях, лучше сразу откажитесь от его слуг, так как правильность будущих результатов оценки такого оценщика сомнительна.
Определение вида стоимости во многом зависит от цели и функции оценки, также от типа объекта недвижимости. Бывают рыночные и нерыночные базы оценки.
Рыночные базы оценки включают рыночную стоимость и рыночную стоимость при существующем использовании. Нерыночные базы оценки включают такие виды стоимости как инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость, страховая стоимость, налоговая стоимость, стоимость замещения, потребительная стоимость, утилизационная стоимость, специальная стоимость. Определение вида стоимости является прямой и достаточно ответственной задачей оценщика, так как обуславливает последующий выбор методологии оценки, включая выбор подходов, методов и оценочных процедур.
Составление ограничительных словий и ознакомление с ними заказчика является последним этапом стадии постановки задачи. Эксперт-оценщик должен составить перечень ограничительных словий и предположений, которые сопровождают процесс оценки стоимости любого объекта недвижимости. Ограничительные словия и предположения формулируются оценщиком и согласовываются с заказчиком с целью обоюдной защиты их интересов. Это делается для того, чтобы избежать в будущем при выполнении оценки и составлении Отчёта возможных конфликтных ситуаций во взаимоотношениях между заказчиком и Экспертом. Каждый заказчик должен потребовать от Эксперта дать по каждому из них пояснения. Если Эксперт не в состоянии это сделать, следует отказаться от его слуг.
Основные ограничительные условия оценки стоимости объектов недвижимости:
1. При подготовке отчёта об оценке объекта используются прогнозные данные о будущих прибылях и амортизационных отчислениях, полученные от заказчика.
2. Финансовые и технико-экономические характеристики объекта, используемые в оценке, берутся или рассчитываются на основе бухгалтерской отчётности без проведения специальной аудиторской проверки её достоверности и инвентаризации имущества.
3. В процессе оценки специальная юридическая экспертиза документов, касающихся прав собственности на оцениваемые объекты, не проводится.
4. Прогнозы, содержащиеся в отчёте, основаны на текущих рыночных словиях и предполагаемых краткосрочных факторах, влияющих на изменение спроса и предложения и сохраняющихся в прогнозный период экономической ситуации. Однако эти прогнозы подвержены изменениям из-за меняющихся словий в будущем.
5. Данная оценка действительна лишь на дату оценки, казанную в данном отчёте, и для целей, указанных в нём.
6. Заказчик гарантирует: любая информация, суждения, аналитические разработки эксперта-оценщика и другие материалы настоящего отчёта будут использованы им исключительно в соответствии с целями задания на оценку.
7. Эксперт-оценщик и заказчик гарантируют конфиденциальность информации, полученной ими в процессе оценки объекта недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством РФ.
8. Отчёт об оценке должен рассматриваться как ограниченное исследование, в котором эксперт-оценщик не соблюдал всех требований к оценке, предусмотренных стандартов по оценке.
9. Заключение и отчёт об оценке объекта недвижимости представляют собой точку зрения эксперта-оценщика без каких-либо гарантий с его стороны в отношении последующей реализации имущества.
10. Эксперт-оценщик не представляет никаких гарантий и обязательств по поводу сохранности имущества и отсутствия нарушений действующего законодательства.
11. Заказчик обеспечивает эксперта-оценщика всей необходимой для оценки информацией, включая технический паспорт объекта, балансовые отчёты и отчеты о результатах деятельности за последние четыре года, текстами договоров с третьими лицами, документами, подтверждающими право собственности на имущество, и другими документами. Эксперт- оценщик имеет право получать требуемую для оценки информацию об объекте недвижимости непосредственно в государственных органах правления.
При невозможности получить в полном объёме документы и информацию, необходимые для оценки, в том числе от третьих лиц, эксперт- оценщик должен отразить это в своём отчёте. Эксперт-оценщик не несёт ответственности за выводы, сделанные на основе документов и информации, содержащих недостоверные сведения.
