Диплом: Оценка бизнеса
ИНСТИТУТ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ ОЦЕНКИ Кафедра "Оценочная деятельность и антикризисное управление" Работа допущена к защите _______________________ зав. кафедрой д.э.н., проф. Федотова М.А. ДИПЛОМНАЯ РАБОТА на тему: Оценка бизнеса ЗАО "Саянстрой" методом стоимости чистых активов Слушатель группы профессиональной переподготовки Федорова В.А. Научный руководитель: к.э.н.доц. Субракова Л.К Москва 2003 СОДЕРЖАНИЕ ВВЕДЕНИЕ.......................................................................................................... 3 ГЛАВА 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ МЕТОДА СТОИМОСТИ ЧИСТЫХ АКТИВОВ.............................................................................................................................. 7 1.1. Предприятие как объект оценки....................................... 7 1.2. Оценка рыночной стоимости недвижимости......... 14 1.3. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования 42 1.4. Оценка стоимости нематериальных и оборотных активов предприятия............................................................................................. 49 ГЛАВА 2. ПРАКТИЧЕСКИЙ РАСЧЕТ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ СТРОИТЕЛЬНОЙ ОТРАСЛИ МЕТОДОМ СТОИМОСТИ ЧИСТЫХ АКТИВОВ.......................................................................................................... 60 2.1. Анализ внешней информации........................................... 60 2.2. Анализ финансового состояния предприятия....... 67 2.3. Оценка недвижимости предприятия............................ 76 2.4. Оценка машин и оборудования предприятия.......... 91 2.5. Оценка оборотных активов предприятия................ 102 2.6. Вывод итоговой величины рыночной стоимости предприятия............................................................................................ 103 ЗАКЛЮЧЕНИЕ................................................................................................ 104 БИБЛИОГРАФИЯ............................................................................................ 105 ПРИЛОЖЕНИЯ................................................................................................ 108ВВЕДЕНИЕ
Развитие рыночной экономики в России привело к разнообразию форм собственности. Появилась особенность по своему усмотрению распорядиться принадлежащими собственнику квартирой, домом, другой недвижимостью, подыскать себе новое жилище или помещение для офиса, вложить свои средства в бизнес. У каждого, кто задумается реализовать свои права собственника, возникает много проблем и вопросов. Одним из основных является вопрос о стоимости собственности. С этой проблемой сталкиваются предприятия, фирмы, акционерные общества, финансовые институты. Акционирование предприятий, развитие ипотечного кредитования, фондового рынка и системы страхования также формирует потребность в новой услуге Ц оценке стоимости объектов и прав собственности. В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без нее не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т.д. Отсюда возникает потребность в специалистах по оценочной деятельности. Оценочная деятельность является основной частью процесса реформирования экономики и создания правового государства. Впервые с проблемой оценки в России столкнулись в связи с проведением приватизации. Толчок к расширению участия оценщиков в хозяйственной деятельности был связан с переоценкой основных фондов 1995-1997 гг. Продолжающийся в нашей стране процесс инфляции активно обуславливает необходимость проведения периодической переоценки основных фондов организациями всех форм собственности, что помогает приводить их балансовую стоимость в соответствие с действующими ценами и условиями воспроизводства. Прошедшие в России четыре переоценки основных фондов, осуществляемые при помощи переводных коэффициентов, значительно подняли их стоимость, что отрицательно сказалось на финансовом состоянии предприятий, а это в основном, обусловлено слабым участием независимых оценщиков в переоценке основных фондов. Именно такие оценщики способны достоверно оценить имущество предприятий по реальной или рыночной стоимости. На сегодняшний день в России деятельность оценщиков на федеральном уровне регламентируется соответствующим Федеральным законом от 29.07.98г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" В законе дано определение оценочной деятельности. Под ней понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.08.99 г. № 932 уполномоченным органом по контролю осуществления оценочной деятельности в РФ назначено Министерство имущественных отношений Российской федерации. Еще одним из главных законодательных актов, которые необходимо соблюдать являются "Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности", утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 г. № 519. Согласно этому постановлению разработка и утверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности было возложено на Минимущество России. Процесс приватизации, возникновение фондового рынка, развитие системы страхования, переход коммерческих банков к выдаче кредитов под залог имущества формируют потребность в новой услуге Ц оценке стоимости предприятия (бизнеса), определении рыночной стоимости его капитала. Капитал предприятия Ц товар уникальный и сложный по составу, его природу в значительной степени определяют конкретные факторы. Поэтому необходима комплексная оценка капитала с учетом всех соответствующих внутренних и внешних условий его развития. Потребность в определении рыночной стоимости предприятия не исчерпывается операциями купли-продажи. Возрастает потребность в оценке бизнеса предприятий при многочисленных и сложных вариантах реализации стоимости имущественных прав Ц акционировании, привлечении новых пайщиков и выпуске дополнительных акций, страховании имущества, получении кредита под залог имущества, исчислении налогов, использовании прав наследования и т.д. Определение рыночной стоимости предприятия способствует его подготовке к борьбе за выживание на конкретном рынке, дает различное представление о потенциальных возможностях предприятия. Процесс оценки бизнеса предприятий служит основанием для выработки его стратегии. Он выявляет альтернативные подходы и определяет, какой из них обеспечивает компании максимальную эффективность, а, следовательно, и более высокую рыночную цену. По мере того как в нашей стране появляются независимые собственники предприятий и фирм, все острее становится потребность в определении рыночной стоимости их капитала. Государство, продавая экономические объекты по минимальным ценам, теряет право присвоения будущих доходов, причем зачастую теряют эти права и действительные собственники предприятий Ц их работники. Следовательно, не учитывать будущие доходы от собственности при ее продаже неправомерно. Поэтому оценка бизнеса с каждым годом становится более актуальной, т.