Особенности функционирования рынка земли Беларуси

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ БЕЛОРУССКИЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ НИВЕРСИТЕТ

Факультет технологии правления и гуманитаризации

Кафедра Менеджмент

КУРСОВАЯ РАБОТА

на тему: Особенности функционирования рынка земли

по дисциплине Микроэкономика

Выполнила: студентка

группы 108144

Стадник И.А.

Проверила: Зысь Т.А.

Минск 2005
Содержание

TOC o "1-2" h z u Введение. 2

Глава 1. Рынок земли: основные положения. 3

з 1. Специфика рынка земли. 3

з 2. Предложение земли. 4

з 3. Спрос на землю.. 6

з 4. Механизм ценообразования. 9

з 5. Налогообложение земли. 12

Глава 2. Земельный рынок зарубежных стран. 13

з 1. Развитие земельной собственности в западноевропейских странах. 13

з 2. Опыт зарубежной практики государственного регулирования. 17

з 3. Экономическая эффективность налога на землю.. 21

Глава 3. Рынок земли в Республике Беларусь. 25

з 1. Земельная собственность в Республике Беларусь. 25

з 2. Государственное регулирование в Республике Беларусь. 28

з 3. Организация земельного рынка. Земельные банки. 32

Заключение. 36

Используемые источники. 38

Приложение. 39

Введение

Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. Земля - важнейший ресурс, занимающий исключительное место в жизни и деятельности любого общества.

Земельный рынок формирует словия, стимулирующие эффективное использование земли, и вынуждает отдельных субъектов отказаться от части земли или от всего частка, если он не функционирует эффективно.

Однако рынок земли далек от совершенства и не является гарантом стабильности. Восполнение недостатков рынка - важнейшая задача государства. Государство обязано в первую очередь создать словия защиты прав собственности на землю, соблюдения субъектами своих договорных обязательств, целенаправленного и разумного использования земельного фонда страны, при этом политика государства должна базироваться на сочетании интересов всех хозяйствующих субъектов аграрного сектора. Любая государственная система правления должна базироваться на земельном кадастре - это официально составленный, систематизированный свод сведений, касающийся земельного фонда страны. Очевидно, что вне наличия у государства банка данных о земле невозможно разрешение проблем аграрного сектора.

Под рынком земли следует понимать не только куплю-продажу земли, но и предоставление ее в аренду, так же весь рынок сельскохозяйственной продукции, на котором реализуются в той или иной форме отношения собственности на землю.

Данная курсовая работа содержит 3 главы, каждая из которых раскрывает основные темы. В главе 1 предлагаются основные понятия по рынку земли: специфика, спрос и предложение. Главы 2 и 3 раскрывают тему на примерах зарубежного опыта (такие страны, как США, Германия, Россия и др.) и опыта Республики Беларусь соответственно.

Глава 1. Рынок земли: основные положения

Рынок земли обладает целым рядом специфических особенностей. Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости. Тем не менее, земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения.

Во-вторых, в зависимости от тех или иных природно-клинматических условий, также от местонахождения частков земли подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но продуктивность земли может быть лучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала. Это лучшенное плодородие почвы называется экононмическим. Повышение экономического плодородия почвы практинчески возможно на любых частках. Однако оно имеет опреденленные границы, связанные с известным законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработнки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу.

В-третьих, хозяйственная деятельность на земле порождает два типа монополии на землю: монополию на землю как объект хозяйствования и монополию на землю как объект собственности. Первый вид монополии обеспечивает абсолютное право распорянжения землей и хозяйственного ее использования. Второй вид монополии связан с исключительным правом владения землей ее собственником. В первом случае речь идет о том, что человек, взявший земельный часток в аренду, не ограничен в правах и возможностях хозяйствования на ней. Он может заняться любым видом сельскохозяйственной деятельности, преследуя цель Ч понлучение наилучшего результата от своей хозяйственной деятельнности. Это открывает ему путь к получению дополнительного донхода. Вторая форма монополии обеспечивает получение ренты за любую отдаваемую в аренду землю.

В-четвертых, предложение земли и других природных ренсурсов является строго фиксированным, что делает ее предложенние абсолютно неэластичным. Однако с развитием научно-технинческого и социально-экономического прогресса предложение земли, равно как и других природных ресурсов, фиксировано отнносительно, ибо постоянно происходит их выбытие или вовлеченние в хозяйственный оборот. Поэтому график предложения земли относительно словен. В этой связи сомнинтельно тверждение, что рента не выполняет никакой побудинтельной функции для предложения земли, так как высокие рентнные платежи не могут не стимулировать передачу земли в аренду ее собственниками.

Наконец, в-пятых, если признается абсолютная неэластичнность предложения земли, то спрос на землю выступает опреденляющим фактором формирования ренты.

з 2. Предложение земли

"Землей" в экономической теории называют все естественные
ресурсы (плодородную почву, запасы пресной воды, месторождения аископаемых). В данном разделе для простоты под "землей" мы будем подразумевать только поверхность почвы, которую можно использовать либо для земледелия, либо для строительства зданий и сооружений.

Особенностью земли как экономического ресурса является ее ограниченность. В отличие от капитала земля неподвижна. На ровне народного хозяйнства в большинстве стран Западной Европы и Северной Америки предложение земли более или менее стабильно. Возможности раснширения сельскохозяйственных площадей весьма незначительны. Одно из немногих исключений составляют Нидерланды, где в поснледние десятилетия далось расширить сельскохозяйственные гондья за счет осушения прибрежных районов моря. Очевидно, что такое дорогое довольствие могут себе позволить отнюдь не все страны. В большинстве же развитых стран наблюдается тенденция к сокращению сельскохозяйственных площадей как следствие разнвития городского хозяйства и инфраструктуры (строительства донрог, различных зданий, сооружений и т.п.).

Предложение земли ограничено не только на макро-, но и на микроуровне. Для большинства ферм расширение не только в кратнкосрочном, но и в долгосрочном периоде наталкивается на опреденленные трудности. Остановимся на этом подробнее.

