Реферат: Оценка недвижимости
ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ
1. ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЛИ КАК ТОВАРА
По мере углубления рыночных отношений в современной Роснсии земля постепенно
становится товаром Ч объектом хозяйственнного оборота, т. е. практически
любой участок земли рано или поздно может перейти к новому собственнику и у
каждого участка есть своя цена. Как любой товар, земля имеет потребительскую
и рыночную стоимость. Потребительская стоимость отражает стоинмость земли для
конкретного использования; рыночная стоимость Ч это наиболее вероятная цена
продажи участка на открытом и конкурентном рынке.
Земля как товар Ч это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные
реальные или потенциальные потребности, и имеющий определенные качественные и
количественные характеристики.
Цена на землю, выступает как капитализированная рента. Такнже как и на любой
товар, она определяется спросом и предложением. По мере понижения цепы на
рынке увеличивается спрос на зенмельные участки, а с ростом цен Ч снижается.
Одна из особенностей земли как товара состоит в том, что конличество
предлагаемой на рынке земли ограничено самой прирондой, поэтому цена земли
определяется в основном спросом Ч уровнем цен продуктов, производимых на
земле. Например, если цены на зерно и/или картофель сильно упадут, то и
производный от них спрос на землю, на которой они выращивались, также резко
сокрантится и цена на землю соответственно снизится.
Спрос на земельные участки в каждом регионе формируется под влиянием
многочисленных факторов Ч экономических, социальных, демографических,
природно-климатических и др.
Характерной особенностью земли как товара является абсолютная не эластичность
ее предложения на рынке, т. е. любой землевладелец, заинтересованный в
максимизации своих доходов, бундет предоставлять землю бизнесу за любую плату
(в противном случае он вообще лишится ренты). Из неэластичности предложения
земли на рынке английский экономист Давид Рикардо (1772-1823) сделал весьма
важные вывонды.
Во-первых, расхожее мнение, что цена зерна (продовольствия) высока потому,
что высока рента землевладельцев, Ч ошибочно. Не потому цена хлеба высока,
что высокая цена земли, а наоборот, цена земли потому большая, что высоки
цены на зерно, выращинваемое на ней.
Во-вторых, налоги на доходы землевладельцев не влияют на ценны
продовольствия, а просто уменьшают их ренту.
В-третьих, стоимость земли полностью определяется стоинмостью выращиваемой на
ней продукции, а не наоборот, как это кажется внешне.
Земля Ч специфический объект рыночных отношений. В идеале земельный рынок
создает и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждая к
эффективному использованию ее многообразных свойств.
При использовании земельных участков для предпринимательнской цели,
строительства и т. п., в первую очередь учитываются такие характеристики, как
местоположение, размер, форма, контунры и топография, подъездные пути,
способы использования примыкающих территорий и др.
Физические свойства земли, формирующие плодородие ее верхннего слоя, Ч
разновидность почвы, содержание гумуса, водный и тепловой режим, наличие
пашни, сенокосов, пастбищ и др. Ч явнляются решающими для
сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства.
Принципиальное значение для познания особенностей земли как товара имеет
классификация земель по категориям в зависинмости от целевого назначения,
позволяющая обеспечить диффенренцированный подход к осуществлению рыночных
сделок. В соответствии с законом "О земле" состав земельных ресурсов в
России делится на следующие виды:
1. Земли сельскохозяйственного назначения.
2. Земли населенных пунктов (городов, поселков городского тинпа и сельских
населенных пунктов).
3. Земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного назначения
4. Земли природоохранительного, оздоровительного, рекреационного и историко-
культурного назначения.
5. Земли лесного фонда.
6. Земли водного фонда.
7. Земли запаса.
Структура земельных ресурсов на 1 января 1995 г. сложилась следующим образом[1]:
Таблица 1.
Земельный фонд Российской Федерации на 1 января 1995 г. (млн. га)
| Категория земель | |
| с. -х., предприятий, орга низаций и граж дан | лесохозяй ственных предприятии | городских, поселковых, сельских органи- заций | промышленности, транспорта и иного не сельско-хоз. назначения | водного фонда | приро-доохра нного назна- чения | запаса | Итого |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 |
| Всего сельско-хозяйственных угодий | 186, 6 | 3, 8 | 24. 4 | 1,2 | 0,0 | 0,4 | 5.4 | 221,8 |
| Из них пашни | 122, 9 | 0, 3 | 5. 9 | 0,2 | | - | 1.5 | 130,7 |
| Леса и кустарники | 13, 4 | 620, 5 | 5, 0 | 3,8 | 0,1 | 13,0 | 7,9 | 784.7 |
| Болота | 15. 8 | 77, 1 | 1. 6 | 0.4 | 0,7 | 1.6 | 1.0 | 108,2 |
| Под водой | 19. 6 | 12, 9 | 0, 9 | 0,8 | 18,2 | 1,4 | 15,0 | 71,3 |
| Оленьи и конские пастбища | 253, 3 | 60, 1 | - | 0,1 | - | 1,7 | 12,8 | 326,0 |
| Под дорогами, постройками, прогонами, улицан ми и площадями | 3. 6 | 1, 7 | 5, 0 | 3,0 | - | 0.1 | | 13,4 |
| Прочие земли, включая нарушенные | 54, 4 | 62. 5 | 1, 7 | 8,3 | 0,4 | 9,1 | 45,5 | 181.9 |
| Итого | 667. 7 | 838, 6 | 38, 6 | 17,6 | 19,4 | 27,3 | 100,6 | 1709,8 |
После 1995 г. приведенная структура земельных ресурсов сущенственных
изменений не претерпела.