к. в условиях рынка невозможно эффективно руководить любой компанией без реальной оценки бизнеса. Оценка стоимости предприятия выступает универсальным показателем эффективности любых управленческих стратегий. При покупке-продаже имущества, при оценке интеллектуальной собственности, при переоценке основных фондов, при осуществлении амортизационной политики и при большинстве других рыночных действий реальная оценка объективно необходима. Без профессиональной оценки невозможно, в частности, цивилизованное становление рынка недвижимости. В связи с вышеотмеченным актуальность вызванной темы не вызывает сомнения. Работа имеет традиционную структуру: введение, две главы, заключение, библиографию и приложения. В первой главе рассмотрены теоретические основы оценки бизнеса методом стоимости чистых активов, включающие в себя оценку рыночной стоимости недвижимости, машин и оборудования, нематериальных и оборотных активов предприятия. Вторая глава посвящена практическим расчетам по определению рыночной стоимости предприятия строительной отрасли (ЗАО "Саянстрой") затратным подходом: приведены расчеты рыночной стоимости недвижимости, машин и оборудования, нематериальных и оборотных активов предприятия, выведена итоговая величина 100%-го пакета ЗАО "Саянстрой". В Заключении изложены выводы по применению различных методов в оценке бизнеса и особенности их использования, даны рекомендации по их применению.ГЛАВА 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ МЕТОДА СТОИМОСТИ ЧИСТЫХ АКТИВОВ
1.1. Предприятие как объект оценки
Оценка бизнеса позволяет определить рыночную стоимость собственного капитала закрытых и открытых предприятий. Бизнес Ц это предпринимательская деятельность, направленная на производство и реализацию товаров, услуг, ценных бумаг, денег или других видов разрешенной законом деятельности с целью получения прибыли. Для достижения такой цели должно быть создано предприятие. В процессе оценки бизнеса выявляют альтернативные подходы к управлению предприятием и определяют какой из них обеспечит предприятию максимальную эффективность, а следовательно и более высокую рыночную цену. Бизнес Ц это конкретная деятельность, организованная в рамках определенной структуры. Главная ее цель Ц получение прибыли. Любой бизнес имеет свою экономико-организационную форму в виде предприятия. Владелец бизнеса имеет право передать его, заложить, застраховать, завещать. Таким образом, бизнес становится объектом сделки, товаром, со всеми присущими ему свойствами. Как всякий товар, бизнес обладает полезностью для покупателя. Прежде всего, он должен соответствовать потребности в получении доходов. Как и у любого другого товара, полезность бизнеса осуществляется в пользовании. Следовательно, если бизнес не приносит дохода собственнику, он теряет для него свою полезность и подлежит продаже. И если кто-то другой видит новые способы его использования, иные возможности получения дохода, то бизнес становится товаром. Все это справедливо и для предприятия и для фирмы. Бизнес, предприятие и фирма обладают всеми признаками товара и могут быть объектом купли-продажи. Но это товары особого рода. И особенности эти предполагают принципы, модели, подходы и методы оценки. Во-первых, это товар инвестиционный, т.е. товар, вложения в который осуществляются с целью отдачи в будущем. Во-вторых, бизнес является системой, но продаваться может как вся система в целом, так и отдельно ее подсистемы и даже элементы. В-третьих, потребность в этом товаре зависит от процессов, которые происходят как внутри самого товара, так и во внешней среде. В-четвертых, учитывая особое значение устойчивости бизнеса для стабильности в обществе, необходимо участие государства не только в регулировании механизма купли-продажи бизнеса, но и в формировании рыночных цен на бизнес, в его оценке. Предприятие или фирма представляют собой организационно-экономическую форму существования бизнеса. Поэтому названные особенности бизнеса как товара присущи и им. Но вместе с этим у предприятия есть и свои ограничительные черты. Предприятие является объектом гражданских прав и рассматривается как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ГК РФ, ст. 132) Предприятие (в данном случае оценивается бизнес предприятия строительной отрасли), как имущественный комплекс включает все виды имущества, предназначенного для его деятельности: земельные участки, здания и сооружения, машины и оборудование, сырье и продукцию, нематериальные активы, имущественные обязательства. Добавка с дискеты Федеральный закон от 29.07.98 № 135-ФЗ лОб оценочной деятельности в Российской федерации определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки. В этом законе даны понятия оценочной деятельности, как деятельность субъектов оценочной деятельности направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости, определены понятия субъектов оценочной деятельности и объектов оценки. Определены права Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или физических и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих им объектов, кроме этого определены права и обязанности оценщика, требования к лицензированию оценочной деятельности. Правовые основы стандартизации в Российской Федерации, установлены Законом от 10.06.1993 № 5154-1 лО стандартизации. Стандартизация представляет собой деятельность по установлению норм, правил, характеристик продукции, услуг, процессов. В соответствии с поручением Правительства Российской Федерации от 20.09.99 № 932 Мингосимущество России совместно с другими заинтересованными ведомствами разработало проект стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности. Исходя из общих целей стандартизации, основными задачами системы стандартизации услуг в области оценки являются: Ц обеспечение взаимопонимания и взаимодействия между всеми сторонами- участниками процесса оценки имущества; Ц формирование нормативной базы для обеспечения проведения сертификации услуг по оценке; Ц установление единых требований к методам оценки, содержанию и форме отчетов по оценке; Ц создание и ведение системы классификации и кодирования технико- экономической информации, используемой при оценке; Ц гармонизация терминологии, классификации услуг, методов оценки с международными стандартами; Требования Стандартов являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, а также при проведении оценки. Согласно требованиям Стандартов при составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об объекте как документа, содержащего сведения доказательственного значения. В Стандартах оценки дается определение основных видов стоимости объекта оценки, подходов к оценке, методов оценки. Виды стоимости объекта оценки: 1. Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. 