12. Заказчик обеспечивает личное ознакомление эксперта-оценщика с объектом недвижимости и возможность анкетирования администрации. [5]а
Предварительный осмотр объекта и заключение Договора оценки - вторая стадия процесса оценки, состоящая из осмотра объекта, ознакомления с исходной информацией о нём и становления источников её возникновения, составления и подписания Договора на экспертную оценку с приложением к нему - заданием на оценку и разработка календарного плана.
Заказчику необходимо знать, что чем более полную и подробную информацию об объекте он предоставит Эксперту, тем в большей мере оценочная стоимость объекта будет соответствовать истине. Иногда заказчик просит Эксперта срочно провести оценку недвижимости и последний соглашается сделать эту работу, не выезжая на объект.
Это одно из самых серьёзных нарушений норм профессиональной деятельности оценщика.
После осмотра объекта и переговоров обычно заключается Договор между заказчиком и Экспертом, в котором оговариваются права и обязанности сторон, стоимость слуг по оценке, сроки выполнения работ, словия конфиденциальности взаимопредставляемых данных и документов и другие особые словия, которые обе стороны сочтут необходимым включить в Договор. К Договору прилагается задание, содержащие наименование заказчика и Эксперта, определение предмета и даты оценки, цели и функции оценки, вида (видов) оценочной стоимости, ограничительных словий и предположений.
На этом этапе разрабатывается план оценки. Разработка плана оценки необходима, чтобы избежать дублирования, сократить затраты труда и время оценки. План помогает сконцентрироваться только на тех факторах, которые действительно определяют цену объекта.
Решающим шагом в составлении плана оценки является подготовка и предоставление письменного запроса о гонораре оценщика, размер которого зависит от сложности решаемой проблемы, суммы ожидаемых расходов, юридической надежности работы и от набора предоставляемых слуг. Гонорар выплачивается в виде единовременной выплаты или почасовой оплаты. Не допускается становление гонорара в виде процента от суммы оценки объекта. Как известно, в мировой практике сумма оплаты составляет 50-150 долл. за 1 час работы оценщика.[3]<
3 этап - это сбор и анализ данных.
Надежность выводов оценщика зависит от количества и качества данных, использованных им в работе. Неточные или недостоверные данные могут стать причиной необоснованного заключения об оценке. В процессе поиска и проверки исходных данных оценщику необходимо ответить на следующие вопросы:
1. Все ли собранные данные необходимы для целей оценки? Посторонняя или избыточная информация, включенная в отчет об оценке, не повышает достоверность результата.
2. Имеют ли полученные данные подтверждение? Для этого оценщику необходимо лично осмотреть объект, получить подтверждение информации осведомленных лиц о продажах сопоставимых объектов: бедиться, что финансовые показатели, использованные при подсчете ожидаемого потока дохода, сопоставимы с данными по сходным объектам, имеющимся на рынке.
3. Есть ли основания полагать, что данные неточны? В процессе обработки данных необходимо выявить и устранить возможные искажения или отклонения.
Данные, которые необходимо собрать, учитывают следующие факторы: экономические, социальные, государственно-правовые и экологические факторы, также особенности местоположения объекта оценки. Такая база данных может быть сформирована на основе информации из газет и журналов экономического характера, таких как: Экономика и жизнь, Российский экономический журнал, Финансовые известия, Эксперт и др. или получена по международной компьютерной сети Интернет. Важно также найти данные по региону расположения объекта, которые влияют на его стоимость. Это данные по городу и микрорайону с четом информации по ровням цен и занятости населения, особенностям народонаселения и его предпочтениям по отношению к недвижимости.
К специальным данным следует отнести документы на право владения имуществом (титул), данные о государственной регистрации прав собственности, описание физических параметров объектов недвижимости и др.
2. Методы оценки стоимости недвижимости.