Факторами, влияющими на предложение земли; являются плондородие и положение. Поэтому когда мы говорим об ограниченноснти земли, мы имеем в виду землю определенного качества, распонложенную в определенном месте. Естественно, что количество хорошей земли вокруг конкретного крупного города или даже отдельнной фермы ограничено вдвойне: и по качеству, и по количеству.

Плодородие, например, зависит от качества почвы, климата, характера применяемой техники, трудовых навыков и производстнвенного опыта тех, кто работает на земле, и т. д. Хотя некоторые факторы, несомненно, являются переменными, однако в силу осонбенностей применяемого в сельском хозяйстве труда и капитала их изменение происходит лишь по истечении более или менее значинтельного периода времени. В большинстве развитых стран в сельском хозяйстве доминируют семейные фермы. Основную часть заннятых составляют члены фермерских семей. Их род занятий, жинлье, собственность на землю "привязывают" их к определенной местности, значительно ограничивая мобильность. Многие нередко стремятся найти иные формы дохода (работа по совместительству, сдача комнат или части территории в аренду и т. д.), однако эти источники являются лишь дополнением к их основному заработку, связанному с сельским хозяйством. Даже мобильность наемных работников (там, где они используются) ограничена. Дело в том, что заработки сельскохозяйственных рабочих, как правило, ниже, чем промышленных рабочих. К тому же многие из них получают различные формы "неденежного вознаграждения" в виде жилья (которое нередко предоставляется вместе с работой), сельскохозяйственной продукции и т. д.

В словиях мелкого (семейного) производства возможности
быстрой замены применяемого капитала так же ограничены в силу
недостатка имеющихся средств. Правда, как правило, имеются определенные резервы в повышении качества и улучшении продуктивности земли, которые зависят от форм хозяйствования. В силу традиционности этого вида производства в одночасье они коренным образом не могут быть изменены. Более того, при нерациональном ведении хозяйства качество земли может быть не лучшено, худшено.

Фиксированный характер предложения земли означает, что кривая предложения абсолютно неэластична. Если на оси абсцисс отложить количество акров земли, на оси ординат Ч цену акра земли, то кривая предложения земли будет представлять линию параллельную оси ординат (см. рис.1). Это означает, что предложение земли не может быть величено даже в словиях значинтельного роста цен на землю. Для того чтобы определить, какая цена реально становится, необходимо проанализировать спрос, который в данном случае играет активную роль, ведь только от него будет зависеть ровень цен на землю.

з 3. Спрос на землю

Спрос на землю неоднороден. Он включает два основных элемента - сельскохозяйственный и несельскохозяйственный спрос:

где

Ч сельскохозяйственный спрос;

Если на оси абсцисс мы отложим количество акров земли, на оси ординат - цену за акр земли, то кривая сельскохозяйственнонго спроса на землю c тем, что по мере вовлечения земли в хозяйственный обонрот (при данном ровне развития техники и технологии) мы должны будем переходить от лучших по плодородию земель к средним и даже худшим.

Кривая несельскохозяйственного спроса также имеет отрицантельный наклон, так как связана главным образом с местоположеннием, и здесь также есть свои ограничения, так как приходится использовать не только земли в центре города (например, для жинлищного строительства и офисов), но и на окраинах. Совокупный спрос ана землю определяется путем сложения по горизонтали кривых сельскохозяйственного и несельскохозяйственного спроса (рис.2).

Сельскохозяйственный спрос на землю является в словиях развитого рыночного хозяйства производным от спроса на продонвольствие. Он складывается из спроса на продукцию растениеводнства, животноводства и т. д. Сельскохозяйственный спрос на землю учитывает ровень плодородия почвы и возможности его повышенния, также местоположение - степень даленности от центров потребления продовольствия и сырья.

Многие фермы производят не один вид сельскохозяйственной продукции, несколько, поэтому спрос на землю в аграрной сфере носит комплексный характер. Чрезмерно зкая специализация для большинства ферм не является типичной.

Сельскохозяйственный спрос на землю определяется особеостями спроса на продовольственную продукцию. Мы же отмечанли, что для производства продовольствия типична ситуация, близнкая к совершенной конкуренции, так как преобладают семейные фермы. Государство в развитых странах, как правило, не огранинчивает права граждан на куплю-продажу земли и фактически не влияет на ее цену. Исключение составляют лишь ряд стран (с вынсокой долей аренды, например Бельгия), где предоставляются пренимущественные права на покупку земли постоянным арендаторам. Однако и в этом случае сделка на куплю-продажу земли осущестнвляется по рыночным ценам.

Спрос на продукты питания неэластичен. Люди не могут жить без пищи, к которой привыкли. Поэтому объем спроса на основные продукты питания мало изменяется даже в результате значительнонго изменения цен. В условиях высокой инфляции спрос на продукты питания меньшается меньше, чем на другие товары, так как происнходит сокращение доли непродовольственных товаров (например, товаров длительного пользования) в бюджете потребителя.

Неэластичность спроса на продукты питания означает, что даже незначительное сокращение привычных объемов предложения монжет явиться причиной сильного роста цен на продовольствие. И наоборот, величение предложения (например, в рожайный год) может привести к значительному падению цен на сельскохозяйстнвенную продукцию.

грарная сфера сильно зависит от природных условий. Изменнения погоды, неблагоприятные атмосферные осадки, многочислеые вредители, стихийные бедствия приводят к резким колебаниням предложения. До сих пор сельскохозяйственное производство полностью непредсказуемо и не контролируется в такой степени, как, например, промышленное производство.

На сельскохозяйственный спрос на землю оказывает серьезнное влияние и такой важный фактор, как постепенное сокращение доли продовольствия в бюджете потребителя Ч явление, типичное для населения подавляющего большинства стран. Это долговремеая тенденция. Сокращение доли продовольствия в бюджете понтребителя приводит к меньшению доли расходов на продукты питания. Поэтому доля сельского хозяйства в национальном доходе сокращается. Если население, занятое в аграрной сфере, не будет меньшаться теми же темпами, что и сокращение расходов на сельнскохозяйственную продукцию, то доходы этой части населения бундут неуклонно понижаться. (Что и наблюдалось во многих странах Европы в 80-е гг. нашего столетия). Естественно, что это в конечном счете отразится и на сельскохозяйственном спросе на землю, и на ее предложении.