2. Помимо определения рыночной стоимости объекта оценки в Стандартах дается определение видов стоимости, отличной от рыночной. К таким видам относятся: Ц стоимость объекта оценки с ограниченным рынком товаров - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров; Ц стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки; Ц стоимость воспроизводства объекта оценки Ц сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создания объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки; Ц стоимость объекта оценки при существующем использовании Ц стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования; Ц инвестиционная стоимость объекта оценки Ц стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях; Ц стоимость объекта оценки для целей налогообложения Ц стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов; Ц ликвидационная стоимость объект оценки Ц стоимость объекта оценки, в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов; Ц утилизационная стоимость объекта оценки Ц стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки; Ц специальная стоимость объекта оценки Ц стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в Стандартах. В Стандартах дается определение трех основных подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Ц Затратный подход Ц совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа; Ц Сравнительный подход Ц совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Ц Доходный подход Ц совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Согласно требованиям Стандартов, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) данные подходы к оценке. При этом оценщик вправе самостоятельно определить в рамках каждого из подходов конкретные методы оценки, определяемые в Стандартах как способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов результатов определяет итоговую величину объекта оценки, при этом согласно требованиям Стандартов итоговая величина стоимости оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное. Статья 20 Стандартов устанавливает шестимесячный срок действительности итоговой величины объекта оценки для целей совершения сделок, что является дополнительным фактором защиты государства и гарантией соблюдения его интересов как хозяйствующего субъекта при отчуждении им своего имущества. При определении стоимости оценщик принимает во внимание различные микро и макроэкономические факторы, к числу которых относятся следующие: Ц спрос; Ц настоящая и будущая прибыль оцениваемого бизнеса; Ц затраты на создание аналогичных предприятий; Ц соотношение спроса и предложения на аналогичные объекты; Ц риск получения доходов; Ц степень контроля над бизнесом и степенью ликвидности активов. Принципы оценки бизнеса: Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. При оценке бизнеса можно выделить три группы взаимосвязанных принципов оценки: 1. основанные на представлениях собственника; 2. связанные с эксплуатацией собственности: 3. обусловленные действием рыночной среды. Первая группа принципов включает в себя: 1. Принцип полезности, который заключается в том, что чем больше предприятие способно удовлетворять потребность собственника, тем выше его стоимость. Чем больше полезность, тем выше его стоимость. С точки зрения любого пользователя оценочная стоимость предприятия не должна быть выше минимальной цены на аналогичное предприятие с такой же полезностью, кроме того, за объект не разумно платить больше, чем может стоить создание нового объекта с аналогичной полезностью в приемлемые сроки. 2. Принцип замещения - он определяется следующим образом: максимальная стоимость предприятия определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью. 3. Принцип ожидания или предвидения, Ц который заключается в определении текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным предприятием. Вторая группа принципов включает в себя: 1. Принцип вклада Ц суть которого заключается в следующем: включение любого дополнительного актива в систему предприятия экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости предприятия больше затрат на приобретение этого актива. 2. Принцип остаточной продуктивности Ц заключается в том, что остаточная продуктивность земельного участка определяется как чистый доход после того, как оплачены расходы на менеджмент, рабочую силу и эксплуатацию капитала. 3. Принцип предельной производительности Ц заключается в том, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться быстрее темпа роста затрат, однако после достижения определенной точки общая отдача хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы. 4. Принцип сбалансированности (пропорциональности) Ц согласно которому максимальный доход от предприятия можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства. Одним из важных моментов действия данного принципа является соответствие размеров предприятия потребностям рынка. Так, если предприятие является слишком большим для удовлетворения потребностей рынка, то его эффективность падает, особенно если затруднена доставка ресурсов или товаров. Третья группа принципов обусловлена действием рыночной среды и включает в себя: 1. Принцип соответствия Ц по которому предприятие, не соответствующее требованиям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности и т.д., скорее всего будет оценено ниже среднего. 2. Принцип регрессии и прогрессии. Регрессия имеет место, когда предприятие характеризуется излишними применительно к данным рыночным условиям улучшениями. Рыночная цена такого предприятия, вероятно, не будет отражать его реальную стоимость и будет ниже реальных затрат на его формирование. Прогрессия имеет место, когда в результате функционирования соседних объектов, например объектов, обеспечивающих улучшенную инфраструктуру, рыночная цена данного предприятия скорее всего окажется выше его стоимости. 3. Принцип конкуренции Ц если ожидается обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо путем увеличения фактора риска, что опять же снизит текущую стоимость будущих доходов. 4. Принцип зависимости от внешней среды Ц изменение политических, экономических и социальных сил влияет на конъюнктуру рынка и уровень цен. Стоимость предприятия изменяется. Следовательно, оценка стоимости предприятия должна проводится на определенную дату. 5. Принцип экономического разделения Ц имущественные права следует разделить и соединить таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта. 6. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования . Данный принцип применяется, если оценка проводится в целях реструктурирования. Если ее целью является определение стоимости действующего предприятия без учета возможных измерений, то данный принцип не применяется.1.2. Оценка рыночной стоимости недвижимости
