1.1. Сущность рынка

Можно  дать несколько определений  рынка. Рынок – это  обмен, организованный по законам  товарного производства и обращения, совокупность отношений товарного обмена. Рынок- это механизм взаимодействия покупателей и продавцов, иными словами, отношение спроса и предложения. Рынок- это сфера обмена внутри страны и между странами, связывающая между собой производителей и потребителей продукции. глубленное понимание категории рынок требует чета его места во всей системе общественного производства. Эта система включает в себя четыре сферы экономической  деятельности. 1. производство, 2. распределение, 3. обмен, 4. потребление. Хотя конечной, естественной целью экономической жизни  является потребление, важнейшей сферой экономики является  производство. Без его развития не может быть никакого рынка, именно производство рождает товарную массу. В изменении производственной сферы – ключ ко всем  изменениям в других сферах экономики. Это особенно важно для формирования рыночных отношений там, где их еще нет. Если начинать с реформации обращения  и не добиваться сначала крупных производственных результатов, то никакого рынка не возникает. Однако между производством и потреблением находятся и другие сферы. За производством следует распределение, т.е. система, определяющая, кому достанутся непосредственные результаты производства, кто станет собственником произведенной продукции. Распределение играет огромную роль в складывании социальных отношений между людьми, в определении материального положения различных слоев общества. Но распределение-это не только следствие производства. От того, как распределяются результаты труда, во многом зависит эффективность производственного процесса. Хотя обмен занимает третье место в иерархии сфер экономики, он, подобно распределению, оказывает сильное обратное воздействие на производство. Это становится наглядным при рассмотрении функций рынка, о которых будет сказано ниже. Во всяком случае, сфера обмена играет огромную роль во всей системе общественного хозяйства, поэтому и развитие рынка как совокупности отношений товарного обмена приобрело чрезвычайную историческую значимость. На одном полюсе  мы можем встретить  единственного производителя, господствующего на рынке, на другом - обнаруживаем тысячи и тысячи фирм, каждая из которых поставляет незначительную часть рыночной продукции. Между этими крайностями  располагается почти безграничное разнообразие рыночных структур. Рынок как развитая система отношений товарного обмена  представляет собой систему отдельных взаимосвязанных рынков, элементов «большого» рынка, включающего в себя рынок рабочей силы, финансовый рынок, рынок средств  производства, потребительский рынок, рынок слуг, рынок технологии, рынок духовных благ. Таким образом, рынок охватывает элементы материального и денежного обращения. Он связан и с непроизводственной сферой, и даже со сферой духовной. Однако элементы рынка (отдельные рынки) не одинаковы по своему значению. Рынок начинается с возможности приобретения рабочей силы (трудовых ресурсов) и средств производства (инвестиционных ресурсов). Без этих элементов производительных сил, без их соединения с помощью капитала не может функционировать  производство. Огромное экономическое значение имеет потребительский рынок, т.е. рынок продовольствия, одежды, обуви, легковых автомашин и других предметов потребления. Без развития этого рынка теряется  общественный смысл отношений обмена. От состояния потребительского рынка зависит обеспеченность населения, ровень потребления, стойчивость денежного обращения.

Финансовый рынок (рынок ссудных капиталов) обеспечивает подвижность капиталов, их перелив в наиболее прибыльные, наиболее важные, перспективные отрасли производства. Это один из самых комплексных рынков, он часто разбивается на: денежный рынок (а тот - на рынок краткосрочных кредитных операций, казначейских и коммерческих векселей, других краткосрочных денежных бумаг, также на валютный, межбанковский, четный рынки; рынок капиталов (а тот – на рынки средне- и долгосрочных  ценных бумаг, т.е. акций и облигаций, рынок синдицированных средне- и долгосрочных банковских кредитов). Впрочем, комплексными являются и все остальные рынки. Рынок слуг существует в тех условиях, когда становлена плата за самые различные слуги. Степень его развития определяет обеспеченность населения и предприятий слугами, их качество и своевременность. Наконец, рынок распространяется и на духовную сферу, превращая в объект купли-продажи технологию и духовные идеи и стимулируя материально их рождение, распространение, использование. Несомненно, что каждый элемент рынка имеет свое самостоятельное значение, но только тесное взаимодействие между ними приводит к плодотворному функционированию всего рыночного хозяйства. Степень развития рынка определяет и его масштабы. Первоначально - при простом товарном хозяйстве - возникает сравнительно зкий рынок, где реализуются преимущественно предметы потребления. В дальнейшем, в особенности с переходом к капитализму, сфера товарного обращения необычайно расширяется. Возникает и развивается система рынков, на которых продаются и покупаются потребительские товары и средства производства, рабочая сила и т.д. Со временем, в основном к началу ХХ в., в ходе развития внешних экономических отношений складывается мировой рынок, втягивающий в себя практически все страны нашей планеты.

Утвердившиеся в обществе рыночные отношения оказывают огромное воздействие на все стороны хозяйственной жизни, выполняя ряд существенных функций.

Функция информационная. Через постоянно меняющиеся цены, процентные ставки на кредит рынок дает частникам производства объективную информацию об общественно необходимом количестве, ассортименте и качестве тех товаров и услуг, которые поставляются на рынок. Стихийно протекающие операции превращают рынок в гигантский компьютер, собирающий и перерабатывающий колоссальные объемы точечной информации и выдающий обобщенные данные по всему тому хозяйственному пространству, которое он охватывает. Это позволяет каждому предприятию постоянно сверять собственное производство с меняющимися словиями рынка.

Функция посредническая. Экономически обособленные производители в условиях глубокого общественного разделения труда должны найти друг друга и обменяться результатами своей деятельности. Без рынка практически невозможно определить, насколько взаимовыгодной является та или иная технологическая и экономическая связь между конкретными частниками общественного производства. В нормальной рыночной экономике с достаточно развитой конкуренцией потребитель имеет возможность выбора оптимального поставщика (с точки зрения качества продукции, ее цены, сроков поставки, после сбытового обслуживания и других параметров). В то же время продавцу предоставляется возможность выбрать наиболее подходящего покупателя.

Функция ценообразующая. На рынок поступают обычно продукты и слуги одного назначения, но содержащие неодинаковое количество материальных и трудовых затрат. Но рынок признает лишь общественно необходимые затраты, только их согласен оплатить покупатель. Здесь,  формируется отражение общественной стоимости, рассчитать которую не способна ни одна ЭВМ. Благодаря этому станавливается подвижная связь между стоимостью и ценой, чутко реагирующая на изменения в производстве, в потребностях, в конъюнктуре.

Функция регулирующая – самая важная. Она связана с воздействием рынка на все  сферы экономики и прежде всего на производство. Рынок дает ответ на вопросы, столь остро поставленные П. Самуэльсоном: что производить? для кого производить? как производить? Рынок не мыслим без конкуренции. Внутриотраслевая конкуренция стимулирует снижение затрат на единицу продукции, поощряет рост производительности труда, технический прогресс, повышение качества продукции. Межотраслевая конкуренция путем перелива капиталов из отрасли в отрасль формирует оптимальную структуру экономики, стимулирует расширение наиболее перспективных отраслей. Сохранение и поддержание конкурентной среды - одна из важнейших задач государственного регулирования в странах с развитой рыночной системой.

Важную роль в рыночном регулировании имеет соотношение спроса и предложения, существенно влияющие на цены. Растет цена- это сигнал к сокращению производства, падает - сигнал к сокращению. В результате стихийные действия предпринимателей приводят к становлению более или менее оптимальных экономических пропорций. Действует регулирующая «невидимая рука», о которой  писал еще Адам Смит: Предприниматель имеет в виду лишь свой собственный интерес, преследует собственную выгоду, причем в этом случае он невидимой рукой направляется к цели, которая совсем не входила в его намерения. Преследуя свои собственные интересы, он часто более действенным способом служит интересам общества, чем тогда, когда сознательно стремится служить им.

В современных словиях экономика правляется не только «невидимой рукой», но и государственными рычагами, однако регулирующая роль рынка  продолжает сохраняться, во многом определяя сбалансированность народного хозяйства.

Функция санирующая. Рыночный механизм – это не благотворительная система. Она и жесткая, и даже жестокая. Ей присуще социальное расслоение, беспощадность по отношению к слабым. С помощью конкуренции рынок очищает общественное производство от экономически неустойчивых, нежизнеспособных  хозяйственных единиц и, напротив, дает зеленый свет более предприимчивым и эффективным. В результате этого непрерывно повышается средний ровень устойчивости  всего хозяйства в целом.

По свидетельству П. Самуэльсона, в США от одной трети до половины всех розничных магазинов прекращают свою деятельность в течение трех  лет с момента открытия. Средний цикл малого бизнеса не превышает шести лет. Нередко гибнут в конкурентной борьбе и крупные фирмы. Разумеется, в словиях конкуренции производства и капитала монополизация деформирует санирующий механизм рынка. И все же в капиталистическом мире монополизация нигде не подавляет конкуренцию настолько, чтобы «естественный отбор» прекратился. В повседневной жизни мы все чаще сталкиваемся со словами «конкуренция», «конкурентная борьба», «конкурентный рынок». Первое относится к способам поведения отдельных фирм на рынке, второе – к рыночным структурам и охватывает все аспекты рынка любого товара (такие, как количество фирм, технология производства, типы продаваемых товаров и т.д.), которые влияют на поведение и деятельность фирм. 

Конкурентность рынка – определяется теми пределами, в рамках которых отдельные фирмы способны воздействовать на рынок, т.е. оказывать влияние на условия реализации своей продукции, прежде всего на цены. Чем меньше отдельные фирмы оказывают влияние на рынок, где они реализуют свою продукцию, тем более конкурентным  становится рынок. Наивысшая степень конкурентности рынка достигается тогда, когда отдельная фирма не оказывает подобного влияния. В этом случае на  рынке товара действует так много фирм, что каждая из них в отдельности никак не воздействует на цену товара, воспринимает ее как величину, определяемую рыночным способом и предложением. Такой рынок называется совершенно конкурентным. Фирмы, действующие в словиях совершенно конкурентного рынка, не ведут между собой конкурентной борьбы. Если отдельные фирмы в состоянии воздействовать на словия продажи своей продукции (в первую очередь на цены), то они ведут между собой конкурентную борьбу, но рынок же не считается совершенно конкурентным. Когда группа фирм выпускает и продает  одноименные, однородные товары, то считается, что эти фирмы образуют отрасль. Кривая, которая показывает, на какое количество произведенного фирмой товара предъявляют спрос покупатели при каждой цене товара, называется кривой индивидуального спроса фирмы. Если бы отдельная фирма знала свою кривую спроса, то ей не представляло бы труда определить объем продаж и получаемый от этого доход. Если бы при этом были известны и издержки фирмы, то она смогла бы найти соответствующий объем производства и максимизировать прибыль. Но в реальной жизни можно становить рыночный спрос всей отрасли, не отдельной фирмы. Для того чтобы определить, каковы будут объемы продажи производимого товара при изменении ею цены товара, фирма должна знать, как поведут себя другие фирмы отрасли (поскольку их реакция на действия фирмы, безусловно скажется на ровне продаж), то есть знать структуру рынка.

