: Сделки с жильем
Ïëàí
Ââåäåíèå....................
Äîãîâîð êóïëè-ïðîäàæè æèëîãî äîìà (êâàðòèðû). Íîâûå óñëîâèÿ åãî çàêëþ÷åíèÿ...........
Äîãîâîð íàéìà æèëîãî ïîìåùåíèÿ.......
Äîãîâîð ïîæèçíåííîãî ñîäåðæàíèÿ ñ èæäèâåíèåì
Âèäû ìîøåííè÷åñêèõ ñäåëîê ñ æèëüåì....
Âèäû ñäåëîê ñ æèëüåì, ïðèçíàâàåìûå íåäåéñòâèòåëüíûìè........................
Îòâåòñòâåííîñòü çà íåçàêîííûå îïåðàöèè ñ æèëüåì
Çàêëþ÷åíèå..................
Ñïèñîê ëèòåðàòóðû..............
Ââåäåíèå
Ñäåëêè ãðàæäàí ñ ïðèíàäëåæàùèì èì æèëüåì (êóïëÿ-ïðîäàæà, àðåíäà, îáìåí, ìåíà, íàéì, äàðåíèå è äðóãèå ôîðìû èñïîëüçîâàíèÿ ïðàâ ñîáñòâåííèêà æèëüÿ) íèêîãäà åùå íå ïîëó÷àëè òàêîãî ðàçìàõà, êàê ñåé÷àñ.
Ó÷èòûâàÿ âûñîêóþ ñòîèìîñòü æèëîé ïëîùàäè, ñóììà çàêëþ÷àåìûõ ñäåëîê îöåíèâàåòñÿ, êàê ïðàâèëî, âî ìíîãèå ìèëëèîíû ðóáëåé. Êâàðòèðíûé áèçíåñ íûíå ÿâëÿåòñÿ îäíèì èç ñàìûõ âûãîäíûõ: ïîñðåäíè÷åñêèå îðãàíèçàöèè - ðèýëòåðñêèå ôèðìû è îòäåëüíûå ìàêëåðû ãîòîâû îêàçàòü ëþáûå óñëóãè ãðàæäàíàì ïî ðàñïîðÿæåíèþ ïðèíàäëåæàùèìè èì êâàðòèðàìè è äîìàìè, ïîëó÷àÿ ïðè ýòîì íàèáîëüøèå äèâèäåíäû.
Íà ðûíêå æèëüÿ àêòèâíî äåéñòâóåò êðèìèíàëüíûé áèçíåñ. Èñïîëüçóÿ þðèäè÷åñêóþ íåîñâåäîìëåííîñòü ãðàæäàí, ìîøåííèêè äîáèâàþòñÿ çàêëþ÷åíèÿ ñ ãðàæäàíàìè ñîãëàøåíèé îá îò÷óæäåíèè æèëüÿ íà êðàéíå íåâûãîäíûõ äëÿ íèõ óñëîâèÿõ, íåðåäêî ñ ïîìîùüþ ìàõèíàöèé ëèøàþò èõ çàêîííîãî æèëèùà.
Ñëåäóåò îòìåòèòü, ÷òî ñîâðåìåííûé ðûíîê æèëüÿ ñóùåñòâåííî îòëè÷àåòñÿ îò ðûíêà ïðîøëûõ ëåò. Êðóã òðàäèöèîííûõ ó÷àñòíèêîâ ñäåëêè, íàïðèìåð êóïëè-ïðîäàæè, çíà÷èòåëüíî ðàñøèðèëñÿ. Òåïåðü îáû÷íî â ñäåëêó êðîìå ïîêóïàòåëÿ è ïðîäàâöà âêëþ÷àåòñÿ òðåòüÿ ñòîðîíà - ïîñðåäíèê, â êà÷åñòâå êîòîðîãî âûñòóïàåò ëèáî ðèýëòåðñêàÿ ôèðìà, ëèáî ÷àñòíûé ìàêëåð.  ñäåëêàõ íà ðûíêå æèëüÿ âñå áîëüøóþ ðîëü èãðàþò êîììåð÷åñêèå áàíêè, áèðæè, ñòðàõîâûå êîìïàíèè, èíâåñòèöèîííûå ôîíäû è äðóãèå ðûíî÷íûå èíñòèòóòû.
Ãðàæäàíñêîå è æèëèùíîå çàêîíîäàòåëüñòâî ïðèçíàþò ïðàâîìåðíûìè âñå âèäû ñäåëîê ãðàæäàí ñ ïðèíàäëåæàùèìè èì ïî ïðàâó ñîáñòâåííîñòè æèëèùàìè. Ãðàæäàíèí ìîæåò âñòóïàòü â ëþáûå íå ïðîòèâîðå÷àùèå çàêîíó äîãîâîðíûå îòíîøåíèÿ, ñâÿçàííûå ñ èçìåíåíèåì ïðàâîâîãî ñòàòóñà, ïðèîáðåòåíèåì èëè îò÷óæäåíèåì æèëüÿ (êóïëÿ-ïðîäàæà, äàðåíèå, çàâåùàíèå). Îí òàêæå ìîæåò ðåàëèçîâàòü ñâîå ïðàâî ñîáñòâåííèêà, çàêëþ÷èâ äîãîâîð íàéìà, ìåíû, ïîæèçíåííîãî ñîäåðæàíèÿ ñ èæäèâåíèåì, ñîâåðøèâ îáìåí íà äðóãîå æèëîå ïîìåùåíèå è äð.
Äåéñòâóþùåå çàêîíîäàòåëüñòâî äîïóñêàåò øèðîêèé ñïåêòð ñäåëîê ãðàæäàí ñ ïðèíàäëåæàùèì èì æèëüåì è â ðàìêàõ èõ òðàäèöèîííûõ ôîðì âîçíèêàþò ïîäâèäû, íàïðèìåð äîãîâîð íàéìà-ïðîäàæè, ïðåäóñìîòðåííûé ñò.501 Ãðàæäàíñêîãî êîäåêñà. Ê ñäåëêàì ñ æèëüåì ïðèìåíèìû ñòàòüè ãëàâû 52 ÃÊ "Àãåíòèðîâàíèå" (ñò.1005-1011).
Ïðÿìîå îòíîøåíèå ê îáåñïå÷åíèþ ðåàëèçàöèè æèëèùíûõ ïðàâ ãðàæäàí èìåþò ñòàòüè ÃÊ î íàéìå æèëîãî ïîìåùåíèÿ (ãë.35), áåçâîçìåçäíîì ïîëüçîâàíèè (ãë.36), ñòðàõîâàíèè (ãë.48), îá îáÿçàòåëüñòâàõ âñëåäñòâèå ïðè÷èíåíèÿ âðåäà (ãë.59) è äðóãèå ïðàâîâûå íîðìû, êîòîðûå, íàäî ïîëàãàòü, áóäóò îêàçûâàòü âñå áîëåå îùóòèìîå âîçäåéñòâèå íà óïîðÿäî÷åíèå ñîâåðøåíèÿ æèëèùíûõ ñäåëîê íà çàêîííîé îñíîâå.
Ïðè ñîâåðøåíèè ñäåëîê îñîáåííî âàæíî âûäåëèòü ñðåäñòâà çàùèòû ó÷àñòíèêîâ è ïðèíàäëåæàùåãî èì æèëüÿ. Èõ ïðàâà íà ðûíêå æèëüÿ îõðàíÿþòñÿ â ïåðâóþ î÷åðåäü íîðìàìè ãðàæäàíñêîãî çàêîíîäàòåëüñòâà.
Ñïîñîáû çàùèòû â ñóäåáíîì ïîðÿäêå ãðàæäàíñêèõ ïðàâ, â òîì ÷èñëå è æèëèùíûõ, âåñüìà ðàçíîîáðàçíû, íî ñò.12 Ãðàæäàíñêîãî Êîäåêñà òåì íå ìåíåå âûäåëÿåò íàèáîëåå çíà÷èìûå èç íèõ.
Ïðåæäå âñåãî, ýòî - èñêîâîå òðåáîâàíèå ãðàæäàíèíà î ïðèçíàíèè íàðóøåííîãî èëè îñïàðèâàåìîãî ïðàâà íà æèëîå ïîìåùåíèå.  áîëüøèíñòâå ñëó÷àåâ ïðèçíàíèå ñóäîì ýòîãî ïðàâà ÿâëÿåòñÿ íåîáõîäèìîé ïðåäïîñûëêîé, îáåñïå÷èâàþùåé ïðèíóäèòåëüíîå îñóùåñòâëåíèå äðóãèõ òðåáîâàíèé. Íàïðèìåð, òðåáîâàíèå î ïðèçíàíèè ïðàâà íà æèëîå ïîìåùåíèå - íåîáõîäèìîå óñëîâèå äëÿ ïðåäúÿâëåíèÿ òðåáîâàíèÿ î âûñåëåíèè ëèöà, íåçàêîííî çàíèìàþùåãî ýòî ïîìåùåíèå.
Äðóãèì ñïîñîáîì çàùèòû ãðàæäàíñêèõ ïðàâ ÿâëÿåòñÿ âîññòàíîâëåíèå ïîëîæåíèÿ, ñóùåñòâîâàâøåãî äî íàðóøåíèÿ ïðàâà, è ïðåñå÷åíèå äåéñòâèé, íàðóøàþùèõ ïðàâî èëè ñîçäàþùèõ óãðîçó åãî íàðóøåíèÿ. Ïðèìåðîì ìîæåò ñëóæèòü îáìåí æèëûìè ïîìåùåíèÿìè, êîòîðûé áûë ïðîèçâåäåí ïîä âëèÿíèåì çàáëóæäåíèÿ îäíîé èç ñòîðîí áåç êàêîãî-ëèáî óìûñëà äðóãîé ñòîðîíû ñäåëêè. Òàêîé îáìåí ñóä ìîæåò ïðèçíàòü íåäåéñòâèòåëüíûì è âîçâðàòèòü ñòîðîíû â ïåðâîíà÷àëüíîå ñîñòîÿíèå.
 ÷èñëå ïîèìåíîâàííûõ â çàêîíå ñïîñîáîâ çàùèòû ãðàæäàíñêèõ ïðàâ óñòàíîâëåíû è òàêèå, êàê ïðèçíàíèå íåäåéñòâèòåëüíûì àêòà ãîñóäàðñòâåííîãî îðãàíà èëè îðãàíà ìåñòíîãî ñàìîóïðàâëåíèÿ; ñàìîçàùèòà ïðàâà (ïðè ýòîì ñïîñîáû ñàìîçàùèòû äîëæíû áûòü ñîðàçìåðíû íàðóøåíèþ è íå âûõîäèòü çà ïðåäåëû äåéñòâèé, íåîáõîäèìûõ äëÿ åãî ïðåñå÷åíèÿ - ñò.14 ÃÊ); âîçìåùåíèå óáûòêîâ; âçûñêàíèå íåóñòîéêè; êîìïåíñàöèÿ ìîðàëüíîãî âðåäà è íåêîòîðûå äðóãèå.
Âàæíîé ãàðàíòèåé â îáåñïå÷åíèè ïðàâîâîé çàùèòû èìóùåñòâåííûõ èíòåðåñîâ ãðàæäàí â ñäåëêàõ ñ æèëûìè ïîìåùåíèÿìè âûñòóïàþò íîðìû, óñòàíàâëèâàþùèå îñíîâàíèÿ, ïî êîòîðûì ñóäîì ñäåëêè ìîãóò áûòü ïðèçíàíû íåäåéñòâèòåëüíûìè, è ïîñëåäñòâèÿ, êîòîðûå âëå÷åò çà ñîáîé òàêîå ðåøåíèå ñóäà (ñò.162, 165-180 ÃÊ).
 ñèñòåìå ãðàæäàíñêî-ïðàâîâûõ íîðì, îáåñïå÷èâàþùèõ îõðàíó èíòåðåñîâ ãðàæäàí â æèëèùíîé ñôåðå, áîëüøîå çíà÷åíèå èìååò Çàêîí ÐÔ îò 7 ôåâðàëÿ 1992 ãîäà "Î çàùèòå ïðàâ ïîòðåáèòåëåé".
Äëÿ áîëåå äåòàëüíîãî ðàññìîòðåíèÿ ñïîñîáîâ çàùèòû æèëèùíûõ ïðàâ ãðàæäàí ñëåäóåò îñòàíîâèòüñÿ íà òðåõ âèäàõ äîãîâîðîâ, äîìèíèðóþùèõ íà ðûíêå æèëüÿ, ïðè çàêëþ÷åíèè è èñïîëíåíèè êîòîðûõ îñîáåííî ÷àñòî äîïóñêàåòñÿ ñîâåðøåíèå ïðîòèâîïðàâíûõ äåéñòâèé:
äîãîâîðå êóïëè-ïðîäàæè æèëüÿ,
äîãîâîðå íàéìà æèëîãî ïîìåùåíèÿ,
äîãîâîðå ïîæèçíåííîãî ñîäåðæàíèÿ ñ èæäèâåíèåì.
Äîãîâîð êóïëè-ïðîäàæè æèëîãî äîìà (êâàðòèðû). Íîâûå óñëîâèÿ åãî çàêëþ÷åíèÿ
Äàííûé âèä ñäåëêè ñ æèëüåì ÿâëÿåòñÿ íàèáîëåå ðàñïðîñòðàíåííûì. Î÷åíü ÷àñòî â ýòó ôîðìó îáëåêàþòñÿ è ñäåëêè ïî îáìåíó è ìåíå æèëûõ ïîìåùåíèé. Íå ñëó÷àéíî íà äîëþ äîãîâîðîâ êóïëè-ïðîäàæè æèëüÿ ïðèõîäèòñÿ íàèáîëüøåå êîëè÷åñòâî ïðàâîíàðóøåíèé, ÷àùå âñåãî ñîâåðøàåìûõ ñ îïðåäåëåííûì óìûñëîì.
Ñîâðåìåííîå çàêîíîäàòåëüñòâî ðåãóëèðóåò ýòîò âèä äîãîâîðà ïðèíöèïèàëüíî ïî-íîâîìó è íà åãî ñîäåðæàíèè ñëåäóåò îñòàíîâèòüñÿ ïîäðîáíåå.
Ñîãëàñíî ñò.549 ÃÊ ïî äîãîâîðó êóïëè-ïðîäàæè íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà ïðîäàâåö îáÿçóåòñÿ ïåðåäàòü â ñîáñòâåííîñòü ïîêóïàòåëÿ çåìåëüíûé ó÷àñòîê, çäàíèå, ñîîðóæåíèå, êâàðòèðó èëè äðóãîå íåäâèæèìîå èìóùåñòâî.
Äîãîâîð ïðîäàæè æèëîãî äîìà (êâàðòèðû) çàêëþ÷àåòñÿ â ïèñüìåííîé ôîðìå ïóòåì ñîñòàâëåíèÿ îäíîãî äîêóìåíòà, ïîäïèñàííîãî ñòîðîíàìè. Íåñîáëþäåíèå ôîðìû äîãîâîðà âëå÷åò åãî íåäåéñòâèòåëüíîñòü (ñò.550 ÃÊ).
Ïåðåõîä ïðàâà ñîáñòâåííîñòè ïî äîãîâîðó ïðîäàæè æèëüÿ ê ïîêóïàòåëþ íàñòóïàåò ëèøü ïîñëå åãî ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè. Åñëè îäíà èç ñòîðîí óêëîíÿåòñÿ îò ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè äîãîâîðà, ñóä âïðàâå ïî òðåáîâàíèþ äðóãîé ñòîðîíû âûíåñòè ðåøåíèå î ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè ïåðåõîäà ïðàâà ñîáñòâåííîñòè. Ñòîðîíà, íåîáîñíîâàííî óêëîíÿþùàÿñÿ îò ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè ñäåëêè, äîëæíà âîçìåñòèòü äðóãîé ñòîðîíå óáûòêè, âûçâàííûå çàäåðæêîé ðåãèñòðàöèè (ñò.551 ÃÊ).
Ñëåäóåò
îáðàòèòü
âíèìàíèå íà
òî
îáñòîÿòåëüñòâî,
÷òî ÷àñòü
âòîðàÿ
Ãðàæäàíñêîãî
êîäåêñà íå
òðåáóåò, êàê
ýòî áûëî
ðàíüøå,
îáÿçàòåëüíîãî
íîòàðèàëüíîãî
îôîðìëåíèÿ
ñäåëîê
êóïëè-ïðîäàæè,
ðàâíî êàê è
äîãîâîðîâ
ìåíû,
äàðåíèÿ
íåäâèæèìîñòè.
Îäíàêî
Ôåäåðàëüíûì
çàêîíîì îò
26 ÿíâàðÿ 1996 ãîäà
N 15-ÔÇ "Î
ââåäåíèè â
äåéñòâèå
÷àñòè
âòîðîé
Ãðàæäàíñêîãî
êîäåêñà
Ðîññèéñêîé
Ôåäåðàöèè" (
ñò.7)
óñòàíîâëåíî,
÷òî âïðåäü äî
ââåäåíèÿ â
äåéñòâèå
ôåäåðàëüíîãî
çàêîíà î
ðåãèñòðàöèè
ïðàâ íà
íåäâèæèìîå
èìóùåñòâî è
ñäåëîê ñ íèì
äëÿ
äîãîâîðîâ,
ïðåäóñìîòðåííûõ
ñò.550, 560 è 574
ÃÊ,
ñîõðàíÿþò
ñèëó ïðàâèëà
îá
îáÿçàòåëüíîì
íîòàðèàëüíîì
óäîñòîâåðåíèè
òàêèõ
äîãîâîðîâ,
óñòàíîâëåííûå
çàêîíîäàòåëüñòâîì
äî ââåäåíèÿ â
äåéñòâèå
÷àñòè
âòîðîé
Êîäåêñà.
Ïðèíöèïèàëüíîå çíà÷åíèå ïðè ñîâåðøåíèè äîãîâîðîâ êóïëè-ïðîäàæè íåäâèæèìîñòè èìååò ñâÿçü ýòîé ñäåëêè ñ îáðåòåíèåì ïðàâà íà çåìåëüíûé ó÷àñòîê, íà êîòîðîì ðàñïîëîæåíî æèëîå ñòðîåíèå (÷àñòü åãî), èëè åå îòñóòñòâèå.