В соответствии с указом президента РФ "О регулировании земельных отношений и
развитии аграрной реформы в России" от 27 октября 1993 г. № 1767 земельные
участки и все, что прочно с ними связано, относится к недвижимости.
Совершение сделок с земельнными участками регулируется гражданским
законодательством с учетом земельного, лесного, природоохранительного, иного
специнального законодательства и настоящего указа. В России разрабантываются
основы земельного законодательства, условия ведения земельного кадастра и
другие правовые акты, которые будут опренделять характер сделок, связанных с
куплей-продажей, и использонванием земельных ресурсов.
2. ФОРМИРОВАНИЕ РЫНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ В РОССИИ
До 1917г. при наличии различных форм частной собственности на землю, а также
государственной и общинной купля-продажа земли, ее ипотека и аренда были
широко распространенным явленнием и существовал рынок земельных ресурсов.
Одним из декретов Октябрьской революции 1917 г. была проведена национализация
земли, и земля стала объектом общественной собственности и была передана в
бесплатное и вечное пользование крестьянам. Городнские земли, а также
природные и водные ресурсы стали объектом государственной собственности и
также перестали быть объектом свободной купли-продажи. Ликвидация частной
собственности на землю привела к тому, что из цены продукции и услуг,
производимых с использованием земельных ресурсов, исчезла абсолютная рента,
сократился размер и дифференциальной ренты и такие жизненно важные продукты
для населения как продовольствие, строинтельство, оплата жилья, проезд на
транспорте, оплата электронэнергии, воды и многие другие стали предлагаться
по низким, обнщедоступным для населения ценам или бесплатно.
При пользовании земельными ресурсами создавались экономинческие отношения и в
процессе их функционирования возникала необходимость осуществления оценки
земельных и природных ренсурсов и на этой основе применялись такие виды цен,
как поденная плата, возмещение затрат: на геологоразведочные работы,
провендение природоохранных мероприятий, восстановление и рекультинвацию
земель для сельскохозяйственного производства, строительнство различных
промышленных и жилищных объектов, создание садово-огородных участков и т. д.
Хотя здесь еще не было прямых актов купли-продажи земельных участков, но
элементы товарно-денежных отношений присутствовали, и они положили начало
возникновению новых рыночных отношений. Рентные доходы и затраты на
воспроизводство земельных ресурсов стали включаться в цены на продукцию,
получаемую с их использованием.
Новый толчок к развитию рыночных отношений дала Констинтуция 1993 г.,
утвердившая право частной собственности на землю и ее куплю-продажу
собственниками.
В Гражданском кодексе РФ, принятом Государственной думой 22 декабря 1995 г.,
в статье 552 устанавливалось, что по договору купли-продажи зданий,
сооружений или другой недвижимости, покупателю одновременно с передачей права
собственности на покупаемую им недвижимость передавались права и на ту часть
земельного участка, которая была занята этой недвижимостью и необходима для
ее использования. Наряду с передачей прав собнственности стали возникать и
арендные отношения по поводу использования объектов недвижимости и земельных
участков, на которых они были расположены. Появилась и купля-продажа
земельных участков, например, садово-огородных. Возникают такие отношения по
поводу земельных паев членов колхозов или совхонзов при их выходе из них. В
частной собственности на землю нахондится более 16 млн. га земли. Поэтому
необходимость осуществления широких товарно-денежных (рыночных) отношений по
поводу земельных ресурсов становится насущной необходимостью. Для их
нормального осуществления нужна прочная правовая база. Для этой цели в
Государственной думе РФ рассматривается новый зенмельный кодекс РФ, а также
ряд других законов, принятие которых положит начало развитию нового более
совершенного рынка зенмельных ресурсов. Тогда оценка и формирование цен на
землю будет происходить на основе рыночного механизма также как и в других
странах. До принятия земельного кодекса используется "Положение о проведении
конкурсов и аукционов по продаже зенмельных участков и других операций с
землей" № 1272 от 10. 12. 93.
В настоящее время рынок земельных ресурсов в РФ находится в стадии своего
первоначального становления и развития, а поэтому процесс оценки и купли-
продажи земельных участков будет отражать массу противоречий, имеющихся в
реальной жизни, а форма цены может проявляться в различных видах.