2.1. Затратный метод
Существуют три метода оценки стоимости недвижимости:
1. Затратный метод
2. Метод прямого сравнительного анализа продаж
3. Метод капитализации дохода
Затратный метод основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется ему получение соответствующего частка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных издержек. Данный метод оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при словии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.
Затратный метод показывает оценку полной восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, величенную на рыночную стоимость земли.
Основные этапы процедуры при данном методе:
1. Расчет стоимости приобретения свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования.
2. расчет рыночной стоимости возведения новых аналогичных объектов - получение полной восстановительной стоимости объекта.
3. Определение величины физического, функционального и внешнего износа объекта, оборудования и механизмов.
4. меньшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения остаточной восстановительной стоимости объекта.
5. Добавление к рассчитанной остаточной восстановительной стоимости здания стоимости земельного частка.
Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного частка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме.
В свою очередь, расчёт по лтиповым сметам, СНПам и т.п. с чётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и вычленения стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности при вычислениях.
Кроме того, абсолютно не известны случаи подобного лизощрённого приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства. Чтобы определить оценку недвижимости по затратному подходу проводятся следующие расчеты:
Для начала определим Полную стоимость замещения (далее ПСЗ) - это стоимость строительства в тех же ценах объекта, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.
ПСЗ = Вед 
аVстр Кп Кн Км Кв Кпз Кндс, где
Вед Ц восстановительная стоимость единицы измерения (принятая согласно ПВС);
Vстр Ц строительный объем объекта;
Кп Ц коэффициент, учитывающий возможное несоответствие по геометрическим параметрам объекта недвижимости с параметрами типичного объекта;
Кн Ц коэффициент, учитывающий несоответствие между объектом недвижимости и выбранным типичным объектом;
Км Ц коэффициент, учитывающий местоположение объекта;
Кв Ц коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости СМР (строительно-монтажных работ) в период между базовой датой (в настоящей работе за базовый, согласно ПВС, принят 1969 год) и датой оценки.
Кпз Ц коэффициент прибыли застройщика;
Кндс Ц величина НДС, сложившаяся на текущий момент оценки.
Вед - определяем исходя из сборника 26 крупненных Показателей Восстановительной Стоимости. Далее из таблицы выбираем подходящее нам здание по характеристике кубических метров объекта и территориального пояса.
Vстра - это собственно и есть объем объекта недвижимости.
Остальные коэффициенты представлены в Информационно-аналитическом бюллетени Ко-инвест №46 в таблицах 2.2 и 2.6а и определяются в зависимости от различных характеристик недвижимости.
окончательная формула для расчета стоимости объекта недвижимости по затратному подходу определяется как:
ПСЗ*(1-Ф),где Ф - это сумма произведений дельного веса и износ для каждого из конструктивных элементов (фундамента, стен и перегородок, перекрытия, крыши, полы, проемы, отделочные работы, внутренние санитарно-технические и электрические стройства, прочих работ).
2.2. Сравнительный метод
Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продаж сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними.
При использовании сравнительного подхода предприняты следующие шаги:
1. сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт);
2. проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и иных словиях сделки;
3. анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставлению оферты), местоположению, физическим характеристикам и словиям продажи;
4. корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;
5. согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки.
На этапе сбора информации Оценщику не далось собрать достаточное количество документально подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов.
Причиной послужила распространённая в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где хранится документально подтверждённая информация об словиях сделок по продаже объектов жилой недвижимости.
При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов используют данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.
При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира. Публичные оферты наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.
Таким образом, мною в процессе дальнейших расчётов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как лоферта и публичная оферта (Ст. 435 и 437). Следовательно, я гипотетически (с четом соответствующих корректировок) предполагаю, что лицо, сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.
На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах проанализированы мною и сведены в расчётную таблицу, которая приведена в следующей главе.
В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, положительная - если по данному показателю аналог ему ступает.
Величина корректировки определялась экспертным путем.
Сравнительный подход рекомендуется для определения стоимости при наличии активного рынка данного вида объектов.