Èç äàííîãî ðàçãðàíè÷åíèÿ ïðîèñòåêàþò îñîáåííîñòè äîãîâîðîâ êóïëè-ïðîäàæè æèëûõ ïîìåùåíèé, âñëåäñòâèå ÷åãî îáðàçóåòñÿ äâà ðîäà ýòèõ ñäåëîê:
- äîãîâîðû êóïëè-ïðîäàæè, íå âëåêóùèå íàäåëåíèå ïîêóïàòåëÿ êàêèìè-ëèáî ïðàâîìî÷èÿìè íà çåìåëüíûé ó÷àñòîê, íà êîòîðîì ðàñïîëîæåíî æèëîå ñòðîåíèå (êóïëÿ-ïðîäàæà êâàðòèðû â ìíîãîêâàðòèðíîì äîìå);
- äîãîâîðû êóïëè-ïðîäàæè ñ ïðàâîì ïîêóïàòåëÿ íåäâèæèìîñòè (äîì, ãàðàæ, õîçÿéñòâåííûå ïîñòðîéêè è ò. ï.) íà ñîîòâåòñòâóþùèé çåìåëüíûé ó÷àñòîê íà óñëîâèÿõ ïðèîáðåòåíèÿ åãî â ñîáñòâåííîñòü, àðåíäó èëè ïîëüçîâàíèå.
Ê ïåðâîé êàòåãîðèè ñäåëîê êóïëè-ïðîäàæè, êàê îòìå÷àëîñü, îòíîñÿòñÿ äîãîâîðû ïî ïðèîáðåòåíèþ èëè ïðîäàæå êâàðòèð â ìíîãîêâàðòèðíûõ äîìàõ, à òàêæå äîãîâîðû íà ïåðåíîñ (ñíîñ) ñòðîåíèé.
Êî âòîðîé êàòåãîðèè îòíîñÿòñÿ âñå ñäåëêè, êîãäà ïîêóïàòåëþ ïåðåäàþòñÿ ïðàâà íå òîëüêî íà æèëîå ïîìåùåíèå (êàê ïðàâèëî, äîì èëè ÷àñòü åãî), íî è íà ñîîòâåòñòâóþùèé çåìåëüíûé ó÷àñòîê.
Òî÷íîå äîêóìåíòàëüíîå îôîðìëåíèå ñäåëîê ñ íåäâèæèìîñòüþ - íåîáõîäèìîå óñëîâèå èõ äåéñòâèòåëüíîñòè. Òàê, äëÿ ñîâåðøåíèÿ ñäåëêè êóïëè-ïðîäàæè ïðèâàòèçèðîâàííîé êâàðòèðû, êîòîðàÿ åùå íè ðàçó íå ïðîäàâàëàñü, ê äîãîâîðó ïðè åãî ðåãèñòðàöèè äîëæíû áûòü ïðèëîæåíû ñëåäóþùèå äîêóìåíòû:
- ñâèäåòåëüñòâî î ïðàâå ñîáñòâåííîñòè íà ïðîäàâàåìóþ êâàðòèðó;
- äîãîâîð ãîñóäàðñòâåííîãî (ìóíèöèïàëüíîãî) îðãàíà ñ íàíèìàòåëåì êâàðòèðû î ïåðåäà÷å åå â ñîáñòâåííîñòü íàíèìàòåëÿ è ÷ëåíîâ åãî ñåìüè;
- ñïðàâêà èç áþðî òåõíè÷åñêîé èíâåíòàðèçàöèè (ÁÒÈ) ñ óêàçàíèåì îöåíî÷íîé ñòîèìîñòè êâàðòèðû;
-
ïðåäâàðèòåëüíîå
ðàçðåøåíèå
îðãàíîâ
îïåêè è
ïîïå÷èòåëüñòâà,
åñëè â
êâàðòèðå
ïðîæèâàþò
íåñîâåðøåííîëåòíèå
äåòè,
íåçàâèñèìî
îò òîãî,
ÿâëÿþòñÿ ëè
îíè
ñîáñòâåííèêàìè,
ñîñîáñòâåííèêàìè
èëè ÷ëåíàìè
ñåìüè
ñîáñòâåííèêîâ,
â òîì ÷èñëå
áûâøèìè,
èìåþùèå
ïðàâî
ïîëüçîâàíèÿ
äàííûì
æèëûì
ïîìåùåíèåì (
Çàêîí ÐÑÔÑÐ
îò 4 èþëÿ 1991
ãîäà "Î
ïðèâàòèçàöèè
æèëèùíîãî
ôîíäà â
Ðîññèéñêîé
Ôåäåðàöèè", ñ
èçìåíåíèÿìè
îò 23 äåêàáðÿ 1992
ãîäà, 11
àâãóñòà 1994
ãîäà).
Íà çàêëþ÷åíèå äîãîâîðîâ êóïëè-ïðîäàæè îòäåëüíîãî æèëîãî äîìà èëè åãî ÷àñòè ðàñïðîñòðàíÿåòñÿ òîò æå ïîðÿäîê, ÷òî è ïî ñäåëêàì ñ íåäâèæèìîñòüþ, ïðåäìåòîì êîòîðûõ ÿâëÿåòñÿ íå òîëüêî æèëîé äîì, íî è ñîîòâåòñòâóþùèé çåìåëüíûé ó÷àñòîê.
Ñîãëàñíî ñò.552 ÃÊ ïî äîãîâîðó ïðîäàæè æèëîãî äîìà èëè äðóãîé íåäâèæèìîñòè ïîêóïàòåëþ îäíîâðåìåííî ñ ïåðåäà÷åé ïðàâà ñîáñòâåííîñòè íà òàêóþ íåäâèæèìîñòü ïåðåäàþòñÿ ïðàâà íà òó ÷àñòü çåìåëüíîãî ó÷àñòêà, êîòîðàÿ çàíÿòà ýòîé íåäâèæèìîñòüþ è íåîáõîäèìà äëÿ åå èñïîëüçîâàíèÿ.
 ñëó÷àå, êîãäà ïðîäàâåö ÿâëÿåòñÿ ñîáñòâåííèêîì çåìåëüíîãî ó÷àñòêà, íà êîòîðîì íàõîäèòñÿ ïðîäàâàåìàÿ íåäâèæèìîñòü, ïîêóïàòåëþ ïåðåäàåòñÿ ïðàâî ñîáñòâåííîñòè ëèáî ïðåäîñòàâëÿåòñÿ ïðàâî àðåíäû èëè ïðåäóñìîòðåííîå äîãîâîðîì ïðîäàæè íåäâèæèìîñòè èíîå ïðàâî íà ñîîòâåòñòâóþùóþ ÷àñòü çåìåëüíîãî ó÷àñòêà.
Åñëè äîãîâîðîì íå îïðåäåëåíî ïåðåäàâàåìîå ïîêóïàòåëþ íåäâèæèìîñòè ïðàâî íà ñîîòâåòñòâóþùèé çåìåëüíûé ó÷àñòîê, ê ïîêóïàòåëþ ïåðåõîäèò ïðàâî ñîáñòâåííîñòè íà òó ÷àñòü çåìåëüíîãî ó÷àñòêà, êîòîðàÿ çàíÿòà íåäâèæèìîñòüþ è íåîáõîäèìà äëÿ åå èñïîëüçîâàíèÿ.
Ïðîäàæà íåäâèæèìîñòè, íàõîäÿùåéñÿ íà çåìåëüíîì ó÷àñòêå, íå ïðèíàäëåæàùåì ïðîäàâöó íà ïðàâå ñîáñòâåííîñòè, äîïóñêàåòñÿ áåç ñîãëàñèÿ ñîáñòâåííèêà ó÷àñòêà, åñëè ýòî íå ïðîòèâîðå÷èò óñëîâèÿì ïîëüçîâàíèÿ óêàçàííûì ó÷àñòêîì, óñòàíîâëåííûì çàêîíîì èëè äîãîâîðîì.
Ïðè ïðîäàæå òàêîé íåäâèæèìîñòè ïîêóïàòåëü ïðèîáðåòàåò ïðàâî ïîëüçîâàíèÿ ñîîòâåòñòâóþùåé ÷àñòüþ çåìåëüíîãî ó÷àñòêà íà òåõ æå óñëîâèÿõ, ÷òî è ïðîäàâåö íåäâèæèìîñòè.
Ñóùåñòâåííûì óñëîâèåì äîãîâîðà ïðîäàæè æèëîãî äîìà, êâàðòèðû, ÷àñòè æèëîãî äîìà èëè êâàðòèðû, â êîòîðûõ ïðîæèâàþò ëèöà, ñîõðàíÿþùèå â ñîîòâåòñòâèè ñ çàêîíîì ïðàâî ïîëüçîâàíèÿ äàííûì æèëûì ïîìåùåíèåì ïîñëå åãî ïðèîáðåòåíèÿ ïîêóïàòåëåì, ÿâëÿåòñÿ ïåðå÷åíü ýòèõ ëèö â äîãîâîðå ñ óêàçàíèåì èõ ïðàâ íà ïîëüçîâàíèå ïðîäàâàåìûì æèëûì ïîìåùåíèåì (ñò.558 ÃÊ).
Î ïðàâå ÷ëåíîâ ñåìüè ñîáñòâåííèêîâ æèëîãî ïîìåùåíèÿ ãîâîðèòñÿ è â ñò.292 Êîäåêñà, ãäå óñòàíàâëèâàåòñÿ, ÷òî ïåðåõîä ïðàâà ñîáñòâåííîñòè íà æèëîé äîì èëè êâàðòèðó ê äðóãîìó ëèöó íå ÿâëÿåòñÿ îñíîâàíèåì äëÿ ïðåêðàùåíèÿ ïðàâà ïîëüçîâàíèÿ æèëûì ïîìåùåíèåì ÷ëåíàìè ñåìüè ïðåæíåãî ñîáñòâåííèêà.
Íà ïðàêòèêå íåðåäêè ñèòóàöèè, êîãäà íîâûé ñîáñòâåííèê æèëüÿ (ïîêóïàòåëü) íå ìîæåò â íåãî âñåëèòüñÿ. ×àùå âñåãî ýòî ïðîèñõîäèò âñëåäñòâèå ñîêðûòèÿ ïðîäàâöîì ñâåäåíèé î ëèöàõ, èìåþùèõ ïðàâî ïîëüçîâàíèÿ ïðîäàííûì æèëûì ïîìåùåíèåì, ïðè÷åì èíîãäà áåç âñÿêîãî óìûñëà. Áûâàåò è òàê, ÷òî ïîñëå ïðîäàæè êâàðòèðû ïðè ðåçêîì èçìåíåíèè æèçíåííûõ îáñòîÿòåëüñòâ ëþäÿì ïðîñòî íåêóäà âûåõàòü.
Íî òåì íå ìåíåå îáìàí ñ ïðîïèñêîé (ðåãèñòðàöèåé) - ÿâëåíèå äîâîëüíî ÷àñòîå, è áûâàåò, ïîêóïàòåëè èñïûòûâàþò íåìàëî õëîïîò, ïðåæäå ÷åì ðåàëüíî ñìîãóò âîñïîëüçîâàòüñÿ ñâîåé ñîáñòâåííîñòüþ.
Íà ïðàêòèêå ðèýëòåðû, ÷òîáû èçáåæàòü òàêîãî ðîäà îáìàíà, ïðåäëàãàþò ñëåäóþùèé âûõîä. Ïîñëå îôîðìëåíèÿ äîãîâîðà êóïëè-ïðîäàæè ïåðåäàåòñÿ òîëüêî ÷àñòü äåíåã, ïðèìåðíî íå áîëåå 50 ïðîöåíòîâ îò ñòîèìîñòè êâàðòèðû. Äëÿ ïîëó÷åíèÿ ïîëíîé ñóììû ïðîäàâöû áóäóò çàèíòåðåñîâàíû â ñêîðåéøåì âûåçäå. À â ñëó÷àå êàêèõ-ëèáî íåîæèäàííîñòåé (íåò äðóãîãî æèëüÿ) ìîæíî áóäåò ïðèîáðåñòè íà îñòàâøèåñÿ äåíüãè æèëîå ïîìåùåíèå ñîîòâåòñòâóþùåãî êà÷åñòâà, êóäà ïðîäàâöû ìîãóò áûòü ïåðåñåëåíû â ñóäåáíîì ïîðÿäêå.
Ââåäåíèå îáÿçàòåëüíîãî ïîðÿäêà ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè ïåðåõîäà ïðàâà ñîáñòâåííîñòè íà íåäâèæèìîå èìóùåñòâî ñëóæèò îïðåäåëåííûì ïðåïÿòñòâèåì äëÿ ïðîèçâîäñòâà íåçàêîííûõ ñäåëîê. È âñå æå, ïðèîáðåòàÿ êâàðòèðó, íåïðåìåííî íóæíî ïîèíòåðåñîâàòüñÿ, íå ïðîæèâàþò ëè â íåé ëèöà, êîòîðûå âûïèñàíû âðåìåííî: ïî ïðè÷èíå çàãðàíêîìàíäèðîâêè, ñëóæáû â àðìèè, èç-çà ó÷åáû èëè îòáûâàíèÿ çàêëþ÷åíèÿ (â ñîîòâåòñòâèè ñ äåéñòâóþùèì çàêîíîäàòåëüñòâîì âñå ýòè ãðàæäàíå èìåþò ïðàâî íà ïðîæèâàíèå ïî ïðåæíåìó ìåñòó æèòåëüñòâà).
Åñëè ãðàæäàíèí íå ìîæåò êóïèòü èëè ïðîäàòü æèëüå áåç ïîñðåäíèêà, ëó÷øå âñåãî îáðàòèòüñÿ ê óñëóãàì ðèýëòåðñêîé ôèðìû, èìåþùåé çàêîííóþ ëèöåíçèþ íà ýòîò âèä äåÿòåëüíîñòè. Ïî òðåáîâàíèþ ôèðìà äîëæíà ïðåäúÿâèòü ëèöåíçèþ. Óäîñòîâåðèòüñÿ â åå ïîäëèííîñòè è âûÿñíèòü ñòåïåíü íàäåæíîñòè ôèðìû ìîæíî â îðãàíå ìåñòíîé àäìèíèñòðàöèè, ïðàâîìî÷íîì âûäàâàòü òàêîãî ðîäà ëèöåíçèè. Ôèðìû âåäóò ïðîâåðêó "þðèäè÷åñêîé ÷èñòîòû" ñäåëêè íà ïðåäìåò âîçìîæíûõ ïðåòåíçèé äðóãèõ ëèö íà ïðîäàâàåìóþ êâàðòèðó (æèëîé äîì).
Ó÷àñòíèêàì ñäåëêè êóïëè-ïðîäàæè íå ñëåäóåò îáðàùàòüñÿ ê ÷àñòíûì ïîñðåäíèêàì è íèêîìó - äàæå ïðåäñòàâèòåëþ ôèðìû, ñ êîòîðîé ïðîäàâåö çàêëþ÷èë äîãîâîð íà èñêëþ÷èòåëüíîå ïðàâî ïðîäàæè åãî êâàðòèðû (ýêñêëþçèâíûé äîãîâîð), - íå îòäàâàòü ñâîè äîêóìåíòû (îñîáåííî ãåíåðàëüíóþ äîâåðåííîñòü).
Ðàñ÷åò ïî ñäåëêå äîëæåí ïðîèñõîäèòü òîëüêî ìåæäó ïîêóïàòåëåì è ïðîäàâöîì, à íå ñ ôèðìîé, êîòîðàÿ âûñòóïàåò â ðîëè ïîñðåäíèêà. Ïîêóïàòåëü äîëæåí ïðèñóòñòâîâàòü ïðè îôîðìëåíèè âñåõ äîêóìåíòîâ, îòíîñÿùèõñÿ ê ñäåëêå, âïëîòü äî ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè äîãîâîðà è âûïèñêè ëèö èç ïîêóïàåìîãî æèëîãî ïîìåùåíèÿ.
Äîãîâîð íàéìà æèëîãî ïîìåùåíèÿ
Ñäà÷à êâàðòèðû (äîìà) èëè îòäåëüíûõ êîìíàò äëÿ ìíîãèõ ñîáñòâåííèêîâ æèëüÿ ñòàëà èñòî÷íèêîì äîïîëíèòåëüíîãî äîõîäà. ×àùå âñåãî æèëüå ñäàþò íå îò åãî èçáûòêà, à ñ öåëüþ îáåñïå÷èòü ñåáå ñíîñíîå ñóùåñòâîâàíèå. Ïîýòîìó, ñäàâàÿ "èçëèøêè" æèëîé ïëîùàäè, ìèðÿòñÿ ñ íåóäîáñòâàìè, ñúåçæàþòñÿ ñ ðîäèòåëÿìè, äåòüìè.
Ñäà÷à æèëüÿ ïðîèçâîäèòñÿ íà óñëîâèÿõ äîãîâîðà êîììåð÷åñêîãî íàéìà, êîòîðûé ðàíåå èìåíîâàëñÿ äîãîâîðîì àðåíäû. Äîãîâîð íàéìà æèëîãî ïîìåùåíèÿ íå òðåáóåò íîòàðèàëüíîãî óäîñòîâåðåíèÿ è ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè, íî â ñèëó îáÿçàòåëüíîãî òðåáîâàíèÿ ñò.674 ÃÊ äîëæåí áûòü çàêëþ÷åí â ïèñüìåííîé ôîðìå.
Îäíàêî â èíòåðåñàõ ñîáñòâåííîé áåçîïàñíîñòè âëàäåëüöó êâàðòèðû ïðè ñäà÷å åå âíàåì ñòîèò çàâåðèòü äîãîâîð ó íîòàðèóñà, ÷òîáû äîïîëíèòåëüíî îáåñïå÷èòü ñåáÿ ãàðàíòèÿìè íàäëåæàùåãî èñïîëíåíèÿ íàíèìàòåëåì îáÿçàòåëüñòâ ïî äîãîâîðó. Èçëèøíÿÿ äîâåð÷èâîñòü èëè íåîñòîðîæíîñòü ãðîçÿò âëàäåëüöó æèëîãî ïîìåùåíèÿ íåïîëó÷åíèåì îáåùàííûõ ïî äîãîâîðó äåíåã, à ïîðîþ è óòðàòîé ñàìîãî æèëüÿ.
Êàêèå
óñëîâèÿ
äîëæíû
ñîäåðæàòüñÿ
â äîãîâîðå
íàéìà
æèëîãî
ïîìåùåíèÿ?
Êðîìå
ïîäðîáíûõ
ïàñïîðòíûõ
äàííûõ
ñòîðîí
íåîáõîäèìî
äåòàëüíî
îïèñàòü
îáúåêò
(ïðåäìåò)
äîãîâîðà.
Èñõîäÿ èç
òðåáîâàíèé
ñò.673 ÃÊ
îáúåêòîì
äîãîâîðà
íàéìà
æèëîãî
ïîìåùåíèÿ
ìîæåò áûòü
òîëüêî
èçîëèðîâàííîå
æèëîå
ïîìåùåíèå,
ïðèãîäíîå
äëÿ
ïîñòîÿííîãî
ïðîæèâàíèÿ,
à èìåííî:
êâàðòèðà,
äîì, ÷àñòü
êâàðòèðû èëè
æèëîãî äîìà.
