Курсовая: Ценообразование на рынке недвижимости
ВВЕДЕНИЕ
Эту тему я выбрала не случайно, данной отраслью я интересуюсь несколько лет.
Мне интересно все, что с ней связано, т.к. недвижимость является не только
сферой прибыльной коммерческой деятельностью, но и одной из самой важной
потребностью человека.
При любом общественном устройстве особое место в системе общественных
отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или
иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и
организации.
Владение недвижимостью оказывает всестороннее полезное материальное и
духовное воздействие на граждан. Как не был бы высок уровень индустриального
и интеллектуального развития страны, земля везде составляет весомую часть
национального богатства и в целом на долю имущества приходится более 50%
мирового богатства.
Поэтому рынок недвижимости принципиально отличается от других рынков. Ему
присущи по крайней мере две характеристики, отличающие его от других рынков:
- ограниченное количество товаров, способных удовлетворить запросы
покупателей и, соответственно ограниченное число возможных покупателей для
продавцов;
- более высокий уровень издержек, связанных с поиском
необходимого товара и контингента сделки.
Основными физическими признаками недвижимости как товара являются:
v уникальность и неповторимость;
v стационарность;
v длительность создания и долговечность.
Целью курсового проекта является рассмотрение расчета цен всеми возможными
способами и методами на конкретном примере, в данном случае это жилая
недвижимость.
Задачей Ц научиться, в рамках курса ценообразования, определять издержки
производства данной услуги, выявлять объем безубыточности, рассчитывать цены
и устанавливать окончательную цену.
Ниже я попытаюсь рассмотреть специфику недвижимости как отрасли, также
специфику недвижимости Санкт-Петербурга, динамику спроса и предложения на
этом рынке, подробно изложу характерные черты экономического, экологического
состояния каждого из районов города, т.к. житель данного района может
ознакомиться с достоинствами и недостатками своего района.
Маркетинговое исследование рынка недвижимости г. Санкт-Петербурга
Рынок жилья Санкт-Петербурга
В настоящее время в Петербурге проживает около 4.8 млн. жителей, в почти 44
тыс. жилых зданиях общей площадью примерно 92 000 тысячи кв. м., в почти 1
600 000 квартирах.
В хорошем техническом состоянии (износ от 0 до 20 %) находится примерно 20 %
жилья, в удовлетворительном (износ от 21 до 40%) Ц 50 %, неудовлетворительном
( износ свыше 30%) Ц 30%, 15 млн. кв. м. жилого фонда нуждается в капитальном
ремонте. Почти 25 % населения Петербурга проживает в коммунальных квартирах.
ü Рынок инвестиционных проектов и отдельностоящих зданий.
ü Рынок офисных помещений.
ü Рынок торговых помещений.
ü Рынок производственных и складских помещений.
ü Рынок жилья, который представлен следующими сегментами:
= Первичный: - строящиеся многоквартирные здания в микрорайонах;
- реконструируемые многоквартирные здания в центре города;
- строящиеся сблокированные односемейные дома;
= Вторичный:
Купля-продажа - квартир в центре;
- квартир в микрорайонах.
Аренда - обычных квартир
- квартир повышенной комфортности.
В связи с отсутствием инженерно подготовленных территорий с более-менее
развитой сервисной инфраструктурой, низкой покупательной способностью
населения, не развитостью рынка земли, рынка частных домов практически не
существует. Допотопные архитектурные решения построенных в течение последних
пяти лет зданий, чрезвычайно низкая ликвидность и цена реализации подобных
строений, тому свидетельство.
Районы города
Местоположение, местоположение
И еще раз местоположение Ц
Вот что действительно важно.
(Первая заповедь
инвестора в недвижимости)
Одну из основных факторов, влияющих на цену недвижимости Ц местоположение
. В Санкт-Петербурге 13 районов, которые отличаются по престижности, экологии,
озеленению, промышленностью, уровнем зашумленности, особенностью жилого фонда,
возрастом и др. Подробную характеристику каждого района см. Приложение 1
В соответствии экономической, экологической характеристикой, влияния спроса и
предложения составим рейтинг районов от самого престижного:
v Центральный
v Адмиралтейский
v Василеостровский
v Московский
v Приморский
v Петроградский
v Калининский
v Выборгский
v Фрунзенский
v Красногвардейский
v Невский
v Красносельский
v Кировский
Удаленность от станций метро.