Стоимость объекта недвижимости по данному подходу равна средневзвешенной цене аналогичного объекта с четом поправок, учитывающих его отличие от оцениваемого объекта:
Сон = Рк 
D, где
Рк - продажная цена аналогичного объекта (совокупности однородных объектов аналогов);
D - сумма поправочных корректировок.
2.3. Доходный метод.
Недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу. Это одна из причин, почему люди покупают недвижимость. Среди методов оценки доходной недвижимости можно выделить три основных:
метод валовой ренты;
метод прямой капитализации;
метод капитализации дохода (метод дисконтирования денежных потоков).
В данной работе будет использоваться метод прямой капитализации, так как потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину; потоки доходов возрастают стойчивыми, меренными темпами. Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Базовыми понятиями в методах капитализации являются понятия чистого операционного дохода (NOI, или ЧОД) и ставки капитализации R.
В рамках доходного подхода стоимость недвижимости (V) рассчитывается по формуле:
Понятие ЧОД используется только в теории оценки недвижимости. Другие частники рынка (риэлторы, аудиторы, налоговые инспекторы и т.д.) не используют такого понятия, поэтому важно иметь о нем четкие представления.
ЧОД (NOI) - это рассчитанная стойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов.
ЧОД=ПВД - потери - ОР, где
ПВД - потенциальный валовый доход, доход при 100% использовании
Потери - потери от недоиспользования
ОР - операционные расходы
Ø Определение рыночной ставки арендной платы и потенциального валового дохода
Определение рыночной ставки арендной платы основывается на анализе фактически сложившихся или запрашиваемых на рынке ставках арендной платы по квартирам, аналогичным оцениваемой. ПВД(год) определяется путем множения месячной рыночной ставки арендной платы на количество месяцев в году.
Ø Определение потерь при сборе платежей
анализ данных по аналогичным объектам недвижимости показывает, что обычно имеет место полная загрузка. Однако, в расчеты заложено 5% потерь, которые могут возникнуть при смене арендаторов и недополучения арендной платы.
Ø Определение величины операционных расходов
Операционные расходы подразделяются на:
- Условнопостоянные;
- Условнопеременные;
- Расходы на замещение.
К словнопостоянным относят налог на имущество, страховые взносы и т. п. К словнопеременным относят расходы на безопасность и коммунальные платежи.
В данном отчете использовались наиболее типичные операционные расходы собственника на сегменте рынка аренды квартир, которые, как правило, включают налог на имущество, и расходы на безопасность. Коммунальные платежи, оплату телефонной связи оплачивает арендатор.
Наиболее сложным вопросом оценки доходной недвижимости является определение ставки капитализации R. Простейшим и наилучшим способом является расчет данной ставки методом кумулятивного построения:
R = 
, где
а<- процентная ставка по высоконадежным
(практически безрисковым) ценным бумагам ;
а<- премия за риск вложения в доходную недвижимость;
а<- премия за низкую ликвидность объекта;
а<- премия за некачественный менеджмент.
а<- норма возврата капитала,
рассчитанная по методу Ринга.
3. Оценка недвижимости на примере рынка жилья г. Москвы
3.1. Описани я объекта оценки
Объект оценки расположен в ВАО, р-не Косино-Ухтомский в 20 минутах ходьбы от ж/д станции Косино, наход я щейс я на железной дорогея занского направлени я .
Р я дом с объектом расположены преимущественно здани я жилого фонда. Плотность застройки крайне низка я . Низка я запыленность и загазованность окружающего воздуха. Низкие ровни шума и интенсивности движени я транспорта по близлежащим автомобильным дорогам.
Объект оценки представл я ет собой помещение, обща я площадь которого составл я ет 127 кв.м. Данный объект расположен в 5-ти этажном здании торгового назначени я 1970 года постройки на 1-ом этаже. Здани я без подвала с охлаждаемыми камерами. Фундаменты бетонные. Стены кирпичные. Перегородки кирпичные, гипсолитовые. Чердачное перекрытие железобетонное. Полы мозаичные, плиточные, дощатые и цементные. Кровл я рулонна я . Отделка - евроремонт. Здани я оборудованы центральным отоплением, водопроводом, канализацией, вентил я цией, электроосвещением и холодильными стройствами. Высота потолков составл я ет пор я дка 2,5 метров.