Ïðèãîäíîñòü
æèëîãî
ïîìåùåíèÿ
äëÿ
ïðîæèâàíèÿ
îïðåäåëÿåòñÿ
â ïîðÿäêå,
ïðåäóñìîòðåííîì
æèëèùíûì
çàêîíîäàòåëüñòâîì,
òî åñòü
ïîìåùåíèå,
ïðåäîñòàâëÿåìîå
ãðàæäàíàì
äëÿ
ïðîæèâàíèÿ,
äîëæíî áûòü
áëàãîóñòðîåííûì
ïðèìåíèòåëüíî
ê óñëîâèÿì
äàííîãî
íàñåëåííîãî
ïóíêòà,
îòâå÷àòü
óñòàíîâëåííûì
ñàíèòàðíûì
è
òåõíè÷åñêèì
òðåáîâàíèÿì
è áûòü íå
ìåíåå
ðàçìåðà,
îïðåäåëÿåìîãî
çàêîíîäàòåëüñòâîì
Ðîññèéñêîé
Ôåäåðàöèè è
åå
ñóáúåêòîâ (
ñò.40
Æèëèùíîãî
êîäåêñà
ÐÑÔÑÐ).
Íî
íàçâàííûìè
òðåáîâàíèÿìè
óñëîâèÿ
äîãîâîðà íå
èñ÷åðïûâàþòñÿ.
 íåì
ñëåäóåò
óêàçàòü
ñðîê, íà
êîòîðûé
ñäàåòñÿ
æèëîå
ïîìåùåíèå.
Ñîãëàñíî
ñò.683 ÃÊ
äîãîâîð
íàéìà
æèëîãî
ïîìåùåíèÿ
çàêëþ÷àåòñÿ
íà ñðîê, íå
ïðåâûøàþùèé
ïÿòè ëåò.
Åñëè â
äîãîâîðå
ñðîê íå
îïðåäåëåí, îí
ñ÷èòàåòñÿ
çàêëþ÷åííûì
íà ïÿòü ëåò.
Çàêîí
äîïóñêàåò
çàêëþ÷åíèå
êðàòêîñðî÷íîãî
äîãîâîðà (äî
îäíîãî ãîäà).
Ïðè ýòîì,
åñëè
äîãîâîðîì íå
ïðåäóñìîòðåíî
èíîå, ïðàâà
íàíèìàòåëåé
ñóùåñòâåííî
îãðàíè÷èâàþòñÿ:
îíè,
íàïðèìåð, íå
èìåþò
ïðåèìóùåñòâåííîãî
ïðàâà íà
çàêëþ÷åíèå
äîãîâîðà íà
íîâûé ñðîê,
íå ìîãóò
ñäàâàòü â
ïîäíàåì
æèëîå
ïîìåùåíèå,
ïðîèçâîäèòü
çàìåíó
íàíèìàòåëÿ.
Êîíå÷íî, â
äîãîâîðå
íàäî
óêàçàòü
ðàçìåð
îïëàòû çà
æèëîå
ïîìåùåíèå,
êîòîðûé
óñòàíàâëèâàåòñÿ
ïî
ñîãëàøåíèþ
ñòîðîí. Åñëè
â
ñîîòâåòñòâèè
ñ çàêîíîì
óñòàíîâëåí
ìàêñèìàëüíûé
ðàçìåð ïëàòû
çà æèëîå
ïîìåùåíèå,
ïëàòà,
óñòàíîâëåííàÿ
â äîãîâîðå, íå
äîëæíà
ïðåâûøàòü
ýòîò ðàçìåð.
Ïëàòà çà
æèëîå
ïîìåùåíèå
äîëæíà
âíîñèòüñÿ
íàíèìàòåëåì
â ñðîêè,
îïðåäåëåííûå
äîãîâîðîì, à
åñëè îíè íå
ïðåäóñìîòðåíû
- åæåìåñÿ÷íî
íå ïîçäíåå
äåñÿòîãî
÷èñëà
ñëåäóþùåãî
çà ïðîæèòûì
ìåñÿöà (ñò.682
ÃÊ, ñò.56 ÆÊ).
Íàíèìàòåëÿìè
ïî äîãîâîðó
íàéìà
æèëîãî
ïîìåùåíèÿ
ìîãóò áûòü
òîëüêî
ôèçè÷åñêèå
ëèöà.
Ñîãëàñíî
ñò.677 ÃÊ â
äîãîâîðå
íàéìà
ñëåäóåò
óêàçàòü
ãðàæäàí,
ïîñòîÿííî
ïðîæèâàþùèõ
â æèëîì
ïîìåùåíèè
âìåñòå ñ
íàíèìàòåëåì.
Ïðè
îòñóòñòâèè
â äîãîâîðå
òàêèõ
óêàçàíèé
âñåëåíèå
ýòèõ
ãðàæäàí
ïðîèçâîäèòñÿ
â
ñîîòâåòñòâèè
ñ ïðàâèëàìè
ñò.679 ÃÊ,
êîòîðàÿ
óñòàíàâëèâàåò,
÷òî ñ
ñîãëàñèÿ
íàéìîäàòåëÿ,
ñàìîãî
íàíèìàòåëÿ
è ãðàæäàí,
ïîñòîÿííî ñ
íèì
ïðîæèâàþùèõ,
â æèëîå
ïîìåùåíèå
ìîãóò áûòü
âñåëåíû
äðóãèå
ãðàæäàíå â
êà÷åñòâå
ïîñòîÿííî
ïðîæèâàþùèõ
ñ
íàíèìàòåëåì.
Ïðè âñåëåíèè
íåñîâåðøåííîëåòíèõ
äåòåé
òàêîãî
ñîãëàñèÿ íå
òðåáóåòñÿ.
Âñåëåíèå
äîïóñêàåòñÿ
ïðè óñëîâèè
ñîáëþäåíèÿ
òðåáîâàíèé
çàêîíîäàòåëüñòâà
î íîðìå
æèëîé
ïëîùàäè íà
îäíîãî
÷åëîâåêà,
êðîìå
ñëó÷àåâ
âñåëåíèÿ
íåñîâåðøåííîëåòíèõ
äåòåé.
Âñå ýòè óñëîâèÿ èìåþò èñêëþ÷èòåëüíî âàæíîå çíà÷åíèå â îáåñïå÷åíèè çàêîííîñòè çàêëþ÷àåìîé ñäåëêè è ïðàâîâûõ ãàðàíòèé åå èñïîëíåíèÿ. Íà ìîìåíò çàêëþ÷åíèÿ äîãîâîðà ñâîþ âîëþ äèêòóåò, êàê ïðàâèëî, ñîáñòâåííèê æèëüÿ. Íî â ïîñëåäóþùåì ñèòóàöèÿ ìîæåò â êîðíå èçìåíèòüñÿ. Íàïðèìåð, åñëè íåò çàïðåòà äëÿ íàíèìàòåëÿ ñäàâàòü æèëîå ïîìåùåíèå â ïîäíàåì, îí ìîæåò, ñíèìàÿ êâàðòèðó çà îäíó öåíó, ïåðåäàòü åå äðóãîìó ëèöó íà óñëîâèÿõ äîãîâîðà ïîäíàéìà çà áîëåå âûñîêóþ öåíó.
Áåçóñëîâíî,
â äîãîâîðå
äîëæíî áûòü
çàïðåùåíèå
èñïîëüçîâàòü
êâàðòèðó ïîä
îôèñ èëè
êàêèå-ëèáî
êîììåð÷åñêèå
çàâåäåíèÿ,
÷òî
âûòåêàåò èç
ñò.288 ÃÊ,
óñòàíàâëèâàþùåé,
÷òî æèëûå
ïîìåùåíèÿ
ïðåäíàçíà÷åíû
òîëüêî äëÿ
ïðîæèâàíèÿ
ãðàæäàí. Çà
èñïîëüçîâàíèå
æèëîãî
ïîìåùåíèÿ
íå ïî
íàçíà÷åíèþ,
òî åñòü â
èíûõ, êðîìå
æèëüÿ, öåëÿõ
ñîáñòâåííèê
ìîæåò
ëèøèòüñÿ
ñâîåé æèëîé
ïëîùàäè. Ñóä
ïî èñêó
îðãàíà
ìåñòíîãî
ñàìîóïðàâëåíèÿ
ìîæåò
ïðèíÿòü
ðåøåíèå î
ïðîäàæå ñ
ïóáëè÷íûõ
òîðãîâ
òàêîãî
æèëîãî
ïîìåùåíèÿ ñ
âûïëàòîé
ñîáñòâåííèêó
âûðó÷åííûõ
îò ïðîäàæè
ñðåäñòâ çà
âû÷åòîì
ðàñõîäîâ ïî
èñïîëíåíèþ
ñóäåáíîãî
ðåøåíèÿ (ñò.293
ÃÊ).
Ãëàâíûé âîïðîñ, êîòîðûé âîëíóåò ñòîðîíû â ýòîì äîãîâîðå, - ðàçìåð ïëàòû çà íàåì. Òâåðäûõ ñòàâîê, ðàçóìååòñÿ, íåò, íî â êàæäîì ãîðîäå ñëîæèëèñü îïðåäåëåííûå è áîëåå-ìåíåå óñòîé÷èâûå ðàçìåðû îïëàòû îäíîãî ì2 îáùåé ïëîùàäè êâàðòèðû, æèëîãî äîìà ñ ó÷åòîì ïîâûøàþùèõ èëè ïîíèæàþùèõ êîýôôèöèåíòîâ â çàâèñèìîñòè îò ìåñòîðàñïîëîæåíèÿ æèëüÿ, ñîñòîÿíèÿ êâàðòèðû, ýòàæíîñòè, ýêîëîãèè ðàéîíà, òðàíñïîðòíîãî ñîîáùåíèÿ è ò.ï.
Ïðè îïðåäåëåíèè ðàçìåðà ïëàòû çà ñäà÷ó âíàåì æèëîãî ïîìåùåíèÿ îáå ñòîðîíû îñîáî áåñïîêîèò âîïðîñ î íàëîãàõ. Ñòðåìÿñü ñíèçèòü ðàçìåð íàëîãîîáëîæåíèÿ, îíè óêàçûâàþò â äîãîâîðå îäíó ñóììó, à äîãîâàðèâàþòñÿ î äðóãîé, áîëåå âûñîêîé. Îäíàêî ïðè òàêîì ñïîñîáå óõîäà îò íàëîãîâ íàéìîäàòåëü ìîæåò îêàçàòüñÿ â ïîëîæåíèè îáìàíóâøåãî ñàìîãî ñåáÿ. Çàõî÷åò íàíèìàòåëü ïëàòèòü òó ñóììó, êîòîðàÿ çàôèêñèðîâàíà â äîãîâîðå, - è íèêòî íå âïðàâå çàñòàâèòü óâåëè÷èòü åå äî îêîí÷àíèÿ ñðîêà äåéñòâèÿ äîãîâîðà.
Äàæå ïðè
ðåãóëÿðíîì
âíåñåíèè
ïëàòû çà
æèëîå
ïîìåùåíèå
ñîáñòâåííèê
äîëæåí èìåòü
îïðåäåëåííóþ
ôèíàíñîâóþ
çàùèòó: âåäü
ïîñëå âûåçäà
íàíèìàòåëÿ
ìîæåò
îáíàðóæèòüñÿ,
÷òî íå
îïëà÷åíû
ñ÷åòà çà
ìåæäóãîðîäíèå
ðàçãîâîðû è
òåëåãðàììû,
ïåðåäàâàåìûå
ïî òåëåôîíó,
âûâåçåíà
ìåáåëü,
òåëåðàäèîàïïàðàòóðà,
áûòîâàÿ
òåõíèêà è
äðóãèå
ïðåäìåòû
äîìàøíåãî
îáèõîäà,
èñïîð÷åíà
êâàðòèðà è
åå
îáîðóäîâàíèå.
Ðàçìåð
ôèíàíñîâîé
çàùèòû
òàêæå äîëæåí
áûòü
îòðàæåí â
äîãîâîðå
íàéìà
æèëîãî
ïîìåùåíèÿ è
äåíüãè
ïåðåäàíû
âëàäåëüöó
êâàðòèðû
îäíîâðåìåííî
ñ
çàêëþ÷åíèåì
äîãîâîðà. Ïðè
äîáðîñîâåñòíîì
èñïîëíåíèè
íàíèìàòåëåì
äîãîâîðà
ñîáñòâåííèê
æèëüÿ îáÿçàí
âîçâðàòèòü
åìó
"çàùèòíóþ"
ñóììó.
Âîçìîæíà îïëàòà çà íàåì æèëîãî ïîìåùåíèÿ â äðóãèõ ôîðìàõ, íå òîëüêî äåíüãàìè. Ïðè îïðåäåëåíèè ðàçìåðà îïëàòû â äîãîâîðå ìîãóò ó÷èòûâàòüñÿ îáÿçàòåëüñòâà íàíèìàòåëÿ ïî ðåìîíòó æèëîãî ïîìåùåíèÿ, îïëàòå æèëèùíî-êîììóíàëüíûõ óñëóã, îñíàùåíèþ êâàðòèðû ìåáåëüþ è õîçÿéñòâåííûì èíâåíòàðåì - âñå ýòî äîëæíî íàéòè îòðàæåíèå â äîãîâîðå íàéìà ïîïðåäìåòíî, â ñòîèìîñòíîì âûðàæåíèè çàòðàò, êîòîðûå ïðîèçâåäåò íàíèìàòåëü æèëîãî ïîìåùåíèÿ.
Äîãîâîð ïîæèçíåííîãî ñîäåðæàíèÿ ñ èæäèâåíèåì
Ñîãëàñíî ïðåæíåìó ãðàæäàíñêîìó çàêîíîäàòåëüñòâó áûëî âîçìîæíî çàêëþ÷åíèå äîãîâîðà êóïëè-ïðîäàæè æèëîãî äîìà ñ óñëîâèåì ïîæèçíåííîãî ñîäåðæàíèÿ ïðîäàâöà, ÿâëÿþùåãîñÿ ëèöîì, íåòðóäîñïîñîáíûì ïî âîçðàñòó èëè ñîñòîÿíèþ çäîðîâüÿ. Òàêîé ïðîäàâåö ïåðåäàâàë â ñîáñòâåííîñòü ïîêóïàòåëÿ æèëîé äîì èëè ÷àñòü åãî, à ïîêóïàòåëü â óïëàòó ïîêóïíîé öåíû áûë îáÿçàí ïðåäîñòàâëÿòü ïðîäàâöó äî êîíöà åãî æèçíè ìàòåðèàëüíîå îáåñïå÷åíèå â íàòóðå - â âèäå æèëèùà, ïèòàíèÿ, óõîäà è íåîáõîäèìîé ïîìîùè.
Íûíå ýòîò âèä äîãîâîðîâ èñêëþ÷åí èç êàòåãîðèè ñäåëîê êóïëè-ïðîäàæè è ïðåäñòàâëåí äîãîâîðîì ïîæèçíåííîãî ñîäåðæàíèÿ ñ èæäèâåíèåì (÷.4 ãëàâû 33 ÃÊ). Òåïåðü äîãîâîð ìîæåò çàêëþ÷àòüñÿ ñî âñåìè ëèöàìè, à íå òîëüêî ñ íåòðóäîñïîñîáíûìè, çíà÷èòåëüíî ðàñøèðåí êðóã îáúåêòîâ â îáåñïå÷åíèå ïîæèçíåííîãî ñîäåðæàíèÿ.
Òàê, â ñîîòâåòñòâèè ñî ñò.601 è 602 ÃÊ ïî äîãîâîðó ïîæèçíåííîãî ñîäåðæàíèÿ ñ èæäèâåíèåì ïîëó÷àòåëü ðåíòû - ãðàæäàíèí ïåðåäàåò ïðèíàäëåæàùèå åìó æèëîé äîì, êâàðòèðó, çåìåëüíûé ó÷àñòîê èëè èíóþ íåäâèæèìîñòü â ñîáñòâåííîñòü ïëàòåëüùèêà ðåíòû, êîòîðûé îáÿçóåòñÿ îñóùåñòâëÿòü åãî ïîæèçíåííîå ñîäåðæàíèå ñ èæäèâåíèåì.
Îáÿçàííîñòü ïëàòåëüùèêà ðåíòû ïî ïðåäîñòàâëåíèþ ñîäåðæàíèÿ ñ èæäèâåíèåì ìîæåò âêëþ÷àòü îáåñïå÷åíèå ïîòðåáíîñòåé â æèëèùå, ïèòàíèè è îäåæäå, à åñëè ýòîãî òðåáóåò ñîñòîÿíèå çäîðîâüÿ ãðàæäàíèíà, è óõîä çà íèì. Äîãîâîðîì ìîæåò áûòü òàêæå ïðåäóñìîòðåíà îïëàòà ïëàòåëüùèêîì ðåíòû ðèòóàëüíûõ óñëóã.
 äîãîâîðå ïîæèçíåííîãî ñîäåðæàíèÿ ñ èæäèâåíèåì äîëæíà áûòü îïðåäåëåíà ñòîèìîñòü âñåãî îáúåìà ñîäåðæàíèÿ ñ èæäèâåíèåì. Ïðè ýòîì ñòîèìîñòü îáùåãî îáúåìà ñîäåðæàíèÿ â ìåñÿö íå ìîæåò áûòü ìåíåå äâóõ ìèíèìàëüíûõ ðàçìåðîâ îïëàòû òðóäà, óñòàíîâëåííûõ çàêîíîì.
Ê äîãîâîðó
ïîæèçíåííîãî
ñîäåðæàíèÿ ñ
èæäèâåíèåì
ïðèìåíÿþòñÿ
ïðàâèëà î
ïîæèçíåííîé
ðåíòå (÷.3
ãëàâû 33 ÃÊ).
Ýòè ïðàâèëà
çàêëþ÷àþòñÿ
â ñëåäóþùåì:
ïîæèçíåííàÿ
ðåíòà ìîæåò
áûòü
óñòàíîâëåíà
íà ïåðèîä
æèçíè
ãðàæäàíèíà,
ïåðåäàþùåãî
èìóùåñòâî
ïîä âûïëàòó
ðåíòû, ëèáî
íà ïåðèîä
æèçíè
äðóãîãî
óêàçàííîãî
èì
ãðàæäàíèíà.