В отличие от сельскохозяйственного спроса на землю несельнскохозяйственный спрос имеет стойчивую тенденцию к росту. Ненсельскохозяйственный спрос на землю также объединяет разнообнразные виды спроса. Он состоит из спроса на землю для строительнства жилья, объектов инфраструктуры, из промышленного спроса и даже... из инфляционного спроса на землю. В словиях высоких темпов инфляции борьба с обесценением денежного богатства поднталкивает спрос на недвижимость. И земля выступает одной из гарантий сохранения и приумножения богатства.

Несельскохозяйственный спрос, как правило, безразличен к ровню плодородия земли. Главное для него Ч местоположение земельных частков. Оно имеет особое значение в крупных горондах. В различных районах города цена земли неодинакова и обычно достигает максимума в центре города. Не случайно в центре многих американских городов возвышаются небоскребы. Они позволяют разместить значительные производственные (или непроизводствеые) площади на ограниченном частке земли.

з 4. Механизм ценообразования

Ценообразование на рынке земли зависит от специфики даого фактора производства, которая проявляется в следующем:

в ее неподвижности;

в ее фиксированности с точки зрения общего количества;

в совершенно неэластичном предложении;

в том, что используется в любом виде хозяйственной деятельности.

С экономической точки зрения, наиболее важное свойство земнли заключается в том, что ее количество невозможно величить при росте ее цены либо меньшить при понижении цены.

Совершенно неэластичное предложение земли означает, что цена на землю определяется ровнем спроса на отдельные участнки. Цена на землю связана с земельной рентой - ценой услуг земли. Цена на землю представляет дисконтированную стоимость будущей земельной ренты. Чем выше рента от слуг частка земнли, тем выше цена земли.

Допустим, что какой-то часток земли в прошлом году приносил ренту в суммеа Для ответа на данный вопрос необходимо определить альтернативную стоимость полученных за землю денег. Цена земли должна быть равна сумме денег, положив которую в банк, бывший собственник земли получал бы аналогичный процент на вложенный капитал. Пусть текущая рыночная ставка ссудного процента составляет величину r. Тогда цена земли аравна:

а= а

где а- коэффициент дисконтирования.

При этом необходимо учитывать два момента. Во-первых, поскольку цена земли - это бессрочное вложение капитала, то суммирование начинается с единицы и ходит в бесконечность.

n, то

Во-вторых, поскольку астановиться все меньше с возрастанием n, новое количество, добавляемое к полученной сумме, постепенно приближается к нулю по мере того, как n приближается к бесконечности. Сумма в формуле достигает предела, когда аза каждый год одинакова. Этот предел равен:

ааа=а= ,

где аR - годовая рента,

r - рыночная ставка ссудного процента.

Экономической рентой называется разница между фактичеснкой платой за использование ресурса и минимальным количенством средств, которое необходимо заплатить владельцам факторов, чтобы они cогласились продавать факторы на рынке.

Экономическая рента - плата за пользование землей и другими строго ограниченными ресурсами. Величина земельной ренты целиком определяется спросом на зенмельные участки.

Если рента превышает равновесную цену, то объем спроса на землю со стороны фирм будет меньше существующего объема преднложения земли. Некоторые собственники земли не смогут сдать в аренду свою землю, что вынудит их пойти на более низкую ренту. Если рента будет ниже своей равновесной величины, то величившийся спрос на землю со стороны фирм приведет к вознвращению факторной цены в равновесное состояние.

Следовательно, только при конкурентной цене, когда общий объем спроса на землю равен ее фиксированному предложению, рынок будет находиться в равновесном состоянии. Ценность земнли выводится всецело из ценности продукта, не наоборот.

Рента выступает в двух основных формах:

♦чистая экономическая рента как доход, приносимый производственным ресурсом только в силу его абсолютной ограниченности (абсолютной неэластичности предложения);

♦дифференциальная рента как доход, приносимый производственным ресурсом в зависимости от его качества.

Понятие ренты применимо не только к земле, но и к любому фактору, предложение которого фиксировано.

Земельные участки отличаются друг от друга своей продуктивнностью, которая предопределяется их местоположением, климатическими особенностями, сферой использования и т. д. Это являнется объективной основой для образования дифференциальной реннты. Предположим, что три частка земли отличаются своим каченством: лучший, средний и худший по плодородию. Допустим, что частки, ровные по площади и вложению труда и капитала, тем не менее, поскольку они различаются по плодородию, различаются по предельным и средним издержкам на единицу продукции (рис. 3). На лучшем участке (рис. 3, а) будет получена дифференциальная рента-площадь прямоугольника ВРЕК; на среднем чанстке (рис. 3, б) производственные издержки будут лишь комнпенсированы, не извлекая дохода; на худшем частке (рис. 3, в) образуется убыток.

Другим фактором, формирующим ценообразование на рынке земли, выступает налогообложение.

з 5. Налогообложение земли

Постоянство предложения земли может иметь очень важные последствия. Рассмотрим рынок земли на рис.5. Предположим, что правительство вводит 50%-ный налог на все земельные ренты, чтобы не финнансировать свой бюджет за счет налога на здания или на капиталовложения в их ремонт, который определео повлияет на объем строительной активности. Все то, что облагается налогом, является доходом или реннтой за использование фиксированного количества земли в сельском хозяйстве или в городе.

После введения налога, общий спрос на услуги земли не изменится. При цене (включающей налог) в 200 долл. на рис. 5, люди по-прежнему будут предъявнлять спрос на все фиксированное предложение земли. Следовательно, из-за постоянного объема предложенния этого ресурса, рыночная цена (с четом налога) слуг земли не изменится и будет равна своему исходнному значению в точке Е, которая отражает состояние рыночного равновесия.