Затратный (имущественный) подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило не соответствует рыночной стоимости. В результате перед оценщиком встает задача проведения корректировки баланса предприятия. Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия. Собственный капитал = Активы Ц Обязательства Данная формула является базовой формулой в имущественном (затратном) подходе. Этот подход представлен двумя основными методами: Ц методом стоимости чистых активов; Ц методом ликвидационной стоимости. Метод стоимости чистых активов. Расчет методом стоимости чистых активов включает несколько этапов: 1. Оценивается недвижимое имущество предприятия по обоснованной рыночной стоимости. 2. Определяется обоснованная рыночная стоимость машин и оборудования. 3. Выявляются и оцениваются нематериальные активы. 4. Определяется рыночная стоимость финансовых вложений как долгосрочных, так и краткосрочных. 5. Товароматериальные запасы переводятся в текущую стоимость. 6. Оценивается дебиторская задолженность. 7. Оцениваются расходы будущих периодов. 8. Обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость. 9. Определяется стоимость собственного капитала путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств. Показатель стоимости чистых активов введен первой частью Гражданского кодекса РФ для оценки степени ликвидности организаций. Чистые активы Ц это величина, определяемая путем вычитания из суммы активов акционерного общества, принимаемых к расчету, суммы его обязательств, принимаемых к расчету. Порядок расчета стоимости чистых активов в бухгалтерской оценке определяется в соответствии с Порядком оценки стоимости чистых активов акционерных обществ утвержденных приказом Министерства финансов РФ от 29 января 2003 г. № 10н и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 29 января 2003 г. № 03-6/ПЗ. Проведение оценки с помощью методики чистых активов основывается на анализе финансовой отчетности. Она является индикатором финансового состояния предприятия на дату оценки, действительной величины чистой прибыли, финансового риска и рыночной стоимости материальных и нематериальных активов. основные документы финансовой отчетности, анализируемые в процессе оценки: Ц бухгалтерский баланс; Ц отчет о финансовых результатах; Ц отчет о движении денежных средств; Ц приложения к ним и расшифровки. Кроме того, могут использоваться и другие официальные формы бухгалтерской отчетности, а также внутренняя отчетность предприятия. Предварительно оценщик проводит инфляционную корректировку финансовой документации. Целью инфляционной корректировки документации является проведение ретроспективной информации за прошедшие периоды к сопоставимому виду; учет инфляционного изменения цен при составлении прогнозов денежных потоков и ставок дисконта. Простейшим способом корректировки является переоценка всех статей баланса по изменению курса рубля относительно курса более стабильной валюты, например американского доллара. Для оценки недвижимости (земли и зданий, сооружений) возможно использование трех подходов: доходного, сравнительного (рыночного) и затратного. Применение доходного подхода. Доходный подход при оценке объектов недвижимости включает два метода: Ц метод капитализации доходов; Ц метод дисконтированных денежных потоков. Метод капитализации доходов используется при оценке недвижимости, приносящей доход владельцу. Результат по данному методу состоит как из стоимости зданий, сооружений, так и из стоимости земельного участка. Целесообразно выделить основные этапы процедуры оценки методом капитализации. Первый этап. Оценивается потенциальный валовой доход (ПВД). Потенциальный валовой доход Ц доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и расценивается по формуле ПВД = S ´ Ca,
где | S | Ц площадь сдаваемая в аренду, м2; |
Ca | Ц арендная ставка за 1 м2. |
Метод кумулятивного построения
Коэффициент капитализации в оценке недвижимости состоит из двух элементов: Ц ставки дохода на инвестиции (ставка дохода на капитал) является компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями; Ц нормы возврата (возмещения) капитала. Под возвратом капитала понимается погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой, т.е. теряющей стоимость, части активов. Ставка дохода на капитал строится на базе: Ц безрисковой ставки дохода; Ц премии за риск; Ц премии за низкую ликвидность недвижимости; Ц премии за инвестиционный менеджмент. Безрисковая ставка дохода. Она используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранее перечисленные составляющие). Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими. В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый страновой риск. Российские показатели берутся исходя из ставки дохода на государственные облигации или, что является предпочтительнее, ставок по валютным депозитам (сравнимой длительности и размеров суммы) банков высшей категории надежности. Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за инвестирование в данный объект. Премия за риск. Все инвестиции, за исключением ранее перечисленных, имеют более высокую степень риска, зависящую от особенностей оцениваемого вида недвижимости. Чем больше является риск, тем выше должна быть величина процентной ставки для компенсации первого. Премия за низкую ликвидность. Ликвидность показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Недвижимость относительно неликвидна. Особенно высока эта премия в странах, где слабо развита ипотека. Премия за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Инвестиционный менеджмент не следует путать с управлением недвижимостью, расходы по которому включаются в операционные расходы. Метод определения капитализации с учетом возмещения капитальных затрат Как уже отмечалось ранее, коэффициент капитализации применительно к недвижимости включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если прогнозируется изменение стоимости актива (уменьшение или рост), то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возмещения капитала. Существует три способа возмещения инвестированного капитала: Ц прямолинейный возврат капитала (метод Ринга); Ц возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом; Ц возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда). Метод Ринга. Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что поток доходов будет систематически снижаться, а возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, иначе говоря, она представляет собой величину, обратную сроку службы актива. Метод Инвуда. Этот метод применяется, когда ожидается, что в течение всего прогнозируемого периода будут получены постоянные равновеликие доходы. Одна их часть представляет собой доход на инвестиции, а другая обеспечивает возмещение или возврат капитала. Сумма возврата капитала реинвестируется по ставке дохода на инвестиции (капитал). В этом случае норма возврата инвестиций как составная часть коэффициента капитализации, равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям (этот фактор берется из таблиц шести функций сложного процента) Коэффициент капитализации при потоке равновеликих доходов равен сумме ставки дохода на инвестиции и фактора фонда возмещения для этого же процента (коэффициент капитализации можно взять из таблиц шести функций сложного процента в графе "Взнос на амортизацию единицы") Метод Хоскольда. Его используют в тех случаях, если ставка дохода, приносимая первоначальными инвестициями настолько высока, что становится маловероятным осуществления реинвестирования по той же ставке. Поэтому для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке. Метод связанных инвестиций или техника инвестиционной группы Так как большинство объектов недвижимости покупаются с помощью заемного и собственного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина данного коэффициента определяется методом связанных инвестиций или техникой инвестиционной группы. Коэффициент капитализации для заемных средств называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формулеRm = | Ежегодные выплаты по обслуживанию долга |