Рынок земли как саморегулирующая система включает 7 основнных элементов:
спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура, деловые
процедуры. При этом рынок земли вынполняет различные функции (схема 1).
| | | |
| |
|
| | | Схема 1. Основные функции рынка земли |
|
Поскольку земельная собственность включает различные сочентания юридических
прав и интересов, то в одних случаях на рынок может выходить аренда, в других
Ч залоговые обязательства, а в третьих Ч объект полной собственности,
свободный от каких-либо требований. Многофункциональное назначение земли еще
более усложняет рынок недвижимости.
Основные способы сделок с земельными участками представленны на схеме 2.
| Способы сделок | |
| | | | |
| На ограниченном рынке | | Выделение земельных участков органами власти | |
| | | | |
| Аукцион | | Аукцион на право аренды участка | |
| | | | |
| Коммерческий конкурс | | Конкурс на право аренды участка | |
| | | | |
| Инвестиционный конкурс: открытые или закрытые торги | | Выкуп арендованного муниципального участка | |
| | | | |
| Закрытый тендер | | Продажа участка (части его) предприятий банкрота | |
| | | | |
| Ненадлежащее нотариальное оформление сделки | | Некоммерческие способы | |
| | | | |
| | | На неорганизованном рынке | |
Схема
.2. Основные способы сделок с земельными участками.
3. СТОИМОСТЬ, ЦЕНА И НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ЗЕМЛИ
В рыночных условиях различают несколько видов стоимости земельного участка,
присущих любому объекту недвижимости и рассмотренных нами выше.
3.1. Нормативная цена земли
При решении практических вопросов землепользования в РФ применяется
нормативная цена земли. Ставки земельного налога определяются с нормативной
ценой земли. Порядок определения нормативной цены земли был установлен
Постановлением Правинтельства РФ от 25 февраля 1992 г. № 1992. По этому
постановленнию нормативная цена земли применятся для обеспечения
экононмического регулирования земельных отношений при передаче земнли в
собственность гражданам; установлении коллективной собнственности на землю;
передаче по наследству; дарении; получении банковского кредита под залог
земельного участка, а также в друнгих случаях, предусмотренных земельным
законодательством РФ.
Нормативная цена земли Ч это установленная правительством РФ минимальная цена
земли. В соответствии с данным постанновлением нормативная цена земли для
конкретных земельных участков определялась в размере пятидесятикратной ставки
зенмельного налога в рублях за единицу площади земель соответнствующего
целевого назначения.
Минимальный размер ставки земельного налога применялся в размере 100 руб. за
1 га. Нормативная цена земли при предоставнлении в городах и поселках
земельных участков в собственность гражданам для жилищного строительства,
личного подсобного хозяйства, развития садоводства и животноводства
определялась исходя из ставок земельного налога для этой категории
плательнщиков.
Местным органам государственной власти по этому постанновлению
предоставлялось право при продаже земельных участков на конкурсной основе
повышать нормативную цену земли, но не более чем на 50%.
Если земельные участки продавались па аукционах или при реализации заложенных
в банк участков, уровень цен продажи таких участков не ограничивался. То есть
в данном случае реншающую роль играл либо рыночный механизм, либо тайный
сгонвор участников сделки.
В 1994 г. постановлением правительства РФ № 1204 нормантивная цена земли была
установлена в размере 200-кратной ставки земельного налога за единицу
земельного участка. Через три года постановлением правительства РФ от 15
марта 1997 г. № 319 поряндок определения нормативной цены земли был изменен.
Нормантивная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на
типичные земельные участки соответствующего целевого назначения. По этому же
постановлению органам местной власти были предоставлены права уточнять
количество оценочных зон, устанавливать их границы, а также повышать или
понижать норнмативную цену земли, но не более чем на 25%.
Понятие и определение нормативной цены земли (НЦЗ), харакнтерные для
настоящего времени, представлены на схеме 3.
В Санкт-Петербурге был установлен следующий порядок опренделения нормативной
цены земли: в соответствии со ст. 8 Закона Российской Федерации "О плате за
землю" налог за городские земли уплачивается на основе средних ставок,
приведенных в принложении к закону. Средние ставки дифференцируются по зонам
градостроительной ценности территории городов, границы зон определяются в
соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом городов.
В Петербурге границы зон градостроительной ценности утверждены Законом "О
ставках земельного налога в Санкт-Петербурге в 1995 году" от 14.07.95,77-10.
В настоящее время территория Петербурга разделена на 19 зон градостроительной
ценности в зависимости от месторасположения земельных участков. Центральная
часть города (Невский проспект н прилегающие улицы), например, расположена в
первой зоне грандостроительной ценности. По мере удаления участков от центра
изменяется номер зоны градостроительной ценности. Ставка зенмельного налога
используется также при определении нормантивной цены земельных участков.