1.2. Рыночные структуры

Существуют четыре основных типа рыночных структур. Первая из них носит название совершенной чистой конкуренции, вторая несовершенная конкуренция, третья – олигополия, четвертая - чистая монополия. Характерные черты четырех основных структур рынка приведены в таблице 1 (приложение 1).

Совершенная конкуренция

Совершенно конкурентный рынок состоит из многих продавцов, ни один из которых не оказывает никакого влияния на цену, по которой он поставляет продукцию. Хороший пример совершенно конкурентной фирмы являет собой индивидуальный фермер. Он, конечно же, не рассчитывает на то, что продажа им дополнительного бушеля пшеницы, кукурузы или картофеля окажет воздействие на рыночную цену этих товаров, фермер принимает цены такими, какие они есть, и справедливо полагает, что при существующей цене (какой бы она ни была) он может продавать столько, сколько он решает продать.

Совершенно конкурентная фирма принимает цену на свою продукцию как данную, не зависящую от продаваемого ею объема продукции.

Это определение означает, что совершенно конкурентная фирма сталкивается с кривой спроса, подобной той, что показана на рис.1 (приложение 1). Фирма, сталкиваясь с такой кривой спроса, может продавать любое количество продукции, которое она может произвести, по существующем рыночной цене P0. или по любой более ни экой цене. Но при любой цепе, превышающей Р0 даже на ничтожно малую величину, объем спроса равен нулю. Совершенно конкурентная фирма теряет всех своих клиентов, если она пытается поднять цену. При такой кривой спроса фирма, естественно, принимает P0 как данную и не зависящую от количества продукции, которое она решает продавать. Говорят, что совершенно конкурентная фирма «принимает цену», являясь «ценополучателем» (а рriсе taker) А так как она принимает рыночную цену как данную, то при выборе объема выпуска в целях максимизации прибыли она будет рассматривать свой выпуск как постoянную величину. Поведение «ценополучателя» достаточно адекватно отражает характер поведения фирм в сельском хозяйстве, рыбной промышленности и некоторых других отраслях, в которых действуют много продавцов, продуется совершенно стандартная. Другими примерами «ценополучателей» являются определенные подотрасли текстильной промышленности и некоторые производители первичной металлопродукции.

Для возникновения совершенной конкуренции необхо­димы пять словий.

Все продавцы на рынке будут совершен­ными конкурентами, если (1) каждый из них мал относительно рынка в целом, (2) продук­ция является однородной, (3) покупатели хо­рошо информированы о ценах продавцов, (4) продавцы действуют независимо друг от друга и (5) фирмы могут свободно выходить из от­расли и входить в отрасль.

Первое из этих словий гарантирует, что ни одна из фирм не может оказывать заметного влияния на со­вокупный объем предложения. Это словие четко выполняется на рынках сельскохозяйственных про­дуктов. Даже если владелица небольшой фермы утраивает объем производимой пшеницы, то обус­ловленное этим изменение в совокупном объеме предложения пшеницы в США в процентах будет совершенно ничтожным и, следовательно, таким же будет и воздействие, которое индивидуальный про­изводитель мог бы оказать на цену. Поэтому фер­мерша вправе предположить, что цена, по которой она продает, не зависит от продаваемого ею количе­ства. Таким образом, ее поведение является совер­шенно конкурентным.

Второе условие, согласно которому продукт дол­жен быть однородным, гарантирует, что потребите­ли будут столь же счастливы от покупки товара у одного продавца, как и у другого. Продукты на мно­гих рынках являются однородными; соль есть соль, один однофунтовый омар подобен любому другому, сорта пшеницы и других сельскохозяйственных продуктов отвечают становленным стандартам, тог­да как ни одна картина, написанная маслом, не по­ходит на другую. Если продукты однородны и если выполняется третье словие, согласно которому по­купатели осведомлены обо всех ценах продавцов, то любой продавец, повышающий цену, растеряет всех своих клиентов, т. е. произойдет именно то, что по­казывает кривая спроса на рис 9-la. До тех пор по­ка покупатели хорошо информированы о ценах, ни одна фирма не может запросить больше, чем запра­шивают другие.

Четвертое условие требует, чтобы все фирмы в отрасли действовали независимо. Совершенно кон­курентные продавцы не объединяются для станов­ления соглашения о цене, которую они все назна­чат, или о совокупном объеме предложения, как, например, это сумели сделать члены ОПЕК в сере­дине 70-х годов, когда они действительно контроли­ровали мировые поставки нефти. Конечно, каждая фирма заботится о своем собственном бизнесе, пы­таясь выбрать подходящий объем выпуска (макси­мизирующий ее прибыли) в предположении, что она не может влиять на цену.

Последнее, пятое словие, согласно которому фирмы могут свободно входить в отрасль и выходить из нее, гарантирует, что любая фирма, использующая лучший способ производства, может войти в от­расль и что быточные фирмы могут по своему же­ланию выйти из отрасли. Свободные вход и выход помогают гарантировать то, что существующие в отрасли фирмы не могут повышать цену посред­ством соглашения о сокращении выпуска, посколь­ку любое повышение цены, вероятно, способствует вхождению новых фирм, которые величат объем предложения.

Когда выполняются эти пять словий, сфера пред­ложения рынка является совершенно конкурентной. И лишь немного больше требуется для того, чтобы был совершенно конкурентным рынок в целом

Рынок является совершенно конкурент­ным, если все продавцы в отрасли — совер­шенные конкуренты и имеется много покупа­телей, каждый из которых хорошо информи­рован о ценах продавцов и которые малы от­носительно рынка в целом и действуют неза­висимо.

На совершенно конкурентном рынке имеется мно­жество продавцов и покупателей, ни один из кото­рых не является достаточно крупным для того, что­бы влиять на рыночную цену. Вследствие этого поку­патели и продавцы на конкурентном рынке рас­сматривают цену как неизменную и находящуюся вне их контроля. Чтобы максимизировать свои при­были, продавцы выбирают такой объем выпуска, при котором предельные издержки равняются цене. Однако на несовершенно конкурентных рынках ин­дивидуальные продавцы могут влиять на цену, кото­рую они получают за свою продукцию. Прикидывая, как им максимизировать прибыли, они, естественно, принимают в расчет эту способность. Следовательно, как мы увидим, правило выбора конкурентного объ­ема выпуска= МС не годится для максимизации прибыли в словиях несовершенной конкуренции.

В табл. 1 подытожены основные характерные черты трех крупненных типов несовершенно кон­курентных рынков: монополистической конкурен­ции, олигополии и монополии, имеющих наиболее важное значение на практике, на графике 2 показана кривая спроса, с которой сталкивается несовершенный конкурент. Далее рассмот­рим каждый из них более подробно. На рынках всех этих трех типов, как и на совершенно конку­рентных рынках, имеется множество продавцов, каждый из которых слишком мал для того, чтобы оказывать заметное влияние на рыночную цену сво­ими собственными действиями. Покупатели, следо­вательно, являются ценополучателями, и их поведе­ние описывается рыночными кривыми спроса.

Самым крайним случаем несовершенной конкурен­ции является монополия, т.е. рынок с единственным продавцом и исключающий возможность вхождения в него других. Например, до начала 80-х годов ком­пания «Объединенные прииски Де Бирс» фактиче­ски контролировала все источники поставок алмазов в некоммунистическом мире. В качестве других при­меров можно привести монополию «Полароид» на моментальную фотографию, единственный бакалей­ный магазин в единенном маленьком городке и владельцев подавляющей части каналов местного ка­бельного телевидения. В большинстве крупных горо­дов слуги местной телефонной связи и снабжение электричеством также обеспечиваются монополия­ми, но цены, станавливаемые этими продавцами, регулируются государственными организациями.

В реальной жизни монополия - это всегда во­прос власти над рынком. Можно было бы тверждать, что каждый бакалей­ный магазин является монополистом, поскольку не существует даже двух магазинов с абсолютно одина­ковым ассортиментом продуктов. Однако такой подход к рассмотрению бакалейного бизнеса, как правило, оказывается непригодным, так как цены, назначенные одним магазином, влияют на спрос, с которым сталкиваются другие расположенные по­близости магазины. Истинный же монополист не имеет таких идентифицируемых соперников.

Поскольку монополист является единственным поставщиком некоего товара или вида слуг, цена, которую он получает за свою продукцию, определя­ется рыночной кривой спроса на его продукцию. Поскольку рыночная кривая спроса на алмазы явля­ется бывающей, компания «Де Бирс» знает, что, чем больше алмазов она произведет, тем ниже бу­дет цена, которую она получит за каждый экземп­ляр. Таким образом, сокращая продаваемое ею ко­личество алмазов, она может повышать рыночную цену; «Де Бирс» обладает монопольной властью.

Продавец обладает монопольной властью (или властью над рынком), если он может по­вышать цену на свою продукцию путем огра­ничения своего собственного объема выпуска.

Чтобы обладать некоторой монопольной властью, фирме вовсе не требуется быть монополистом; даже маленькие бакалейные магазинчики в крупных горо­дах имеют какой-то контроль над ценами, которые они назначают. Разница между такими фирмами и, скажем, алмазной монополией «Де Бирс» заключает­ся в мере их власти над рынком; «Де Бирс» обладает большим контролем над ценой своей продукции.

Таблица 1 указывает также на другое важное различие между совершенной конкуренцией и мо­нополией. В словиях совершенной конкуренции не существует никаких препятствий к вхождению в рынок новых производителей. Так, если рыночная цена пшеницы поднимается выше величины долгос­рочных средних издержек ее производства, то фер­меры переключаются с других зерновых культур на пшеницу. Этот процесс направлен на странение различий в размерах экономической прибыли в со­вершенно конкурентных отраслях. С другой сторо­ны, на монопольных рынках существуют барьеры вхождения, которые делают невозможным проник­новение на рынок любого нового продавца. В силу этого монополия может иметь значительный при­ток прибыли.