Основная сумма ипотечной ссуды (кредита) |
RЕ = | Годовой денежный поток (ДП) до выплаты налогов |
Величина собственного капитала |
где: | M | Ц доля заемных средств в стоимости; |
Rm | Ц коэффициент капитализации для заемного капитала. | |
RЕ | Ц коэффициент капитализации для собственного капитала |
Метод прямой капитализации
Существует еще один метод определения коэффициента капитализации Ц метод прямой капитализации. В рамках доходного подхода стоимость актива рассчитывается по формулегде: | V | Ц стоимость оцениваемого объекта; |
Y | Ц ЧОД; | |
R | Ц коэффициент капитализации |
или | ЧОД | |
коэффициент капитализации |
Стоимость недвижимого имущества | = | Текущая стоимость периодического потока дохода | + | Текущая стоимость реверсии |
Где | V | Ц стоимость оцениваемого объекта; |
(Сед ´ Кед ) | Ц цена продажи аналога до учета поправки; | |
Ппр | Ц величина процентной поправки; | |
Сед | Ц цена продажи единицы сравнения; | |
Кед | Ц количество единиц сравнения. |
Где | Под | Ц величина относительной денежной поправки. |
Где | Пад | Ц величина абсолютной денежной поправки. |
Способы расчета и внесения поправок
Существуют следующие основные методы расчета поправок: Ц метод, связанный с анализом парных продаж; Ц метод прямого анализа характеристик; Ц экспертный метод расчета. Метод, связанный с анализом парных продаж. Парной продажей называется продажа двух объектов, идентичных почти во всем, за исключением одной, как правило, характеристики. Ее аналитик и пытается оценить. В основе данного метода лежит следующее логическое рассуждение: если между двумя сопоставимыми объектами имеется единственное различие, то разница в продажных ценах может быть приписана этому различию. Объекты парной продажи совсем не обязательно должны быть сопоставимы с объектом и его аналогами. Причем необходимо, чтобы парная продажа была выявлена на том же сегменте рынка, что и оцениваемый объект. Метод прямого анализа характеристик. Суть его заключается в анализе характеристик оцениваемого объекта и аналога. Этим методом рассчитывается, например, поправка на время продажи объекта, фактически отражающая изменение покупательной способности валюты, в которой осуществлялись платежи за сопоставимые объекты недвижимости. Цены на недвижимость рассчитываются в долларах, поэтому для определения поправки на время продажи необходимо знать индексы покупательной способности доллара. Данную информацию можно почерпнуть во многих финансово-экономических справочниках и специализированных периодических изданиях. Обычно для оценки используется информация о продаже объектов-аналогов, проданных в различные периоды времени. Для того чтобы определить вероятную цену оцениваемого объекта, необходимо ответить на вопрос, за какую сумму были бы проданы аналоги, если бы сделка состоялась на момент оценки нашего объекта? Следовательно, в цены аналогов необходимо ввести процентные поправки, которые с учетом индексов инфляции могут быть рассчитаны по следующей формуле: ,Где | Под | Ц поправка на время продажи; |
Yдес | Ц индекс покупательной способности доллара на дату совершения сделки с аналогом; | |
Yдо | Ц индекс покупательной способности доллара на дату оценки объекта. |
Где | V | Ц вероятная стоимость объекта оценки; |
Сан | Ц цена продажи аналога; | |
Пв | Ц поправка на время продажи; | |
n | Ц число аналогов. |
Где | Пи | Ц поправка на износ; |
И0 | Ц износ объекта; | |
Ианал | Ц износ аналога. |
Где | V | Ц вероятная стоимость оцениваемого объекта; |
Сан | Ц цена продажи аналога; | |
Пи | Ц поправка на износ; |
Где | V | Ц вероятная цена продажи оцениваемого объекта; |
Др | Ц рентный доход оцениваемого объекта; | |
ВРМ | Ц валовой рентный мультипликатор; | |
Санал | Ц цена продажи аналога; | |
ПВДанал | Ц потенциальный валовой доход аналога. |
Применение затратного подхода
Этот подход включает несколько этапов: 1. Определяется стоимость земельного участка, на котором находятся здания, сооружения. 2. Оценивается восстановительная стоимость или стоимость замещения здания и сооружения на действительную дату оценки. Под восстановительной стоимостью подразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого объекта из тех же строительных материалов, при соблюдении тех же строительных стандартов, по такому же проекту, что и оцениваемый объект. В случае если расчет восстановительной стоимости не представляется возможным или целесообразным, то производится определение стоимости замещения. Под стоимостью замещения подразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки объекта с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, однако с использованием новых материалов в соответствии с текущими стандартами, дизайном, планировкой. Рассчитывается ли стоимость воспроизводства или замещения, должно быть отражено в отчете, причем выбор следует ясно обосновать, для предупреждения неправильного понимания. Определение полной стоимости строительства включает расчет: Ц прямых издержек (стоимости материалов, амортизационных отчисленний, стоимости временных зданий, сооружений, инженерных сетей, коммунальных услуг, заработной платы строительных рабочих, стоимости мероприятий по технике безопасности и т.п.); Ц косвенных издержек на оплату профессиональных услуг архитекторов, инженеров по проектированию, бухгалтеров и юристов за консультирование, накладных расходов застройщиков, оплату лицензий, процентов по строительным ссудам, маркетинговых расходов на продажу или на перепродажу собственности, рекламных выплат в течение строительства, расходов на изменение права собственности. Использование издержек замещения вместо издержек воспроизводства в процессе оценки позволяет удалить некоторые лустаревшие элементы; Ц предпринимательского дохода. Предпринимательский доход представляет собой сумму, которую инвестор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности по сопоставимым объектам. С учетом мировой практики расчета предпринимательский доход определяется в 15% затрат на строительство.Стоимость строительства | + | Предпринимательский доход | = | Полная стоимость строительства |
Где | Yзд | Ц текущая стоимость зданий и сооружений; |
Vзд | Ц чистый операционный доход, приходящийся на здания и сооружения; | |
Rзд, | Ц коэффициент капитализации для зданий и сооружений. |
Где | Rвозм | Ц коэффициент возврата (возмещения) капитала; |