Право собственности на данный объект принадлежит физическому лицу. Никаких иных ограничений на данное право не имеется . Адрес расположени я объекта: г. Москва, л. Больша я Косинска я , д. 13.
3.2. Расчет стоимости объекта недвижимости сравнительным
подходом
В результате исследовани я информации представленной в Интернете на таких сайтах как <. местополож. коммун. стройства благоустр. внешнее состо я ние
здани я площадь внутр. отделка инж. оборудование этаж цена объект №1 ВАО, л. Больша я косинска я ,
д. 16 телефон парковка удовлетв 1 152 улучшен. все основные виды 1 900 объект №2 ВАО, л. Новокосинска я телефон парковка
отсутствует удовлетв 140 проста я все основные виды 1 60 объект №3 ВАО, л.
Новокосинска я телефон парковка новое 610 еврорем. все основные виды 1 732 объект №4 ЮВАО, л.я занский просп. телефон парковка
отсутствует удовлетв 438 улучшен. все основные виды 1 394 200 объект №5 ЮВАО, л. л.я занский просп. телефон парковка
отсутствует удовлетв 270 улучшен. все основные виды 1 283 500 Характеристика оцениваемого объекта: местополож. коммун. стройства благоустр. внешнее состо я ние
здани я площадь внутр. отделка инж. оборудование этаж ВАО, л. Больша я Косинска я ,
д. 13 телефон парковка, охрана
отсутствуют хорошее 127 евроремонт. все основные виды 1 Введем корректировки дл я
объектов относительно оцениваемого (К1, К2,Е, К8)
в процентах: местополож. К1 коммун.
стройства К2 благоустр.
внешнее К3 состо я ние здани я К4 площадь К5 внутр.
отделка К6 инж.
оборудование К7 этаж К8 объект №1 ВАО, л. Больша я косинска я ,
д. 16 0 телефон 0 парковка -5 удовлетв +10 1 152 +5 улучшен. +10 все основные виды 0 1 0 объект №2 ВАО, л.
Новокосинска я +5 телефон 0 парковка
отсутствует 0 удовлетв +10 140 0 проста я +15 все основные виды 0 1 0 объект №3 ВАО, л.
Новокосинска я +5 телефон 0 парковка -5 новое 0 610 +5 еврорем. 0 все основные виды 0 1 0 объект №4 ЮВАО, л.я занский просп. -15 телефон 0 парковка
отсутствует 0 удовлетв +10 438 +5 улучшен. +10 все основные виды 0 1 0 объект №5 ЮВАО, л. л.я занский просп. -15 телефон 0 парковка
отсутствует 0 удовлетв +10 270 0 улучшен. +10 все основные виды 0 1 0 Валовые корректировки дл я
каждого объекта составл я ют: объект№1 объект№2 объект№3 объект№4 объект№5 Валовые корректировки 30 30 15 35 35 На основании валовых корректировок вычислим вес дл я цены каждого объекта по формуле: Vi, - количество объектов аналогов. объект№1 объект№2 объект№3 объект№4 объект№5 Веса 0,20 0,20 0,22 0,19 0,19 Окончательно получаем: Цена за объект Цена за 1 кв.м. Чиста я корр. Итого за 1 кв.м. Вес Ст-ть 1 кв.м. объекта оценки объект №1 900 780 +20 936 0,20 объект №2 60 430 +30 559 0,20 объект №3 732 1200 +5 1 260 0,22 объект №4 394 200 900 +10 990 0,19 объект №5 283 500 1050 +5 1 103 0,19 Переведем окончательную стоимость объекта оценки, полученную сравнительным подходом, в рублевый эквивалент (курс доллара = 26,5 руб.): 975*127*26,5 = 3 281 362,5 руб. 3.3. Расчет стоимости объекта недвижимости по доходному подходу местополож. коммун. стройства благоустр. внешнее состо я ние