Монополистическая конкуренция

Как подразумевает само название, монополистиче­ской конкуренции свойственны черты как монопо­лии, так и совершенной конкуренции. Как и в словиях монополии, каждая фирма производит продукцию, которую покупатели полагают отличной от продукции всех других продавцов. Однако здесь имеет место и конкуренция, поскольку множество других продавцов предлагают близкие, хотя и не полностью взаимозаменяемые, продукты. По суще­ству монополистическая конкуренция — это совер­шенная конкуренция плюс дифференциация про­дукции.

Рынок характеризуется дифференциацией продукции тогда, когда покупатели рассматри­вают продукты конкурирующих продавцов как близкие, но не полностью взаимозаменяемые.

Дифференциация продукции дает каждому монопо­листическому конкуренту некоторую власть над рынком, так как каждый конкурент может слегка повышать цену, не теряя при этом всех своих тра­диционных покупателей. Например, в штате Канзас имеется множество фермеров, выращивающих пше­ницу, в Канзас Сити имеется множество рестора­нов, но пшеница повсюду одинакова (или одна и та же), рестораны разные. Таким образом, фермер­ша, производящая пшеницу, вовсе ничего не про­даст, если попытается назначить цену хоть на пенни выше существующей рыночной цены, тогда как вла­делец ресторана может слегка варьировать цены в меню, не вызывая при этом громадных изменений в спросе на свои фирменные блюда. Тем не менее, он не обладает большой монопольной властью, если в городе есть множество других подобных мест, где можно поесть.

Там, где дифференциация продукции возможна, продавцы должны четко решать, какие из продуктов производить, и они могут прийти к заключению о выгодности рекламы. Возможность дифференциации продукции ставит также новые и трудные проблемы эффективности. Является ли оптимальным ассорти­мент производимых в словиях монополистической конкуренции продуктов? Являются ли оптимальны­ми с общественной точки зрения расходы продавцов на рекламу?

В словиях монополистической конкуренции, как и в словиях совершенной конкуренции, не сущест­вует барьеров для вхождения в рынок новых фирм. Открыть новый ресторан, бензоколонку или аптеку в большинстве крупных городов не составляет тру­да. Но поскольку барьеры вхождения отсутствуют, фирмы в монополистически конкурентных отраслях не рассчитывают на получение значительной прибы­ли в долгосрочном периоде.

Олигополия

Олигополия подразумевает наличие нескольких про­давцов. Олигополистический рынок — это такой ры­нок, на котором большая часть выпускаемой продук­ции производится горсткой крупных фирм, каждая из которых достаточно велика для того, чтобы оказы­вать влияние на весь рынок своими собственными действиями. Автомобильная, сталелитейная промыш­ленность и отрасль по производству крупяных изде­лий для завтрака являются олигополиями. Отдельные олигополисты могут сами влиять на цену, как и при монополии, но пена определяется действиями, пред­принимаемыми всеми продавцами, как и при совер­шенной конкуренции. Это обусловливает большую сложность решений олигополистов по сравнению с решениями фирм на других типах рынков. Каждой фирме приходится вырабатывать решения не только относительно того, как будут реагировать покупатели на ее действия, но также и относительно того, как на это откликнутся другие фирмы в отрасли, поскольку их ответная реакция будет влиять на прибыли фир­мы. Например, если фирма «Дженерал моторз» на­меревается повысить цену, она должна предвидеть ответную реакцию Форда, Крайслера и прочих своих соперников, с тем чтобы "рассчитать итоговые изме­нения в объемах своих продаж.

На олигополистических рынках продукция мо­жет быть дифференцированной, как в случае с авто­мобилями или изделиями из круп для завтрака, или почти идентичной, как в случае со сталью и алюми­нием. Если дифференциация продукции возможна, фирмы должны побеспокоиться о дизайне и рекла­ме продукции. Чтобы рассчитать последствия изме­нений этих переменных, как и последствия измене­ний цены, олигополист должен предвидеть вероят­ную реакцию своих соперников.

Олигополия занимает промежуточное положение между монополией и конкуренцией и в другом ас­пекте. В словиях, когда конкуренция является со­вершенной, барьеры вхождения в рынок отсутству­ют, монополия не оставляет возможности для проникновения других фирм. На олигополистических рынках обычно существуют некоторые барье­ры вхождения, но они не столь жестки для того, чтобы сделать его абсолютно невозможным. Чем слабее барьеры вхождения, тем более вероятно, что отрасль, в которой продавцы, занимающие прочное положение, получают высокие прибыли, будет при­влекать новые фирмы, и, следовательно, тем ниже будут прибыли в отрасли в долгосрочном периоде.

1.3. Механизм функционирования рынка

Для характеристики рыночных  процессов же употреблялись такие понятия, как спрос, предложение и равновесная цена. Здесь мы рассмотрим их как «многомерные» явления в процессе рыночного   ценообразования. Так, спрос является по меньшей мере двуединым понятием, связывающим количество покупае­мых экономических благ с их ценой. Это со­отношение цен и количеств следует рассмат­ривать относительно фиксированной единицы времени. Как видим ниже, фактор времени может существенно менять соотношение коли­чества продаж и цен за единицу товара.

Своеобразие   закона спроса — в обратной зависимости между ценой и покупаемым ко­личеством: чем выше цена, тем меньшее ко­личество товаров будет куплено потребителем. И наоборот, если цена ниже или снижается, количество продаж возрастает. Когда на ры­нок поступает больше данного товара, то при прочих равных словиях его реализация воз­можна лишь при снижающейся цене.

Понятие спроса,  характерную для закона спроса обратную зависимость между количеством продаж товаров и их ценой можно показать на графике с помощью кривой спроса на рис 3 (приложение 2).

На оси абсцисс - OX - можно   отложить количество продаж данного товара, а на оси ординат - OY -его цену. Кривая спроса будет графическим выражением двух важнейших особенностей закона спроса. Во-первых, кривая DD в любой ее точке демонстрирует обратную зависимость между ценой и количеством продаж.

Во-вторых, кривая спроса - это пологая линия с весьма характерным наклоном (иногда ее изображают вогнутой вовнутрь). Крутизна наклона может быть  большей или меньшей, так как у различных товаров спрос неодинаков. Но сам по себе наклон кривой - это графическая иллюстрация закона постепенного бывания спроса, отражающего субъективные оценки покупателей о снижающейся предельной полезности покупаемых ими товаров. Индивидуальный спрос отдельных покупателей может не подчиняться общей закономерности, но, при рассмотрении кривых спроса в совокупности (по отдельным товарам, у индивидуальных покупателей) обнаруживается подтверждение описанного здесь действия закона спроса.

При прочих равных словиях действие закона спроса осуществляется согласно представленному описанию и графику. А если словия изменяются? О какой ситуации можно говорить как о ситуации изменившегося спроса?

Для уяснения этих вопросов вернемся к рис.3. Любой произвольно взятой точке на его кривой   спроса — DD соответствуют определенные значения двух переменных — цены и количества продаж. Спрос не изменился, если количество продаж изменяется в обратной зависимости от движения цены. Не произошло также изменений   в положении кривой спроса DD: она осталась неподвижной. Движение имело место по неизменной кривой спроса — DD из одной ее точки в другую, соответственно тому, как менялась одна из переменных, вызывая соответствующее обратное изменение другой.   Например, в точке А на кривой DD (рис. 3) имеет место ситуация высоких цен и малого количества продаж; в точках В, С, Е — постепенное снижение цены и величение продаж, в точке Е— наибольшее   количество продаж, вызванное низкими ценами. По этой же кривой спроса можно проделать движение в противоположном направлении, продвигаясь по этим же или другим произвольно взятым точкам. Переходя от точки Е к точкам С, В и т. д., можно зафиксировать сокращение количества продаж вследствие более высокой цены. Итак, движение вверх по   кривой DD — это рост цен и снижение продаж; движение вниз — снижение цен и рост продаж. Спрос не изменился, хотя создается видимость его «регулирования» за счет изменения цены.

Что же следует понимать под изменением спроса? Ответ на этот вопрос однозначен: изменение спроса — это движение всей кривой спроса DD, означающее изменение продаж независимо от цены. При возросшем спросе и той же цене количество продаж товара возрастает; при снижении спроса количество продаж сокращается, хотя цены остаются теми же, или даже ниже.

Движение кривой спроса вправо и вверх относительно   прежнего ее положения   DD означает рост спроса. В качестве примера на рис.4а взята точка B₁, показывающая величение продаж  товара по той же цене. Размер величения показан стрелкой на оси X.

На рис.46 движение кривой спроса произошло влево и вниз от ее прежнего положения, что означает снижение спроса, показанного на кривой DD. Снижение объема продаж по той же цене зафиксированно в точке В₂ и показано стрелкой на оси абсцисс.

Почему изменился   спрос, какие факторы влияют на его изменение? Прежде всего отметим, что спрос постоянно изменяется, статичным он бывает только на графике. Но все же принято учитывать не просто его случайные колебания, воздействие конкретных словий. Вот некоторые  важнейшие  из них. Во-первых, величение доходов и платежеспособности вызывает рост спроса; снижение их - сокращение спроса. Во-вторых, по мере наполнения рынков одноименными товарами спрос будет снижаться, меньшение их количества приведет к росту спроса. В-третьих, наличие на рынке товаров-заменителей (например, пшеница и рожь, говядина и свинина, голь и нефть и т. п.) снижает спрос на каждый из них,   отсутствие - вызывает рост спроса на безальтернативный товар. В-четвертых, спрос может измениться вследствие субъективных вкусов и склонностей потребителей. Например, изменение образа жизни вследствие высоких доходов, роста культуры и технической грамотности, в особенности молодых групп населения, вызывает   рост спроса на компьютеры, видеотехнику, автомобили и т. п. товары.

Изменения в области спроса требуют адекватной реакции со стороны предложения. Что оно собой представляет?

Предложение - это та сторона рыночного процесса, которая характеризует непосредственную взаимосвязь между рыночной ценой товара и его количеством,   производимым и предлагаемым к продаже. ровень цен и объем продукции, количество  ее продаж изменяются однонаправленно: если цены выше, то на рынок будет поступать к продаже больше товара. И наоборот,   если цены на данный товар снижаются,  будет сокращаться и его предложение.