| | | Нормативная цена земли Ц стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости |
| Используется при: | | |
| | | Основа определения |
| Передаче (выкупе) земли в собственность | | |
| | | Ставки земельного налога с учетом повышающих коэффициентов |
| Установлении общей совместной (долевой) собственности сверх бесплатной нормы | | |
| | | Льготы по земельному налогу не учитываются |
| Передаче по наследству, дарении | | |
| | | Увеличение размера налога за превышение норм отвода земель не учитывается |
| Получении кредита под залог участка | | |
| | | Размер цены |
| Изъятии земель для государственных и общественных нужд | | |
| | | 200-кратная ставка земельного налога за единицу площади соответствующего назначения |
| Переходе с права собственности на жилой дом, строение | | |
| | | Субъекты РФ могут устанавливать повышающие коэффициенты к НЦЗ, но так, чтобы она не превышала 75% рыночной цены земель соответствующей категории и зоны |
| В других случаях по закону | | |
| | | При реализации заложенных участков по суду цена не ограничивается |
| Местные органы власти могут повышать или понижать цены не более, чем на 25% | | |
| | | |
| В 1996 году индекс 1,5 к ставке 1995 года | | |
| Схема 3. Понятие и определение нормативной стоимости земли |
|
Таблица 2
Нормативная цена земли за 1 кв. м в ставках земельного налога
| Зоны градостроительной ценности | Цена в ставках земельного налога | Зоны градостроительной ценности | Цена в ставках земельного налога |
| I | 85.0 | 11 | 13,0 |
| 2 | 96.0 | 12 | 14,0 |
| 3 | 102.0 | 13 | 15,0 |
| 4 | 112,0 | 14 | 14,0 |
| 5 | 96,0 | 15 | 13,0 |
| 6 | 82.0 | 16 | 14,0 |
| 7 | 64,0 | 17 | 14,0 |
| 8 | 51,0 | 18 | 14,0 |
| 9 | 35,0 | 19 | 12,0 |
| 10 | 15,0 | | |
При совершении сделок купли-продажи земли или выкупе зенмельных участков
(кроме приватизированных предприятий) в раснчете нормативной цены земли во
всех случаях, включая сделки купли-продажи физическим лицам земельных
участков, занятых жилыми домами, дачными и садовыми участками и т. п.,
применялнся повышающий коэффициент, равный 150. Данный коэффициент был
утвержден распоряжением мэра от 6.05.95 № 417-р.
Теперь в соответствии с распоряжением губернатора в целях акнтивизации
приватизации земельных участков и привлечения средств в городской бюджет,
указанный выше коэффициент значинтельно снижен, и в зависимости от зоны
градостроительной ценнности составляет от 12 (в пригородах) до 112 (в
промышленных зонах города). В центральной части города коэффициент равен 85
для первой и 96 для второй зон градостроительной ценности.
3.2. Рыночная стоимость земельного участка
Рыночная стоимость Ч это наиболее вероятная цена продажи участка на
конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих
интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают
давления чрезнвычайных обстоятельств.
Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходинма следующая
информация:
а) титул собственности и регистрационные данные по земельнному участку;
б) физические характеристики участка;
в) данные о взаимосвязи участка с окружением;
г) экономические факторы, характеризующие участок. Источниками этих данных
могут быть городские, районные и поселковые земельные комитеты и комиссии,
где осуществляется регистрация сделок с земельными участками, риэлторские
фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками, ипотечнные
кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать и другие
источники.
Существует
пять основных методов оценки рыночной стоимоснти земельных участков:
1. По сопоставимым продажам.
2. Метод соотнесения (переноса).
3. Капитализация земельной ренты.
4. Техника остатка для земли.
5. Метод развития земельного участка.
Наиболее распространенным способом оценки земли является метод
прямого
сравнительного анализа продаж исходя из данных о недавних сделках (за 3-6
месяцев). Он основан на принципе заменщения: рациональный покупатель не
заплатит за данный земельнный участок больше, чем ему обойдется аналогичный
другой учаснток с подобными полезными свойствами.
В соответствии с данным методом:
1) выявляются фактические продажи участков на соответствующем рынке или его
сегментах;
2) вносятся поправки с учетом различий между оцениваемым и каждым
сопоставимым участком.
Сравнение оцениваемого земельнного участка с сопоставимыми свободными
участками осуществляется по двум компонентам:
а) по элементам сравнения;
б) по единицам сравнения.
В качестве элементов сравнения принимаются все факторы, конторые могут
оказать существенное влияние на затраты, требуемые для освоения участка:
местоположение участка, каковы права собнственности на участок земли,
структура почвы, наличие подъемных вод, болот и какова вероятность затопления
участка, объем мелионративных работ, наличие построек на участке и размер
затрат, связанных с их разрушением для полготовки участка под новую
застройку, коммуникационные сооружения на участке и их технинческое
состояние, экологическое состояние участка, окружающей среды, наличие
исторических памятников и их охрана государнством, наличие удобств и другие.
За единицу сравнения принимаются:
1) цена за 1 га Ч для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного
назначения или для жилищного строительства;
2) цена за 1м
2 Ч в деловых центрах городов, дня офисов, маганзинов и т.д.;
3) цена за 1 фронтальный метр Ч для коммерческого использонвания земель в
городах. Стоимость участка пропорциональна длинне его границы по улице или
шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть
стоимости;
4) цена за лот Ч стандартные по форме и размеру участки в районах жилой,
дачной застройки и др.