здани я площадь внутр. отделка инж. оборудование этаж цена объект №1 ВАО, л. Больша я Косинска я телефон парковка, охрана
отсутствуют удовлетв. 500 улучшен. все основные виды 1 300 объект №2 ВАО, Носовихинское
шоссе телефон парковка, охрана
отсутствуют удовлетв 150 улучшен все основные виды 1 370 объект №3 ВАО, л. Привольна я телефон парковка, охрана
отсутствуют удовлетв 328 улучшен. все основные виды 1 290 объект №4 ВАО, л. Привольна я телефон парковка, охрана
отсутствуют удовлетв 61 улучшен. все основные виды 1 320 объект №5 ЮВАО, л.я занский пр-кт телефон парковка, охрана
отсутствуют удовлетв 84 еврорем. все основные виды 1 530 Характеристика оцениваемого объекта: местополож. коммун. стройства благоустр. внешнее состо я ние
здани я площадь внутр. отделка инж. оборудование этаж ВАО, л. Больша я Косинска я ,
д. 13 телефон парковка, охрана
отсутствуют хорошее 127 евроремонт. все основные виды 1 Введем корректировки дл я
объектов относительно оцениваемого (К1, К2,Е, К8)
в процентах: местополож. К1 коммун.
стройства К2 благоустр.
внешнее К3 состо я ние здани я К4 площадь К5 внутр.
отделка К6 инж.
оборудование К7 этаж К8 объект №1 ВАО, л. Больша я Косинска я 0 телефон 0 парковка, охрана
отсутствуют 0 удовлетв. +10 500 +5 улучшен. +10 все основные виды 0 1 0 объект №2 ВАО, Носовихинское
шоссе -5 телефон 0 парковка, охрана
отсутствуют 0 удовлетв +10 150 0 улучшен +10 все основные виды 0 1 0 объект №3 ВАО, л. Привольна я 0 телефон 0 парковка, охрана
отсутствуют 0 удовлетв +10 328 +5 улучшен. +10 все основные виды 0 1 0 объект №4 ВАО, л. Привольна я 0 телефон 0 парковка, охрана
отсутствуют 0 удовлетв +10 61 0 улучшен. +10 все основные виды 0 1 0 объект №5 ЮВАО, л.я занский пр-кт -20 телефон 0 парковка, охрана
отсутствуют 0 удовлетв +10 84 0 еврорем. 0 все основные виды 0 1 0 Валовые корректировки дл я
каждого объекта составл я ют: объект№1 объект№2 объект№3 объект№4 объект№5 Валовые корректировки 25 25 25 20 30 Веса 0,20 0,20 0,20 0,21 0,19 Ставка за 1 кв.м. Чиста я корр. Итого за 1 кв.м. Вес Ставка р. платы объекта оценки объект №1 300 +25 375 0,20 объект №2 370 +15 423 0,20 объект №3 290 +25 363 0,20 объект №4 320 +20 384 0,21 объект №5 530 -10 477 0,19 ПВД = 403*127 = 51 180; Принимаем коэффициенты недозагрузки площадей, потери от недоплат и т.д. равными 1, то есть: ЭВД (эффективный валовый доход) = ПВД = 51 180. Предполагаетс я ,
что сумма операционных и посто я нных расходов составл я ет примерно 20% от ЭВД, поэтому: ЧОД = ЭВД - 20% = 40 945; Согласно информации, представленной на <. R = 7% + 3% +
5% + 2% + 1% = 18%. Таким образом, определим окончательно стоимость по доходному подходу 40945/0,18*26,5=6028014 руб. 3.4. Согласование результатов оценки рыночной стоимости объекта недвижимости В следствии того, что затратный подход в наибольшей степени отклон я етс я от значени я
рыночной стоимости, при оценки недвижимости дл я
ипотечном кредитовании он не принимаетс я .