Rзем | Ц коэффициент капитализации для земли. Капитализация в этом случае 1 дится только по ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как с ется, что земля не изнашивается. |
Где | Yзем | Ц чистый операционный доход, относимый к земле; |
Y | Ц общий чистый операционный доход; | |
Yзд | Ц чистый операционный доход, относимый к зданиям и сооружениям. |
Vзем = | Yзем |
Rзем |
Где | Vзем | Ц остаточная стоимость земли; |
Yзем | Ц остаточный чистый операционный доход от земли; | |
Rзем | Ц коэффициент капитализации для земли. |
Где | Rср | Ц средневзвешенный (общий) коэффициент капитализации; |
Rзд | Ц коэффициент капитализации для зданий, сооружений; | |
Дзд, Дзем | Ц процентная доля зданий, сооружений и земельного участка в общей стоимости; | |
Rзем | Ц коэффициент капитализации для земли. |
Текущая отдача (общий коэффициент капитализации) | = | Требуемая конечная отдача | Ц | Фактор фонда возмещения | ´ | Прогнозируемое повышение стоимости собственного капитала за период владения |
V= | Y |
Rср |
Где | V | Ц общий чистый операционный доход; |
Y | Ц средневзвешенный (общий) коэффициент капитализации; | |
Rср | Ц стоимость всего недвижимого имущества. |
Где | Vзем | Ц общий чистый операционный доход; |
V | Ц средневзвешенный (общий) коэффициент капитализации; | |
Дзм | Ц стоимость всего недвижимого имущества. |
R = | Yанал |
Vанал |
Где | R | Ц общий коэффициент капитализации; |
Yанал | Ц чистый операционный доход аналога; | |
Vанал | Ц продажная цена аналога. |
V = | Y |
R |
Где | V | Ц вероятная стоимость объекта оценки; |
Y | Ц чистый операционный доход объекта; | |
R | Ц коэффициент капитализации, рассчитанный на базе рыночных данных по сопоставимым аналогам. |
Стоимость строительства базовой единицы | Требуемая площадь | = | Стоимость строительства по базовой единице | Поправки на особенности оцениваемого объекта | = | Всего | Мультипликатор с учетом местных условий | = | Оценка полной стоимости |
Элемент здания | Восстановительная стоимость, долл. | ´ | Износ, % | = | Накопленный износ, долл. | |
1. Фундамент 2. Энергосистема 3. . | . | . | . | |||
Наименование конструктивного элемента | Удельный вес конструктивного эленмента здания | ´ | Процент износа | = | Удельный вес износа в стоимости здания |
Потери в арендной плате (за месяц) | ´ | Мультипликатор валовой месячной арендной платы (ВРМ), характерный для данного типа недвижимости |
Экономический износ | = | Потери в арендной плате | ´ | Валовой рентный мультипликатор |
И | = | ЭВ |
ВС | ЭЖ |
Где | И | Ц износ |
ВС | Ц восстановительная стоимость; | |
ЭВ | Ц эффективный возраст; | |
ЭЖ | Ц срок экономической жизни. |
ЭВ | = Процент износа восстановительной стоимости |
ЭЖ |
1.3. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования
После определения рыночной стоимости недвижимости оценщик долнжен рассчитать рыночную стоимость технического оснащения предприянтия, т.е. стоимость его рабочих и силовых машин, измерительных и регулинрующих приборов, оборудования, устройств, вычислительной техники, транспортных средств и т. д. Объекты машин и оборудования характеризуются следующими отличинтельными чертами: - не связаны жестко с землей; - могут быть перемещены в другое место без причинения невосполнинмого физического ущерба, как самим себе, так и той недвижимости, к котонрой они были временно присоединены; - могут быть как функционально самостоятельными, так и образовынвать технологические комплексы. В зависимости от целей и мотивов оценки объектом оценки могут вынступать: - одна отдельно взятая машина или оборудование (типичный случай Ц определение страховой стоимости, купля-продажа, передача в аренду); - множество условно независимых друг от друга единиц машин и оборудования (типичный случай Ц переоценка основных фондов); - производственно-технологические системы: комплекс машин и обонрудования с учетом имеющихся производственно-технологических связей (типичный случай Ц при ликвидации предприятия, когда имущество распрондается так, чтобы на его основе потенциальный покупатель мог организонвать производство, при оценке машин и оборудования как части оценки рыночной стоимости всех активов). В первом случае оценка идет лроссыпью, во втором - лпотоком, а в третьем имеет место системная оценка. При оценке машин и оборудованния важным является правильность выбора методов оценки. Эти методы опираются на три подхода: затратный, сравнительный (рыночный), доходнный (рис. 1) Рис. 1. Методы оценки машин и оборудования Затратный подход в оценке машин и оборудования. Он основывается на принципе замещения. Для определения стоимости восстановления или стоимости замещения, являющихся базой расчетов в затратном подходе, необходимо рассчитать затраты (издержки), связанные с созданием, приобретением и установкой оцениваемого объекта. Под стоимостью восстановления оцениваемых машин и оборудования понимается либо стоимость воспроизводства их полной копии в текущих ценах на дату оценки, либо стоимость приобретения нового объекта, полностью идентичного данному по конструктивным, функциональным и другим характеристикам тоже в текущих ценах. Остаточная же стоимость определяется как восстановительная стоимость за вычетом совокупного износа. Под стоимостью замещения оцениваемой машины или оборудования понимается минимальная стоимость приобретения аналогичного нового объекта, максимально близкого к оцениваемому по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам, в текущих ценах. Остаточная стоимость замещения определяется как стоимость замещения за вычетом износа. Таким образом, в первом случае речь идет об идентичных объектах, а во втором Ц об аналогичных. Для определения того, какие объекты относятся к идентичным, а какие к аналогичным, необходимо остановиться на потребительских свойствах машин и оборудования и описывающих их показателях: Ц функциональные показатели (производительность или мощность, грузонподъемность, тяговое усилие, размеры рабочего пространства, класс точности, степень автоматизации); Ц эксплуатационные показатели (безотказность, долговечность, ремонтопригодность, сохраняемость); Ц конструктивные показатели (масса, вес, состав основных конструктивных материалов); Ц показатели экономичности эксплуатации машин, характеризующие расходы различных ресурсов при функционировании машин в единицу времени, на единицу продукции или работ; Ц эстетические показатели; Ц показатели эргономичности, характеризующие машину как элемент сиснтемы лчеловек-машина. При установлении сходства машин и оборудования можно выделить три уровня: - функциональное сходство (по области применения, назначению); - конструктивное сходство (по конструктивной схеме, составу и компоновке элементов); - параметрическое сходство (по значению параметров). При полном достижении функционального, конструктивного и параметрического сходств принято говорить об идентичности объектов, а при приблизительном и частичном сходствах Ц об аналогичности. При определении затрат на изготовление объекта необходимо руководствоваться