5) цена за единицу плотности Ч коэффициент отношения плонщади застройки к
площади земельного участка.
По застроенным участкам в качестве единицы сравнения могут применяться:
Ч цена за I м
2 общей или чистой площади;
Ч цена за 1 м
3 Ч для складов, элеваторов и др.;
Ч цена за единицу, приносящей доход Ч место в гараже, на стадионе, место
парковки и др.
При использовании приема единицы сравнения определяется на основе ряда
фактических продаж средняя или типичная стоимость единицы сравнения для
каждой однородной группы участков. Среднее значение определяется путем
расчета медианой или среднней цены продажи за единицу сравнения. Применяется
этот прием в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по
разменрам, но относительно схожи по параметрам.
Другой прием основан на определении путем анализа сравнинваемых продаж
стоимости базового, стандартного участка, котонрый является затем ориентиром
расчета стоимости других участков земли. Объектом оценки служит реальный или
гипотетический базовый участок.
В целом рыночная цена земли может определяться следующим образом:
Ц
р = Ц
н х К
1 х К
2 х К
3 х ... х К
п,
где Ц
р Ч рыночная цена;
Ц
н Ч нормативная цена земли;
К
1 ... К
п Ч коэффициенты, применяемые для корректировки нормативной цены.
Коэффициенты устанавливаются экспертным путем, если нет коэффициентов,
утвержденных государственными органами.
Метод соотнесения (переноса) Ч состоит в определении соотноншения между
общей стоимостью застроенного участка и стоинмостью земли. Установлено, что
существует устойчивая связь межнду стоимостью земли и стоимостью возведенных на
ней сооруженний. Эксперт-оценщик оценивает сначала общую стоимость
занстроенного участка, а затем вычитает из нее стоимость зданий и сооружений и
получает стоимость земельного участка. Коэффициненты соотношений можно
применять к оцениваемым микрорайоннам для определения стоимости единицы
сравнения или базового участка для данного района.
Метод остаточной продуктивности (остатка).
При отсутствии данных по продаже земельных участков теория рекомендует для
оценки земли использовать технику остатка.
В соответствии с техникой остатка стоимость земельного участка определяется
по формуле:
где V
L, - оценка стоимости земельного участка;
NOIЧ чистый операционный доход, который генерирует обънект недвижимости;
Vв Ч стоимость улучшений;
R
L Ч коэффициент капитализации земли;
Rв Ч коэффициент капитализации улучшений
2.
При оценке объектов недвижимости предполагается, что земля рассматривается как
строительная площадка и не подвержена нинкаким видам износов за исключением
экономического. Как огранниченный ресурс Земля во времени, как правило, только
возрастает в цене. Все износы относят к улучшениям, которые находятся на земле.
Отсюда следует, что земля является неистощимым активом (капиталом), не
требующим рекапитализации (возврата капитала). Следовательно доходы от земли
могут быть капитализированы по норме отдачи на капитал V. То есть коэффициент
капитализации земли R
L равен норме отдачи на капитал V.
Метод развития (освоения) земельного участка Ч используется в том случае
когда необходимо определить стоимость участка, прингодного для разбивки на
отдельные индивидуальные участки. Танкие случаи довольно часто встречаются в
российской практике оценки.
Основные этапы оценки по данному методу:
1. Определение размеров и количества индивидуальных учанстков.
2. Расчет стоимости освоенных участков методом сопоставимых продаж
(определение величины выручки).
3. Расчет издержек освоения участков и их продаж, графика освоения
предполагаемого периода продаж и величины выручки от продаж индивидуальных
участков.
4. Определение величины денежного потока путем вычитания всех издержек
освоения участков из величины общей выручки от продаж этих участков.
5. Определение ставки дисконта.
6. Дисконтирование денежного потока с учетом времени освоенния и продаж всех
индивидуальных земельных участков.
При определении размеров индивидуальных участков учитынваются физические,
юридические и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения, но
чаще всего размеры определяются исходя из экономических возможностей
потенциальнных инвесторов (6, 8, 10, 12, 15, 20 и 25 соток).
В российской действительности освоенными называются зенмельные участки, к
которым проведены подземные инженерные коммуникации, дороги, электричество,
газ и на которых построены дома по индивидуальным проектам. Исходя из данного
определенния, подобный рынок земельных участков в РФ развит очень сланбо.
Еще один способ определения рыночной стоимости земли Ч
метод капитализации
дохода. Оценка земли по доходности осунществляется путем преобразования
денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации. Иначе
говоря, стоимость участка может быть определена как его способность приносить
доход в будущем.
Стоимость земли в этом случае определяется по формуле:
Sрз Ч рыночная стоимость земли;
ЧD
З Ч чистый земельный доход, включает арендную плату, зенмельный
налог, прибыль землевладельца и другие формы. При отсутствии общепринятой
методики может определяться различнными способами. Чистый доход есть разница
между стоимостью валовой продукции и затратами на ее производство;
R Ч коэффициент капитализации земельных доходов. К должен определяться
дифференцированно по регионам РФ и внутри регионнов по их территориям.