Сравнительный и доходный подходы примерно равнозначно дают объективное представление о рыночной стоимости, поэтому им присваиваетс я вес в размере 55% и 45% соответственно Итогова я
стоимость объекта недвижимости составл я ет: 3 281 362,5*0,55 + 6
028 014*0,45 = 4 517 356 руб. Заключение. Подвод я итоги курсовой работы, были рассмотрены следующие вопросы: В первой главе было обозначено пон я тие оценки недвижимости при ипотечном кредитовании, их св я зь,
роль, функции. Рассмотрен вопрос о том, каким образом происходит оценка,
расписаны этапы. Втора я глава была посв я щена методам оценки недвижимости. Показаны характеристики расчета по каждому из методов с помощью формул и различных коэффициентов. Треть я ,
практическа я глава, рассматривала на примере сравнительного и доходного метода оценку недвижимости на рынке жиль я г. Москва. Расчет затратного метода был исключен,
т.к. весова я дол я в роли оценки жиль я
при ипотеке весьма мала (пор я дка
5%). Полученный общий результат оценки составил 4 517 356. Эта сумма и будет я вл я тьс я определ я ющей в кредитной организации и по словию договора может быть кредитована под залог. Одной из наиболее перспективных форм привлечени я средств в жилищное строительство и обеспечени я жильем населени я
в мировой практике я вл я етс я
долгосрочный ипотечный жилищный кредит, который имеет р я д преимуществ. Заемщику ипотечный жилищный кредит дает возможность жить в своей собственной новой квартире же сегодн я ,
хот я и находитс я в залоге, расплачиватьс я
за нее постепенно в течение нескольких лет, кредитору - получать гарантированный стабильный доход при сравнительно низких рисках, строительной компании - привлекать дополнительные средства дл я
строительства, государству - спешно решать проблему обеспечени я жильем населени я . В России в насто я щее врем я же создана необходима я основа дл я
развити я системы ипотечного жилищного кредитовани я и необходимой оценки недвижимости. Прин я ты и же действуют базовые дл я
ипотеки законы, разработана Концепци я
развити я системы ипотечного жилищного кредитовани я в РФ. Кроме того, с каждым годом происходит величение размеров жилищного фонда, который мог бы служить обеспечением ипотеки.
Усилилось внимание к ипотеке со стороны региональных властей, страховых компаний, предпри я тий, застройщиков. В целом, анализиру я российский рынок ипотечных жилищных кредитов,
необходимо отметить тот факт, что наиболее доступной жилищна я ипотека на сегодн я шний день остаетс я дл я жителей Москвы, также Санкт-Петербурга, где ипотека также развита, однако не в таких масштабах как в Москве. Банки предпочитают осваивать этот новый сектор рынка кредитных продуктов, не выход я за пределы двух столиц, ориентиру я сь на средний класс населени я .
Именно в этих регионах на сегодн я шний день сосредоточен основной спрос на так называемую лрыночную ипотеку. Здесь ипотечное жилищное кредитование развиваетс я
достаточно динамично, на рынке посто я нно по я вл я ютс я новые продукты и ипотечные программы, призванные привлечь клиентов в слови я х зарождающейс я конкуренции. В нашем регионе проблема ипотеки стоит остро. С первого взгл я да,
многие банки (Сбербанк, Юниаструм, Возрождени я
и т.д.) готовы предложить ипотеку под 11-15%, но не все желающие способны будут оплачивать этот кредит. Это св я занно в первую очередь с другими затратами заемщика: такими как страхование, оценка,
экспертиза пакета документов и заключение о соответствии стандартам АИЖК, плата за ведение ссудного счета. Да и в целом ипотека очень дорогой кредит. К примеру, за 20 лет при реальной стоимости жиль я ,
скажем, 1 руб. Вы заплатите более 25 руб. Дороговизна кредита, не возможность проводить операции купли-продажи на момент действи я кредитного договора, вот главные проблемы Ипотечного кредитовани я . Остаетс я наде я тьс я , что государственна я
программа Доступное жилье способна хоть как-то повли я ть и изменить нынешнюю ситуацию. Что же касаетс я
оценки недвижимости, то насто я щее врем я
проблема методического обеспечени я
оценки и оценочной де я тельности в России стоит достаточно остро. Это св я зано с тем, что в новых слови я х хоз я йствовани я
необходимы новые подходы, которые могли бы обеспечить нормальное функционирование экономики в целом и экономики недвижимости в том числе. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости в России - сравнительно нова я область знаний и в этой св я зи
я вл я етс я новым научным направлением со своей методологией,
терминологией, принципами исследовани я .