Äîïóñêàåòñÿ
óñòàíîâëåíèå
ïîæèçíåííîé
ðåíòû â
ïîëüçó
íåñêîëüêèõ
ãðàæäàí, äîëè
êîòîðûõ â
ïðàâå íà
ïîëó÷åíèå
ðåíòû
ñ÷èòàþòñÿ
ðàâíûìè,
åñëè èíîå íå
ïðåäóñìîòðåíî
äîãîâîðîì
ïîæèçíåííîé
ðåíòû. Â
ñëó÷àå
ñìåðòè
îäíîãî èç
ïîëó÷àòåëåé
ðåíòû åãî
äîëÿ â ïðàâå
íà
ïîëó÷åíèå
ðåíòû
ïåðåõîäèò ê
ïåðåæèâøèì
åãî
ïîëó÷àòåëÿì
ðåíòû, åñëè
äîãîâîðîì
ïîæèçíåííîé
ðåíòû íå
ïðåäóñìîòðåíî
èíîå, à â
ñëó÷àå
ñìåðòè
ïîñëåäíåãî
ïîëó÷àòåëÿ
ðåíòû
îáÿçàòåëüñòâî
âûïëàòû
ðåíòû
ïðåêðàùàåòñÿ
(ñò.596 ÃÊ).
Äîãîâîðîì ïîæèçíåííîãî ñîäåðæàíèÿ ñ èæäèâåíèåì ìîæåò áûòü ïðåäóñìîòðåíà âîçìîæíîñòü çàìåíû ïðåäîñòàâëåíèÿ ñîäåðæàíèÿ ñ èæäèâåíèåì â íàòóðå âûïëàòîé â òå÷åíèå æèçíè ãðàæäàíèíà ïåðèîäè÷åñêèõ ïëàòåæåé â äåíüãàõ (ñò.603 ÃÊ).
Ïëàòåëüùèê ðåíòû âïðàâå îò÷óæäàòü, ñäàâàòü â çàëîã èëè èíûì ñïîñîáîì îáðåìåíÿòü íåäâèæèìîå èìóùåñòâî, ïåðåäàííîå åìó â îáåñïå÷åíèå ïîæèçíåííîãî ñîäåðæàíèÿ, òîëüêî ñ ïðåäâàðèòåëüíîãî ñîãëàñèÿ ïîëó÷àòåëÿ ðåíòû. Îí îáÿçàí ïðèíèìàòü íåîáõîäèìûå ìåðû äëÿ òîãî, ÷òîáû â ïåðèîä ïðåäîñòàâëåíèÿ ïîæèçíåííîãî ñîäåðæàíèÿ ñ èæäèâåíèåì èñïîëüçîâàíèå óêàçàííîãî èìóùåñòâà íå ïðèâîäèëî ê ñíèæåíèþ ñòîèìîñòè ýòîãî èìóùåñòâà (ñò.604 ÃÊ).
Äîãîâîð ïîæèçíåííîãî ñîäåðæàíèÿ ñ èæäèâåíèåì çàêëþ÷àåòñÿ â ïèñüìåííîé ôîðìå è ïîäëåæèò íîòàðèàëüíîìó óäîñòîâåðåíèþ, à â ñëó÷àÿõ, êîãäà â äîãîâîðå ïðåäóñìàòðèâàåòñÿ îò÷óæäåíèå íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà ïîä âûïëàòó ðåíòû, - òàêæå ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè (ñò.584 ÃÊ).
Ïðè ñóùåñòâåííîì íàðóøåíèè ïëàòåëüùèêîì ðåíòû ñâîèõ îáÿçàòåëüñòâ ïîëó÷àòåëü ðåíòû âïðàâå ïîòðåáîâàòü âîçâðàòà íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà, ïåðåäàííîãî â îáåñïå÷åíèå ïîæèçíåííîãî ñîäåðæàíèÿ, ëèáî âûïëàòû åìó âûêóïíîé öåíû. Ïðè ýòîì ïëàòåëüùèê ðåíòû íå âïðàâå òðåáîâàòü êîìïåíñàöèè ðàñõîäîâ, ïîíåñåííûõ â ñâÿçè ñ ñîäåðæàíèåì ïîëó÷àòåëÿ ðåíòû.
Î÷åâèäíî, ÷òî çàêëþ÷åíèå äîãîâîðà ïîæèçíåííîãî ñîäåðæàíèÿ ñ èæäèâåíèåì âûãîäíî îáåèì ñòîðîíàì. Íî òàêîé ïðèâëåêàòåëüíûé áèçíåñ íå îñòàåòñÿ áåç âíèìàíèÿ êâàðòèðíûõ äåëüöîâ, ïîýòîìó íóæíà áîëüøàÿ îñòîðîæíîñòü, ÷òîáû íå îêàçàòüñÿ îáìàíóòûì. Ïðåæäå ÷åì çàêëþ÷èòü äîãîâîð, íåîáõîäèìî òùàòåëüíî ïðîäóìàòü âñå óñëîâèÿ. Ðàñ÷åòû ïî òàêîìó äîãîâîðó ñëåäóåò ïðîèçâîäèòü áåçíàëè÷íûì ïåðåâîäîì íà ñ÷åò â áàíêå èëè ïîä ðàñïèñêó.
Çà ïîìîùüþ â îôîðìëåíèè ñäåëêè ëó÷øå îáðàùàòüñÿ íå ê ìàêëåðàì-îäèíî÷êàì, à â ñîëèäíóþ ðèýëòåðñêóþ ôèðìó. Ñîãëàñíî ïîñòàíîâëåíèþ Ïðàâèòåëüñòâà ã. Ìîñêâû îò 4 îêòÿáðÿ 1994 ãîäà N 885 "Î ëèöåíçèðîâàíèè ðèýëòåðñêîé äåÿòåëüíîñòè (ñîâåðøåíèå îïåðàöèé ñ æèëûìè ïîìåùåíèÿìè) â Ìîñêâå" â ÷èñëå ïðî÷èõ âèäîâ äåÿòåëüíîñòè ïîäëåæèò ëèöåíçèðîâàíèþ çàêëþ÷åíèå äîãîâîðîâ êóïëè-ïðîäàæè æèëûõ ïîìåùåíèé ñ óñëîâèåì ïîæèçíåííîãî ñîäåðæàíèÿ ïðîäàâöà.
Äëÿ
ïîëó÷åíèÿ
òàêîé
ëèöåíçèè
ïðåäïðèÿòèå
ïðîõîäèò
ñëîæíóþ
ïðîöåäóðó,
ïðåäóïðåæäàþùóþ
ïîÿâëåíèå íà
ðûíêå æèëüÿ
íåäîáðîñîâåñòíûõ
äåëüöîâ. Îäíà
èç òàêèõ
ãàðàíòèé -
íàëè÷èå â
ïàêåòå
äîêóìåíòîâ
ñîãëàñîâàíèÿ
ñ Êîìèòåòîì
ñîöèàëüíîé
çàùèòû
íàñåëåíèÿ.
Òàêèì
îáðàçîì, äî
âîçíèêíîâåíèÿ
äîãîâîðíûõ
îòíîøåíèé
íå íàäî
ñòåñíÿòüñÿ
òðåáîâàòü
ó÷ðåäèòåëüíûå
äîêóìåíòû è
ëèöåíçèþ
ðèýëòåðñêîé
ôèðìû. Â
ñëó÷àå
îòêàçà
ïðåäúÿâèòü
òàêîâûå
ëó÷øå
îáðàòèòüñÿ
â äðóãóþ
ôèðìó.
Ñëåäóåò
èìåòü â âèäó,
÷òî
ó÷ðåäèòåëüíûå
äîêóìåíòû
âõîäÿò â
óñòàíîâëåííûé
Ïðàâèòåëüñòâîì
ÐÔ ïåðå÷åíü
ñâåäåíèé,
êîòîðûå íå
ìîãóò
ñîñòàâëÿòü
êîììåð÷åñêóþ
òàéíó.
Êðîìå òîãî, ñóùåñòâóþò è ãîñóäàðñòâåííûå ãàðàíòèè, êîòîðûå ïîçâîëÿþò íå òîëüêî îáåðåãàòü ïðåñòàðåëûõ ãðàæäàí è èíâàëèäîâ îò ÷üèõ-ëèáî ïîñÿãàòåëüñòâ íà çàíèìàåìóþ èìè æèëóþ ïëîùàäü, íî è îáåñïå÷èòü èì ïðèåìëåìîå ïîæèçíåííîå ñîäåðæàíèå.  ýòèõ öåëÿõ ïîñòàíîâëåíèåì Ïðàâèòåëüñòâà ã. Ìîñêâû îò 30 àâãóñòà 1994 ãîäà N 709 ñîçäàíà ñïåöèàëèçèðîâàííàÿ ñëóæáà ñîöèàëüíûõ ãàðàíòèé - ãîñóäàðñòâåííîå óíèòàðíîå ïðåäïðèÿòèå "Ìîññîöãàðàíòèÿ".
Ïîñòàíîâëåíèåì Ïðàâèòåëüñòâà Ìîñêâû îò 24 ñåíòÿáðÿ 1996 ãîäà N 808 Êîìèòåòó ìóíèöèïàëüíîãî æèëüÿ è Êîìèòåòó ñîöèàëüíîé çàùèòû ïîðó÷åíî îñóùåñòâèòü ìåðîïðèÿòèÿ ïî àêòèâèçàöèè äåÿòåëüíîñòè "Ìîññîöãàðàíòèè", ïðèçâàííîé çàùèòèòü èíòåðåñû æèòåëåé ãîðîäà, îòíåñåííûõ ê "ãðóïïå ðèñêà", îò äåéñòâèé êðèìèíîãåííûõ ýëåìåíòîâ.
Âèäû ìîøåííè÷åñêèõ ñäåëîê ñ æèëüåì
Íåñìîòðÿ íà òî, ÷òî ïðèåìû ìîøåííè÷åñòâà ïðè ñîâåðøåíèè ñäåëîê ñ æèëüåì ìîãóò áûòü ñàìûìè ðàçíîîáðàçíûìè, íåðåäêî âåñüìà íåîæèäàííûìè è ñëîæíûìè, âñå-òàêè â áîëüøèíñòâå ñâîåì îíè ñòåðåîòèïíû è îñóùåñòâëÿþòñÿ ïóòåì îáìàíà ãðàæäàí èëè çëîóïîòðåáëåíèÿ èõ äîâåðèåì.
Íèæå ðàññìàòðèâàþòñÿ ñàìûå ðàñïðîñòðàíåííûå, ïî ñóùåñòâó òèïîâûå, âàðèàíòû ìîøåííè÷åñòâà ïðè çàêëþ÷åíèè æèëèùíûõ ñäåëîê, êîòîðûå íàíîñÿò íåìàëûé ìàòåðèàëüíûé è ìîðàëüíûé óùåðá ãðàæäàíàì, âñòóïàþùèì ñ ó÷åòîì ñâîèõ èíòåðåñîâ â äîãîâîðíûå îòíîøåíèÿ íà ðûíêå æèëüÿ.
Îäíèì èç ñïîñîáîâ îáìàíà ÿâëÿåòñÿ ïðîäàæà êâàðòèðû ëèöîì, êîòîðûé íå ÿâëÿåòñÿ åå ñîáñòâåííèêîì. ×àùå âñåãî ýòî äåëàþò ÷ëåíû ñåìüè ñîáñòâåííèêà, äðóãèå ëèöà, ïðîæèâàþùèå â êâàðòèðå ñîáñòâåííèêà, íàíèìàòåëè ïðèâàòèçèðîâàííûõ æèëûõ ïîìåùåíèé.
 ýòîì
ñëó÷àå
äîêóìåíòû
íà êâàðòèðó
ìîãóò áûòü
ëèáî
ïîääåëàíû,
ëèáî
èçãîòîâëåíû
ñ
èñïîëüçîâàíèåì
ïîõèùåííûõ
ïîäëèííèêîâ.
Íåçàêîííûå
îïåðàöèè ñ
ïðîäàæåé
êâàðòèð
ïðîèñõîäÿò
÷àùå âñåãî,
êîãäà æèëüå
îêàçûâàåòñÿ
âî
âðåìåííîì
ïîëüçîâàíèè
ìîøåííèêîâ,
íàïðèìåð
ñäàíî èì ïî
äîãîâîðó
íàéìà.
Èñïîëüçîâàíèå
ôàëüøèâûõ
äîêóìåíòîâ
îäèí èç
ñàìûõ
îïàñíûõ
ñïîñîáîâ,
íàíîñÿùèé
äîáðîñîâåñòíîìó
ó÷àñòíèêó
ñäåëêè
çíà÷èòåëüíûé
ôèíàíñîâûé
óùåðá, åñëè
îí
ïðèîáðåòàåò
êâàðòèðó ïî
èçãîòîâëåííûì
íà íåå
ôàëüøèâûì
äîêóìåíòàì.
Ïðè ýòîì íå
èìååò
çíà÷åíèÿ,
ïåðâè÷íûå
ýòî
äîêóìåíòû
(ñâèäåòåëüñòâî
î
ñîáñòâåííîñòè,
ïîëó÷åííîå
ïðè
ïðèâàòèçàöèè
æèëüÿ) èëè
âòîðè÷íûå
(äîãîâîð
êóïëè-ïðîäàæè,
äàðåíèÿ èëè
ãåíåðàëüíàÿ
äîâåðåííîñòü).
 ïåðâîì
ñëó÷àå
ìîæåò áûòü
èñïîëüçîâàí
êàê
äóáëèêàò,
òàê è
ïîääåëüíîå
ñâèäåòåëüñòâî
î
ñîáñòâåííîñòè,
èçãîòîâëåííîå
íà öâåòíîì
êñåðîêñå.
Êàêèå äåéñòâèÿ äîëæíû áûòü ïðåäïðèíÿòû âî èçáåæàíèå îáìàíà?
Ïåðâîå. Ïàñïîðò ñëåäóåò ïðîâåðèòü â ìèëèöèè íà èäåíòè÷íîñòü ñ ó÷åòíîé êàðòî÷êîé. Äîáðîñîâåñòíûé ïðîäàâåö íå áóäåò âîçðàæàòü ïðîòèâ ýòîé ïðîöåäóðû, ëæåïðîäàâåö íåìåäëåííî èñ÷åçàåò.
Âòîðîå.
Ôàëüøèâûå
äîêóìåíòû,
íåîáõîäèìûå
äëÿ ïðîäàæè
êâàðòèðû,
ìîãóò áûòü
èñïîëüçîâàíû
êàê åå
ñîáñòâåííèêîì,
òàê è
íàíèìàòåëåì,
åñëè æèëüå
íå
ïðèâàòèçèðîâàíî,
íàïðèìåð äëÿ
îáìåíà
æèëûìè
ïîìåùåíèÿìè.
Ýòî
ïðîèñõîäèò â
òåõ ñëó÷àÿõ,
êîãäà
êâàðòèðà
þðèäè÷åñêè
íå î÷èùåíà
äëÿ
ñîâåðøåíèÿ
ñäåëêè
êóïëè-ïðîäàæè
(ñîõðàíÿþò
ïðàâî íà
æèëüå
âðåìåííî
îòñóòñòâóþùèå
ãðàæäàíå,
ëèáî åñòü íå
ñîãëàñíûå
íà ïðîäàæó
èëè
ïðèâàòèçàöèþ,
ëèáî íåò
ðåøåíèÿ
îðãàíîâ
îïåêè è
ïîïå÷èòåëüñòâà
â îòíîøåíèè
íåñîâåðøåííîëåòíèõ
è ò.ï.). Íåðåäêî
íà ïîäëîã
èäåò îäèí èç
ðàçâåäåííûõ
ñóïðóãîâ,
êîòîðûé,
ÿâëÿÿñü
ñîñîáñòâåííèêîì,
òåì íå ìåíåå
åäèíîëè÷íî
ïðîäàåò
êâàðòèðó
áåç âåäîìà
áûâøåãî
ñóïðóãà.
Ïîýòîìó ïðè âîçíèêíîâåíèè ñîìíåíèé ñòîèò âûÿñíèòü âñå ñàìûì ñêðóïóëåçíûì îáðàçîì - îò ïðîâåðêè íà äîñòîâåðíîñòü äîêóìåíòîâ â îðãàíàõ, êîòîðûå èõ âûäàëè, äî ïîëó÷åíèÿ ñàìèìè ïîòåíöèàëüíûìè ïîêóïàòåëÿìè âûïèñêè èç äîìîâîé êíèãè.
Íà ïðàêòèêå
íåðåäêî
âîçíèêàþò
ñïîðû, êîãäà
íàíèìàòåëü
(áûâøèé
àðåíäàòîð)
ïûòàåòñÿ
äîêàçàòü,
÷òî ìåæäó
íèì è
ñîáñòâåííèêîì
áûë
çàêëþ÷åí íå
äîãîâîð
êîììåð÷åñêîãî
íàéìà, à
äîãîâîð
êóïëè-ïðîäàæè
æèëüÿ. Ïðè
ýòîì îí íå
æåëàåò
ïîêèäàòü
æèëîå
ïîìåùåíèå,
ïðîäîëæàÿ èì
ïîëüçîâàòüñÿ.
Òîãäà ñóä,
ðóêîâîäñòâóÿñü
òðåáîâàíèÿìè
çàêîíà,
ðàçðåøàåò
ýòîò ñïîð â
çàâèñèìîñòè
îò òîãî,
ïðîøåë ëè
äîãîâîð
êóïëè-ïðîäàæè
æèëîãî äîìà
èëè êâàðòèðû
ãîñóäàðñòâåííóþ
ðåãèñòðàöèþ,
ïîñêîëüêó
òîëüêî ïîñëå
ñîâåðøåíèÿ
ýòîãî àêòà ó
ïðèîáðåòàòåëÿ
âîçíèêàåò
ïðàâî
ñîáñòâåííîñòè
(ñò.164, 223, 558
ÃÊ).
Íåðåäêè ñëó÷àè ïðîäàæè æèëüÿ îäíîâðåìåííî íåñêîëüêèì ïîêóïàòåëÿì.  ýòîì ñëó÷àå ó ïðîäàâöà èìååòñÿ íåñêîëüêî ýêçåìïëÿðîâ ïîääåëüíûõ ñâèäåòåëüñòâ î ñîáñòâåííîñòè íà æèëèùå, äîãîâîðîâ êóïëè-ïðîäàæè è äðóãèõ äîêóìåíòîâ. Äåíüãè ïðîäàâåö ïîëó÷àåò ñ äâóõ è áîëåå ïîêóïàòåëåé, à ñîáñòâåííèêîì êâàðòèðû ñòàíîâèòñÿ òîò, êòî ðàíüøå çàðåãèñòðèðóåò äîãîâîð â ìóíèöèïàëèòåòå.