Положением о составе затрат по производству и реализации прондукции (работ, услуг), утвержденным постановлением Правительства РФ от 5 августа 1992 г. № 552. Основные статьи затрат: сырье и материалы, покупные комплектующие изделия, оплата труда основных рабочих, отчисления на социальное страхование, в пенсионный фонд, на медицинское страхование, в фонд занятости, затраты на содержание и эксплуатацию маншин и оборудования, общехозяйственные расходы, коммерческие расходы. При определении затрат, связанных с приобретением и установкой сонответствующего оборудования, необходимо учитывать затраты на приобрентение оборудования, транспортные расходы по доставке оборудования, заготовительно- складские расходы (включая комиссионные снабженческим организациям, таможенные пошлины), все виды расходов, связанных с монтажом, установкой оборудования, его наладкой. Указания по учету этих затрат даны в Положении по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестинций, утвержденном Министерством финансов РФ 30 декабря 1993 г. № 160. В затратном подходе в оценке машин и оборудования можно выделить следующие основные методы: - метод расчета по цене однородного объекта; - метод поэлементного расчета; - индексный метод оценки. Метод расчета по цене однородного объекта. Оценщик при использованнии данного метода осуществляет работы в следующей последовательности: 1. Для оцениваемого объекта подбирается однородный объект, похожий на оцениваемый прежде всего по технологии изготовления, используемым материалам, конструкции. Цена на однородный объект должна быть известна. 2. Определяется полная себестоимость производства однородного обънекта по формуле[1]Сп.од = | (1Ц Ндс)´(1Ц НпрЦ Кр)´Цод |
1Ц Нпр |
Где | Сп.од | - полная себестоимость производства однородного объекта; |
Ндс | - ставка налога на добавленную стоимость; | |
Нпр | Ц ставка налога на прибыль; | |
Кр | Ц показатель рентабельности продукции; | |
Цод | Ц цена однородного объекта. |
Сп. = Сп.од | Gо |
Gод |
Где | Сп | Ц полная себестоимость производства оцениваемого объекта; |
Gо | Ц масса конструкции оцениваемого и однородного объектов соответственно. | |
Gод |
Sв = | (1Ц Нпр) ´ Сп. |
(1Ц НпрЦ Кр) |
Где | Sв | - восстановительная стоимость оцениваемого объекта |
Где | Сп | Ц полная себестоимость оцениваемого объекта; |
Цэ | Ц стоимость комплектующего узла или агрегата; | |
В | Ц собственные затраты изготовителя (например, стоимость сборки). |
Где | Sв | Ц восстановительная стоимость объекта; |
Sо | Ц базовая стоимость объекта; | |
Y | Ц индекс изменения цен. |
К = | Хо |
Ханал |
Где | К | - корректирующий коэффициент; |
Хо, Ханал | - значения характеристики оцениваемого объекта и аналога. |
Физический износ, % | Оценка технического состояния | Общая характеристика технического состояния |
0-20 | Хорошее | Повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные неисправности, не влияющие на эксплуатацию элемента, и устраняются в период текущего ремонта |
21-40 | Удовлетворительное | Элементы в целом пригодны для эксплуатации, однако требуют ремонта уже на данной стадии эксплуатации |
41-60 | Неудовлетворительное | Эксплуатация элементов возможна лишь при условии проведения ремонта |
61-80 | Аварийное | Состояние элементов аварийное. Выполненние элементами своих функций возможно лишь при проведении специальных охраннительных работ или полной замене этих элементов |
81-100 | Непригодное | Элементы находятся в не пригодном к экснплуатации состоянии |
Где | Vанал | Ц цена объекта-аналога; |
К1, К2, К3, Кm | Ц корректирующие коэффициенты, учитывающие отличия в значениях параметров оцениваемых объекта и аналога; | |
Vдоп | Ц цена дополнительных устройств, наличием которых отличается сравниваемый объект. |
1.4. Оценка стоимости нематериальных и оборотных активов предприятия
В ряде российских нормативных документов дается определение нематериальных активов, рассматриваются их виды[3] . Обобщая изложенный в этих документах материал, можно отметить, что к нематериальным активам относятся активы: - либо не имеющие материально-вещественной формы, либо материально- вещественная форма которых не имеет существенного значения для их использования в хозяйственной деятельности; - способные приносить доход; - приобретенные с намерением использовать в течение длительного периода (свыше одного года)[4]. Нематериальные активы можно подразделить на три основные группы 1. Интеллектуальная собственность (ИС). 2. Отложенные или отсроченные расходы. 3. Цена фирмы (гудвилл). 1. Классификация объектов интеллектуальной собственности показана на рисунке 2 Рис. 2. Классификация объектов интеллектуальной собственности 2. Отложенные или отсроченные расходы Ц издержки представленные в виде организационных расходов (гонорары юристам за составление юридических документов, услуги за регистрацию фирмы и т.д.), но все эти расходы осуществляются в момент создания предприятия. 3. Цена фирмы (гудвилл). Под ценой фирмы понимается стоимость ее деловой репутации. Деловая репутация в структуре нематериальных благ выделена согласно ст. 150 ГК РФ. Гудвилл в деловом мире рассматривается как стоимость деловой репутации фирмы. К особенностям оценки интеллектуальной собственности можно отнести зависимость стоимости от: - объема передаваемых прав; - возможности несанкционированного использования - уровня готовности к коммерческому использованию Работа по оценке нематериальных активов, прежде всего интеллектуальной собственности в составе нематериальных активов, производится в определенной последовательности. Осуществляется экспертиза: Ц объектов интеллектуальной собственности; Ц охранных документов (патентов, свидетельств); Ц прав на интеллектуальную собственность. При оценке нематериальных активов используются доходный. Затратный и сравнительный подходы. Применение доходного подхода в оценке нематериальных активов Доходный подход представлен: Ц методом избыточных прибылей; Ц методом дисконтированных денежных потоков; Ц методом освобождения от роялти; Ц методом преимущества в прибылях. Метод избыточных прибылей основан на предпосылке о том, что изнбыточные прибыли приносят предприятию не отраженные в балансе немантериальные активы, обеспечивающие доходность на активы и на собственнный капитал выше среднеотраслевого уровня. Этим методом оценивают преимущественно гудвилл. Основные этапы метода избыточных прибылей: 1. Определяют рыночную стоимость всех активов. 2. Нормализуют прибыль оцениваемого предприятия. 3. Определяют среднеотраслевую доходность на активы или на собственнный капитал. 4. Рассчитывают ожидаемую прибыль на основе умножения среднего по отрасли дохода на величину активов (или на собственный капитал, эт. 1 Ц эт. 3). 5. Определяют избыточную прибыль (эт. 2 Ц эт. 4). Для этого из нормализованной прибыли вычитают ожидаемую прибыль. 