Для земель сельскохозяйственного назначения может браться норма
рентабельности от производства и реализации сельскохонзяйственной продукции.
Для земель, отводимых под строительство промышленных предприятий Ч норма
рентабельности от производства и реализации промышленной продукции; для
банков Ч от их деятельности.
В каждом конкретном случае вопрос определения норм капитанлизации должен
решаться исходя из рыночной процентной ставки и ее корректировки с учетом
тенденций развития рыночной конънюнктуры.
Учитывая, что использование земельных участков носит долгонвременный
характер, ставки и размеры платежей могут корректинроваться через
определенные сроки, установленные конкретным договором.
В методических рекомендациях "О порядке оценки недвижимого имущества,
находящегося в государственной собственности, и прав на него", утвержденных
распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 1.08.96 № 113-р, рекомендуется
при анализе наинлучшего и наиболее эффективного использования земли
использонвать метод: технику остатка для определения стоимости земли и зданий
и сооружений, находящихся на данном участке, и затем применять капитализацию
дохода от земли путем дисконтированния денежных потоков.
3.3. Арендная плата
С развитием рыночных отношений все большее значение в предпринимательской
деятельности приобретает аренда Ч форма договорного, срочного и возмездного
владения и пользования земнлей.
По гражданскому кодексу РФ в аренду могут быть переданы зенмельные участки,
здания, сооружения, транспортные средства и другие вещи. В договоре об аренде
должны быть четко указаны данные об имуществе как объекте аренды.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или другому лицу,
уполномоченному либо законом, либо собственнником. Срок аренды определяется
договором, если срок не оговонрен, считается, что договор заключен на
неопределенный срок.
В случае если одна из сторон считает необходимым отказаться от договора
аренды, она должна предупредить другую сторону за один месяц, а при аренде
недвижимого имущества, в том числе и земли, Ч за три месяца.
Закон позволяет устанавливать предельный (максимальный) срок аренды.
Арендная плата определяется договором по согласованию стонрон. Если в
договоре не определен порядок, условия, сроки, то обычно применяются условия,
принятые при сдаче в аренду аналонгичного имущества при сравнимых
обстоятельствах.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или
отдельно за каждую из его составных частей.
Формы арендных платежей принимаются в виде:
а) в твердой сумме платежей, вносимых либо периодически, линбо одновременно;
б) доли продукции или доходов, получаемых от использования арендуемого
имущества;
в) предоставления арендатором определенных услуг;
г) передачи арендатором арендодателю обусловленной вещи в собственность или в
аренду;
д) возмещением арендатором затрат, связанных с улучшением арендованного
имущества (земельного участка).
В законе оговорены и другие моменты взаимоотношений аренндодателей и
арендаторов.
При сдаче в аренду зданий и сооружений одновременно должно быть передано и
право владения и пользования земельным участком, на котором расположены
данные объекты недвижимоснти.
В случае продажи земельного участка, на котором находятся объекты
недвижимости, другому лицу, за арендатором сохраняется право пользования той
частью земельного участка, которая занята зданиями или сооружениями, на
условиях, действовавших до прондажи земельного участка.
В договоре об аренде зданий и сооружений устанавливается размер арендной
платы за здания и сооружения, включая и размер платы за пользование земельным
участком, на котором располонжены данные здания и сооружения.
Договоры об аренде подлежат государственной регистрации.
При рыночных отношениях размер арендной платы за единицу площади земли
определяется в договоре аренды. Техника расчетов величины арендной платы (Ал)
может быть различной: на основе цены (стоимости) земли (Цз), нормы удельного
ссудного процента (С) и фактического или расчетного размера угодий в
конкретных условиях по формуле:
Ап = (Цз : Т) 100
Так как
Цз = R/C,
где R Ч величина земельной ренты, то
Ап= R : С : Т, где Т Ч срок аренды
земли в годах.
С учетом формулы сложного процента величина арендной планты за единицу
площади земель выражается следующим образом:
4. ЗЕМЕЛЬНЫЙ НАЛОГ
В соответствии с законом о плате за землю собственники земли облагаются
земельным налогом. Земельный налог взимается еженгодно. Размер земельного
налога не зависит от результатов хозяйнственной деятельности и
устанавливается в виде стабильных плантежей за единицу земельной площади в
расчете на год.
Ставки земельного налога пересматриваются в связи с измененнием общей
экономической конъюнктуры, не зависящей от пользонвателя земли и условий
хозяйствования.
Ставки земельного налога определяются отдельно по категонриям земель в
соответствии с их целевым назначением, а также по видам и подвидам земельных
угодий, природным зонам, группам почв, городам, поселкам, крупным населенным
пунктам.
Так как сельскохозяйственные угодья занимают центральное место при оценке
земельных ресурсов, их оценка может служить базовой оценкой при определении
цены других видов угодий.