Ïðåäîòâðàòèòü ýòè ìàõèíàöèè ìîæíî. Ïîñêîëüêó ñäåëêà ñ÷èòàåòñÿ çàêëþ÷åííîé òîëüêî ïîñëå åå ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè â ìóíèöèïàëèòåòå, ïîêóïàòåëü âïðàâå íàñòàèâàòü íà îêîí÷àòåëüíîé ïåðåäà÷å äåíåã ïî äîãîâîðó òîëüêî ïîñëå ïðîõîæäåíèÿ ýòîé ïðîöåäóðû.
Àíàëîãè÷íûå
ñèòóàöèè
ïðîèñõîäÿò
ñî ñäà÷åé
êâàðòèð
âíàåì, êîãäà
íàíèìàòåëü
áåç âåäîìà
ñîáñòâåííèêà
æèëüÿ ñäàåò
åãî ïî áîëåå
âûñîêèì
öåíàì
äðóãèì
ëèöàì, à
íåðåäêî
ñðàçó
íåñêîëüêèì
"ïîäíàíèìàòåëÿì".
Ïîëó÷èâ ñ
íèõ ïëàòó çà
ìíîãî
ìåñÿöåâ
âïåðåä,
àôåðèñò
îáû÷íî
èñ÷åçàåò.
Ïðåâåíòèâíàÿ
ìåðà ïðîòèâ
òàêîãî
ñïîñîáà
íàäóâàòåëüñòâà
ìîæåò áûòü,
âèäèìî,
òîëüêî îäíà -
ïëàòó çà
ïðîæèâàíèå
ïðîèçâîäèòü
íå â ìîìåíò
çàêëþ÷åíèÿ
äîãîâîðà
ïîäíàéìà, à
ëèøü ïîñëå
ôàêòè÷åñêîãî
çàíÿòèÿ
æèëîãî
ïîìåùåíèÿ.
Íî è â ýòîì
ñëó÷àå íåò
ñòîïðîöåíòíîé
ãàðàíòèè,
÷òî
ïîäíàíèìàòåëü
çàñòðàõîâàí
îò îáìàíà.
Ñäà÷à âíàåì ïðèâàòèçèðîâàííûõ êâàðòèð ñòàëà äåëîì âûñîêîäîõîäíûì, íî îäíîâðåìåííî äîâîëüíî ðèñêîâàííûì äëÿ âëàäåëüöà æèëüÿ èç-çà âîçìîæíîñòè åãî óòðàòû. Ñïåöèàëèñòû â îáëàñòè áîðüáû ñ ïðàâîíàðóøåíèÿìè â æèëèùíîé ñôåðå äåëÿò àôåðû ïðè íàéìå æèëüÿ íà òðè âèäà:
1) íàåì êàê íåîáõîäèìîå çâåíî, ñòóïåíüêà äëÿ ïîñëåäóþùåãî îò÷óæäåíèÿ êâàðòèðû ó ñîáñòâåííèêà è åå ïðîäàæè;
2) èçâëå÷åíèå âûãîäû, íî íå âëàäåëüöåì êâàðòèðû, à íàíèìàòåëåì ïîñðåäñòâîì åå ïåðåñäà÷è äðóãèì ëèöàì çà áîëåå âûñîêóþ ïëàòó;
3) îñóùåñòâëÿåòñÿ ïðîñòî çàõâàò æèëüÿ, òî åñòü ñîçäàåòñÿ ñèòóàöèÿ, êîãäà ÷åëîâåê íå ìîæåò âîéòè â ñîáñòâåííóþ êâàðòèðó, à ïðîæèâàþùèå â íåé íàíèìàòåëè îòêàçûâàþòñÿ îò îïëàòû çà æèëüå è íå íàìåðåíû âûåçæàòü èç êâàðòèðû.
Íà÷èíàåòñÿ ñóäåáíàÿ òÿæáà, ïðè÷åì ìàòåðèàëüíûå çàòðàòû íàìíîãî ïðåâûøàþò òó âûãîäó, êîòîðóþ ñîáñòâåííèê ïîëó÷èë îò ñäà÷è êâàðòèðû âíàåì.
Ñïåöèàëèñòû ñ÷èòàþò, ÷òî ïîêà ðàäèêàëüíûõ ñðåäñòâ çàùèòû îò àôåðèñòîâ ïðîñòî íåò. È åñëè ñîáñòâåííèê êâàðòèðû ðåøèë ñäàòü êâàðòèðó âíàåì, îí äîëæåí ïðîÿâèòü âåëè÷àéøóþ îñòîðîæíîñòü è ñäàâàòü åå çíàêîìûì, õîðîøî ïðîâåðåííûì ëþäÿì.
Êàê íà ïðàêòèêå ïðîèñõîäèò íåçàêîííîå îò÷óæäåíèå æèëüÿ? Îáû÷íî ïîäáèðàåòñÿ êâàðòèðà, êîòîðóþ ìîæíî âûãîäíî ïðîäàòü. Ñîáñòâåííèê êâàðòèðû ïî äîãîâîðó êîììåð÷åñêîãî íàéìà ïîëó÷àåò ñ íàíèìàòåëÿ îçíà÷åííóþ â äîãîâîðå ñóììó è ïåðåäàåò åìó ïðàâî ïîëüçîâàíèÿ, à èíîãäà è âëàäåíèÿ ýòèì æèëüåì.
Íåäîáðîñîâåñòíûé
íàíèìàòåëü
èñïîëüçóåò
ýòè ïðàâà
ïî-ñâîåìó è,
êàê ïðàâèëî, â
óùåðá
íàéìîäàòåëþ
-
ñîáñòâåííèêó
æèëüÿ. ×àùå
âñåãî òàêîé
íàíèìàòåëü
íàõîäèò
ïîäñòàâíîå
ëèöî, îò
èìåíè
êîòîðîãî
áóäåò
ïðîäàâàòüñÿ
êâàðòèðà íà
ïîääåëàííûå
íà íåãî
äîêóìåíòû
êàê íà
ñîáñòâåííèêà
êâàðòèðû.
Ëèöà,
çàíèìàþùèåñÿ
íåëåãàëüíûì
êâàðòèðíûì
áèçíåñîì,
îáåñïå÷èâàþò
òàêóþ
òåõíèêó
ïîääåëêè
äîêóìåíòîâ,
÷òî äàæå
ñïåöèàëèñò
íå âñåãäà
ìîæåò
îòëè÷èòü èõ
îò
ïîäëèííèêà.
Ýòà ãðóïïà
àôåðèñòîâ
ðàñïîëàãàåò
êîëëåêöèÿìè
ïå÷àòåé íà
ïàñïîðòàõ,
äîãîâîðàõ,
íîòàðèàëüíûõ
äîêóìåíòàõ,
âûïèñêàõ èç
ôèíàíñîâî-ëèöåâûõ
ñ÷åòîâ è ò.ï.
Àôåðà
ëåãàëèçóåòñÿ
ïîñëå
ïðèâàòèçàöèè
êâàðòèðû íà
ôèêòèâíîãî
âëàäåëüöà è
ãîñóäàðñòâåííîé
ðåãèñòðàöèè.
Íàêîíåö,
êâàðòèðà
ïðîäàåòñÿ, à
ìîøåííèê,
ïîëó÷èâ
äåíüãè,
ñêðûâàåòñÿ.
Ñîáñòâåííèê êâàðòèðû óçíàåò î ïðîäàæå ñâîåãî æèëüÿ ëèøü ÷åðåç êàêîå-òî âðåìÿ. È çäåñü åìó ïðåäñòîèò òðóäíûé ïóòü äîêàçàòåëüñòâà äîïóùåííîãî ìîøåííè÷åñòâà ñ ïðîäàæåé åãî êâàðòèðû. Íî äàæå òîãäà, êîãäà áóäåò äîêàçàí ôàêò ìîøåííè÷åñòâà, ïåðåä ñóäîì âñòàåò âîïðîñ î ïðàâàõ äîáðîñîâåñòíîãî ïîêóïàòåëÿ, êîòîðûé ÷àùå âñåãî óæå íå èìååò äðóãîãî æèëîãî ïîìåùåíèÿ, êóäà áû îí ìîã ïåðåñåëèòüñÿ.
 èòîãå êîëëèçèè ïðàâ ñóäîì ïðèíèìàåòñÿ êîìïðîìèññíîå ðåøåíèå: ñîáñòâåííèêîì æèëîãî ïîìåùåíèÿ ïðèçíàåòñÿ åãî ïåðâîíà÷àëüíûé âëàäåëåö, ëèöà, ïîñåëèâøèåñÿ â ýòîì æèëüå, ïîëó÷àþò ïðàâî ïîëüçîâàíèÿ ýòèì ïîìåùåíèåì èëè ñòàòóñ íàíèìàòåëåé.
Õîòÿ çàêîí äîñòàòî÷íî ÷åòêî ðåãëàìåíòèðóåò âçàèìîîòíîøåíèÿ ñîáñòâåííèêà æèëîãî ïîìåùåíèÿ è íàíèìàòåëÿ ýòîãî ïîìåùåíèÿ ïî äîãîâîðó êîììåð÷åñêîãî íàéìà, íà ïðàêòèêå âîçíèêàåò íåìàëî îñëîæíåíèé ïî èñïîëíåíèþ äîãîâîðà è, ïðåæäå âñåãî, ïî åãî ðàñòîðæåíèþ â ïðåäóñìîòðåííûõ çàêîíîì ñëó÷àÿõ è âûñåëåíèþ íàíèìàòåëÿ.
Íàïðèìåð, ñîãëàñíî ñò.687 ÃÊ äîãîâîð íàéìà æèëîãî ïîìåùåíèÿ ìîæåò áûòü ðàñòîðãíóò â ñóäåáíîì ïîðÿäêå ïî òðåáîâàíèþ íàéìîäàòåëÿ â ñëó÷àå íåâíåñåíèÿ íàíèìàòåëåì ïëàòû çà æèëîå ïîìåùåíèå çà øåñòü ìåñÿöåâ, åñëè äîãîâîðîì íå óñòàíîâëåí áîëåå äëèòåëüíûé ñðîê.
Êàçàëîñü áû, ÿñíî. Íàíèìàòåëü, íå âûïëà÷èâàþùèé â òå÷åíèå óñòàíîâëåííîãî çàêîíîì èëè äîãîâîðîì ñðîêà îáóñëîâëåííóþ ñóììó, ïîäëåæèò âûñåëåíèþ èç æèëîãî ïîìåùåíèÿ ñîâìåñòíî ñ ïðîæèâàþùèìè ñ íèì ãðàæäàíàìè.
Íî äàëåå çàêîí ââîäèò òàêîé ìåõàíèçì ðàñòîðæåíèÿ äîãîâîðà íàéìà ïî òðåáîâàíèþ íàéìîäàòåëÿ, ÷òî ñòàâèò ñîáñòâåííèêà â êðàéíå çàòðóäíèòåëüíîå ïîëîæåíèå.
Òîé æå
ñòàòüåé
Êîäåêñà
ïðåäóñìàòðèâàåòñÿ,
÷òî ïî
ðåøåíèþ
ñóäà
íàíèìàòåëþ
ìîæåò áûòü
ïðåäîñòàâëåí
ñðîê íå áîëåå
ãîäà äëÿ
óñòðàíåíèÿ
èì
íàðóøåíèé (â
äàííîì
ñëó÷àå ïî
îïëàòå æèëüÿ),
ïîñëóæèâøèõ
îñíîâàíèåì
äëÿ
ðàñòîðæåíèÿ
äîãîâîðà
íàéìà
æèëîãî
ïîìåùåíèÿ.
Åñëè â
òå÷åíèå
îïðåäåëåííîãî
ñóäîì ñðîêà
íàíèìàòåëü
íå óñòðàíèò
äîïóùåííûå
èì
íàðóøåíèÿ
èëè íå
ïðèìåò âñå
íåîáõîäèìûå
ìåðû äëÿ èõ
óñòðàíåíèÿ,
ñóä ïî
ïîâòîðíîìó
îáðàùåíèþ
íàéìîäàòåëÿ
ïðèíèìàåò
ðåøåíèå î
ðàñòîðæåíèè
äîãîâîðà
íàéìà. Ïðè
ýòîì ïî
ïðîñüáå
íàíèìàòåëÿ
ñóä â
ðåøåíèè î
ðàñòîðæåíèè
äîãîâîðà
ìîæåò
îòñðî÷èòü
èñïîëíåíèå
ðåøåíèÿ íà
ñðîê íå áîëåå
îäíîãî ãîäà.
Ëåãêî ïðåäñòàâèòü ñåáå òó íåçàâèäíóþ ñèòóàöèþ, â êîòîðîé ìîæåò îêàçàòüñÿ ñîáñòâåííèê æèëîãî ïîìåùåíèÿ ïîñëå ñäà÷è åãî âíàåì.
Ñóä
ó÷èòûâàåò
èíòåðåñû
òîé è äðóãîé
ñòîðîíû. Íî
åñëè
íàíèìàòåëþ
è åãî ñåìüå
íåãäå æèòü è
íå÷åì
ïëàòèòü, ñóä
ìîæåò
èñïîëüçîâàòü
â ïîëíîì
îáúåìå
ïðåäîñòàâëåííûå
åìó çàêîíîì
ïðàâà ïî
çàùèòå
æèëèùíûõ
èíòåðåñîâ
íàíèìàòåëÿ.
À
ñîáñòâåííèê
æèëîãî
ïîìåùåíèÿ,
êàê ïðàâèëî,
óõóäøàÿ
ñâîè
æèëèùíûå
óñëîâèÿ â
ðàñ÷åòå íà
îïðåäåëåííîå
âîçíàãðàæäåíèå
çà ñ÷åò
ñäà÷è æèëüÿ
âíàåì, â
ðåçóëüòàòå
íè÷åãî íå
ïîëó÷àåò.
Áîëåå òîãî,
íà íåì
îñòàåòñÿ
îáÿçàííîñòü
îïëàòû
ðàñõîäîâ ïî
ñîäåðæàíèþ
ñäàííîãî
âíàåì æèëüÿ
è
êîììóíàëüíûõ
óñëóã.
Ñëîâîì, ñäà÷à æèëüÿ âíàåì âñåãäà ÿâëÿåòñÿ äëÿ åãî îáëàäàòåëÿ ðèñêîâàííûì ìåðîïðèÿòèåì.
Ñäåëêà,
ñîâåðøåííàÿ
ïîä âëèÿíèåì
îáìàíà,
ïðèçíàåòñÿ
íåäåéñòâèòåëüíîé,
åñëè ïî ñóäó
äîêàçàíî,
÷òî îäíà èç
ñòîðîí
óìûøëåííî
ââåëà äðóãóþ
ñòîðîíó â
çàáëóæäåíèå
ñ òåì, ÷òîáû
ñêëîíèòü åå
ê
ñîâåðøåíèþ
ñäåëêè.
Ïðèìåðîì
ñäåëêè,
ñîâåðøåííîé
ïîä âëèÿíèåì
îáìàíà, â
æèëèùíîé
ñôåðå ìîãóò
ñëóæèòü äåëà
èç ñóäåáíîé
ïðàêòèêè.
Òàê, èìåþò
ìåñòî
ñäåëêè
êóïëè-ïðîäàæè
ïîäëåæàùèõ
ñíîñó æèëûõ
äîìîâ â
ñâÿçè ñ
îòâîäîì
çåìåëüíûõ
ó÷àñòêîâ
äëÿ
ãîñóäàðñòâåííûõ
è
îáùåñòâåííûõ
íàäîáíîñòåé
ïîñëå
ïîëó÷åíèÿ
ñîáñòâåííèêàìè
ñîîòâåòñòâóþùåé
êîìïåíñàöèè.
Äðóãàÿ
ñèòóàöèÿ:
êâàðòèðà
íàõîäèòñÿ â
äîìå, êîòîðûé
îïðåäåëåí ïîä
ñíîñ, à ýòî
âëå÷åò çà
ñîáîé
çàïðåò
ïðîïèñêè
(ðåãèñòðàöèè).
Ñàìûé ïðîñòîé ñïîñîá îáìàíà ãðàæäàí â ñôåðå æèëèùíûõ ñäåëîê - ýòî ïîëó÷åíèå ñ ïîêóïàòåëÿ æèëüÿ çàäàòêà â äîêàçàòåëüñòâî çàêëþ÷åíèÿ äîãîâîðà è â îáåñïå÷åíèå åãî èñïîëíåíèÿ.
 ñîîòâåòñòâèè ñî ñò.380 ÃÊ çàäàòêîì ïðèçíàåòñÿ äåíåæíàÿ ñóììà, âûäàâàåìàÿ îäíîé èç äîãîâàðèâàþùèõñÿ ñòîðîí â ñ÷åò ïðè÷èòàþùèõñÿ ñ íåå ïî äîãîâîðó ïëàòåæåé äðóãîé ñòîðîíå. Ñîãëàøåíèå î çàäàòêå íåçàâèñèìî îò åãî ñóììû äîëæíî áûòü ñîâåðøåíî â ïèñüìåííîé ôîðìå.
Ïðè ïîëó÷åíèè çàäàòêà ïî äîãîâîðó êóïëè-ïðîäàæè æèëîãî ïîìåùåíèÿ ïðîäàâåö íå âïðàâå ïðîèçâîäèòü êàêèå-ëèáî äðóãèå îïåðàöèè ñ ïðåäìåòîì äîãîâîðà, íàïðèìåð ïåðåïðîäàâàòü åãî.
 ñëó÷àå íåèñïîëíåíèÿ äîãîâîðà ñòîðîíîé, ïîëó÷èâøåé çàäàòîê, îíà îáÿçàíà óïëàòèòü äðóãîé ñòîðîíå, â äàííîì ñëó÷àå ïîêóïàòåëþ, äâîéíóþ ñóììó çàäàòêà.
Íåñîâåðøåíñòâî çàêîíîäàòåëüñòâà è îòñóòñòâèå êîíòðîëÿ íà ðûíêå æèëüÿ ïîçâîëÿþò íåäîáðîñîâåñòíîìó ïðîäàâöó, êîòîðûé âûñòóïàåò íåðåäêî ïîä ýãèäîé ìíèìîé ôèðìû, áðàòü çàäàòîê íå ñ îäíîãî ëèöà (îäíîé ñòîðîíû ïî äîãîâîðó), à ñ íåñêîëüêèõ.
Ïîêóïàòåëåé îáû÷íî ïðèâëåêàþò îáúÿâëåíèåì î ïðîäàæå êâàðòèðû ïî öåíå íèæå ðûíî÷íîé. Âëàäåëüöû êâàðòèðû ìîãóò áûòü êàê ìíèìûå, òàê è íàñòîÿùèå. Îíè ïîêàçûâàþò êâàðòèðó ïÿòè-øåñòè êëèåíòàì è â ñëó÷àå çàèíòåðåñîâàííîñòè â ïîêóïêå áåðóò çàäàòîê â ðàçìåðå 10-15 ïðîöåíòîâ îò ïðîäàæíîé ñòîèìîñòè ñ óñëîâèåì ïðîäàæè êâàðòèðû ÷åðåç îãîâîðåííûé ñòîðîíàìè ñðîê, íàïðèìåð íåäåëÿ èëè äâå.