При удаленности свыше 3 остановок транспортом снижение цены может
составить10-15%
Заключение
Правильная оценка очень важна не только для рынка недвижимости, но и для
экономики страны в целом, особенно в переходный период. Потому что
предприятия, земля, жилье и этот перечень можно продолжать долго, все
относится к недвижимости. Достаточно только привести пример приватизации 90-
х годов прошлого века в России. Когда почти все предприятия были проданы по
заниженным ценам, исключение не составляет и основная часть ТЭКа.
Итак, в данной работе целью являлось расчет цены на определенную жилую
недвижимость (квартиру) всеми возможными методами, данная цель достигнута и
можно сделать вывод, что существуют три основных подхода к оценке
недвижимости, приносящей доход:
v затратный,
v сравнение продаж
v капитализация доходов.
Также на уровень цены оказывают влияние и другие факторы, такие как: спрос и
предложение, удаленность от метро, этажность, техническое состояние
квартиры, наличие телефона, лифта, балкона, мусоропровода, экологическое
состояние района, тип дома, история продажи квартиры, вид из окон, состояние
подъездов и т.д., этот список можно продолжить в соответствии с личными
пожеланиями покупателя. При затратном подходе цена была определена методом
оценки удельных затрат. При доходном Ц методом прямой капитализации дохода и
методом дисконтирования денежных потоков. И, наконец, при сравнительном
подходе Ц методом прямого сравнительного анализа продаж и экспертным методом.
В реальных рыночных условиях при определении цены используют сравнительный
подход, т.к. цены на услуги оценщика недвижимости достаточно высоки и не
каждое агентство прибегает к его услугам. В крупных предприятиях создаются
целые отделы по оценке и это влияет на окончательную цену объекта, которая
сравнительно больше, чем у мелких организаций, которые, как я уже говорила,
используют сравнительный подход.
Произведя все расчеты, была установлена окончательная цена и составлен
договор купли-продажи квартиры по окончательной цене.
Ниже в приложениях приведены характеристики всех районов города, влияние
факторов на спрос и предложение, смета затрат, договор купли-продажи
квартиры, на которую была рассчитана цена.
Приложение 1
Характеристики районов
| район | Описание, состояние, цены района |
| Адмиралтейский район. | v Широкий диапазон цен в пределах Адмиралтейского района; v Средняя стоимость квартир самая низкая по районам, входящим в центральные районы СПб; v В связи с дефицитом продаваемых квартир в Центральном районе происходит опережающее повышение цен на квартиры в близлежащих микрорайонах Адмиралтейского района; v Значительная часть р-на (особенно северо-западная часть Адмиралтейского р-на) не имеет реальных перспектив для роста спроса; v Подавляющее большинство квартир в районе в домах старого фонда; v Наличие в районе станций метро: "Технологический институт", "Садовая", "Пушкинская.", "Сенная площадь"; вокзалов: "Витебский", "Балтийский", "Варшавский" означает хорошую транспортную сеть для восточной и южной части района и равно неважное транспортное сообщение в западной и северной части; v Спрос на квартиры в районе ниже среднего по городу. Значительная часть больших коммунальных квартир от 4-х комнат вообще "вне спроса"; v Очень низкая озелененность района и очень высокая его загазованность. |
| Василеостровский район. | v Общая экологическая обстановка на Васильевском Острове хуже, чем допустимо по санитарно- гигиеническим нормам; v Район обладает достаточно развитой сетью инфраструктуры: 2 станции ме тро, магазины, школы, дорожная сеть. Есть даже 3 кладбища(Смоленское, Армянское, Лютеранское); v Жилой фонд представлен всеми категориями домов от старого фонда с деревянными перекрытиями до современных домов; v Васильевский Остров в целом имеет устойчивый спрос на приобретение жилья и высокую стоимость одного квадратного метра (уступает только Московскому району); v Не пользуются спросом квартиры на значительной части Васильевского Острова: практически большинство квартир вдоль Малого и Среднего проспектов, большая часть линий; v Наиболее реализуемые квартиры с видом на Неву и залив в домах старого фонда и современной постройки; v Васильевский Остров озеленен не равномерно. Наряду со скверами и зелеными дворами не менее чем 30- 40 % площади района вне зоны влияния и внимания лензеленхоза; v По-видимому, серьезного роста спроса на Васильевский Остров ожидать не приходится ввиду и ограниченности территории застроенной сталинскими и современными домами и специфики проживания на острове (более низкие температуры, ветры, повышенная влажность); |