Что произойдет с величиной ренты, получаемой землевладельцем? Поскольку объемы спроса и предлонжения не изменились, налог не повлияет на рыночную цену. Поэтому он целиком будет выплачен из дохода землевладельцев.

Эту ситуацию можно представить себе с помощью рис. 5. То, что платит фермер, и то, что получает земнлевладелец Ч это две совершенно разные вещи. Влиянние введения 50%-ного налога на землевладельцев ананлогично такому воздействию на них, которое произоншло бы, если бы чистый спрос на рынке сдвинулся с DD до DТDТ. Равновесный доход землевладельцев после платы налогов теперь составит всего лишь ЕТ, или тольнко половину величины Е. Все бремя налога полyостью переместилось назад к собственникам ресурса, харакнтеризующегося неэластичным предложением.

Конечно же, землевладельцы будут недовольны. Но в словиях совершенной конкуренции они никак не смогут изменить свое положение, поскольку они не в состоянии изменить общий объем предложения, и земля будет использоваться независимо от дохода, конторый она приносит. Как говорится, половина каравая все же лучше, чем ничего.

Следует также отметить, что здесь мы можем полунчить дивительный ответ на вопрос о влиянии такого налога на экономическую эффективность. Этот неожинданный ответ гласит: налог на ренту не приведет ни к каким искажениям или экономической неэффективнности. Почему? Потому что налог на чистую экономинческую ренту не изменит ничье экономическое поведенние. На тех, кто предъявляет спрос, он не повлияет, понскольку их цена постоянна. Поведение же владельцев земли не изменится ввиду того, что предложение этого ресурса фиксировано и не может реагировать на налог. Следовательно, хозяйство функционирует после введенния налога точно так же, как и до его введения: в рензультате взимания земельного налога не возникает нинкаких искажений или неэффективности.

Глава 2. Земельный рынок зарубежных стран

Земля в жизни людей всегда занимала особое положение. Без нее невозможно веденние сельского хозяйства, создание продуктов питания и большинства сырьевых ресурсов для промышленности. Если производство рассматнривать как единство труда, капитала, природнных ресурсов и предпринимательской деятельнности, то земля в этом единстве - главное, незаменимое словие производства, которое характеризуется постоянством местоположенния, пространственно ограничено, не воспронизводимо и в качественном отношении не одннородно. Различие в качестве земель (т. е. в климате, рельефе, механическом составе почв и мелиоративном их состоянии), также меснтоположении земельных участков оказывает большое влияние на перераспределение дохондов и процесс воспроизводства.

В мировой практике имеет место развинтие нескольких экономических систем. Оснонвополагающими принципами рыночной эконномической системы применительно к исслендуемой теме можно назвать следующие: частнная собственность на средства производства, в том числе на землю, экономическая свобода предпринимательства, личный интерес как главный мотив поведения производителей, конкуренция, свободная система ценообразонвания и ограниченное вмешательство государнства в правление производством. Плановой экономике свойственны централизованное планирование и правление на основе госундарственной монополии на средства производнства, природные ресурсы и произведенную продукцию.

Земельная собственность как обществеое явление имеет многоаспектный характер. Экономический аспект ее проявляется в отноншениях, связанных с использованием земли как хозяйственного ресурса и определением возможностей довлетворения потребностей и реализации интересов людей. Она, как истонрически сложившаяся общественная форма присвоения земли, может иметь государствеый, общинный, коллективный, кооперативнный, личный характер. Считается, что частная земельная собственность - поздний и наибонлее совершенный институт собственности, оканзывающий большое влияние на эффективнность производственной деятельности. Общей закономерностью для экономически развитых стран является именно господство частной собнственности на землю и приспособление друнгих ее форм к словиям развития рыночного производства в системе их производственных отношений.

Для стран с переходной к рыночным отнношениям экономикой, к которым относится и Республика Беларусь, в этой связи харакнтерным является пересмотр земельных отноншений по пути празднения государственной монополии на землю и создания многообразнных форм собственности (личной, коллективнной и других наряду с государственной), ввендения платного пользования землей и станновления рынка земли.

Опыт развития земельной собственности во всем мире не прост, изобилие продуктов в наиболее развитых странах объясняется не только наличием у них частного землевладенния и единоличным способом хозяйствования, но и иными причинами. Анализ зарубежной земельной практики позволяет сделать следующие выводы. Первый сводится к тому, что в этих странах хорошо понимают разнличие последствий, когда земля выступает как объект собственности, когда как объект хонзяйствования. Второй заключается в понимании преимуществ крупного аграрного произнводства, требующего и соответствующих зенмельных площадей. Третий состоит в том, что главным является вопрос не формы земельнной собственности, прав и обязанностей земнлевладельцев и землепользователей.

Не случайно восточноевропейские странны, бывшие члены СЭВ, раньше России и Беларуси приступившие к приватизации, приншли к выводу о необходимости корректив зенмельных реформ. Бурная вначале деколлективизация земельных годий быстро сменинлась здесь более осторожным подходом к транснформации форм собственности. И для этого были веские причины.

В Румынии, например, массовая привантизация земельных частков привела к ничнтожению больших площадей виноградников, разрушению расположенных на приватизирунемых землях хозяйственных построек, сокранщению поголовья скота. Половиной новых землевладельцев оказались горожане, не менющие вести хозяйство или не желающие чанствовать в производстве сельскохозяйственной продукции.

В Болгарии остановились на варианте сосуществования трех форм земельной собнственности: государства, общин и граждан.

Характеризуя положение восточноевронпейских, бывших социалистических стран, можно заключить, что единоличная собствеость на землю там частично восстановлена, однако развитого рынка земли пока нет. Сонхранены значительные ограничения на испольнзование полученной в частную собственность земли, лимитированы максимальные и мининмальные размеры арендуемых частков.

Даже в Германии, где есть большая возможность государственной поддернжки для желающих организовать собственное хозяйство, частные земли занимают только 10% и большинство крестьянских хозяйств объендинились в кооперативы, так как в мелкотонварном хозяйстве невозможно эффективно использовать дорогостоящую современную технику; отсутствуют достаточные средства для расширенного воспроизводства.