Практика по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости показала, что использование западных методик оценки на рынках,
подобных российским рынкам, очень часто даёт неприемлемые результаты. Св я зано это с тем, что дл я
рынка недвижимости России в силу его пассивности характерно сравнительно бедное информационное поле, играющее основную роль при формировании результата по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Анализ западных методик и попытка использовани я в российских услови я х показал их относительную слабость при решении проблем оценки в слови я х недостатка информации. По я вивша я с я в России в последние годы литература по оценке недвижимости я вл я етс я в лучшем случае хорошим переводом западной теории оценки, предназначенной дл я использовани я на активных, хорошо развитых рынках, практически не затрагивает проблем чёта национальных особенностей рынка недвижимости России и его государственного регулировани я ,
без которого эффективное развитие рынка недвижимости дл я
современного ровн я экономики России невозможно. Базиру я сь на мировом опыте, развити я оценки, в современных слови я х России необходимо создавать и развивать национальную систему оценки. Список литературы 1. Постановление Правительства РФ л Об тверждении стандартов оценки от 06.07.2001 г. № 519.// СПС Гарант 2. Федеральный закон РФ от 16.07.1998 №102-ФЗ Об ипотеке
(залоге недвижимости) // СПС Гарант 3. Федеральным законом № 135-ФЗ "Об оценочной де я тельности в РФ".//Гарант 4. СТО РОО 21-01-98 Оценка недвижимости. Основные положени я . (Стандарт российского общества оценщиков) 5. Горегл я д В. Ипотека без залога обречена на провал // Банковское обозрение. 2003. - №9. - С. 69. 6. Брюков В. Ипотека дл я среднего росси я нина
// Банковское обозрение. 2003. - №9. - С. 79. 7. Белокрыс А.М. Оценка рыночной стоимости недвижимости. М: Дело, 1998г. 8. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. - М.: Финансы и статистика, 1996г. 9. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. Спб: Питер, 2001
г. 10. Гр я знова А.Г. Оценка недвижимости, М.: Финансы и статистика; 2003 11. Новицкий И.Ю. Земл я дл я
всех одна // Юридический мир №2 1997г. 12. С. Сивец, Л. Баширова Как должна проводитьс я экспертна я оценка недвижимости. Рекомендации дл я заказчика. Центр Бизнес-Информ (. 13. Татарова А.В. Оценка недвижимости и правление собственностью Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003. 14. Сборник крупненных Показателей Восстановительной Стоимости 1969 года. 15. Сапожников М.В. Залог как способ обеспечени я об я зательств
// Юридический мир, № 1, 1997г. 1 Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. - М.: Финансы и статистика, 1996г. 2 Новицкий И.Ю. Земл я дл я
всех одна // Юридический мир №2 1997г. [1]< С. Сивец, Л. Баширова Как должна проводитьс я экспертна я оценка недвижимости. Рекомендации дл я заказчика. Центр Бизнес-Информ (. [2]< СТО РОО 21-01-98 Оценка недвижимости. Основные положени я . (Стандарт российского общества оценщиков) [3]< Татарова А.В. Оценка недвижимости и правление собственностью Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003.
а<- соответственно,
975
403