| Выборгский район. | v Выборгский район Ц один из наиболее элитных спальных районов города; v Южная часть района (Сампсоньевский проспект) находится в неудовлитворительной экологической зоне из-за обилия вредных промышленных предприятий. Центральная часть района Ц улучшение экологической обстановки. Север Выборгского района Ц в целом удовлитворительная экология; v Центральная часть района Ц наиболее озелененная. Здесь находится парк "Сосновка", парк Лесотехнической Академии; v Жилой фонд представлен в малой степени домами дореволюционной застройки (юг района). В основном это "сталинские" дома и дома 60-80 годов постройки; v В целом район имеет хорошее транспортное сообщение (метро, жел.дорожные станции Ланская, Удельная, Озерки, Шувалово); v Микрорайоны низкого спроса Ц вдоль Сампсоньевского проспекта; v Микрорайоны среднего спроса: пр. Энгельса, улицы с ориентацией на станции метро "Озерки" и "Проспект Просвещения", но удаленные от нее; v Микрорайоны высокого спроса: площадь Мужества и вокруг нее, Улицы между пр. Энгельса и пр. Мориса Тореза, пр. Мориса Тореза, вблизи станций метро "Озерки" и "Проспект Просвещения"; v Выборгский район и сейчас и в перспективе престижный район СПб, с высоким спросом и с умеренным предложением на квартиры улучшенной планировки; |
| Калининский район. | v Калининский район -самый крупный жилой район города; v Южная часть района находится в неблагополучной экологической обстановке из-за обилия промышленных предприятий и транспорта; v Северная и центральные части района имеют много парков, скверов, зеленых дворов; v Жилой фонд представлен в незначительной степени старым фондом, основная застройка района Ц дома 60-80 годов; v В целом до аварии на линии метро район имел хорошее (кроме Полюстрово и Пискаревки) транспортное сообщение с центром города; v Микрорайоны низкого спроса Ц у Финляндского вокзала, Полюстрово и Пискаревка; v Микрорайон среднего спроса: ГДР, ФРГ; v Микрорайоны выше среднего спроса: у станции метро "площадь Мужества", Политехническая" с видом на парк "Сосновка"; v После восстановления линии метро спрос и цены в ГДР и ФРГ повысятся; |
| Кировский район. | v Экология Кировского района Ц средняя по районам города, и, в общем, удовлетворительная; За исключением неудовлетворительного состояния атмосферного воздуха в значительной части района; v Северная и центральная часть района Ц большое количество "грязных" промышленных предприятий; v Транспортное сообщение в пределах района хорошее (метро, автобусы, троллейбусы, железнодорожные станции); v Жилой фонд представлен в меньшей степени домами старого фонда (северная часть района); в большей Ц "сталинскими" домами и "хрущевками", "кораблями", блочными и кирпичными многоэтажными домами (южная и центральная части); v В целом по району спрос низкий; Северная часть района Ц очень низкий; Некоторым спросом пользуются квартиры в южной части района с большими кухнями, преимущественно в кирпичных домах; На "сталинские" дома спрос также низкий; Очень низкий спрос на 3-4-х комнатные "хрущевки"; v Предложений на продажу более чем достаточно по всем категориям квартир; Несколько ограничены предложения (но все равно немало) на однокомнатные квартиры в кирпичных домах с кухнями от 9 кв. м; v По спросу Ц предложению Кировский район находится в крепких "середнячках"; v Кировский район имеет хорошие шансы на успешную реализацию предлагаемых квартир и рост цен при выходе из кризиса (хорошая экология юга района, хорошее транспортное сообщение, обилие "сталинских" квартир, близость к местам отдыха и дачам); |
| Красногвардейский район. | v Красногвардейский район типичный среднестатистический с точки зрения экологии район города; v Район характеризуется крайне неудачным расположением станций метро в пределах района; v Жилой фонд представлен в основном "сталинскими" домами, "хрущевками" и современными блочно-кирпичными домами; Дома старого фонда единичны; v Предложения на продажу квартир обширны по всему району и по всем категориям квартир, за исключением квартир с видом на Неву и, отчасти, на Малой Охте; v В целом по району спрос низкий и убывает по "направлению" Малая Охта Ц Большая Охта Ц Ржевка Ц Полюстрово; v В обозримом будущем перспектив для роста спроса и престижности района нет; v Рост цен возможен только с ростом цен на квартиры во всех районах Санкт-Петербурга; |