Целью аграрной политики правительства Германии в отношении восточных земель страны является отнюдь не ликвидация обществеой собственности, формирование высоконпроизводительного сельскохозяйственного производства, отвечающего экологическим требованиям и конкурентоспособного на западноевропейском рынке. В западных землях крестьянские хозяйства имеют в среднем площадь 17-18 га, в восточных - 90 га, сельскохозяйственные предприятия - в пределах 1030-1710 га. Западные эксперты считают, что такие хозяйства будут предпочтительными по равнению с мелкими семейными, что подтверждается ростом в последние годы производительности труда в растениеводстве крупных хозяйств восточных земель.

В США, которые принято считать оплотом частного землевладения, около 30% земельного фонда принадлежит государству (из них 85% - федеральная собственность и 15% - собственность правительства штатов), 70% - находится в частной, в том числе корпоративной собственности. При этом на индивидуальные семейные фермы приходится 77% общей численности ферм и свыше 59% - производства всей сельскохозяйственной продукции. Для асемейно-групповых ферм, к которым относятся более крупные производственные образования, указанные показатели составляют 3 и 34% соответственно. Остальная часть продукции производится более крупными частными акционерными фермами.

Собственность на землю в Китае отделена от землепользования и землевладения там продается право пользования землей и таким образом земельные отношения включаются в рыночные механизмы. Арендные отношения выдвинуты в качестве основных с сохранением на земельные ресурсы собственности народа в лице государства и с предоставлением коллективным и индивидуальным арендаторам всей необходимой полноты прав, требующихся для организации эффективного производства и хозяйского использования их земельных частков. Более 96% сельскохозяйственных земель в Китае находятся сегодня в аренде, вопрос о передаче их в частную собственность не ставится.

Итак, нынешний зарубежный институт частной собственности на землю в развитых ранах давно не однозначен прежнему праву, которому воля собственника являлась законом для данного земельного пространства. Вопросы производства сельскохозяйственной продукции на любой земле регулируются многими структурами - государством, кооперативами, потребительскими обществами и т.д. Использование аренды становится общей мерой для многих стран, сокращается рынок земли как объекта собственности и величивается - как объекта хозяйствования.

з 2. Опыт зарубежной практики государственного регулирования

нализируя опыт зарубежной практики государственного регулирования, следует отметить, что в законодательствах многих стран совершенно четко просматривается тенденция силения государственного вмешательства в земельные отношения, и в первую очередь - в установление порядка продажи, аренды земельных частков, их наследования.

В некоторых странах существуют специальные правила порядка продажи земель. В соответствии с законодательством Австрии и ФРГ, например, для заключения всех земельных сделок необходимо разрешение специальных государственных органов.

Государственным вмешательством в отношении аренды сельскохозяйственных земель также является: предварительное разрешение на заключение договора аренды уполномоченным на то государственным органом (Германия); включение в договор, независимо от воли стонрон, обязательств по использованию земли в соответствии с государственной земельной политикой (Германия, Великобритания); использование определенных государством минимального и максимального размеров арендной платы (Германия, Франция и др.); создание специальных судов по разрешению споров, связанных с арендой сельскохозяйственных земель. Законодательство ряда стран (Бельгия, Дания) станавливает также преимущественное право покупки земельного частка арендатором.

Регулируется государством и наследованние сельскохозяйственных земель. В отличие от гражданского законодательства, отдающего приоритет наследованию по завещанию и прендусматривающего возможность дробления нанследства, здесь действуют иные принципы. Занконодательство многих зарубежных стран (Германия, Австрия, Франция, Норвегия) предусматриванет право собственности на землю лишь одного лица и при словии, что наследник - лицо, обладающее соответствующей квалификацией.

Рассмотрим теперь конкретные формы государственного регулирования в Германия, в странне с развитым сельским хозяйством, структунра и словия которого относительно сходны с белорусскими. Аграрное право Германия не поощряет дробление крестьянских хозяйств, земельнных и лесных частков при наследовании и других сменах владельца, использование сельнхозугодий не по назначению или непродукнтивно; гарантирует защиту интересов аренданторов; предусматривает государственный коннтроль за сделками, связанными с отчужденинем, куплей и продажей земельных частков; поощряет улучшение качества земельных гондий. В частной собственности находится свынше 95% земель, частвующих в сельскохозяйнственном обороте. Остальные земельные часнтки принадлежат государству (общинам, федерации в целом, церкви, учебным заведениям). Согласно Закону о сделках с земельными частками, обязательства по использованию земнли в общественных интересах проявляются в совокупности правовых норм, регулирующих сделки, связанные с земельными частками, порядок их заселения, осуществление земленустроительных мероприятий, право единонаснледия крестьянского хозяйства и т.д.

Зарубежный опыт развития аграрной сферы нам, безусловно, необходимо использонвать в деле государственной поддержки сельснкохозяйственного производства. Факторами повышения эффективности фермерских хозяйств в Западной Европе считаются также поддержка со стороны государства цен на их продукцию на ровне, обеспечивающем норнмальную доходность: прямые выплаты из гонсударственного бюджета при изъятии земель фермерских хозяйств и их консервации возмещение убытков при сокращении посевных аплощадей в целях снижения перепроизводства продукции; организация государственного кредитного обслуживания фермеров: введение льготного кредитования. Чем сложнее и суронвее климат в стране, тем большая часть ВВП используется на Западе на аграрные нужды. Об этом бедительно свидетельствуют следунющие данные. Во Франции такие субсидии составляют 7,1%, в Германии - 13,7. в Велинкобритании - 27,2, в Норвегии - 32,5%. В США доля государственных субсидий в прибыли фермеров и производственных кооперативов составляет 30%, странах ЕС - 49, Швеции -59, Финляндии - 71, Японии - 75%. В России такая доля не превышает 6,5% от затрат на сельскохозяйственное производство.