Äëÿ óáåäèòåëüíîñòè áóäóùèì ïîêóïàòåëÿì âðó÷àþòñÿ ðàñïèñêè â ïîëó÷åíèè çàäàòêà è êîïèè äîêóìåíòîâ, ïîäòâåðæäàþùèõ ïðàâî ñîáñòâåííîñòè ïðîäàâöà.
Ïîñëå ïîëó÷åíèÿ çàäàòêà îò íåñêîëüêèõ ïîêóïàòåëåé êâàðòèðà áûñòðî ïðîäàåòñÿ îäíîìó èç íèõ. Ïðîäàâöû èñ÷åçàþò, à íîâûé ñîáñòâåííèê êâàðòèðû âûíóæäåí îáúÿñíÿòüñÿ ñ îáìàíóòûìè ïðåòåíäåíòàìè. Ýòîò ñïîñîá îáìàíà ïðèíîñèò ëîâêà÷àì äîâîëüíî êðóïíûå ñóììû.
"Ïðîòèâîÿäèå" ïðîòèâ ýòîãî ñïîñîáà îáìàíà èìååòñÿ. Íàäî â îáìåí íà çàäàòîê âçÿòü ó ïðîäàâöà îðèãèíàëû îñíîâíûõ äîêóìåíòîâ íà âëàäåíèå êâàðòèðîé (ñâèäåòåëüñòâî î ñîáñòâåííîñòè, äîãîâîð ïåðåäà÷è â ñîáñòâåííîñòü).  ýòîì ñëó÷àå âåðîÿòíîñòü îáìàíà ãîðàçäî ìåíüøå.
Íåðåäêè ôàêòû ìîøåííè÷åñòâà ïðè äàðåíèè æèëîé ïëîùàäè.  ñîîòâåòñòâèè ñî ñò.572 ÃÊ ïî äîãîâîðó îäíà ñòîðîíà (äàðèòåëü) áåçâîçìåçäíî ïåðåäàåò èëè îáÿçóåòñÿ ïåðåäàòü äðóãîé ñòîðîíå (îäàðÿåìîìó) âåùü (â äàííîì ñëó÷àå èìååòñÿ â âèäó æèëîå ïîìåùåíèå) â ñîáñòâåííîñòü èëè èìóùåñòâåííîå ïðàâî (òðåáîâàíèå) ê ñåáå èëè ê òðåòüåìó ëèöó íà äàííóþ âåùü.
×àùå âñåãî äàðåíèåì äåëàåòñÿ ïîïûòêà ïðèêðûòü ôàêòè÷åñêóþ ñäåëêó êóïëè-ïðîäàæè æèëüÿ. Íà þðèäè÷åñêîì ÿçûêå òàêèå ñäåëêè íàçûâàþòñÿ ïðèòâîðíûìè è ïðèçíàþòñÿ íåäåéñòâèòåëüíûìè. Ñ ââåäåíèåì íàëîãîîáëîæåíèÿ ïî ñäåëêàì äàðåíèÿ èìóùåñòâà, â òîì ÷èñëå è æèëüÿ, äàííûé âèä ìîøåííè÷åñòâà òåðÿåò ïðàêòè÷åñêèé ñìûñë, ïîñêîëüêó ðàñõîäû ïî ñäåëêå äàðåíèÿ, åñëè ýòî íå êàñàåòñÿ áëèçêèõ ðîäñòâåííèêîâ, ìàëî ÷åì îòëè÷àþòñÿ îò ðàñõîäîâ ïî äîãîâîðó êóïëè-ïðîäàæè.
Îáìàí ïðè
ïîêóïêå
êâàðòèð â
ñòðîÿùèõñÿ
äîìàõ â
ðàññðî÷êó,
äà åùå ïî
öåíàì íèæå
êîììåð÷åñêèõ,
÷òî îáû÷íî
ðåêëàìèðóþò
ïîñðåäíè÷åñêèå
ôèðìû ïî
ïðîäàæå
êâàðòèð,
ïðîèçâîäèòñÿ,
êàê ïðàâèëî,
ïî ñëåäóþùåé
ñõåìå:
ôèðìà-ïîñðåäíèê
ïî
ðîçíè÷íîé
ïðîäàæå
êâàðòèð äàåò
ðåêëàìó,
õîòÿ íå
èìååò ïðàâà
íà ýòîò âèä
ïðîäàæè, ëèáî
ñòðîèòåëüñòâî
äîìà èç-çà
îòñóòñòâèÿ
ôèíàíñèðîâàíèÿ
çàìîðîæåíî,
èëè ïðàâà íà
çàâåðøåíèå
ñòðîèòåëüñòâà
ïðîäàíû
äðóãîé
îðãàíèçàöèè,
ñ êîòîðîé ó
ôèðìû íåò
äîãîâîðíûõ
îòíîøåíèé.
Åñòåñòâåííî,
äåíüãè
ïîêóïàòåëåé
îñòàþòñÿ ó
ôèðìû-ïîñðåäíèêà,
êîòîðàÿ
îòäåëûâàåòñÿ
áåñêîíå÷íûìè
îáåùàíèÿìè.
Òÿæáà ñ
òàêèìè
ôèðìàìè
ðåäêî
çàêàí÷èâàåòñÿ
â ïîëüçó
îáìàíóòûõ
ïîêóïàòåëåé.
Ïîýòîìó ïðåæäå ÷åì çàêëþ÷àòü äîãîâîð íà ïîêóïêó êâàðòèðû, íåîáõîäèìî ïîòðåáîâàòü ó ôèðìû ëèöåíçèþ íà ïðàâî ðîçíè÷íîé ïðîäàæè æèëüÿ, à òàêæå ïðîâåðèòü íàëè÷èå ó íåå äîãîâîðà ñ ôèðìîé îïòîâîé ïðîäàæè, âûÿñíèòü îðãàíèçàöèþ, êîòîðàÿ âåäåò ñòðîèòåëüñòâî äîìà, óòî÷íèòü, êàêèå êâàðòèðû îñòàëèñü åùå íå âûêóïëåííûìè.
Íåäåéñòâèòåëüíîñòü æèëèùíûõ ñäåëîê ïî îñíîâàíèÿì, ïðåäóñìîòðåííûì çàêîíîì. Ãðàæäàíñêèé êîäåêñ çàêðåïëÿåò äîâîëüíî øèðîêèé êðóã îñíîâàíèé, ïî êîòîðûì ñîâåðøåííàÿ æèëèùíàÿ ñäåëêà ìîæåò áûòü ïðèçíàíà íåäåéñòâèòåëüíîé.
Òàêèìè îñíîâàíèÿìè ÿâëÿþòñÿ íåñîîòâåòñòâèå ñäåëêè çàêîíó, èíûì ïðàâîâûì àêòàì èëè ñîâåðøåíèå åå ñ öåëüþ, ïðîòèâíîé îñíîâàì ïðàâîïîðÿäêà è íðàâñòâåííîñòè. Íåäåéñòâèòåëüíû (íè÷òîæíû) ìíèìûå è ïðèòâîðíûå ñäåëêè, ñîâåðøåííûå â ïåðâîì ñëó÷àå ëèøü äëÿ âèäà, áåç íàìåðåíèÿ ñîçäàòü ñîîòâåòñòâóþùèå ïðàâîâûå ïîñëåäñòâèÿ, âî âòîðîì - ñ öåëüþ ïðèêðûòü äðóãóþ ñäåëêó, ÷àùå âñåãî íåçàêîííóþ.
Ìíèìîé áóäåò, íàïðèìåð, ñäåëêà êóïëè-ïðîäàæè æèëîãî äîìà, åñëè ýòîò äîì îñòàëñÿ âî âëàäåíèè è ïîëüçîâàíèè ïðîäàâöà, à èç îáñòîÿòåëüñòâ äåëà âèäíî, ÷òî ñòîðîíû ïðåñëåäîâàëè öåëü âîñïðåïÿòñòâîâàòü îáðàùåíèþ âçûñêàíèÿ íà äîì êðåäèòîðàìè ïðîäàâöà.
Íåäåéñòâèòåëüíûìè ñ÷èòàþòñÿ ñäåëêè, ñîâåðøåííûå ãðàæäàíàìè, ïðèçíàííûìè íåäååñïîñîáíûìè èëè îãðàíè÷åííûìè ñóäîì â äååñïîñîáíîñòè, ãðàæäàíàìè, íå äîñòèãøèìè ñîâåðøåííîëåòèÿ.
Ìîæåò áûòü ïðèçíàíà íåäåéñòâèòåëüíîé ñäåëêà, ñîâåðøåííàÿ ãðàæäàíèíîì, õîòÿ è äååñïîñîáíûì, íî íàõîäèâøèìñÿ â ìîìåíò åå ñîâåðøåíèÿ â òàêîì ñîñòîÿíèè, êîãäà îí íå áûë ñïîñîáåí ïîíèìàòü çíà÷åíèå ñâîèõ äåéñòâèé èëè ðóêîâîäèòü èìè. Íåäåéñòâèòåëüíîé ìîæåò áûòü òàêæå ñäåëêà, êîòîðàÿ áûëà çàêëþ÷åíà ïîä âëèÿíèåì çàáëóæäåíèÿ îäíîé èç ñòîðîí, èìåþùåãî ñóùåñòâåííîå çíà÷åíèå.
Ñðåäè íåäåéñòâèòåëüíûõ ñäåëîê íà æèëèùíîì ðûíêå îñîáóþ îáùåñòâåííóþ îïàñíîñòü ïðåäñòàâëÿþò ñäåëêè, ñîâåðøåííûå ïîä âëèÿíèåì îáìàíà, íàñèëèÿ, óãðîçû, çëîíàìåðåííîãî ñîãëàøåíèÿ ïðåäñòàâèòåëÿ îäíîé ñòîðîíû ñ äðóãîé ñòîðîíîé èëè ñòå÷åíèÿ òÿæåëûõ îáñòîÿòåëüñòâ (ñò.179 ÃÊ).
Âèäû ñäåëîê ñ æèëüåì, ïðèçíàâàåìûå íåäåéñòâèòåëüíûìè
Äàëåå ïîäðîáíî ðàññìàòðèâàþòñÿ âèäû íåäåéñòâèòåëüíûõ ñäåëîê ñ æèëûìè ïîìåùåíèÿìè, êîòîðûå ÷àùå âñåãî ñîâåðøàþòñÿ ìåæäó ãðàæäàíàìè ñ ó÷àñòèåì ðàçíîãî ðîäà ïîñðåäíèêîâ, àêòèâíî äåéñòâóþùèõ íà ðûíêå æèëüÿ.
Íåäåéñòâèòåëüíîñòü
ñäåëîê,
ñîâåðøåííûõ
íåäååñïîñîáíûìè
ãðàæäàíàìè.
Ñîãëàñíî ñò.
32, 33 ÃÊ äëÿ
çàùèòû ïðàâ
è èíòåðåñîâ
íåäååñïîñîáíûõ
ãðàæäàí
óñòàíàâëèâàþòñÿ
îïåêà è
ïîïå÷èòåëüñòâî.
Îïåêà
óñòàíàâëèâàåòñÿ
íàä
ãðàæäàíàìè,
êîòîðûå
ïðèçíàíû
ñóäîì
íåäååñïîñîáíûìè
âñëåäñòâèå
ïñèõè÷åñêîãî
ðàññòðîéñòâà,
â ñâÿçè ñ ÷åì
îíè íå
ñïîñîáíû
ïîíèìàòü
çíà÷åíèå
ñâîèõ
äåéñòâèé è
ðóêîâîäèòü
èìè. Â ñèëó
çàêîíà
îïåêóíû
ÿâëÿþòñÿ
ïðåäñòàâèòåëÿìè
ïîäîïå÷íûõ è
ñîâåðøàþò
îò èõ èìåíè
è â èõ
èíòåðåñàõ
âñå
íåîáõîäèìûå
ñäåëêè.
Ïîïå÷èòåëüñòâî
óñòàíàâëèâàåòñÿ
íàä
ãðàæäàíàìè,
îãðàíè÷åííûìè
ñóäîì â
äååñïîñîáíîñòè
âñëåäñòâèå
çëîóïîòðåáëåíèÿ
ñïèðòíûìè
íàïèòêàìè
èëè
íàðêîòè÷åñêèìè
ñðåäñòâàìè.
Ïîïå÷èòåëè
äàþò
ñîãëàñèå íà
ñîâåðøåíèå
òåõ ñäåëîê,
êîòîðûå
ãðàæäàíå,
íàõîäÿùèåñÿ
ïîä
ïîïå÷èòåëüñòâîì,
íå âïðàâå
ñîâåðøàòü
ñàìîñòîÿòåëüíî,
â ÷àñòíîñòè
êàêèå-ëèáî
ñäåëêè ñ
èìóùåñòâîì:
ïðîäàâàòü,
äàðèòü,
çàâåùàòü,
îáìåíèâàòü,
ïîêóïàòü.
Âìåñòå â òåì
äåéñòâèÿ
îïåêóíîâ è
ïîïå÷èòåëåé
ïî
ðàñïîðÿæåíèþ
èìóùåñòâîì
ïîäîïå÷íîãî
â ÷àñòè
ñîâåðøåíèÿ
èìóùåñòâåííûõ
ñäåëîê
ïîäêîíòðîëüíû
îðãàíàì
îïåêè è
ïîïå÷èòåëüñòâà.
Ãðàæäàíñêî-ïðàâîâàÿ
îòâåòñòâåííîñòü
ïî ñäåëêàì,
çàêëþ÷åííûì
ñ
ãðàæäàíàìè,
ïðèçíàííûìè
íåäååñïîñîáíûìè
èëè
îãðàíè÷åííî
äååñïîñîáíûìè,
ñîñòîèò â
òîì, ÷òî
êàæäàÿ èç
ñòîðîí
òàêîé
ñäåëêè
îáÿçàíà
âîçâðàòèòü
äðóãîé
ñòîðîíå âñå
ïîëó÷åííîå
â íàòóðå, à
ïðè
íåâîçìîæíîñòè
âîçâðàòèòü
ïîëó÷åííîå
â íàòóðå -
âîçìåñòèòü
åãî
ñòîèìîñòü â
äåíüãàõ.
Äååñïîñîáíàÿ
ñòîðîíà
îáÿçàíà,
êðîìå òîãî,
âîçìåñòèòü
äðóãîé
ñòîðîíå
ïîíåñåííûé
åþ ðåàëüíûé
óùåðá, åñëè
äååñïîñîáíàÿ
ñòîðîíà
çíàëà èëè
äîëæíà áûëà
çíàòü î
íåäååñïîñîáíîñòè
äðóãîé
ñòîðîíû (ï.1
ñò.171 ÃÊ).
Îïåêóí, ïîïå÷èòåëü, èõ ñóïðóãè è áëèçêèå ðîäñòâåííèêè íå âïðàâå ñîâåðøàòü ñäåëêè ñ ïîäîïå÷íûì, à òàêæå ïðåäñòàâëÿòü åãî ïðè çàêëþ÷åíèè ñäåëîê èëè âåäåíèè ñóäåáíûõ äåë ìåæäó ïîäîïå÷íûì è ñóïðóãîì îïåêóíà èëè ïîïå÷èòåëÿ è èõ áëèçêèìè ðîäñòâåííèêàìè (ñò.37 ÃÊ). Áåç ïðåäâàðèòåëüíîãî ðàçðåøåíèÿ îðãàíà îïåêè è ïîïå÷èòåëüñòâà íå ðàçðåøàåòñÿ ñîâåðøåíèå äîãîâîðà äàðåíèÿ îò èìåíè ïîäîïå÷íîãî.
Íà ïðàêòèêå âûÿñíåíèå äååñïîñîáíîñòè ãðàæäàíèíà - ó÷àñòíèêà æèëèùíîé ñäåëêè îêàçûâàåòñÿ áîëüøîé è ñëîæíîé çàäà÷åé. Ïî äàííûì Íåçàâèñèìîé ïñèõèàòðè÷åñêîé àññîöèàöèè, ñðåäè ïðîæèâàþùèõ è îáìåíèâàþùèõ êâàðòèðû ìàññà ëèö ñ ïñèõè÷åñêèìè ðàññòðîéñòâàìè, ÷üÿ áåñïîìîùíîñòü æóëüíè÷åñêè èñïîëüçóåòñÿ êàê ïîñðåäíè÷åñêèìè ôèðìàìè, òàê è àë÷íûìè ðîäñòâåííèêàìè.
Ñäåëêè, ñòîðîíîé â êîòîðûõ ÿâëÿþòñÿ ïñèõè÷åñêè áîëüíûå, íî íå ïðèçíàííûå â ñóäåáíîì ïîðÿäêå íåäååñïîñîáíûìè, â ÷àñòíîñòè ñòàðèêè ñ òåìè èëè èíûìè ñòåïåíÿìè ïñèõè÷åñêîé íåñîñòîÿòåëüíîñòè, àëêîãîëèêè, îñóùåñòâëÿþòñÿ áåç ïñèõèàòðè÷åñêîãî îñâèäåòåëüñòâîâàíèÿ.
Ñòàòüåé 43 Îñíîâ çàêîíîäàòåëüñòâà Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè î íîòàðèàòå óñòàíîâëåíî: "Ïðè óäîñòîâåðåíèè ñäåëîê âûÿñíÿåòñÿ äååñïîñîáíîñòü ãðàæäàí è ïðîâåðÿåòñÿ ïðàâîñïîñîáíîñòü þðèäè÷åñêèõ ëèö, ó÷àñòâóþùèõ â ñäåëêàõ.  ñëó÷àå ñîâåðøåíèÿ ñäåëêè ïðåäñòàâèòåëåì ïðîâåðÿþòñÿ è åãî ïîëíîìî÷èÿ".
Îäíàêî ìåõàíèçì ðåàëèçàöèè ýòîé íîðìû íå îòëàæåí, ÷òî ñòàíîâèòñÿ îäíîé èç îñíîâíûõ ïðè÷èí êðèìèíàëüíîé ñèòóàöèè íà ðîññèéñêîì ðûíêå æèëüÿ.  çàêîíå íè÷åãî íå ñêàçàíî î ïðàâå íîòàðèóñà íàçíà÷èòü ýêñïåðòèçó è ïîñòàâèòü ïåðåä ýêñïåðòîì âîïðîñ: ñïîñîáåí ëè ãðàæäàíèí ïîíèìàòü õàðàêòåð ñîâåðøàåìûõ èì äåéñòâèé è îñîçíàåò ëè ïðàâîâûå ïîñëåäñòâèÿ ñäåëêè, ïîñêîëüêó ïðîäàæà, çàâåùàíèå, îáìåí, äàðåíèå æèëüÿ ìîãóò ñóùåñòâåííî óõóäøèòü ïîëîæåíèå ãðàæäàíèíà.