Основным индикатором здесь выступает цена. По каждому из великого множества товаров и услуг цена дает оперативную информацию о необходимости сокращения или наращивания   производства   и предложения товаров, пользующихся  спросом. От ровня цен зависит выручка, доход, прибыль; чем они выше, тем оперативнее предложение. В этом смысле предложение—это довольно сложная работа, выполняемая не ради альтруизма и требующая   соответствующего вознаграждения.

В словиях конкуренции рост предложения имеет смысл только тогда, когда это подтверждают удовлетворяющие его цены, и наоборот, при неудовлетворяющих, снижающихся ценах потребуется сложная организационная работа по переориентации предложения на другие товары, связанные с ними издержки, технологии, объем выпуска и т. д.

Предложение иллюстрирует рис. 5 и кривая SS. На оси абсцисс можно обозначить количество товаров, предлагаемых к продаже; на оси ординат — их цены. Полого поднимаю­щаяся линия SS (или кривая предложения) в любой ее точке характеризует важную зако­номерность: чем выше цена, тем большее ко­личество товаров будет предложено для про­дажи на рынке. Если цена ниже, количество предлагаемых к продаже   товаров меньше, так как их издержки не будут возмещены, тем более не будет дохода.

Теоретически кривая  предложения может быть изображена прямой или изогнутой поло­го поднимающейся  линией с большей или меньшей крутизной наклона. Но общий вид кривой предложения не содержит ничего случайного: она лишь моментальная «фотография» и иллюстрация закона предложения, т. е. движения производства в строгом соответствии с экономической целесообразностью, подтверждаемой фактором цены.  Двигаясь по кривой предложения SS от точки А и вверх к точке D, фиксируем рост предложения под влиянием повышающихся  цен; движение по кривой SS вниз от точки Е к точке А вызывает снижение предложения под влиянием падающих цен. Предложению,   как и спросу, свойственны по меньшей мере две закономерности. Во-первых, закономерность прямой зависимости между ценой и количеством предлагаемых   к продаже товаров.   Используя рис.5, эту закономерность можно представить как альтернативы ресурсовложения для предпринимателя. Площадь выше кривой предложения SS — это область альтернатив со знаком «плюс», площадь под этой кривой — альтернативы со знаком «минус». Наилучшая альтернатива — это ресурсовложение, возмещенное денежной   ценой  со стороны спроса.

Во-вторых, имеет место и другая закономерность: предложение может возрастать и при той же цене. Ее также можно   изобразить графически кривой предложения SS, передвинутой вправо и вниз. Эту работу можно про­делать самостоятельно,  используя  график 6-3, определив точные цифровые значения точек на осях абсцисс и ординат. Напомним важное отличие: кривая спроса при его величении сдвигалась вправо и вверх. Рассматриваемая здесь кривая предложения, если ее внести пунктиром в наш рис.5, переместится вправо вниз, означая рост предложения при той же цене. Под влиянием каких факторов это может произойти? Отметим их:

рост конкуренции на рынках одноименных, взаимодополняемых и взаимозамещаемых товаров;

рост доходов, платежеспособности и других факторов, вызывающих в конечном итоге расширение спроса:

научно-технический прогресс и совершенствование технологий,   снижающих издержки производства товаров;

улучшение словий продажи за счет рекламы, маркетинга и т. п. факторов, способствующих величению спроса.

Как видим, кривые предложения, как и кривые спроса — это лишь формализованные с помощью графика отдельные явления рыночного процесса. С их помощью можно выявить наиболее общие закономерности, но охватить все многообразие рыночных сил невозможно. То же можно отметить и о понятии рыночного равновесия цен.

Оно устанавливается под влиянием многочисленных конкурентных сил на рынке, в этой связи цену называют конкурентным равновесием спроса и предложения, или уравновешивающей рыночной ценой, при которой совокупное предложение и совокупный спрос равны друг другу. В наиболее общем виде их можно представить с помощью совмещенных кривых спроса и предложения график 6.

Уравновешивающая рыночная цена находится в точке пересечения кривых предложения SS и спроса DD. Точка пересечения соответствует определенной   величине, которая может быть становлена как на оси абсцисс (количество товаров), так и на оси ординат (цены за единицу товара). Рыночное равновесие цены станавливается при таком соотношении спроса и предложения, когда:

— количество товаров, которое покупатели хотят приобрести, соответствует тому их количеству, которое предложение согласно продать;

- отсутствует тенденция изменения цен и количеств товара, исключены  также прочие экономические словия.

Из графика 6 следует, что равновесие спроса и предложения становилось на ровне точки В, которая соответствует определенному ценовому значениюи количеству продаж Kр, довлетворяющему этому ценовому равновесию. В казанных значениях, в течение фиксированной единицы времени, экономические интересы продавцов и покупателей совпадут, равновесятся, будут довлетворительны для обеих сторон. Любое понижение цены, отклонение ее от точки равновесия означает превышение спроса над предложением. И наоборот, рост цены выше равновесной точки вызовет ситуацию превышения предложения над спросом.

Разумеется, в реальной действительности колебательные отклонения происходят не так редко: равновесие - это скорее динамичное, чем статичное состояние экономики. Но, фиксируя равновесие в данном временном отрезке, можно объяснить то, что происходит за пределами точки равновесной цены. Из графика 6 видно, что высокие цены предложения могут послужить причиной товарного избытка, перепоризводства и переполнения рынков, значит, и затруднений с продажей товаров данного вида. И наоборот, недостаточное количество товара на рынке вызовет избыток спроса, «изнанкой» которого является дефицит, ажиотаж и другие нездоровые явления. Уравновешивание спроса и предложения сопровождается движением цены, ее отклонением в ту сторону, где требуется противовес для становления равновесия на рынке. Таков в наиболее общем виде механизм становления цены на конкурентном рынке любого из множества товаров. По каждому виду товаров - свой равновесный ровень цены, поэтому принято считать, что существует множество рынков, равное множеству товаров (например, рынок стали, рынок автомобилей, рынок одежды, рынок рабочей силы, рынок денег, валют и т. д.). Равновесие—закон для каждого из них, благодаря чему поддерживается равновесие экономической системы в целом.

1.4. Роль государства в рыночной экономике

Государственные органы играют большую роль в экономической жизни. Государство влияет на рынок:

1.      Разрабатывая законы, нормы и правила.

2.      Покупая и продавая товары и слуги.

3.      Осуществляя трансфертные платежи.

4.      Облагая налогами.

5.      Предпринимая попытки стабилизировать экономику.

6.      Воздействуя на распределение ресурсов.

1. Государственные органы власти определяют право­вую основу, в соответствии с которой станавлива­ются основные нормы (правила) владения собствен­ностью и функционирования рынков. Если правовая основа не допускает частной собственности на пред­приятия, то экономика — социалистическая; если предприятия находятся в собственности отдельных лиц и действуют ради частной прибыли, то экономика — капиталистическая. Даже в наиболее «чистых» капиталистических экономиках существуют ограничения на права собственности. Например, как верно то, что не каждый может владеть писто­летом, так верно и то, что люди не являются пол­ностью свободными в использовании своей соб­ственности в соответствии со своими желаниями;

так, строительство фабрики на территории жилых массивов является, как правило, незаконным актом.

Вдобавок к этому государственные органы всех ровней регулируют экономическое поведение, станавливая подробные правила (нормы) деятель­ности предприятий. Регулирующие правила прости­раются от зональных требований, ограничивающих использование земли и размещение предприятий, также правил соблюдения техники безопасности и охраны здоровья на предприятиях и строительных правил до попыток полного запрещения некоторых видов экономической деятельности, таких, как продажа героина. Некоторые правила относятся ко всем предприятиям; в их число входят законы против мошенничества и расовой дискриминации при найме на работу, также антитрестовские законы, которые (кроме всего прочего) запрещают соглаше­ния между конкурентами об становлении фикси­рованных цен. Некоторые правила касаются только определенных отраслей, как, например, требования к парикмахерам и врачам иметь соответствующую подготовку, и законы, запрещающие конкуренцию с местной электрической компанией.

2. Государственные структуры покупают и производят много товаров и слуг, таких, как оборона, образо­вание, парки и дороги, которыми они обеспечивают фирмы и домашние хозяйства. Большая часть этих блат, например оборона и образование, предоставля­ется пользователям без непосредственной их опла­ты. Некоторые, как, например, поездки на местных автобусных маршрутах, пользование автотрассами и государственные издания, оплачиваются непосред­ственно пользователями.

Государственным структурам, как и частным фирмам, приходится решать, что покупать и что производить самим. Например, обычно государственные органы приобретают компьютеры, но сами производят программы, необходимые для рабо ты на компьютерах. Для этого они должны выступать как покупатели на рынках программных продуктов.

Государственные структуры также производят и продают товары и слуги. Во многих странах находятся в собственности государства телефонные компании, системы снабжения электроэнергией. В некоторых штатах США только государственные магазины (находящиеся в собственности правительства штата) могут продавать алкогольные напитки. В ряде зарубежных стран государство является монопольным продавцом табачных изделий.

3. Органы государственного правления производят трансфертные платежи, такие, как выплаты пособий по социальному обеспечению и безработице отдель­ным гражданам.

Трансфертные платежи представляют собой выплаты, в ответ на которые не предполагается предоставление в текущем периоде какой-либо непосредственной экономической слуги.

Оклад пожарного не является трансфертным платежом; чек социального страхования — это трансфер­тный платеж, так же как и пособия по социально­му обеспечению и безработице.

Государственные расходы равны сумме государ­ственных покупок товаров и слуг и выплат транс­фертов.

4. Государственные органы власти оплачивают приоб­ретаемые ими товары и производимые трансферт­ные платежи главным образом за счет налогообло­жения. (Остальное финансируется за счет займов. Свыше 60% всех государственных доходов в Соединенных Штатах собирается федеральным правительством и только примерно 40% — правительствами штатов и мест­ными органами власти. Однако федеральное прави­тельство передает крупные суммы правительствам штатов и местным органам власти, оставляя себе только 54% общей суммы поступлений.

Наибольшая часть суммарных и федеральных на­логовых поступлений обеспечивается за счет личных подоходных налогов; вслед за этим идут отчисления в фонд социального обеспечения. Местные правительства и пра­вительства штатов опираются в большой мере на общие налоги на продажи (зачастую с исключением некоторых категорий товаров типа еды и одежды) и налоги на доход от собственности. В целом общая сумма налогов составляет около 30% ВНП; это озна­чает, что государство в лице федерального прави­тельства, правительств штатов и местных органов власти изымает почти треть совокупного дохода (ВНП) в виде налогов.