Россия взяла курс на переход к эффективному в экономическом, социальном и экологическом планах многообразию форм собнственности на природные ресурсы. Решение этой крайне сложной задачи затрудняется тем, что оно ведется в словиях не сформировавншихся окончательно основ федеральной госундарственности, происшедшего в последние годы значительного снижения производственного и эколого-экономического потенциала, обостренния криминогенной обстановки, незадействонвания многих принятых законодательных акнтов в сфере природопользования. Верховный Советв апреле 1990 г. принял Основы законодательства о земле, которые ввели понжизненное наследуемое владение землей, что закрепило важное правомочие собственника: передачу земельного частка по наследству, также установили еще одну форму права на землю - право аренды земли.

В настоящее время в России собствеость на природные ресурсы и средства пронизводства существует в двух формах - госундарственной и частной. Первая охватывает федеральную, республиканскую, региональную и муниципальную собственность; ко второй относится индивидуальная - личная, акционнерная, кооперативная, коллективная. Эти формы государственной и частной собствеости закреплены Конституцией РФ (1993 г.) и другими законодательными актами (Земельнный кодекс от 25.04 1991 г., Закон О собствеости в РСФСР от 24.12 1990 г., законы Об охране окружающей среды от 19.12 1991 г., О недрах от 21.02 1992 г. и др.).

В результате проведения нового земельнного курса в России резко изменилась струкнтура землепользователей: около 50% земли находится в собственности акционерных обнществ, товариществ, сельскохозяйственных коноперативов и других коллективных хозяйств с долевой земельной собственностью; на 9% сельхозугодий ведется индивидуальное хозяйнство; неизмеримо величилось число частнников земельных отношений. В проекте нонвого Земельного кодекса РФ закрепляется право частной собственности на землю, раснсматривается комплекс связанных с ним отношений, вводится ряд ограничений на купнлю-продажу земельных частков (устанавлинваются предельные размеры земельных вландений в собственности одного лица, запрещанется изменять целевое назначение частков и др.). Новый кодекс предполагается твердить базовым, рамочным, чтобы на местах его можнно было конкретизировать соответственно ренгиональным возможностям и желаниям. Госдума приняла в январе 2001 г. в первом чтеннии законопроект о введении в действие 17-й главы Гражданского кодекса РФ о праве собственности на землю со всеми вытекаюнщими отсюда последствиями.

Таким образом, земельные отношения в любой экономической системе складываются между различными социальными группами и отдельными лицами по поводу владения, пользования и распоряжения земельными частками. От состояния этих отношений во многом зависят социально-экономическое понложение людей и ровень экономического развития страны. Формирование рыночных структур в аграрном секторе экономики постнсоветских стран, к которым относится и наше государство, требует всестороннего переосмыснления сложивших земельных отношений, прав и обязанностей владельцев и пользователей земли, форм земельной собственности, такнже необходимости их реформирования.

з 3. Экономическая эффективность налога на землю

Налоги неэффективны в той степени, в какой они вынуждают граждан предпринимать действия по уклонению от налогообложения. Например, налоги на заработную плату могут привести к тому, что люди будут работать меньшее количество часов, налоги от реализанции - к тому, что некоторые граждане сокрантят потребление Данного товара или будут приобретать товары в другом месте с более низким налогом. В результате возникает так называемый эффект замещения (substitution effect). В свою очередь, это приводит к потенрям экономической эффективности из-за нанлогообложения. Этот феномен называется иногнда дедвейт (deadweight losses) - стоимость продукции, непроизведенной в результате клонения от налогов.

Правильно становленный земельный налог не несет эти невосполнимые потери, так как землевладелец не может уклониться от платы земельного налога и, соответственно, не дает возникнуть эффекту замещения. И в этом, вероятно, состоит главное преимущество земельного налога, обеспечивающее его экононмическую эффективность. Землевладельцы могут отреагировать на введение или повышенние земельного налога только лучшением использования земли. Налог на стоимость чанстков является нейтральным по отношению к деятельности землевладельцев, так как никанкие возможные действия, кроме максимально эффективного использования своих участков, не смогут лучшить их положение.

Что же касается налогообложения зданий или налогообложения недвижимости (земли и зданий) в виде единого налога, то, напротив, такие налоги не могут быть нейтральными. Хотя земля и здания объединены в единый объект налогообложения, между ними сущенствует очень важное различие. Налоги на зданния, в отличие от налога на землю, создают отрицательные поведенческие мотивы относинтельно нового строительства, реконструкции или более интенсивного использования частнка и несут в итоге невосполнимые потери, о которых говорилось выше.

Налог на землю, напротив, при надлежанщем применении не только не подавляет эконномическую производительность, но и стимунлирует ее. Это предположение доказано мнонгими чеными. Полученные ими результаты четко свидетельствуют, что замена налогов на недвижимость налогом на землю или введение более высоких ставок налога на землю по отношению к ставкам на недвижинмое имущество приведет к величению работ по лучшению земли, т. е. к более высокому соотношению капитал/земля, поскольку перенход от налогообложения имущества к налогонобложению земли меньшит наказание за внесенные лучшения и будет стимулировать более интенсивное использование земли.

Смещение налогового бремени к налогонобложению земли будет снижать другие исканжающие налоги. А смещение к более эффекнтивному налогу может лучшить благосостоянние без потерь в сборах налога. Если бы государство могло заменнить искажающие налоги неискажающими, оно получало бы большие поступления при тех же последствиях для благосостояния людей или могло бы сохранять те же поступления, но величивать благосостояние людей.

Эффективность налога определяется такнже административными издержками. Самой главной проблемой здесь можно считать оценнку стоимости земли. Однако, согласно традинционному мнению, оценка стоимости земли проще и дешевле, чем оценка недвижимого имущества. Что касается клонений от планты налога на землю, то-они минимальны по сравнению с клонениями от других налогов.