| Красносельский район. | v Красносельский район имеет достаточно удовлетворительную (если не сказать больше) экологию по сравнению с другими районами Санкт-Петербурга; v Район практически лишен крупных "грязных" промышленных предприятий; v Район имеет хорошее и близкое транспортное сообщение (железная дорога, автосообщение) с местами массового отдыха в южном и юго-западном направлении от Санкт-Петербурга, но плохое сообщение с центральными районами города, так как в пределах района нет ни одной станции метро; v Жилой фонд района представлен в небольшой степени "сталинскими" домами, а в основном "хрущевками", "кораблями", блочными и кирпичными многоэтажными домами. "Корабли" Ц лидеры среди всех категорий домов в районе; v Предложения многочисленны на все категории квартир. Несколько меньше (но хватает) предложений на квартиры с кухнями от 9-10 кв. м; v Спрос низкий и , по мере удаления от станций метро, снижающийся. Спрос определяется только тем, что район самый дешевый среди всех районов Санкт-Петербурга; v Красносельский район не имеет серьезных перспектив для роста спроса. Причины: удаленность от центра и от всех, кроме Кировского, районов города, отсутствие станций метро, устаревший с точкт зрения спроса жилой фонд района (очень много "хрущевок" и "кораблей"), последнее место по элитности в городе; |
| Московский район. | v Качество экологии Московского района выше, чем среднее по городу; v Транспортное сообщение Ц одно из лучших в городе; v Озелененность: Район один из лидеров среди всех "старых" районов и спальных районов города; v Жилой фонд представлен в малой степени домами старого фонда, а в основном состоит из "сталинских" домов и "хрущевок", в меньшей степени Ц из многоэтажных блочных и кирпичных домов; v Рыночный спрос в районе только на хорошие "сталинские" квартиры в самых элитных местах района: на Парк Победы, площадь Чернышевского, Улицы Авиационная, Алтайская, Типанова (частично), Ленсовета (частично), Фрунзе, Победы; v Предложений достаточно практически везде (кроме квартир с видом на "Московский Парк Победы"*)ю Сейчас предложений просто очень много на подавляющее большинство категорий квартир. На остальные Ц просто много (не без малого исключения); v Район более чем перспективен с точки зрения спроса при росте среднего класса граждан по доходам. Спрос на "хрущевки" и старые 9-этажные дома (кирпичные и блочные) будет в дальнейшем невысок Ц представление о хороших квартирах уже другое; |
| Невский район. | v Район состоит в подавляющем большинстве из домов, построенных в послевоенные годы. Значительная часть домов не престижная: "хрущевки", блочные дома старых серий постройки 60-70 годов; v Наибольшим спросом в Невском районе пользуются квартиры в микрорайоне Ц вокруг и около ст. м. "пр. Большевиков" и частично сталинские дома в районе ст. м. "Ломоносовская"; v Большая часть Невского района не перспективна для опережающего роста цен на квартиры по сравнению со средними ценами других "спальных" районов; v Значительная часть района Ц район нового строительства в городе (говоря о массовом строительстве в районе, не надо забывать, что массовость в городе сейчас довольно низкая. По данным на 1997 год в городе сдано всего 40 домов (включая Калининский, Курортный, Петродворцовый районы, а также Пушкин, Павловск, Ломоносов). В Невском районе сдано...6 домов. Больше только в Приморском, Кировском и Московском районе); v Экологически, в массе своей, район является одним из наиболее загрязненных "спальных" районов города; v Диапазон цен на аналогичные квартиры в пределах Невского района, может изменяться до 10-15 % в зависимости от престижности микрорайона; v За последние годы часть Невского района (особенно р-н метро "Большевиков") существенно повысили свой рейтинг престижности среди "новых" районов города; v Район ст. м. "Пролетарская" и "Обухово" Ц микрорайон дешевых квартир в Спб; |