5. Каждая рыночная экономика развивается цикли­чески.

Экономический цикл (цикл деловой актив­ности) складывается из колебаний общего объема производства или ВНП, сопровождае­мых колебаниями в ровне безработицы и темпах инфляции.

Осуществляя контроль за налогами и государствен­ными расходами и реализуя свои компетенции в деле контроля за количеством денег в экономике, государственные структуры часто пытаются внести коррективы в колебания экономического цикла, фе­деральное правительство может сокращать налоги в период спада деловой активности в надежде на то, что люди величат расходы и, таким образом, ВНП возрастет. Совет Федеральной резервной системы (Fed), контролирующий количество денег, может величивать их количество более быстрыми темпами во время спада, с тем, чтобы помочь вывести экономику из этого состояния. При высокой инфля­ции Fed может уменьшить темп роста денежной массы с целью меньшения инфляции.

С помощью этих рычагов макроэкономической политики государство пытается стабилизировать экономику, максимально приближая ее к состоя­нию полной занятости с низким ровнем инфляции.

6. С помощью расходов и налогов государство, конеч­но же, играет ведущую роль в распределении ресур­сов в экономике. В терминах «что», «как» и «для кого» государство выбирает многое из того, что производится, — от расходов на оборону и образо­вание до поддержки различных видов искусств. Оно воздействует на то, как производятся блага, посред­ством регулирования и правовой системы. Оно воз­действует на то, для кого производятся блага, через налоги и трансферты, посредством которых изыма­ется доход у одних и передается другим.

Помимо этих прямых воздействий, государство также оказывает косвенное воздействие на распре­деление ресурсов через налоги (и субсидии, которые прямо противоположны налогам), на цены и ро­вень производства на отдельных рынках. Когда пра­вительство облагает некий товар, например сигаре­ты, налогом, то это в целом меньшает объем про­изводства данного товара; когда оно вводит субси­дии на товар, например на молоко, то это в целом величивает объем производства данного товара.

На рис.7 изображены рынок сигарет и влия­ние на него 30-центового акцизного налога с пачки. Акцизным налогом облагаются отдельные товары или слуги, например табачные изделия, алкоголь­ные напитки или дальние телефонные разговоры. Цена, которую платят покупатели, откладывается по вертикальной оси. Кривая спроса на сигареты D по­казывает объем спроса при каждом значении цены, которую платят покупатели. S — это кривая предложения до введения каких-либо налогов. Эта кривая показывает объем предложения при каждом значении цены, которую получают продавцы,

Теперь предположим, что правительство вводит 30-центовый налог на сигареты. Покупатели теперь будут платить за пачку на 30 центов больше, чем по­лучают поставщики, с учетом разницы, идущей госу­дарству. Например, если покупатели платят 1 долл., то продавцы получают только 0,7 долл.; оставшиеся 30 центов идут государству.

Кривая спроса показывает количество, которое покупатели хотят приобрести при каждой цене, ко­торую они платят. Налог не изменяет количество, которое покупатели желают приобрести при любой данной цене, и это, следовательно, не сдвигает кри­вую D.

Но S сдвигается. Продавцы желают продать то же количество, что и прежде, при каждой цене, ко­торую они получают. Но теперь они получают меньше, чем платят покупатели; разница представ­ляет собой налог. Кривая предложения S на рис. 7 сдвигается вверх в положение S' на величину, в точ­ности равную размеру налога. Таким образом, при каждом объеме выпуска фирмы получают после платы налогов точно ту же сумму, что и на кривой S, при том же объеме выпуска. Это гарантирует то, что при любом объеме предложения остающаяся у продавцов сумма после платы налога является в точности такой, что и на кривой S, которая показы­вает объем предложения при каждом значении це­ны, полученной продавцами. Размер налога равен расстоянию между кривыми S и S'.

До сих пор мы задавались вопросом, как налог сдвигает кривые спроса и предложения. Он совсем не сдвигает кривую спроса. Он сдвигает кривую предложения вверх на величину налога — от S к S'. В результате сдвига кривой предложения рыночное равновесие изменится. Налог сдвигает точку равно­весия из точки Е к точке Е' на рис.7. В новой точке равновесия Е' покупатели платят цену Р1 за каждую пачку — большую, чем первоначальная це­на Р0. Продавцы получают Р2 за каждую пачку сига­рет — меньше, чем раньше. Разницу забирает госу­дарство. Реализован объем Q1 — меньший, чем пре­дыдущий реализованный объем Q0. Создавая разни­цу между ценой, заплаченной покупателями, и ценой, полученной продавцами, налог сокращает и производство, и потребление.

Заметьте, что налог худшает положение и поку­пателей, и продавцов, по крайней мере в экономи­ческих терминах. Покупатели платят более высокую цену, продавцы получают более низкую.

Полномочия в налогообложении оказываются, та­ким образом, полномочиями в воздействии на рас­пределение ресурсов в экономике или в изменении того, что производится. Облагая налогом сигареты, правительство может сократить количество выку­риваемых людьми сигарет и тем самым крепить их здоровье. Облагая налогом полученный в резуль­тате работы доход, государство воздействует на ко­личество времени, в течение которого люди хотят работать. Поскольку косвенное влияние государства на распределение ресурсов (через воздействие на относительные цены) имеет такой же эффект, как и прямое, налоги многое проясняют в функциониро­вании рыночной системы и оказывают глубокое воздействие на способ распределения обществом ограниченных ресурсов.

2. Российский рынок жилья: тенденция развития/h1>

2.1. Основные черты рынка жилья

Рынок жилья - это совокупность экономических отношений, которые складываются в сфере обмена по поводу реализации и купли жилья. Нет другого товара (разве что хлеб), который бы до такой степени определял жизнь каждой семьи. Эту сторону дела искусно использовали коммунисты, вообще «изгнав» жильё из товарного мира. Другие две причины - техническая сложность рынка жилья и тесная связь его с рынком земли. Жильё нельзя производить и продавать как пакеты с молоком: здесь мы имеем дело, по существу, же с рынком капитала, частью инфраструктуры.

Экономическая наука оказалась бессильной ответить на этот вызов, не смогла раскрыть природу жилья - как блага одновременно и экономического и социального, то есть подчиненного двум разным видам законов. Правда, начиная с середины 70-х годов впредпринимались робкие попытки сформулировать понятие социального гарантированного минимума жилищной обеспеченности (С.Шаталин и др.). Однако в ходе рыночных преобразований они были отброшены, как и другие важные догадки советских экономистов.

Жильё, по существу, «выпало» из первых программ перехода к рынку в России («400 дней», «500 дней»). Не был задействован огромный макроэкономический потенциал жилищного сектора, Более того, из-за необоснованного замораживания квартплаты, именно жильё стало мощным фактором дальнейшей дестабилизации. Достаточно сказать, что затраты на его содержание и ремонт (в госжилфонде) оплачивался нанимателями (по состоянию на ноябрь 1995г.) лишь на 15%, коммунальные слуги на 20%.[1]

Столкнувшись с политической и технической невозможностью «обвального» перехода к жилищному рынку, реформаторы решили пойти по пути психологической «перековки» масс путём приватизации существующего квартирного фонда. Но и здесь нет особой ясности по сей день. Люди не могут чётко яснить себе, что собственно, даёт им эта приватизация.

И тем не менее летом 1993г. эксперты в области жилищного строительства согласились с тем, что в сферах строительства, финансирования и распределения жилья наметился определенный сдвиг в сторону рыночных преобразований. Процесс становления рынка жилья в России в настоящее время зависит от множества факторов, в том числе налоговой политики, распределения доходов и жилищных словий, ровня квартирной платы в муниципальном жилищном фонде, темпов инфляции, динамики изменений в структуре рабочих мест и т.д.

Нынешнее состояние рынка жилья характеризуется наличием двух составляющих:

) собственно процесса приватизации жилья как своеобразного первичного рынка, на котором единственный продавец - государство представлен своими властными структурами;

б) вторичного рынка, на котором действуют множество и продавцов и покупателей; здесь продавцами выступают физические и юридические лица, предлагающие на продажу те или иные совокупности прав на жильё.

В настоящее время новые основы федеральной жилищной политики представляют «обеспечение права каждому гражданину свободно... в соответствии с потребностями и возможностями семьи приобретать в собственность или получать в пользование благоустроенное жилище» подчеркивает намерение государства действовать же не непосредственно, через правовой механизм: органы власти (и местного самоуправления) будут теперь гарантировать гражданам не само жильё, лишь право его приобретения (займа, аренды или покупки). Поэтому на первое место в списке мероприятий, обеспечивающих проведение реформы, поставлено преобразование системы законодательных и правовых норм в целях формирования рынка жилья.

К настоящему времени основой для вторичного рынка жилья служит частная собственность на жильё. Она введена Законом «О собственности в РФ» для кооперативных квартир с выплаченным паем и Законом «О приватизации жилищного фонда в РФ» для приватизированных квартир муниципального и ведомственного фондов. В 1992г. после введения бесплатной передачи жилья в собственность граждан приватизация стала массовой.

Частная собственность физических и юридических лиц на целые здания независимо от их функционального назначения допускается Законом «О собственности в РФ».

Инфраструктура рынка жилья развивается стремительно, но неравномерно, как и сам рынок. Быстрее всего растёт число фирм, легально посредничающих в операциях с жильём (брокерских). Появляются юристы, специализирующиеся на операциях с жильём. В России же существует несколько банков, в названии которых фигурирует слово «ипотечный», хотя самой системы долгосрочного ипотечного кредитования пока нет.

Принципиальным отличием нынешней российской инфраструктуры рынка жилья от имеющейся в развитой рыночной системе является отсутствие должной специализации. Некоторые посредничающие (брокерские) фирмы по мере роста капитала включаются в инвестиционную деятельность: выступают в роли застройщиков или покупают и перепродают жильё, делают инвестиции в коммерческую недвижимость.

Вслед за рождением инфраструктуры рынка жилья начинается процесс институализации профессиональной деятельности. Создана Российская гильдия риэлторов, вступить в которую могут фирмы, работающие с жильём. На следующей волне самоорганизации рынка жилья будут возникать, видимо, более демократичные образования, ориентированные на персональное членство и, возможно, на активное внедрение западных профессиональных и этических стандартов. В качестве примера такой организации можно назвать недавно зарегистрированное общество оценщиков.