По методике проф. Сурина А. И. (Санкт-Петербургский Аграрнный Университет)
оценка земельного участка должна учитывать:
базовую оценку, размер реального дохода (эффект от использованния земель,
оценку потерь, которые могут быть нанесены: народнному хозяйству в целом,
фирме, предприятию (хозяйству) в связи с утратой земельным участком его
потребительских свойств).
В основу базовой оценки, по мнению проф. Сурина А. И., долнжен быть положен
суммарный народнохозяйственный эффект, конторый может быть получен при полном
и рациональном использонвании всех присущих участку свойств в соответствии с
достигнунтым уровнем производительных сил.
Формула базовой оценки может быть представлена в следуюнщем виде:
О = Сс.х.Кс + СлКпр + СгКэф + СвКв + Аф
О Ч базовая оценка земли в руб.;
Сс.х. Ч оценка сельскохозяйственного потенциала;
Кс -- коэффициент приоритета сельского хозяйства в регионе;
СлЧ оценка лесохозяйственного потенциала;
Кпр - коэффициент природоохранного значения лесных угондий;
Сг Ч оценка геологического потенциала;
Кэф Ч коэффициент эффективности добычи полезных исконпаемых;
СвКв Ч оценка и коэффициент водохозяйственного потенциала;
Аф Ч стоимость инфраструктуры на земельном участке
Поскольку нет единой методики оценки земельных ресурсов, предлагаемая формула
может быть использована при заключении сделок по недвижимости, требующих
проведения оценки земельнонго участка.
При оценке земельных ресурсов, как видно из приведенной формулы, должно быть
учтено множество факторов, среди котонрых решающее значение имеют:
местоположение участка, его траннспортная обеспеченность, характер
проектируемого объекта строинтельства на участке, затраты, связанные с
реализацией дополнинтельных требований заказчика: снос и перенос строений и
соорунжений, стоимость инженерного обеспечения участка и т. д.
5. ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ ОЦЕНКИ ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ
Анализ зарубежного опыта установления платы за землю понзволяет выявить
факторы, определяющие размер платы; изучить динамику роста цен на землю;
установить удельный вес платы за землю и общую структуру затрат на городское
строительство;
влияние платы за землю на политику и характер землепользования в городах.
Выявление и оценка факторов, влияющих на цену земли, имеет важное значение
для прогнозирования ее изменения и устанновления более гибкой политики
налогообложения.
Наиболее известная теория цен на землю У. Алонсо касается сонотношения спроса
и предложения на городские земельные участки. В основе этой теории лежит
экономическая концепция извлечения населением или предприятием максимальной
выгоды в рамках раснполагаемых ими доходов. У. Алонсо графически рассчитал
кривые платежеспособности семей, характеризующие в зависимости от расстояния
до центра города те цены на землю, которые та или иная семья в состоянии
уплатить, сохраняя прежний жизненный уровень. Аналогично он рассмотрел
размещение предприятий отнносительно расстояния от центра в соответствии с
ценами на землю при условии сохранения ими максимальной прибыли. Эта принбыль
представляет собой разность между суммарной стоимостью реализованной
продукции, с одной стороны, и расходами на пронизводство и ценой земли, с
другой. Земля, примыкающая к слонжившейся городской территории, может быть
приобретена под застройку по цене, лишь немного превосходящей цену той же
земли в случае использования ее под сельскохозяйственные нужды. В
дейнствительности цены в указанных районах превышают сельскохонзяйственные
земельные расценки в несколько раз. Алонсо считает, что критерием оценки
участка является максимальная прибыль, которую он может дать. При этом
арендная плата за землю раснсчитывается как капитализированный доход путем
умножения прибыли, получаемой за определенный ряд лет, на процентную норму.
Детальные исследования, осуществленные в 70-х гг. Американнским институтом
планировки городов по определению влияния общественных инвестиций на ценность
городских земель, привели к выводам, согласно которым факторы, определяющие
цену земли, можно разделить на три группы:
физические (размер участка,
пронтяженность фронтальной линии, местоположение в плане города,
инженерно-геологические условия);
экономические (доход, полунчаемый с
этого участка, инвестиции, произведенные на данной территории);
административные (законодательные акты о зонировании городских территорий,
включающие административные ограничения в местоположении отдельных объектов).
Французский исследователь Дютайн, изучая механизм форминрования цен в
Парижской агломерации, пришел к следующему выводу: цена участка колеблется
между двумя пределами Ч мининмальной ценой, определяемой фактическим доходом
участка, и максимальной ценой, которую потенциальный пользователь готов
заплатить исходя из условий застройки, предполагаемых доходов от новых
сооружений, минус затраты на их строительство и разнличные дополнительные
расходы.
По мнению специалистов США, доля земли в оценочной стоинмости недвижимости
составляет 30-40%.
Цена на землю влияет на вид ее использования. Как правило, значительные
территории в центрах американских городов заняты торговыми учреждениями,
зданиями контор, фирм. Высокая цена земли ведет к интенсификации ее
использования, способствует перенаселенности наиболее ценных территорий, их
транспортной перегрузке. К основным категориям землепользователей, с
котонрыми связывают наиболее интенсивное использование городских территорий,
относят: правительственные учреждения, частные коннторы, зрелищные объекты,
специализированные магазины, универнситеты, мотели, научно-исследовательские
институты, культурно-бытовые центры.