| Петроградский район | v Петроградский район имеет хорошее транспортное сообщение с развитой сетью общественного транспорта (метро, трамвай, троллейбус); v Экология района Ц типичная экология центрального района Санкт- Петербурга Ц неважная. Благоприятная экология на островах: Каменном, Крестовском, Елагином; v Основная часть района имеет удовлетворительную "озелененность". Острова Ц зелень занимает до 95 % площади; v Большинство жилого фонда Петроградской стороны дома конца XIX Ц начала XX века. Большинство из них с "металлом". Из послереволюционных домов Ц основные "сталинские" довоенные, потом послевоенные, потом "хрущевки" и современные дома. Застройки после 17 года не более 10-15 %; v В пределах района обилие предложений на продажу только у промзон и улиц не пользующихся спросом из-за обилия транспорта, отсутствия зелени, узости улиц; Велики предложения на большие квартиры. Предложений на продажу на тихих, зеленых улицах, а тем более с видом на воду, на островах существенно меньше. По некоторым элитным, пользующихся спросом "кусочкам" района их совсем мало. Квартир с хорошим видом на Большую Неву практически нет; v Спрос на 2-4-х комнатные квартиры по тихим улицам с зеленью без общественного транспорта Ц удовлетворительный. С видом на "малую" воду и на островах, а также на некоторые перстижные улицы спрос хороший. С видом на Большую Неву количественно ограничен, но высокий, так как предложений практически нет; v Перспективы района в целом хорошие. Недостаток предложений на хорошие квартиры в Центральном районе определяет эти перспективы. Близость центра. Сравнительная близость выезда из города на залив и Карельский перешеек. Хорошее транспортное сообщение. Острова. Много воды. Есть парки и скверы. Все это определяет хорошее квартирно-ценовое будущее; |
| Приморский район. | v В целом по району экологическая обстановка не плохая, достаточно благоприятная для проживания; v За исключением обширных зеленых массивов: Удельного парка, Юнтоловки, старого микрорайона вокруг станции метро "Черная речка" район озеленен плохо; Коломяги, Лахта, Озеро Долгое Ц очень плохо; v Жилой фонд Приморского района представлен всеми категориями домов; В чрезвычайно небольшой степени домами старого фонда, в основном современной застройки от 60-х годов до активно строящихся новых домов; v Квартиры в "сталинских " домах района одни из самых дорогих в городе; Спрос выше предложений; Дефицит продаваемых квартир; v В районе станции метро "Черная речка" активно и быстро реализуются квартиры во всех категориях домов; v В микрорайонах III , IV , V недостаточная сеть инфраструктуры: дороги, магазины, сфера быта, школа, поликлиники и т;д; Отсутствие станций метро внутри микрорайонов III , IV , V v В целом по району экологическая обстановка не плохая, достаточно благоприятная для проживания; v Спрос в новых микрорайонах зависит не только от параметров квартир, но и от расстояния до ближайшей станции метро; v Кроме I спрос высок в микрорайоне II (особенно на квартиры с кухнями от 8 кв;м;) в остальных микрорайонах III , IV , V он умеренный из-за большого числа предложений; v Ввод в строй новых станций метро, и благоустройство микрорайонов приведет к серьезному росту спроса на жилье в Приморском районе; |
| Фрунзенский район. | v Экология Фрунзенского района не выбивается из средних показателей спальных районов Санкт-Петербурга. Здоровой ее явно не назовешь, но и до вредной она хорошо не дотягивает; v Транспортное сообщение не более чем удовлетворительное с большой натяжкой из-за наличия всего одной станции метро на территории района; v В районе находятся все типы домов: от домов старого фонда до современных кирпичных домов. "Сталинские" дома практически отсутствуют; v В районе достаточно предложений на все категории квартир; v Спрос на квартиры во Фрунзенском районе крайне мал. Более-менее терпимым спросом пользуются очень дешевые 1-2-х комнатные квартиры в "хрущевках" и квартиры в кирпичных и блочных современных домах с кухнями от 9 кв. м. v В ближайшие годы всплеска спроса во Фрунзенском районе ожидать не приходится. Район так и останется недорогим среди "спальных" районов Санкт-Петербурга; |
| Центральный район. | v Экология Центрального района хуже, чем средняя по городу; v Озелененность района не однородная. Зеленые парки чередуются с большими площадями без зелени; v Жилой фонд представлен в основном домами старого фонда, домов послереволюционных не более 10%; v Спрос в районе имеет ограниченный характер: дома с капремонтом и металлом, хорошим видом, престижными улицами, входом в подъезд с улицы и т. д. v Предложения перекрывают спрос, за исключением предложений на квартиры с видом на: - Неву, Мойку, канал Грибоедова; - Таврический сад, Летний сад и некоторые другие парки; - Небольшие 1-2-3 комнатные квартиры на престижных улицах; v Большинство дворовых квартир не имеют реальных шансов быть расселенными; v Спрос на большие квартиры существенно снизился; v Потенциально район перспективен Ц центр есть центр; |