Çàêîí Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè “Î ïñèõèàòðè÷åñêîé ïîìîùè è ãàðàíòèÿõ ïðàâ ãðàæäàí ïðè åå îêàçàíèè” ïðåäóñìàòðèâàåò: ïðè ðåàëèçàöèè ãðàæäàíèíîì ñâîèõ ïðàâ è ñâîáîä òðåáîâàíèÿ ïðåäîñòàâëåíèÿ ñâåäåíèé î ñîñòîÿíèè åãî ïñèõè÷åñêîãî çäîðîâüÿ âîçìîæíû ëèøü â ñëó÷àÿõ, óñòàíîâëåííûõ çàêîíîì. Ïîêà äàæå íîòàðèóñ íå âïðàâå îáðàòèòüñÿ â ïñèõîíåâðîëîãè÷åñêèé äèñïàíñåð, ÷òîáû óäîñòîâåðèòüñÿ â ïñèõè÷åñêîì çäîðîâüå ëèöà, ñîâåðøàþùåãî ñäåëêó ñ æèëüåì.
Ïðîáëåìà ýòà âåñüìà àêòóàëüíà äëÿ ðàçðåøåíèÿ êðèìèíàëüíîé îáñòàíîâêè íà æèëèùíîì ðûíêå. Íàèáîëüøåå ÷èñëî êàáàëüíûõ ñäåëîê ïðîèñõîäèò ñ ãðàæäàíàìè, êîòîðûå ïî ñóäó íå ïðèçíàíû íåäååñïîñîáíûìè èëè îãðàíè÷åííûìè â äååñïîñîáíîñòè, íî ïî ñóùåñòâó íå ìîãóò îòäàâàòü ñåáå îò÷åò â ñîâåðøàåìûõ äåéñòâèÿõ.
Ïåðåä ñóäîì ïî çàÿâëåíèþ ÷ëåíîâ ñåìüè òàêîãî ãðàæäàíèíà, ïðîôñîþçà è èíûõ îáùåñòâåííûõ îðãàíèçàöèé, ïðîêóðîðà, îðãàíà îïåêè è ïîïå÷èòåëüñòâà, ïñèõèàòðè÷åñêîãî ó÷ðåæäåíèÿ ìîæåò áûòü ïîñòàâëåí âîïðîñ î ïðèçíàíèè ãðàæäàíèíà îãðàíè÷åííî äååñïîñîáíûì èëè íåäååñïîñîáíûì.  ýòîì ñëó÷àå ñäåëêà, ñîâåðøåííàÿ ãðàæäàíèíîì, âïîñëåäñòâèè ïðèçíàííûì ñóäîì íåäååñïîñîáíûì, ìîæåò áûòü ïðèçíàíà ñóäîì íåäåéñòâèòåëüíîé ïî èñêó åãî îïåêóíà, åñëè äîêàçàíî, ÷òî â ìîìåíò ñîâåðøåíèÿ ñäåëêè ãðàæäàíèí íå áûë ñïîñîáåí ïîíèìàòü çíà÷åíèå ñâîèõ äåéñòâèé èëè ðóêîâîäèòü èìè.
Ãðàæäàíñêèé êîäåêñ (ñò.41) ïðåäóñìàòðèâàåò è òàêóþ ôîðìó ïîïå÷èòåëüñòâà, êàê óñòàíîâëåíèå ïî ïðîñüáå ñîâåðøåííîëåòíåãî äååñïîñîáíîãî ãðàæäàíèíà, êîòîðûé ïî ñîñòîÿíèþ çäîðîâüÿ íå ìîæåò ñàìîñòîÿòåëüíî îñóùåñòâëÿòü è çàùèùàòü ñâîè ïðàâà è èñïîëíÿòü îáÿçàííîñòè, ïàòðîíàæà (ïîêðîâèòåëüñòâà). Ðàñïîðÿæåíèå èìóùåñòâîì, ïðèíàäëåæàùèì ñîâåðøåííîëåòíåìó äååñïîñîáíîìó ïîäîïå÷íîìó, îñóùåñòâëÿåòñÿ ïîïå÷èòåëåì (ïîìîùíèêîì) íà îñíîâàíèè äîãîâîðà ïîðó÷åíèÿ èëè äîâåðèòåëüíîãî óïðàâëåíèÿ, çàêëþ÷åííîãî ñ ïîäîïå÷íûì. Ïàòðîíàæ íàä ñîâåðøåííîëåòíèì äååñïîñîáíûì ãðàæäàíèíîì ïðåêðàùàåòñÿ ïî òðåáîâàíèþ ýòîãî ãðàæäàíèíà.
Íåäåéñòâèòåëüíîñòü ñäåëîê, ñîâåðøåííûõ ãðàæäàíàìè, íå ñïîñîáíûìè ïîíèìàòü çíà÷åíèå ñâîèõ äåéñòâèé. Çàêîí (ñò.177 ÃÊ) óñòàíàâëèâàåò, ÷òî ñäåëêà, ñîâåðøåííàÿ ãðàæäàíèíîì, õîòÿ è äååñïîñîáíûì, íî íàõîäÿùèìñÿ â ìîìåíò åå ñîâåðøåíèÿ â òàêîì ñîñòîÿíèè, êîãäà îí íå ìîã ïîíèìàòü çíà÷åíèå ñâîèõ äåéñòâèé èëè ðóêîâîäèòü èìè, ïðèçíàåòñÿ ñóäîì íåäåéñòâèòåëüíîé ïî èñêó ýòîãî ãðàæäàíèíà ëèáî èíûõ ëèö, ÷üè ïðàâà èëè îõðàíÿåìûå çàêîíîì èíòåðåñû íàðóøåíû â ðåçóëüòàòå åå ñîâåðøåíèÿ.
Ñäåëêà, ñîâåðøåííàÿ ãðàæäàíèíîì, âïîñëåäñòâèè ïðèçíàííûì íåäååñïîñîáíûì, ìîæåò áûòü ïðèçíàíà ñóäîì íåäåéñòâèòåëüíîé ïî èñêó åãî îïåêóíà, åñëè äîêàçàíî, ÷òî â ìîìåíò ñîâåðøåíèÿ ñäåëêè ãðàæäàíèí íå áûë ñïîñîáåí ïîíèìàòü çíà÷åíèå ñâîèõ äåéñòâèé èëè ðóêîâîäèòü èìè.
 îòëè÷èå îò ñäåëîê ëèö, ïðèçíàííûõ íåäååñïîñîáíûìè âñëåäñòâèå äóøåâíîé áîëåçíè èëè ñëàáîóìèÿ, ñäåëêè ãðàæäàí, õîòÿ è äååñïîñîáíûõ, íî íàõîäÿùèõñÿ â ìîìåíò èõ ñîâåðøåíèÿ â òàêîì ñîñòîÿíèè, ÷òî îíè íå ìîãëè ïîíèìàòü çíà÷åíèå ñâîèõ äåéñòâèé, íå ÿâëÿþòñÿ íè÷òîæíûìè, òî åñòü áåññïîðíî íåäåéñòâèòåëüíûìè, à ìîãóò áûòü îñïîðåíû â ñóäå.
Ïðè ýòîì â äîêàçûâàíèè íóæäàåòñÿ ñàì ôàêò "íåâìåíÿåìîñòè" ãðàæäàíèíà. Êàê ïðàâèëî, â òàêèõ ñëó÷àÿõ ñóäû íå îãðàíè÷èâàþòñÿ ñâèäåòåëüñêèìè ïîêàçàíèÿìè, à òðåáóþò â ïîäòâåðæäåíèå äàííîãî ôàêòà ïðåäñòàâëåíèÿ ñïðàâîê ëå÷åáíûõ ó÷ðåæäåíèé, ïðîâåäåíèÿ ýêñïåðòèçû è ò.ï.
Ñäåëêà, ñîâåðøåííàÿ, íàïðèìåð, â ñîñòîÿíèè îïüÿíåíèÿ, íå ìîæåò ñëóæèòü îñíîâàíèåì ïðèçíàíèÿ åå íåäåéñòâèòåëüíîé ïî ñò.177 ÃÊ èç-çà öåëîãî ðÿäà îáñòîÿòåëüñòâ. Ïðåæäå âñåãî, â áîëüøèíñòâå ñëó÷àåâ ÷åëîâåê â ñîñòîÿíèè îïüÿíåíèÿ íå ïîëíîñòüþ òåðÿåò êîíòðîëü íàä ñâîèìè äåéñòâèÿìè. Êðîìå òîãî, åñëè ñ÷èòàòü ñîñòîÿíèå îïüÿíåíèÿ îñíîâàíèåì äëÿ ïðèçíàíèÿ ñäåëîê íåäåéñòâèòåëüíûìè, ýòî ïîðîäèëî áû íåóñòîé÷èâîñòü äåëîâîãî îáîðîòà.
Íåäåéñòâèòåëüíîñòü ñäåëêè, ñîâåðøåííîé ïîä âëèÿíèåì çàáëóæäåíèÿ, èìåþùåãî ñóùåñòâåííîå çíà÷åíèå (ñò.178 ÃÊ). Òàêèì çàáëóæäåíèåì ñ÷èòàåòñÿ íå ñîîòâåòñòâóþùåå äåéñòâèòåëüíîñòè ïðåäñòàâëåíèå î êàêèõ-ëèáî ñóùåñòâåííûõ äëÿ äàííîé ñäåëêè îáñòîÿòåëüñòâàõ èëè íåçíàíèå ýòèõ îáñòîÿòåëüñòâ.
Ñóùåñòâåííûé
õàðàêòåð
çàáëóæäåíèÿ
îïðåäåëÿåòñÿ
â êàæäîì
êîíêðåòíîì
ñëó÷àå
ñóäîì. Ïðè
ýòîì
çàáëóæäåíèå
ìîæåò
êàñàòüñÿ
ëþáîãî
ýëåìåíòà
ñäåëêè:
ëè÷íîñòè
êîíòðàãåíòà,
ïðåäìåòà
ñäåëêè,
ñðîêîâ è
ìåñòà
èñïîëíåíèÿ
è ò.ä. Â òî æå
âðåìÿ
çàáëóæäåíèå
â ìîòèâàõ, ïî
êîòîðûì ëèöî
ñîâåðøàåò
ñäåëêó, íå
ìîæåò
ñ÷èòàòüñÿ
ñóùåñòâåííûì,
åñëè ýòîò
ìîòèâ íå
âêëþ÷åí
ñòîðîíàìè â
ñàìî
ñîäåðæàíèå
ñäåëêè. Òàê,
åñëè
ãðàæäàíèí
ïðîäàë æèëîé
äîì â íàäåæäå
ïîëó÷èòü
ðàáîòó â
äðóãîì
ãîðîäå, íî
ïåðååçä íå
ñîñòîÿëñÿ,
ýòî íå ìîæåò
ïîñëóæèòü
äëÿ ñóäà
îñíîâàíèåì
ïðèçíàòü
íåäåéñòâèòåëüíûì
çàêëþ÷åííûé
â ñâÿçè ñ
ïðåäïîëàãàåìûì
îòúåçäîì
äîãîâîð
êóïëè-ïðîäàæè.
Íåìàëîå ÷èñëî ñäåëîê, ñâÿçàííûõ ñ îáìåíîì æèëûõ ïîìåùåíèé, ñîâåðøàåòñÿ ïîä âëèÿíèåì çàáëóæäåíèé, èìåþùèõ ñóùåñòâåííîå çíà÷åíèå. ×àùå âñåãî ïðè÷èíîé ðàñòîðæåíèÿ ñäåëêè ñòàíîâÿòñÿ ñêðûòûå äåôåêòû îáìåíèâàåìûõ æèëûõ ïîìåùåíèé, ïîðîé íåóñòðàíèìûå èç-çà êîíñòðóêòèâíûõ íåäîñòàòêîâ æèëîãî äîìà.  ýòèõ ñëó÷àÿõ ñäåëêà ïðèçíàåòñÿ íåäåéñòâèòåëüíîé ïî èñêó ñòîðîíû, äåéñòâîâàâøåé ïîä âëèÿíèåì çàáëóæäåíèÿ, õîòÿ çàáëóæäåíèå èñòöà è íå ÿâëÿåòñÿ ñëåäñòâèåì âèíîâíîãî ïîâåäåíèÿ äðóãîé ñòîðîíû.
Íåäåéñòâèòåëüíîñòü ñäåëêè, ñîâåðøåííîé âñëåäñòâèå ñòå÷åíèÿ òÿæåëûõ îáñòîÿòåëüñòâ (ñò.179 ÃÊ). Äëÿ òîãî, ÷òîáû ñóä ïðèçíàë íåäåéñòâèòåëüíîé (êàáàëüíîé) ñäåëêó ïî ýòîìó îñíîâàíèþ, íåîáõîäèìî, ÷òîáû ëèöîì, îñïàðèâàþùèì ñäåëêó, áûëî äîêàçàíî íàëè÷èå äâóõ ïðèçíàêîâ: ñòå÷åíèå òÿæåëûõ îáñòîÿòåëüñòâ è êðàéíÿÿ íåâûãîäíîñòü ñäåëêè.
Çàùèòà
æèëèùíûõ
ïðàâ ãðàæäàí,
íå
äîñòèãøèõ
ñîâåðøåííîëåòèÿ.
Çàêîí
ïîäðàçäåëÿåò
íåñîâåðøåííîëåòíèõ
ãðàæäàí íà
äâå ãðóïïû: íà
ëèö, íå
äîñòèãøèõ 14
ëåò, è íà ëèö â
âîçðàñòå îò 14
äî 18 ëåò. Äëÿ
âîñïèòàíèÿ
íåñîâåðøåííîëåòíèõ
äåòåé,
êîòîðûå
âñëåäñòâèå
áîëåçíè èëè
ñìåðòè
ðîäèòåëåé,
ëèøåíèÿ èõ
ðîäèòåëüñêèõ
ïðàâ èëè ïî
äðóãèì
ïðè÷èíàì
îñòàëèñü
áåç
ðîäèòåëüñêîãî
ïîïå÷åíèÿ, à
òàêæå äëÿ
çàùèòû
ëè÷íûõ è
èìóùåñòâåííûõ
ïðàâ è
èíòåðåñîâ
ýòèõ äåòåé
óñòàíàâëèâàåòñÿ
îïåêà èëè
ïîïå÷èòåëüñòâî.
Ñîãëàñíî ñò.28 ÃÊ çà íåñîâåðøåííîëåòíèõ, íå äîñòèãøèõ 14 ëåò (ìàëîëåòíèõ), ñäåëêè ìîãóò ñîâåðøàòü îò èõ èìåíè ðîäèòåëè, óñûíîâèòåëè èëè îïåêóíû. Íèêàêèå äðóãèå ëèöà, äàæå ñàìûå áëèçêèå ðîäñòâåííèêè, íå âïðàâå ñîâåðøàòü îò èõ èìåíè êàêèå-ëèáî ñäåëêè.
Íåñîâåðøåííîëåòíèå â âîçðàñòå îò 14 äî 18 ëåò ñîâåðøàþò ñäåëêè, çà èñêëþ÷åíèåì ìåëêèõ áûòîâûõ, ñ ïèñüìåííîãî ñîãëàñèÿ ñâîèõ çàêîííûõ ïðåäñòàâèòåëåé - ðîäèòåëåé, óñûíîâèòåëåé èëè ïîïå÷èòåëåé. Ñäåëêà, ñîâåðøåííàÿ òàêèì íåñîâåðøåííîëåòíèì, äåéñòâèòåëüíà ïðè åå ïîñëåäóþùåì ïèñüìåííîì îäîáðåíèè åãî ðîäèòåëÿìè, óñûíîâèòåëÿìè èëè ïîïå÷èòåëåì. Äååñïîñîáíîñòü ýòîé ãðóïïû íåñîâåðøåííîëåòíèõ ðàñøèðÿåòñÿ ïî äîñòèæåíèè 16 ëåò. Îíè âïðàâå áûòü ÷ëåíàìè êîîïåðàòèâîâ (ñò.26 ÃÊ).
Íåñîâåðøåííîëåòíèé, äîñòèãøèé 16 ëåò, ìîæåò áûòü îáúÿâëåí ïîëíîñòüþ äååñïîñîáíûì, åñëè îí ðàáîòàåò ïî òðóäîâîìó äîãîâîðó, â òîì ÷èñëå ïî êîíòðàêòó, èëè ñ ñîãëàñèÿ ðîäèòåëåé, óñûíîâèòåëåé èëè ïîïå÷èòåëÿ çàíèìàåòñÿ ïðåäïðèíèìàòåëüñêîé äåÿòåëüíîñòüþ. Îáúÿâëåíèå íåñîâåðøåííîëåòíåãî ïîëíîñòüþ äååñïîñîáíûì (ýìàíñèïàöèÿ) ïðîèçâîäèòñÿ ïî ðåøåíèþ îðãàíà îïåêè è ïîïå÷èòåëüñòâà - ñ ñîãëàñèÿ îáîèõ ðîäèòåëåé, óñûíîâèòåëåé èëè ïîïå÷èòåëÿ ëèáî ïðè îòñóòñòâèè òàêîãî ñîãëàñèÿ - ïî ðåøåíèþ ñóäà (ñò.27 ÃÊ).
 ñâÿçè ñ ìíîãî÷èñëåííûìè ôàêòàìè íàðóøåíèÿ æèëèùíûõ ïðàâ íåñîâåðøåííîëåòíèõ, ñâÿçàííûìè ñ èñêëþ÷åíèåì èõ èç ÷èñëà ñîáñòâåííèêîâ æèëûõ ïîìåùåíèé ïðè ïðèâàòèçàöèè ýòèõ ïîìåùåíèé è ñ ïîñëåäóþùèì ëèøåíèåì æèëüÿ ïðè åãî îò÷óæäåíèè, Ôåäåðàëüíûì çàêîíîì îò 11 àâãóñòà 1994 ãîäà áûëè âíåñåíû èçìåíåíèÿ è äîïîëíåíèÿ â Çàêîí ÐÔ "Î ïðèâàòèçàöèè æèëèùíîãî ôîíäà â Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè".
Íåñîâåðøåííîëåòíèå, ñòàâøèå ñîáñòâåííèêàìè çàíèìàåìîãî æèëîãî ïîìåùåíèÿ â ïîðÿäêå åãî ïðèâàòèçàöèè, ñîõðàíÿþò ïðàâî íà îäíîêðàòíóþ áåñïëàòíóþ ïðèâàòèçàöèþ æèëîãî ïîìåùåíèÿ â äîìàõ ãîñóäàðñòâåííîãî è ìóíèöèïàëüíîãî æèëèùíîãî ôîíäà ïîñëå äîñòèæåíèÿ èìè ñîâåðøåííîëåòèÿ.