Высокие цены на землю приводят к непропорциональным понтребностям
распределения городских территорий между отдельнынми функциональными зонами,
затрудняют проведение реконструкнтивных работ. Зарубежный опыт
свидетельствует: в центральных районах крупнейших городов размер компенсации
за землю и донма, намеченные к сносу, составляет до 80-100% затрат на новое
строительство.
В большинстве бывших социалистических стран Восточной Евнропы существовала
плата за землю, и исследования по установленнию се взаимосвязи с оценкой
территории, показали, что плата за землю значительно ниже ее фактической
ценности. В Венгрии, нанпример, с 1975 г. была введена категорийность
населенных пункнтов, в которой выделено 5 основных групп: столица, центры
регионнов, центры областей, прочие города и крупные села. При этом в пределах
населенных пунктов выделяется до 6 зон Ч от центра города к периферии, по
которым введена дифференцированная плата за пользование городскими землями.
Например, плата за земельный участок в центре Будапешта в 6 раз выше, чем на
его окраине, и примерно в 20 раз выше по сравнению с самой дешевой городской
землей.
Важное значение имеет исследование проблемы зонирования использования
городских земель. Среди факторов, влияющих на оценку эффективности
использования городской территории, вынделяют: предпочтения и доходы
населения, повышение жизненных стандартов, стоимость земельных участков,
уровень развития гонродского хозяйства и средств коммуникации, планировочные
коннцепции и стандарты.
Стоимость земельных участков в городах стабильно растет. Рост стоимости земли в
большинстве стран выше темпов роста инфляции. За последние 25 лет стоимость
городских земель в США возросла в 10 раз; в Японии (в пригороде Токио) Ч в 20
раз, в то время как национальный доход увеличился примерно в 4 раза, а цены на
потребительские товары Ч в 3 раза. В то же время благондаря методам контроля в
Швеции рост стоимости земельных учанстков за десятилетие 1970-1980 гг. составил
лишь 9%
3.
В отечественном градостроительстве практика жесткого зонирования имеет давнюю
историю, начало которой положило строинтельство первых социалистических
городов с четким функциональнным разделением производственных и жилых зон. В
связи с демонкратизацией общества и экономики, появлением вместо единой
государственной различных форм собственности на землю больншой интерес
представляет изучение практики зонирования городнских земель в индустриально
развитых странах с преимущественно частной собственностью на землю.
В основе современного городского зонирования лежит выделенние на территории
административной единицы зон землепользованния для уменьшения вероятности
конфликта между различными видами деятельности. При этом критерием
классификации видов землепользования является степень их отрицательного
внешнего воздействия.
Практика зонирования в городах практически полностью отканзалась от принципа
многолетнего использования земель. Ее заменнил принцип исключительности,
согласно которому в зонах разнрешается осуществление только тех видов
хозяйственной деятельнности, которые прямо указаны для данной зоны.
Происходит углубленная дифференциация правовых режимов землепользования,
которая выражается в увеличении числа зон и подзон, два которых хозяйственное
и иное использование земель тщательно и подробно регламентируется.
На владельцев земельной собственности налагаются определеннные ограничения по
ее использованию. В США муниципальные органы имеют право регулировать и
ограничивать высоту, число этажей, размеры зданий, процент застройки участка,
размеры двонров и других открытых пространств, размещение и использование
сооружений и земли для торговли, производства, жилья и других целей.
Непременным условием при этом является сохранение стоинмости и непричинение
ущерба недвижимости.
Во Франции законодательные меры позитивного характера определяются прежде
всего введением зон приоритетного, диффенренцированного и согласованного
развития. Границы зоны приноритетного городского развития определяются
администрацией, а введение зон преследует двойную цепь: концентрация
строительнства во избежание рассредоточения дорогостоящих общественных работ,
финансируемых местными органами; предотвращение спенкуляции земельными
участками. Формирование зон согласованнонго развития регулируется общим
градостроительным законодантельством, за исключением того, что планы
использования терринтории для них необязательны, так же как и получение
разрешения на строительство. Реализация большинства зон согласованного
развития осуществляется, как правило, частными строительными инофирмами,
которых привлекает дополнительная прибыль, полунчаемая от повышения плотности
застройки. Местная администранция также находит в этом свой интерес,
поскольку она освонбождается от финансирования ряда систем общественного
обслунживания (дороги, рекреационные пространства и т. д.).
[1] Комов Б. В. Взаимодействие
государственных и рыночных механизмов управления земельными ресурсами. М..
1996. с. 10.
2 Под улучшением здесь понимается все, что
неразрывно связано с землей: здания. строения, сооружения, зеленые насаждения и
прочее.
3 Использование городских территории,
зарубежная и отечественная практика. Обзорная информация. ЧЛ/..
]990.