Рынок жилья на базе существующего жилищного фонда раньше других стал располагать законодательной базой для своего развития и является наиболее массовым. Тем не менее, считать его полностью легальным нельзя. Дело в том, что подавляющее число продаж квартир, во всяком случае, в Москве и С-Петербурге (не менее 80%) производится за валюту, что является незаконным для российских граждан и юридических лиц. Основа рублевой продажи квартир была окончательно подорвана весной 1993г., когда полученный от таких сделок доход стал облагаться подоходным налогом, что при нынешних ценах на жильё и ставках подоходного налога приводит к изъятию около половины дохода.

рендный рынок квартир тоже в значительной степени является валютным, то есть незаконным по форме оплаты, особенно в крупных городах. Так, в Москве и С-Петербурге на валютную аренду приходится, по оценкам экспертов РАН от 60 до 70%[2]

Второе обстоятельство связано с тем, что нотариальная пошлина на достоверение сделки купли-продажи равна 10% от стоимости сделки, что приводит к массовому клонению от декларации реальных цен и замене их остаточной балансовой стоимостью квартир. Подобный, почти нелегальный рынок жилья не страивает прежде всего брокеров, так как сужает сферу законного бизнеса и не позволяет обеспечивать необходимую защищенность клиентов. Квартиры, предлагаемые на вторичном рынке, принадлежат в основном двум типам продавцов: а) езжающим в эмиграцию; б) пытающимся лучшить свои жилищные условия (купив затем лучшую квартиру) или материальное положение (купив худшую квартиру). Третий источник продаж -  расселяемые коммунальные квартиры в центрах городов.

Оценить объем рынка квартир в настоящее время можно лишь весьма приблизительно. Что касается возможных тенденций развития рынка жилья, то различные специалисты предсказывают как рост объема

Последняя точка зрения обосновывается на следующем соображении: представлении о квартире как о значительной материальной ценности становится элементом массового сознания, поэтому те, кто склонен использовать жильё для лучшения своего финансового положения, начинают делать сознательный выбор в пользу сдачи квартир в аренду.

Выше обобщенный материал и перечисленные факты беждают в том, что в сфере обмена, купли и продажи жилья в России начинают тверждаться определенные черты такого рынка.[3]

2.2. Потребность и спрос на жильё в крупных российских городах/h2>

В декабре 1993. - феврале 1994г.г. было проведено социологическое обследование домохозяйств «Горожане о своих домах и квартирах». Сотрудниками Института народнохозяйственного прогнозирования РАН был проведен сравнительный анализ результатов жилищных обследований в трех из выбранных городов: Москве, Нижнем Новгороде и Барнауле.[4]

Эти города существенно различаются по размерам и системе расселения, ровню цен на жильё и доходов населения. Но именно это и позволяет показать те общие тенденции и особенности, которые характеризуют сегодня развитие жилищного сектора.

Основная цель обследований состояла в том, чтобы получить информацию о реальной жилищной ситуации и более точно оценить размер и структуру спроса на жильё, предъявляемого жителями городов.

На первый взгляд для строительства коммерческого жилья определяющее значение имеет текущий платежеспособный спрос населения. Однако хотелось бы поставить эту проблему шире. Дело в том, что нынешний рынок жилья в России находится на начальной стадии своего формирования. Он охватывает далеко не всех, кто испытывает потребность в лучшении своих жилищных словий. Вместе с тем, система жилищного кредитования, которая сегодня практически отсутствует, и другие способы, позволяющие привлекать для строительства жилья средства населения, значительно расширили бы круг семей, готовых финансировать свое жильё. В этом случае платежеспособный спрос в конечном счете определялся бы всеми семьями, нуждающимися в лучшении жилья. Таким образом, с точки зрения прогнозирования рынка жилья большой интерес представляют не только ровень нынешней платежеспособности, но и потребности семей в жилье.

Существенным фактором, во многом определяющим потребности и спрос на жильё, является обеспеченность жильём. Для оценки обеспеченности жильём будем использовать показатель общей площади на одного члена семьи, который составил в Москве 19 кв.м, в Барнауле - 17 кв.м, в Нижнем Новгороде - 15 кв.м.

Проведенные исследования показывают, что размер занимаемого жилья для большинства семей мало связан с их доходами. Вместе с тем он зависит от качества жилья, особенно в Москве. Данная тенденция является следствием действия на протяжении многих лет системы представления жилья на бесплатной и статусной основе. Нарождающийся рынок жилья, по-видимому, пока не внес в них существенных изменений.

Для получения общих оценок спроса на жильё семьи были сгруппированы по следующим категориям:

-        

-        

-        

Степень расхождения потребностей и реальных возможностей семей свидетельствуют об остроте жилищной ситуации в городах. Так, в Москве доля семей, недовольных своим жильём и при этом не имеющих сегодня надежд его лучшить, составляет 17,5%, в Барнауле - 25%, в Нижнем Новгороде число таких семей доходит до 1/3.

Планируемые способы лучшения жилищных словий представлены в таблице 1,

Таблица 1.[5] Планируемые способы улучшения жилищных словий (в %).

Варианты ответов	Москва	Н. Новгород	Барнаул
Обменять Купить Получить по наследству Построить Сделать пристройку Снять Получить по сносу, выселению Получить по очереди Получить другим способом Не знаю Не планирую Всего	5,7 2,8 0,5 0,5 0,0 0,1 1,6 7,2 0,7 3,0 77,9 100,0	4,3 1,7 0,6 1,5 0,4 0,1 2,3 6,5 0,8 2,5 79,2 100,0	4,7 3,5 0,7 4,6 0,7 0,5 0,4 6,3 3,0 2,5 74,4 100,0

Как видно из данных Таблицы 1 в Барнауле заметно преобладают рыночные настроения. Так, семей, рассчитывающих на собственные денежные средства и силы, в 2 раза больше, чем тех, кто надеется получить жильё бесплатно. В Москве и Нижнем Новгороде и тех, и других примерно поровну (в Москве наблюдается небольшой перевес «рыночников», в Нижнем Новгороде, наоборот, - тех, кто «по-старинке» полагается на государство).

Полученные данные говорят о том, что семьи во все большей степени переходят к рыночным способам решения жилищной проблемы. Действительно, если еще недавно большинство нуждающихся семей рассчитывали в основном на бесплатное получение жилья, то сегодня, по крайней мере половина из них активно включились в поиски альтернативных путей лучшения своих жилищных условий с привлечением собственных средств.

Исследование потребности и спроса на различные типы жилья дало следующие результаты. Структура планируемых типов жилья не отвечает потребностям семей, в которых гораздо большее место занимают коттеджи и кирпичные дома. Особенно заметно это в Барнауле, в меньшей степени - в Нижнем Новгороде и еще в меньшей степени - в Москве. И дело здесь не только в нехватке денежных средств. Основная причина - преимущественное (начиная с 60-х годов) строительство панельных домов при явном недостатке жилья более высоких потребительских стандартов. Не намного лучше ситуация и с новыми (многоэтажными) кирпичными домами. В результате семьи, по существу, вынуждены довольствоваться квартирами в панельных домах. В то же время опрос показал, что для богатых семей деньги не являются серьезным ограничением: барнаульцы хотели бы жить в коттеджах и иметь жилья столько, сколько необходимо. То же можно сказать и о состоятельных москвичах, но применительно к престижным квартирам.

И еще один довольно простой, но получивший подтверждение вывод: чем больше город, тем сильнее твердились в сознании горожан жилищные стереотипы стандартного многоквартирного жилья. В Нижнем Новгороде, например, при одинаковой с Барнаулом доле индивидуального фонда сторонников современных многоэтажных домов куда больше. В российских городах с населением, не превышающем 1 млн. человек (а это большинство областных центров), сохранилось большое число индивидуальных домов и степень рбанизации еще не слишком высока. Поэтому в таких городах должна быть более заметной ориентация населения на семейные дома. Пример Барнаула - наглядное тому подтверждение. Можно сделать вывод, что в средних и малых городах политика массового строительства индивидуального жилья с привлечением средств населения окажется весьма спешной.

Во всех трех городах практически совпадают представления семей о размерах необходимого им жилья (по метражу и числу комнат). Средний размер семьи составил в Москве и Барнауле 3 человека, в Нижнем Новгороде - 3,4. На каждую семью в среднем приходится 2 комнаты, семьи хотели бы 3,5, планируют на единицу меньше - 2,5. Для типовых квартир высказывания семей хорошо согласуются с их составом: на каждого члена семьи по комнате. Требования потенциальных владельцев собственных домов выше: число комнат, по их мнению, должно быть на одну - две больше числа членов семьи. Запросы семей, выбравших квартиру в многоэтажном доме, превосходят фактическую обеспеченность жильем в 1,5 раза. Семьи, выбравшие коттеджи, хотели бы величить свою жилплощадь примерно в 3 раза.

Планируемые размеры жилья занимают промежуточное положение между фактическими и необходимыми. При этом, чем лучше по качеству планируемое жильё (коттедж, квартира в кирпичном доме), тем ближе его размеры к потребителям семей. И наоборот, размер ожидаемых квартир в стандартных панельных домах - новостройках намного меньше, чем необходимо семьям.

Сопоставление предпочтений и фактического жилого фонда показывает, что имеется заметный избыток однокомнатных и особенно двухкомнатных квартир и соответственно недостаток просторного жилья. Трехкомнатных квартир примерно столько, сколь необходимо.

Если заявленные семьями потребности во всех городах примерно одинаковы, то в планируемом жилье наблюдаются различия. Ближе всего к потребностям структура планируемого жилья в Барнауле, более всего она расходится с запросами населения в Нижнем Новгороде. Потребности москвичей в больших квартирах также довольно далеки от довлетворения, что связано как с дороговизной, так и с недостаточным предложением такого жилья.

Результаты опроса показывают, что многие опрошенные семьи смогли казать возможные источники финансирования будущего жилья (Таблица 2): 12,3% москвичей, 19,3% нижегородцев и 27,5% барнаульцев.

Таблица 2.[6] Основные финансовые источники, за счет которых можно лучшить жилищные словия (в %).