6. Рассчитывают стоимость гудвилла путем деления избыточной прибыли на коэффициент капитализации. Следует учесть, что оценщик должен убрать неоперационные доходы из фактической чистой прибыли предприятия. Некоторые оценщики испольнзуют для расчета избыточной прибыли среднюю величину активов и средннюю прибыль за определенный период, обычно за пять лет. Но данный поднход оправдан, если данные выбранного периода отражают обоснованные будущие ожидания, более того, ланомальные годы с уровнем прибыли знанчительно выше или ниже среднего должны быть исключены из рассмотренния. Использование же простой средней или средневзвешенной величины прибыли за несколько последних лет без учета того, насколько ретроспекнтивная информация отражает возможную будущую прибыль, приведет к недооценке или переоценке предприятия. Важнейшей проблемой при иснпользовании метода избыточных прибылей является правильность выбора ставки капитализации для расчета стоимости гудвилла. Обычно инвесторы оплачивают ожидаемую будущую прибыль, получаемую от гудвилла в тенчение периода, не превышающего пяти лет. При таких допущениях ставка капитализации рассчитывается как величина, обратная количеству принонсящих избыточную прибыль лет, за которые инвестор готов заплатить. Нанпример, если инвестор готов заплатить сумму, эквивалентную пятилетнему избыточному доходу, то ставка капитализации равна 20%. Метод дисконтированных денежных потоков. При дисконтировании денежных потоков проводятся следующие работы: 1. Определяется ожидаемый оставшийся срок полезной жизни, т.е. период, течение которого прогнозируемые доходы необходимо дисконтировать. 2. Прогнозируются денежный поток (ДП), прибыль, генерируемая нематериальным активом. 3. Определяется ставка дисконтирования. 4. Рассчитывается суммарная текущая стоимость будущих доходов. 5. Определяется текущая стоимость доходов от нематериального актива в постпрогнозный период (если в этом есть необходимость). 6. Определяется сумма всех стоимостей доходов в прогнозный и постпрогнозный периоды. Метод освобождения от роялти. Этот метод используется для оценки стоимости патентов и лицензии. Владелец патента предоставляет другому лицу право на использование объекта интеллектуальной собственности за определенное вознаграждение (роялти). Роялти выражается в процентах от общей выручки, полученной от продажи товаров, произведенных с испольнзованием патентованного средства. Согласно данному методу стоимость интеллектуальной собственности представляет собой текущую стоимость потока будущих платежей по роялти в течение экономического срока службы патента или лицензии. Размер роялти определяется на основании анализа рыннка. Этот метод несет черты как доходного, так и сравнительного подхода. Основные этапы метода: 1. Составляется прогноз объема продаж, по которым ожидаются выплаты роялти. 2. Определять объем произведенной продукции по лицензии следует по каждому году с учетом того, что в первые годы ее освоения выпуска может и не быть, затем происходит наращивание объемов, далее - спад в связи с моральным старением нововведения. 3. Определяется ставка роялти. Данные берутся из таблицы стандартнных размеров роялти. 4. Определяется экономический срок службы патента или лицензии. Юридический и экономический сроки службы могут не совпадать, поэтому следует сделать реалистический прогноз относительно продолжительности платежа. 5. Рассчитываются ожидаемые выплаты по роялти путем расчета процентных отчислений от прогнозируемого объема продаж. 6. Из ожидаемых выплат по роялти вычитают все расходы, связанные с обеспечением патента или лицензии (юридические, организационные, административные издержки). 7. Рассчитываются дисконтированные потоки прибыли от выплат по роялти. 8. Определяется сумма текущих стоимостей потоков прибыли от выплат по роялти. Таким образом, формула цены лицензии на базе Роялти имеет следующий видГде | Vi | - объем определенного выпуска прдукции по лицензии в i-м году (шт, кг, м2); |
Ri | - размер роялти, в i-м году %; | |
Zi | - продажная цена в i-м году, усл. ед; | |
T | - срок действия лицензионного договора, лет; | |
i | - порядковый номер рассматриваемого года действия лицензионного договора; | |
Kд | - коэффициент дисконтирования |
Где | Зс | - сумма всех затрат, связанных с созданием и охраной нематериального актива, ден. ед.; |
Зр | - стоимость разработки нематериального актива, ден. ед.; | |
Зпо | - затраты на правовую охрану объекта, ден. ед.; | |
Р | - рентабельность, %; | |
Кд | - коэффициент дисконтирования, с помощью которого разновременные затраты приводятся к единому моменту времени | |
i | - порядковый номер рассматриваемого года действия. |
Где | Знир | Ц затраты на проведение НИР, ден. ед.; |
Зктд | Ц затраты на разработку конструкторско-технической, технологической и/или проектной документации, связанные с созданием объекта, ден. ед. |
Где | Зп | Ц затраты на поисковые работы, ден. ед.; |
Зти | Ц затраты на проведение теоретических исследований, деи. ед.; | |
Зэ | Ц затраты на проведение экспериментов, ден. ед.; | |
Зи | Ц затраты на проведение испытаний, ден. ед.; | |
3о | Ц затраты на составление, рассмотрение и утверждение отчета, ден. ед.; | |
Здр | Ц другие затраты, ден. ед. |
Где | 3эп | Ц затраты на выполнение эскизного проекта, ден. ед.; |
3тп | Ц затраты на выполнение технического проекта, ден. ед.; | |
3рп | Ц затраты на выполнение рабочего проекта, ден. ед.; | |
3р | Ц затраты на выполнение расчетов, ден. ед.; | |
3и | Ц затраты на проведение испытаний, ден. ед.; | |
3ан | Ц затраты на проведение авторского надзора, ден. ед.; | |
3д | - затраты на дизайн, ден. ед. |
Кмс = 1 Ц | Тд |
Тн |
Где | Тн | Ц номинальный срок действия охранного документа; |
Тд | Ц срок действия охранного документа по состоянию на расчетный год |
Где | Со | Ц стоимость объекта (нематериального актива); |
Зс | Ц сумма всех затрат; | |
Кмс | Ц коэффициент морального старения; | |
Кт | Ц коэффициент технико-экономической значимости (определяется только для изобретений и полезных моделей) | |
Ки | Ц коэффициент, определяющий процессы в i-м году, учитывается на основе динамики цен. |
Кт | Критерий |
1,0 | Ц изобретения, относящиеся к одной простой детали, изменению одного параметра простого процесса, одной операции процесса, одного ингредиента рецептуры; |
1,5 | Ц изобретения, относящиеся к конструкции сложной детали неосновного узла, изменению нескольких параметров несложных операций, изменению нескольких неосновных ингредиентов в рецептуре; |
2,0 | Ц изобретения, относящиеся к одному основному или нескольким неосновным узлам, части неосновных процессов, части неосновной рецептуры; |
2,5 | Ц изобретения, относящиеся к конструкциям машин, приборов. станков, аппаратов, технологическим процессам, рецептурам; |
3,0 | Ц изобретения, относящиеся к конструкциям со сложной системой контроля, сложным комплексным технологическим процессам, рецептурам особой сложности; |
4,0 | Ц изобретения, относящиеся к конструкциям. технологическим процессам. рецептуре особой сложности и главным образом к новым разделам науки и техники; |
5,0 | Ц изобретения, не имеющие прототипа, Ц пионерские изобретения |