Эти положения в значительной степени служат в настоящее время важным аргуменнтом для реформирования сложившихся налонговых систем в ряде развитых стран. Вообще проведение каких-либо радикальных налогонвых реформ в богатых странах считается очень сложным. В Европе налоговые системы останвались без изменений в течение 20 лет, в Японнии, Америке и Австралии - даже больше. Вместе с тем, как показывает анализ зарубежнной литературы, здесь отмечается очевидная неэффективность существующей налоговой системы и рассматривается возможность ее лучшения при переходе к более совершеннонму налоговому инструменту - налогу на земнлю. Это заставляет ченых продолжать поиск теоретических положений для возобновления налогообложения земли, принимая во вниманние все преимущества земельного налога как эффективного источника государственных донходов, которым можно заменить менее эффекнтивные налоги.

Так, в ряде развитых стран, где традицинонный налог на собственность является существенным источником местных бюджетов, осонбенно в Англии, Канаде, Японии и США, акнтивно проводятся исследования на предмет возможности замены земельным налогом не только налога на недвижимость, но и других налогов, таких как налоги на корпоративный и индивидуальный доход, налог с продаж и др. Согласно общему мнению исследователей, потенциал экономической выгоды от испольнзования земельного налога с целью сокращенния налогов на труд и капитал действительно является достаточно большим, вопрос заменны земельным налогом других налогов требунет серьезного внимания академических и понлитических кругов как важное средство повыншения эффективности национальной и городнской экономики.

Данные положения носят не только теорентический характер, ряд из них же реализован на практике. Наиболее известен в этом отношеннии опыт городов США, где традиционный для развитых стран единый налог на недвижимость заменен на налог, взимаемый по двойной ставнке (two-rate tax), или, как его еще называют, расщепленный налог (split tax), когда ставка налога на стоимость земли величена, ставка на стоимость построек меньшена.

Так, в Питтсбурге (штат Пенсильвания) расщепленный налог был введен в 1913 г., еще шесть городов ввели расщепленный налог в последние годы. К 1991 г. ставка налога на землю более чем в пять раз превышала налог на постройки. Анализ влияния налоговой ренформы в Питтсбурге и других городах на рост масштабов строительства показал, что перенсмотр системы налогов с двойной ставкой в сторону повышения налогов на землю стимунлировал в этих городах строительную активнность. Так, в Вашингтоне, например, за 198Ч 1995 гг. стоимость разрешений на строительнство на душу населения была выше в этот период на 30%. Аналогичные показатели доснтигнуты и в других городах США, перешеднших на налог по двойной ставке.

Тенденцию смещения налоговой нагрузнки в имущественных налогах можно наблюндать и в странах Балтии, где же проведены работы по оценке кадастровой стоимости. Так, например, в Литве и Латвии земля облагается по ставке 1,5%, недвижимое имущество - по ставке 1% от кадастровой стоимости. В наинбольшей степени среди стран переходной экономики преимущества земельного налога иснпользованы в Эстонии, где введен только один имущественный налог - налог на землю.

В свете вышеизложенного нельзя позинтивно оценить появляющиеся как в Беларунси, так и России предложения по введению единого налога на недвижимость, объединяюнщего налог на землю и налог на здания и соноружения. Так, группой белорусских законондателей предлагалось ввести такой налог при разработке проекта налогового кодекса. В Роснсии в 1997 г. было решено провести эксперинмент по реформированию налогообложения недвижимости в Новгороде и Твери. Суть эксперимента состояла в замене налогов на имущество и землю консолидированным нанлогом на недвижимость на основе рыночной стоимости.

Представляется, что эта тенденция при достаточно сильном лоббировании в правинтельственных кругах и отсутствии сформиронвавшегося общественного мнения об эффекнтивности налогообложения земли может иметь шанс быть реализованной, что было бы достанточно серьезной ошибкой и привело бы к соответствующим отрицательным последствиям. К причинам, способствующим появлению танких тенденций, можно отнести отсутствие ненобходимых исследований по данной пробленме, низкий ровень экономических знаний пнравленческого персонала, лоббирование опренделенными кругами своих интересов в щерб общегосударственным.

Обобщая вышеизложенное, можно сделать вывод, что, используя преимущество земельнного налога, местные органы власти могут знанчительно величить эффективность налогонвой системы и обеспечить себя значительнынми финансовыми поступлениями за счет донходов от изъятия никем лично не заработанной земельной ренты. Одновременное снижение налогов на заработанные людьми доходы от вложения их труда и капитала позволят пронгрессивно перераспределить ресурсы. В резульнтате достигается синтез нравственности и эфнфективности - никальное сочетание, недостинжимое никаким другим путем.

Второй вывод, касающийся системы имунщественных налогов, заключается в том, что в словиях Беларуси, где налогообложение земнли и зданий же осуществляется отдельно, имеется никальная возможность сохранить и развить эти две налоговые базы с постепеым смещением центра тяжести налогового бремени на землю. К тому же политически всегда более целесообразно иметь более низнкие налоговые ставки за счет расширения базы налогообложения.

Глава 3. Рынок земли в Республике Беларусь

По состоянию на 1 января 2001 г., общая площадь земель Республики Беларусь составнляет 20,76 млн. га, в том числе 9,3 млн. га сельнскохозяйственных земель, из них пахотных -6,1 млн. га. В общей площади доля земли, нанходящейся в частной собственности (72,9 тыс. га), составляет 0,35%, в площади сельскохонзяйственных земель - 0,79%. Собственниками земли в стране являются 390 тыс. граждан, из них ведущие личное подсобное хозяйство - 85,3 тыс. граждан. Средний размер земельных частков, переданных в частную собственность, - 0,19 га, в том числе для ведения личного подсобного хозяйства - 0,52 га. Частный секнтор страны (хозяйства населения и фермерснкие), располагая 17% посевных площадей, пронизводит 44% объема сельскохозяйственной продукции.