Æèëûå
ïîìåùåíèÿ, â
êîòîðûõ
ïðîæèâàþò
èñêëþ÷èòåëüíî
íåñîâåðøåííîëåòíèå
â âîçðàñòå
äî 15 ëåò,
ïåðåäàþòñÿ
èì â
ñîáñòâåííîñòü
ïî çàÿâëåíèþ
ðîäèòåëåé
(óñûíîâèòåëåé),
îïåêóíîâ ñ
ïðåäâàðèòåëüíîãî
ðàçðåøåíèÿ
îðãàíîâ
îïåêè è
ïîïå÷èòåëüñòâà
ëèáî ïî
èíèöèàòèâå
óêàçàííûõ
îðãàíîâ.
Æèëûå
ïîìåùåíèÿ, â
êîòîðûõ
ïðîæèâàþò
èñêëþ÷èòåëüíî
íåñîâåðøåííîëåòíèå
â âîçðàñòå
îò 15 äî 18 ëåò,
ïåðåäàþòñÿ
èì â
ñîáñòâåííîñòü
ïî èõ
çàÿâëåíèþ ñ
ñîãëàñèÿ
ðîäèòåëåé
(óñûíîâèòåëåé),
ïîïå÷èòåëåé
è îðãàíîâ
îïåêè è
ïîïå÷èòåëüñòâà.
 ñëó÷àå ïîìåùåíèÿ íåñîâåðøåííîëåòíåãî â äåòñêîå âîñïèòàòåëüíîå ó÷ðåæäåíèå åãî àäìèíèñòðàöèÿ, ðîäèòåëè (óñûíîâèòåëè) ëèáî îïåêóí íàä åãî èìóùåñòâîì îáÿçàíû â òå÷åíèå øåñòè ìåñÿöåâ ñî äíÿ ïîìåùåíèÿ íåñîâåðøåííîëåòíåãî â óêàçàííîå ó÷ðåæäåíèå îôîðìèòü äîãîâîð ïåðåäà÷è æèëîãî ïîìåùåíèÿ â åãî ñîáñòâåííîñòü è ïðèíÿòü ìåðû ïî ðàñïîðÿæåíèþ æèëûì ïîìåùåíèåì â èíòåðåñàõ íåñîâåðøåííîëåòíåãî.
Äëÿ ñîâåðøåíèÿ ñäåëîê â îòíîøåíèè ïðèâàòèçèðîâàííûõ æèëûõ ïîìåùåíèé, â êîòîðûõ ïðîæèâàþò íåñîâåðøåííîëåòíèå, òðåáóåòñÿ ïðåäâàðèòåëüíîå ðàçðåøåíèå îðãàíîâ îïåêè è ïîïå÷èòåëüñòâà. Ýòî ïðàâèëî ðàñïðîñòðàíÿåòñÿ òàêæå íà æèëûå ïîìåùåíèÿ, â êîòîðûõ íåñîâåðøåííîëåòíèå íå ïðîæèâàþò, îäíàêî íà ìîìåíò ïðèâàòèçàöèè èìåëè íà ýòî æèëîå ïîìåùåíèå ðàâíûå ñ ñîáñòâåííèêîì ïðàâà.
Ïðè íåñîáëþäåíèè óêàçàííîãî ïîðÿäêà ñäåëêà ìîæåò áûòü ïðèçíàíà íåäåéñòâèòåëüíîé. Êàæäàÿ èç ñòîðîí òàêîé ñäåëêè îáÿçàíà âîçâðàòèòü äðóãîé ñòîðîíå âñå ïîëó÷åííîå â íàòóðå, à ïðè íåâîçìîæíîñòè âîçâðàòèòü â íàòóðå - âîçìåñòèòü åãî ñòîèìîñòü â äåíüãàõ.
Îòâåòñòâåííîñòü çà íåçàêîííûå îïåðàöèè ñ æèëüåì
Ãðàæäàíñêî-ïðàâîâàÿ è óãîëîâíàÿ îòâåòñòâåííîñòü ó÷àñòíèêîâ æèëèùíîé ñäåëêè, ñîâåðøåííîé ïîä âëèÿíèåì îáìàíà, íàñèëèÿ èëè óãðîçû. Óãîëîâíûì êîäåêñîì Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè, ââåäåííûì â äåéñòâèå ñ 1 ÿíâàðÿ 1997 ãîäà, ìîøåííè÷åñòâî êâàëèôèöèðóåòñÿ êàê õèùåíèå ÷óæîãî èìóùåñòâà èëè ïðèîáðåòåíèå ïðàâà íà ÷óæîå èìóùåñòâî ïóòåì îáìàíà èëè çëîóïîòðåáëåíèÿ äîâåðèåì.
Ïðè
ñîâåðøåíèè
ñäåëêè
ïîñðåäñòâîì
ìîøåííè÷åñòâà
äëÿ åå
ó÷àñòíèêîâ
íàñòóïàþò
ñëåäóþùèå
ãðàæäàíñêî-ïðàâîâûå
ïîñëåäñòâèÿ (
ñò.179 ÃÊ): åñëè
ñäåëêà
(äîãîâîð
êóïëè-ïðîäàæè
æèëüÿ,
äàðåíèÿ,
îáìåíà, ìåíû
è ò.ä.) áóäåò
ïðèçíàíà
ñóäîì
íåäåéñòâèòåëüíîé,
ïîòåðïåâøåìó
âîçâðàùàåòñÿ
äðóãîé
ñòîðîíîé
âñå
ïîëó÷åííîå
åþ ïî ñäåëêå.
Ïðè
íåâîçìîæíîñòè
âîçâðàòèòü
ïîëó÷åííîå
æèëîå
ïîìåùåíèå â
íàòóðå
(íàïðèìåð,
îíî
îêàçàëîñü
ïåðåïðîäàíî
è â íåì
ïðîïèñàíû è
ïðîæèâàþò
íîâûå æèëüöû,
ó êîòîðûõ
íåò äðóãîãî
æèëüÿ)
ñòîèìîñòü
ýòîãî
ïîìåùåíèÿ
âîçìåùàåòñÿ
ïîòåðïåâøåìó
â äåíüãàõ.
Îäíàêî ãðàæäàíñêî-ïðàâîâàÿ îòâåòñòâåííîñòü âèíîâíîé ñòîðîíû ñäåëêè ýòèì íå èñ÷åðïûâàåòñÿ. Ïîìèìî âîçâðàùåíèÿ íåçàêîííî ïðèîáðåòåííîãî æèëüÿ ïîòåðïåâøåìó ñ íåå âçûñêèâàåòñÿ â äîõîä ãîñóäàðñòâà âñå òî, ÷òî îíà âûïëàòèëà ïî ñäåëêå ïîòåðïåâøåé ñòîðîíå.
Âî ìíîãèõ ñëó÷àÿõ ìîøåííè÷åñòâî ÿâëÿåòñÿ äåéñòâèåì ïðåñòóïíîãî õàðàêòåðà è íàðÿäó ñ ãðàæäàíñêî-ïðàâîâûìè ñàíêöèÿìè âëå÷åò çà ñîáîé ïðèìåíåíèå ìåð óãîëîâíîé îòâåòñòâåííîñòè, êîòîðûå ñóùåñòâåííî óñèëåíû â íîâîì ÓÊ.
Òàê, ñîãëàñíî ñò.159 ÓÊ ëèöà, ñîâåðøèâ ýòî ïðåñòóïëåíèå, â çàâèñèìîñòè îò åãî òÿæåñòè íàêàçûâàþòñÿ øòðàôîì, ëèáî îáÿçàòåëüíûìè èëè èñïðàâèòåëüíûìè ðàáîòàìè, ëèáî àðåñòîì íà ñðîê îò ÷åòûðåõ äî øåñòè ìåñÿöåâ, ëèáî ëèøåíèåì ñâîáîäû íà ñðîê äî äåñÿòè ëåò ñ âîçìîæíîé êîíôèñêàöèåé èìóùåñòâà.
Ãðàæäàíñêî-ïðàâîâàÿ îòâåòñòâåííîñòü ïî ñäåëêàì, ñîâåðøåííûì ïîä âëèÿíèåì íàñèëèÿ è óãðîçû, òà æå, ÷òî è ïî ñäåëêàì, çàêëþ÷åííûì ïîñðåäñòâîì îáìàíà. Îäíàêî óãîëîâíàÿ îòâåòñòâåííîñòü çà ýòîò âèä íåçàêîííûõ ñäåëîê êâàëèôèöèðóåòñÿ ïî ñò.163 ÓÊ êàê âûìîãàòåëüñòâî.
Âûìîãàòåëüñòâîì ñ÷èòàåòñÿ òðåáîâàíèå ïåðåäà÷è ÷óæîãî èìóùåñòâà èëè ïðàâà íà èìóùåñòâî èëè ñîâåðøåíèå äðóãèõ äåéñòâèé èìóùåñòâåííîãî õàðàêòåðà ïîä óãðîçîé ïðèìåíåíèÿ íàñèëèÿ ëèáî óíè÷òîæåíèÿ èëè ïîâðåæäåíèÿ ÷óæîãî èìóùåñòâà, à ðàâíî ïîä óãðîçîé ðàñïðîñòðàíåíèÿ ñâåäåíèé, ïîçîðÿùèõ ïîòåðïåâøåãî èëè åãî áëèçêèõ, ëèáî èíûõ ñâåäåíèé, êîòîðûå ìîãóò ïðè÷èíèòü ñóùåñòâåííûé âðåä ïðàâàì èëè çàêîííûì èíòåðåñàì ïîòåðïåâøåãî ëèáî åãî áëèçêèõ.
Ýòî ïðåñòóïëåíèå ìîæåò ïîâëå÷ü íàêàçàíèå â âèäå ëèøåíèÿ ñâîáîäû äî ïÿòíàäöàòè ëåò ñ êîíôèñêàöèåé èìóùåñòâà.
Îäíèì èç îñíîâàíèé ïðèçíàíèÿ ñäåëêè íåäåéñòâèòåëüíîé ïî ñò.179 Ãðàæäàíñêîãî êîäåêñà ñëóæèò ñîâåðøåíèå åå ïîä âëèÿíèåì óãðîçû, òî åñòü ïñèõè÷åñêîãî âîçäåéñòâèÿ, âûçûâàþùåãî ó ëèöà îïàñåíèÿ ïðè÷èíåíèÿ åìó èëè åãî áëèçêèì ëè÷íîãî èëè èìóùåñòâåííîãî âðåäà (íàïðèìåð, óãðîçà ëèøèòü æèçíè, ïîâðåäèòü çäîðîâüå, çàïÿòíàòü ÷åñòü, óíè÷òîæèòü èìóùåñòâî è ò.ä.). Óãðîçà ìîæåò èñõîäèòü îò ñòîðîíû â ñäåëêå èëè îò äðóãèõ ëèö, î äåéñòâèÿõ êîòîðûõ ýòîé ñòîðîíå èçâåñòíî.
 ïîäàâëÿþùåì áîëüøèíñòâå ñëó÷àåâ óãðîçà ÿâëÿåòñÿ äåéñòâèåì ïðåñòóïíûì è âëå÷åò çà ñîáîé íàðÿäó ñ ãðàæäàíñêî-ïðàâîâûìè ñàíêöèÿìè ïðèìåíåíèå ê óãðîæàâøåìó ìåð óãîëîâíîé îòâåòñòâåííîñòè ïî ñò.163 ÓÊ.
Îñíîâàíèåì ê ïðèçíàíèþ ñäåëêè íåäåéñòâèòåëüíîé ÿâëÿåòñÿ òàêæå óãðîçà ñîâåðøèòü äåéñòâèÿ, â êîòîðûõ âûðàæàëîñü áû çëîóïîòðåáëåíèå ïðèíàäëåæàùèì óãðîæàþùåìó ïðàâîì. Óãðîçà ñîâåðøèòü äåéñòâèÿ, â êîòîðûõ âûðàæàåòñÿ îñóùåñòâëåíèå ïðàâà óãðîæàþùåãî, íàïðèìåð óãðîçà íàïðàâèòü ïî ìåñòó ðàáîòû èñïîëíèòåëüíûé ëèñò äëÿ âçûñêàíèÿ àëèìåíòîâ, íå ìîæåò ñëóæèòü îñíîâàíèåì ïðèçíàíèÿ ñäåëêè íåäåéñòâèòåëüíîé.
Çàêëþ÷åíèå
Íà ôîíå
ó÷àñòèâøèõñÿ
ñëó÷àåâ
ìàõèíàöèé
íà ðûíêå
æèëüÿ,
óâåëè÷èëàñü
è
ïîòðåáíîñòü
ãðàæäàí â
ïðàâîâîé
çàùèòå èõ
èíòåðåñîâ.
Ìîæíî
ñäåëàòü
âûâîä, ÷òî
ñåãîäíÿøíåå
çàêîíîäàòåëüñòâî
íå
îáåñïå÷èâàåò
ïîëíîé
çàùèòû
ãðàæäàí îò
ïîñÿãàòåëüñòâ
íà ñâîå
íåäâèæèìîå
èìóùåñòâî -
æèëüå. Â
äàííîé
êóðñîâîé
ðàáîòå
ïðîàíàëèçèðîâàíû
ñàìûå
ðàñïðîñòðàíåííûå
ñïîñîáû
ìîøåííè÷åñòâà,
è ïðèâåäåí
ïðàâîâîé
ìåõàíèçì
áîðüáû ñ
íèìè. Íà äåëå,
âñå ïðàâîâûå
ïðîöåäóðû
îôîðìëåíèÿ
ñäåëîê ñ
íåäâèæèìîñòüþ
ñîáëþäàþòñÿ
íå âñåãäà,
÷òî
îñîáåííî
ñïðàâåäëèâî
äëÿ äîãîâîðà
æèëèùíîãî
íàéìà. Î÷åíü
÷àñòî,
íèêàêèõ
ïèñüìåííûõ
äîãîâîðîâ íå
ïîäïèñûâàåòñÿ
è âñå
îòíîøåíèÿ
ñòðîÿòñÿ
èñêëþ÷èòåëüíî
íà äîâåðèè
îáåèõ
ñòîðîí. Â
òàêîì
ñëó÷àå,
âîññòàíîâëåíèå
íàðóøåííûõ
ïðàâ
ÿâëÿåòñÿ
î÷åíü
òÿæåëîé, à
èíîãäà è
íåïîñèëüíîé
çàäà÷åé è
âñÿ ïðàâîâàÿ
ïîìîùü
âûëèâàåòñÿ
â ñîâåò: íå
ñâÿçûâàéòåñü
ñ
íåçíàêîìûìè
ëþäüìè. Ýòî,
êîíå÷íî æå
ïîêàçûâàåò
íåñîâåðøåíñòâî
çàùèòû ïðàâ
ãðàæäàí.
Èç äàííîé
êóðñîâîé
ðàáîòû
ñëåäóåò, ÷òî
ñòðîãîå
ñîáëþäåíèå
ôîðìàëüíûõ
ïðàâèë
çàêëþ÷åíèÿ
ñäåëîê ñ
æèëüåì õîòü
è íå äàåò
ñòîïðîöåíòíîé
ãàðàíòèè è
ñòðàõîâêè
îò
âîçìîæíîãî
îáìàíà, íî
ñóùåñòâåííî
îáëåã÷àåò
âîññòàíîâëåíèå
íàðóøåííûõ
ïðàâ.
Ðàçáîð÷èâîñòü
è
îñòîðîæíîñòü
â âûáîðå
ôèðì-ïîñðåäíèêîâ
äëÿ
ñîâåðøåíèé
ñäåëîê
êóïëè-ïðîäàæè
æèëüÿ òàêæå
ÿâëÿåòñÿ
óñëîâèåì,
îáÿçàòåëüíûì
äëÿ
íåóêîñíèòåëüíîãî
ñîáëþäåíèÿ.
È â äàííîé
îáëàñòè
þðèäè÷åñêèå
äàííûå
ôèðìû êðàéíå
âàæíû.
Íàëè÷èå èëè
îòñóòñòâèå
òîãî èëè
èíîãî
ðåêâèçèòà
÷àñòî
îïðåäåëÿåò,
ìîæíî ëè
âîîáùå
èìåòü äåëî ñ
äàííûì
ðèýëòîðîì.
Список литературы
1. Ãðàæäàíñêèé êîäåêñ Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè
2. Æèëèùíûé êîäåêñ ÐÑÔÑÐ
3. Áóíè÷ À “Ïðèâàòèçàöèÿ - íîâûé ïîðÿäîê”, Ýêîíîìèêà è æèçíü, 1997, №29, ñ.14
4. Áóíè÷ À “Ïðèâàòèçàöèÿ - ïåðåõîä îò êîëè÷åñòâà ê êà÷åñòâó”, Ýêîíîìèêà è æèçíü, 1997, №3, ñ.11
5. Âàöêîâñêèé Þ. “Ñäåëêè ñ ïðèâàòèçèðîâàííûìè êâàðòèðàìè” Ïðàâî è ýêîíîìèêà, 1994, №21
6. Èñðàôèëîâ Ì. “Ôîðìà ñäåëîê ïî ïðèâàòèçàöèè æèëüÿ”, Ðîññèéñêàÿ þñòèöèÿ, 1995, №11, ñ.24
7. Ìàòâååâ Þ.Â. “Ýêîíîìèêî-ïðàâîâûå ïðîáëåìû ïðèâàòèçàöèè â ÐÔ”, ATRIUM, 1996, №4
8. Ðåäèí Ì. “Ïðèâàòèçàöèÿ êîììóíàëüíûõ êâàðòèð”, Çàêîííîñòü, 1997, №4, ñ.4
9. Ðîìàíåíêî Í. “Ñäåëêè ñ æèëïëîùàäüþ”, Çàêîí, 1993, №8, ñ.5
10. Ñàóëü Ñ. “Êàê ïðèâàòèçèðîâàòü êîììóíàëüíóþ êâàðòèðó”, Ðîññèéñêàÿ þñòèöèÿ, 1996, №1, ñ12
11. Ñîñèïàòðîâà Í.Å. “Ñîöèàëüíûé è êîììåð÷åñêèé íàéì â æèëèùíîé ñôåðå”, Ãîñóäàðñòâî è ïðàâî, 1997, №4, ñ.14
12. Òîëñòîé Þ.Ê. “Îáìåí æèëûõ ïîìåùåíèé”, Ïðàâîâåäåíèå, 1994, №4, ñ.13