Финансовые источники	Москва	Н.-Новгород	Барнаул
Кредиты Своё™ предприятие, фирма Заинтересованные фирмы Помощь родственников Сбережения Сдача квартиры Продажа своей квартиры Продажа имущества Другие источники Нет, не знаю	2,7 2,4 1,4 1,7 2,1 0,2 1,2 0,6 1,9 87,7	4,3 6,7 1,3 2,5 2,4 0,7 1,2 1,4 2,5 80,7	5,9 4,8 0,1 6,5 6,8 0,4 3,3 4,1 3,5 72,5

Таким образом, многие москвичи и барнаульцы выражают готовность использовать разнообразные источники финансирования покупки жилья. Соответствующие данные по Нижнему Новгороду говорят о невысокой платежеспособности его жителей. Среди называвшихся источников финансирования приобретения жилья преобладает расчёт на помощь предприятий и жилищные кредиты.

Результаты опросов позволили признать наиболее благоприятной ситуацию на рынке жилья в Барнауле. Это обусловлено сравнительно невысокими ценами на жильё; относительным материальным достатком барнаульцев; низкой обеспеченностью жильём семей с высокими и средними доходами (то есть наиболее платежеспособных); низким ровнем благоустройства частного жилья, что порождает спрос на коммунальные добства, готовности вложить средства в покупку или строительство жилья; ориентацией на рыночные способы решения жилищной проблемы; стремлением многих семей иметь собственные дома, не квартиры, компактной планировкой города, сравнительной близостью многих жилых массивов к его центру.

Перспективы развития рынка жилья в Нижнем Новгороде представляются достаточно проблематичными. Это связано прежде всего с низкими доходами населения и явно не соответствующими им весьма высокими ценами на жильё. К негативным моментам следует отнести также даленность жилых массивов от центра города, нерешенность транспортной проблемы, плохое состояние жилого фонда, значительную часть которого составляет старое ветхое жильё. Все это ведет к низкой платежеспособности семей, их ориентации на нерыночные пути решения жилищной проблемы.

Ситуация в Москве весьма благоприятна для строительства коммерческого жилья - ведь в столице самые высокие в России цены на жильё. Однако именно поэтому спрос на него со стороны основной массы горожан весьма ограничен, гораздо чаще его предъявляют покупатели не москвичи. В то же время и среди москвичей есть наибольшая группа очень богатых людей, претендующих на жильё самого высокого качества.

2.3. Жилищное строительство как государственный приоритет/h2>

Для планового ведения экономики принципиально важным является понятие приоритета. Более того, можно утверждать; если выбор приоритетов играет большую роль в правлении экономикой, то именно их дельный вес определяет масштабы планового начала в последнем. Однако нельзя считать, что приоритетность, значит, и плановость присущи только социалистической экономике. Велико их значение в Японии. Приоритеты развития иногда декларируются даже в таких либеральных странах, как США ("Новый курс" Ф.Д. Рузвельта, послевоенная конверсия).

Введение приоритетности в периоды реформ иногда воспринимаются как отступление от них, особенно в тех случаях, когда целью является переход от плановой экономики к рыночной или, точнее, от централизованно правляемой модели к либеральной экономике свободного предпринимательства (в экономиках изначально либеральных определение и соблюдение приоритетов вызывает значительно меньшие протесты и воспринимается как необходимость, обусловленная особыми обстоятельствами). Выбор верного приоритета - чрезвычайно сложная задача. Прежде всего это объясняется тем, что экономический выбор производится вне экономики. Любая плановость плоха, потому что она не может дать оптимального решения. Поскольку экономическая наука не является и никогда не будет точной наукой, понятие оптимальности обставляется очень многими "если", каждое из которых связано с прогнозом поведения субъектов хозяйствования, профсоюзов и населения. Поэтому в данном случае оптимальность означает скорее более или менее обоснованный прогноз, поддержанный авторитетом той или иной экономической школы.

На окончательный выбор приоритетов огромное, если не решающее влияние оказывает столкновение интересов кругов, которые борются за получение государственной поддержки, обязательно сопутствующей осуществлению приоритетной политики. Так, например, выбор МВФ, МБРР и другими международными организациями в качестве основного приоритета развития российской экономики топливно-энергетического комплекса безусловно объясняется большими объемами задолженности России и тем, что нефть остается ее главным экспортным потенциалом. Наличие лоббирующих групп внутри и вне страны должно очень четко осознаваться и учитываться при решении столь сложной задачи.

В стабилизированной экономике, имеющей стойчивые тенденции роста, государственные шаги по приоритетному развитию отдельно взятых секторов или даже производств довольно обоснованно подвергаются резкой критике в экономической литературе. Однако в словиях нестабильного развития требуются неклассические способы решения возникших проблем. Представляется, что в период проведения глубоких реформ, всегда сопровождающийся кризисными явлениями, необходимо осуществлять приоритетную экономическую политику. В этом случае избранный в качестве приоритетного комплекс будет играть роль экономического "локомотива", который потянет за собой много "вагонов", то есть других отраслей. Крайне опасно в переходном состоянии выбирать несколько приоритетов, поскольку, во-первых, льготный режим охватит тогда слишком много неэффективных производств и, во-вторых, в словиях относительной бедности экономики из-за невозможности концентрации значительных ресурсов теряется динамика экономического развития (скорость «локомотива»).

Исходя из изложенных выше соображений можно сказать, что Россия нуждается в выборе, который бы обеспечил вывод страны из кризиса. Думается, выход страны из кризиса произойдет только путем решения вполне понятных практических проблем, осознанных всеми, затрагивающих жизненные интересы большинства жителей страны. Нам нужно побудить как можно больше людей к простым, абсолютно понятным и совершенно конкретным делам. Так что же найдет отклик и готовность к совместной работе у каждого россиянина? Все что связано со строительством садьбы, коттеджа, квартиры. Одним словом дома. Ибо крыша над головой - это самое главное в жизни каждого человека. Дом - это не просто объект собственности, «недвижимость». Дом - это символ нормального человеческого бытия, и представление о собственном домашнем очаге затрагивает глубинные основы личности человека. Поэтому сегодня для России именно жилищное строительство должно стать государственным приоритетом.

Каждый шаг по приоритетному направлению должен приводить хотя бы к микроскопическому, но реальному и признанному населением повышению ровня жизни. Часто приходится сталкиваться с тверждением, что с этой точки зрения важнейшим является приоритет сельского хозяйства. Особое внимание к земельной реформе и повышению товарности сельскохозяйственного производства не обязательно должно выражаться в льготном режиме кредитования или прямом инвестировании. Долгие годы такой государственной поддержки по отношению к сельскому хозяйству показали ее несостоятельность. Напротив, жилищное строительство эффективно реализует поставленную цель немедленного повышения ровня жизни населения. Нельзя забывать и о том, что улучшение жилищной обеспеченности расширит число сторонников реформ.

Реформы не будут способствовать развитию экономики, если не создадут стимулы для повышения нормы сбережений населения. Отсутствие достаточного внутреннего накопления в стране никогда не компенсировалось и не может компенсироваться иностранными инвестициями. Почти полное исчезновение внутреннего накопления в России в 1992г. тревожнейшее явление в ходе проведения реформ.

Повышение величины внутренних частных накоплений - стимул развития и реконструкции производства и хозяйства страны в целом. Поэтому необходимо изыскать искусственные способы стимулирования внутреннего накопления. Основной его источник - сбережения населения, они могут возникать только для того, чтобы обеспечить старость, купить жильё, производить выплаты в медицинские фонды и др. Самым привлекательным для населения являются сбережения для лучшения жилищных словий. Таким образом, льготный режим для сбережений на покупку жилья при его правильном становлении может не только не быть дополнительным источником инфляции, но даже наоборот, послужить антиинфляционной мерой.

В случае успешного проведения структурной перестройки экономики России многие предприятия должны быть закрыты или подвергнуты реорганизации с сокращением численности занятых. В то же время, поскольку процесс открытия новых эффективных производств всегда отстает от предложения рабочей силы, что связано с нехваткой инвестиций, то необходимость обеспечения занятости скоро станет острейшей.

Жилищное строительство ценно для нас в настоящее время и своей высокой трудоемкостью, так как сможет поглотить большое количество безработных. В этой связи следует делить большое внимание развитию строительства как отрасли, которая требует значительного количества работников невысокой квалификации. Широкое строительство дорог при всей привлекательности такого решения не было бы самым эффективным способом обеспечения занятости в России из-за их чрезвычайно высокой стоимости, даленности от мест проживания, криминогенной опасности и невозможности полноценного финансирования в словиях дефицита бюджета. Строительство жилья менее обременительно для бюджета, более престижно, потребность в нем велика практически во всех регионах страны.

В России нет достоверных исследований о мультипликационном эффекте средств. Вложенных в жилищное строительство. Однако проведенные в других странах расчеты свидетельствуют о том, что этот эффект значителен. величение жилищного строительства влечет за собой рост отраслей строительной индустрии - деревообработки, стеклопромышленности, производства металлоконструкций и многих других. Нельзя также забывать, что жильё само по себе является структурообразующим благом, так как новое жильё требует обновления мебели, электробытовой техники да и почти всех товаров длительного пользования. По мнению многих экономистов, жилищное строительство является стимулом развития самого широкого спектра отраслей экономики в сравнении с другими приоритетами. Недаром величение заказов на строительство жилья - главный показатель выхода экономики из кризиса, их меньшение - первый признак депрессии. Важно понять: наша экономика не сможет подняться, если начнёт с какой-либо высокотехнологичной отрасли как ключевой, играющей роль общенационального « локомотива ». К примеру, самолет или теплоход - продукты экономики всей страны, в Западной Европе - нескольких стран. У авиационного завода тысячи основных поставщиков, которых невозможно заменить. А ведь каждый из них имеет ещё множество своих поставщиков. Поэтому чтобы организовать производство современного самолета, совершенно недостаточно вложить деньги в строительство одного, самого современного предприятия - нужно сначала поднять всю экономику страны. Поэтому возрождение экономики России, самой России должно начинаться с жилищного строительства – с отрасли, имеющей сравнительно небольшое количество жизненно важных для неё межотраслевых связей.

Выбор жилищного строительства в качестве государственного приоритета на время проведения реформы сам по себе ещё недостаточен. Важнейшую роль должны сыграть механизмы, которые будут использоваться для реализации этого выбора. Режим приоритетности необходимо построить таким образом, чтобы он способствовал проведению реформы, а не тормозил её.

Каковы же источники финансирования жилищного строительства? Наиболее привычным для населения является его финансирование посредством государственных централизованных капитальных вложений (ЦКВ). Такой способ обладает рядом широко известных недостатков. Его можно рассматривать только как средство адресной социальной защиты малообеспеченных слоев населения. В тоже время ЦКВ могут служить средством сохранения строительных организаций и налаживания самого процесса жилищного строительства, пока в полной мере не оказались задействованы другие источники финансирования. В любом случае объем ЦКВ должен быть предельно ограничен, поскольку, во-первых, такие инвестиции силивают инфляцию, во-вторых затрудняют преобразование форм собственности и, в-третьих, поощряют государственный патериализм.

В ближайшее время серьезным источником финансирования могут стать средства государственных предприятий и частных фирм, если построенное жильё будет продаваться работникам этих предприятий или идти в свободную продажу, Необходимо разработать ряд мер, которые могли бы облегчить запуск и развитие этого процесса. Например, льготное налогообложение части прибыли, идущей на инвестирование в жилищное строительство, стимулирование процедуры приобретения в городах частков под жилищную застройку.

Однако основным источником финансирования жилищного строительства должны быть банковские кредиты населению. Поэтому в 1994г. Президент Российской Федерации издал каз «О Жилищных кредитах» в соответствии с которым юридические лица и граждане России получают заемные средства для строительства (реконструкции) и приобретения жилья, также обустройство земельных частков для жилищного строительства на коммерческой основе.

При кредитовании строительства (реконструкции) или приобретения жилья банком могут предоставляться три вида жилищных кредитов:

) краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство, (земельный кредит);

б) краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый для финансирования строительных работ (строительный кредит)

в) долгосрочный кредит, представляемый для приобретения жилья (кредит на приобретение жилья).

Жилищное кредитование осуществляется при соблюдении основных принципов кредитования: целевого использования, обеспеченности, срочности, платности, возвратности.

Подтверждением целевого использования кредита является предоставление заемщиков документов об использовании полученной ссуды на строительство или приобретения жилья либо на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство.

Обеспечением кредита является залог заемщиком недвижимого имущества (включая сооружаемое или приобретаемое за счет кредита), имущественных прав на недвижимое имущество, другого имущества.

Подтверждением возвратности является предоставление заемщиком документов о его платежеспособности.

Предметом залога могут быть:

) земельный часток под строительство, являющийся собственностью заемщика, или другие имущественные права на этот часток;

б)готовое жильё или незавершенное строительство;

в) другие виды имущества и имущественных прав.

Создание рынка жилья не может с самого начала ориентироваться на все слои населения. Сейчас приобретение жилья возможно только для самых высокодоходных групп населения. Продуманный режим кредитования способен включить в процесс приобретения жилья следующую по доходам группу населения. В принципе это же не предприниматели, а верхние слои среднего класса. К сожалению, в период реформ данная наиболее экономически значимая группа населения понесла большой материальный рок. В то же время именно она может считаться основной базой реформ. Стимулирование экономической активности казанных слоев населения - чрезвычайно важная задача, решение которой во многом определяет выход экономики из кризиса. Включение данной группы населения в процесс приобретения жилья может рассматриваться как отдельный аргумент в пользу льготного кредитования жилищного строительства.

Задачи приоритетного развития жилищного строительства не могут решаться в отрыве от проблем перераспределения и эксплуатации существующего жилищного фонда. За исключением небольшой части муниципального жилья для социально незащищенных слоев населения весь остальной жилищный фонд должен быть частным и принадлежать либо жильцам, либо домовладельцам. При этом следует использовать систему социальных дотаций для малообеспеченных групп населения. Однако необходимо продумать последовательность конкретных этапов решения данной задачи, согласовать их между собой. Так, низкая квартирная плата, отсутствие детально разработанного законодательства затрудняет переход к эффективным способам эксплуатации многоквартирных домов.

Приемлемым механизмом перехода к рыночной системе аренды жилья может стать следующий, Заранее на определенный период (например, год) станавливается та доля семейных доходов, которая признается государством общественно нормальной для затрат на аренду жилья (например, 1% от совокупного семейного дохода). Фиксируются также расходы на содержание жилья (возможно, с четом интересов домовладельца). Недостающая разница выплачивается семье в виде прямых дотаций или своего рода ваучеров, которые учитываются банком по предъявлении их домовладельцем или его агентом. По истечении становленного периода доля затрат на аренду жилья пересматривается (до 2-5%), таким образом, повышение платы за аренду происходит постепенно, не вызывая негативных социальных последствий.

Как ни парадоксально, отсутствие дотаций на аренду жилья отрицательно влияет на бюджет городского хозяйства, поскольку заставляет его нести практически все расходы по эксплуатации жилья. Не подлежит сомнению, что описанная смешанная система финансирования повысит эффективность использования средств ( в том числе бюджетных), если будет проведена реорганизация соответствующих эксплуатационных контор. В противном случае затягивание реформы в области аренды жилья может привести к форсированному износу существующего жилищного фонда и деградации городов.

Таким образом, целесообразно на ближайший период реформ выделить жилищное строительство в качестве приоритетного направления развития экономики. Для этого потребуется, исходя из общеэкономических задач и конкретной ситуации в России и ее регионах, разработать пакет документов, позволяющих обеспечить реализацию намеченного приоритета.

Заключение/h1>

Заключение по первой части

В этой части были изложены основы модели спроса и предложения, описаны некоторые конкретные приложения этой модели. Таких приложений очень много как в макро-, так и в микроэкономике. В макроэкономике модель «спрос—предложение» может быть использована для изучения финансовых рынков, рынков рабочей силы, проблемы определения ровня инфляции и реального выпуска продукции в экономике в целом. В микроэкономике эта модель может быть приложена к рынкам товаров, рынкам производительных ресурсов, политическим проблемам регулирования сельского хозяйства, охраны окружающей среды.

При детальном рассмотрении конкретных применений модели становится ясно, что одни рынки она описывает более точно, чем другие. Более всего она подходит для рынков, на которых много производителей и много пот­ребителей; товары, продаваемые производителями, довольно сходны между собой, и все продавцы и покупатели имеют хорошую информацию о рыночных словиях. Рынки сельскохозяйственных продуктов, таких, как пшеница и кукуруза, также финансовые рынки, такие как нью-йоркская фондовая биржа, вполне довлетворяют изложенным словиям.

Однако даже на рынках, не имеющих этих свойств, модель «спрос—пред­ложение» может достаточно эффективно применяться для анализа происхо­дящих процессов. Так, например, на рынке арендного жилья, в реальности, не все арендные единицы одинаковы, хотя здесь и может применяться такой стандарт соизмерения, как полезная площадь. Тем не менее большинство экономистов склонно согласиться с тем, что в данном случае модель «спрос— предложение» может послужить основой для обобщающих выводов о резуль­татах контроля за рентой.

Как когда-то отметил великий экономист Альфред Маршалл, почти все основные проблемы экономической теории в сущности сводятся к проблеме взаимоотношений спроса и предложения. Таким образом, модель «спрос—предложение» в некоторых случаях выполняет точную аналитическую функцию, но она может также выполнять и более широкие, описательные функции. Эта приспособляемость делает изло­женную модель одним из наиболее полезных инструментов в арсенале эко­номиста.

Также были рассмотрены рыночные структуры и виды рынков, что дает представление о многообразии рыночных отношений.

Заключение по второй части

Переход России к рыночной экономике вызывает объективную необходимость в проведении глубокой жилищной реформы, что проявляется в первую очередь в необходимости формирования рынка жилья. Аналитики признают факт быстрого развития рынка жилья в России и начало его вхождения в цивилизованное русло. Однако ситуация в исследованных городах развивается неоднозначно.

Наиболее благоприятная ситуация сложилась на рынке жилья Барнаула, что обуславливается; относительно невысокими ценами на жильё, относительным материальным достатком барнаульцев; ориентацией барнаульцев на рыночные способы решения жилищной проблемы; высокой потребностью жителей Барнаула в жилье и другими факторами.

Обратная ситуация сложилась в Нижнем Новгороде, где отмечаются высокие цены на жильё и низкие доходы населения. Кроме того, большинство жителей Нижнего Новгорода надеются на нерыночные пути решения жилищной проблемы. Эти и другие причины обуславливают проблематичность скорого развития рынка жилья в Нижнем Новгороде.

Ситуация в Москве с развитием рынка жилья весьма благоприятна. Но характерной чертой рынка жилья в Москве является то, что большую часть платежеспособного спроса предъявляют не москвичи.

В целом, говоря о потребности и спросе на жильё в крупных российских городах, можно констатировать существование огромного разрыва между потребностью в жилье и денежным спросом на него. Данный разрыв так велик, что до 80% опрошенных вообще не видят возможности лучшить свои жилищные словия. Но даже среди тех, кто намерен этого добиться, более 80% (среди бедных - свыше 90%, но и среди богатых - добрая половина) так и не смогли казать источник финансирования. Поэтому важнейшая задача жилищной политики сегодня - формирование эффективного спроса на жильё с помощью «щадящих» моделей жилищного кредита и поэтапного приспособления к исторически сложившимся у нас формам социальных гарантий.

Говоря о характерных чертах российского рынка жилья необходимо отметить, что наиболее развитым и спешно функционирующим его сегментом является вторичный рынок и в первую очередь рынок квартир.

В разных секторах рынка жилья действует свой доминирующий фактор, определяющий абсолютные величины стоимости объектов сделок и текущую рассогласованность между спросом и предложением по этому показателю. Такими факторами являются:

§  для квартир - ограничение спроса по покупательной способности (повышенный спрос на дешевые квартиры резко выделяет его из остальных групп спроса, тем самым дифференцируя рынок на разные группы потребителей);

§  для индивидуальных домов с частками - ограниченность типологии предлагаемых на продажу домов.

Развитие рынка жилья в России невозможно без развития жилищного строительства. Существует большое количество веских аргументов в пользу выбора жилищного строительства в качестве государственного приоритета. Поэтому на ближайший период реформ целесообразно выделить жилищное строительство в качестве ключевого направления развития экономики и признать решение жилищной проблемы общенациональной задачей номер один.

Список использованной  литературы:

[1] Газета «Экономика и жизнь», №10 за 1995 г.

[2] (см. Вопросы экономики №9 за 1995г.)

[3] (См. Смена, 1993, 10 апреля. Интервью с Ю.Ф.Ельковым).

[4] (А.Гузанова - Потребности и спрос на жильё в крупных российских городах.// Вопросы экономики.1994, №10, с.34-48.)

[5] (А.Гузанова, Потребность и спрос на жильё в крупных российских городах.// Вопросы экономики, 1994,0 10,с.46.)

[6] А.Гузанова. Потребность и спрос на жильё в крупных российских городах.// Вопросы экономики, 1994, №10, с.46.