В настоящее время земельная реформа в стране проводится недостаточными темпами. Основная причина этого - отсутствие экононмически обоснованной земельной политики государства. По прогнозам белорусских ченных-аграрников, передача земли в частную собственность кроме индивидуального сектонра экономики коснется в первую очередь кренстьянских (фермерских) хозяйств и экономинчески слабых колхозов и совхозов. В общей сложности это может составить не более 2,0-2,5 млн. га сельхозугодий (22-28%) от их обнщей площади. Необходимость передачи земли в частную собственность подтверждается и следующими фактами. По оценке специалиснтов Минсельхозпрода, треть валовой продукнции, произведенной в 2 г. в агросекторе, потеряна из-за бесхозяйственности. Тольнко половина хозяйств способна работать без помощи государства, еще 25% могут выжить с небольшой поддержкой. Но 20-25% колхозов и совхозов нуждаются в реформировании, вознможно с решением вопроса о собственности на землю. Правда, здесь следует заметить, что в ст. 13 Конституции страны сказано, что земнли сельскохозяйственного назначения находятнся в собственности государства. Все это говонрит о необходимости дальнейшего совершеннствования законодательно-правовой базы регулирования земельных отношений в Респубнлике Беларусь.

Кроме совершенствования правового аснпекта в реформировании земельных отношенний, у нас в стране существует еще ряд недонстаточно решенных проблем относительно равнноправного развития различных форм собнственности на землю. К ним относятся:

Х    определение роли государства и созданние экономических словий для изъятия в его пользу земельной ренты;

Х    совершенствование экономического механизма взимания платежей за владение, пользование и распоряжение землей:

Х    повышение роли земельного кадастра и земельно-оценочных работ,

Х    формирование рынка земли (недвижинмости);

Х    развитие ипотеки и других рыночных форм землепользования.

В целом, для реального изменения слонжившейся экономической ситуации в аграрнном секторе Республики Беларусь необходинмы радикальные перемены производственных отношений в сельском хозяйстве и переход к новой социально-экономической системе на основе изменения характера земельных отноншений, в частности форм собственности на земнлю, также разработка соответствующего этим изменениям нового (рыночного) хозяйствеого механизма.

Рассматривая трансформацию отношений собственности (в том числе собственности на землю) в ходе формирования рыночной эконномики, следует констатировать, что этот пронцесс может осуществляться в форме приватинзации и разгосударствления.

В Республике Беларусь ведущее положенние занимает государственная собственность на землю, стои которой были заложены в годы советской власти на основе проведения нацинонализации земли и ее дальнейшего огосударнствления в соответствии с положением о сонциалистическом землеустройстве. По действунющему земельному законодательству, земнля признана собственностью Республики Беларусь, становлен ее правовой статус в виде различных форм владения и пользованния, также порядок изъятия и предоставленния земельных частков. Обеспечиваются пранвовые словия и порядок предоставления зенмельных частков в аренду юридическим и физическим лицам, в том числе иностранным.

Вопросы земельной собственности затрангиваются в новой редакции Гражданского кондекса (ГК) Республики Беларусь. В нем исключены статьи, прямо регулирующие зенмельные отношения, в том числе лишь обонзначен перечень вещных прав на землю (пранво хозяйственного ведения и право оперативнного ведения (ст. 276, 277), право пожизненнонго наследуемого владения земельным частком и право постоянного пользования им). Вместе с тем сохранены статьи, регулирующие отноншения собственников зданий и сооружений с собственниками и пользователями земельных частков, также статьи, посвященные сервинтуту (ст. 268). Анализ действующего гражданнского и земельного законодательства свидетельнствует о необходимости создания единого гонсударственного органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такнже принятия Закона О государственной ренгистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Опыт последних лет проведения земельнной реформы в Беларуси позволяет сделать вывод о необходимости развития эффективно работающих крестьянских (фермерских) хонзяйств, а также сохранения коллективных форм хозяйствования, но только экономически свонбодных, реформированных в рыночные струкнтуры: акционерные общества, общества с огранниченной ответственностью, товарищества, кооперативы, ассоциации фермерских хозяйств, народное предприятие, агрофирмы, коммерциализированные предприятия и пр.

з 2. Государственное регулирование в Республике Беларусь

Ликвидация государственной собственности на все сельскохозяйственные годья практически означает: 1) аннулирование благоприятной базы для равноправного развития многоукладной экономики сельского хозяйства, построенной на деятельности предприятий разных форм собственности; 2) переход только к частным формам сельхозпредприятий, что противоречит конституционной ориеннтации на многоукладную экономику; 3) неизбежный возврат к помещичьим и единноличным крестьянским хозяйствам хуторского типа, что обесценит огромные средства, вложенные ранее в дехуторизацию села, и потребует огромных инвестинций в создание новой системы внутрихозяйственного и межхозяйственного земленустройства; 4) осложнение социальных словий жизни и развития большинства сельского населения.

Возникает вопрос: можно ли уйти от такого рода гроз и рисков без щерба для дела создания более эффективной системы хозяйствования на селе в слонвиях сохранения государственной собственности на землю и перехода к рыночной экономике? Многолетней практикой зарубежных стран доказано, что при прочих равных словиях фермерские хозяйства, работающие на своей и на арендованной земле, по ровню эффективности и конкурентоспособности не ступают друг друнгу. Более того, признано, что аренда по сравнению с частным землевладением имеет ряд преимуществ: арендатору не надо искать деньги на покупку земли; он может сосредоточить свои средства на покупке нужных машин, оборудования и на текущих затратах, необходимость регулярно платить арендную плату способнствует более эффективному ведению хозяйства.

Из этого следует, что активного хозяина создает не право собственности на землю, а право собственности на результаты своего труда и на те средства производства, с помощью которых он их достигает на арендуемой земле. Поэтому долгосрочная аренда как метод землепользования получает все большее распронстранение. На основе аренды земли у частных землевладельце в США же иснпользуется около 60 % сельхозугодий, в ряде стран ЕС - и того больше (в Бельнгии, например, - более 70 %). В этих странах аренда стала основным путем принвлечения дополнительных сельхозугодий с целью создания оптимального размера крупноземельных ферм как более экономически эффективных и конкурентоспонсобных. В мире имеется и многолетний опыт высокоэффективной работы сельхознпредприятий разных форм собственности на базе долгосрочной аренды земли у государства. Такой опыт есть в Китайской Народной Республике, Израиле, Голнландии и др.

Исходя из зарубежного опыта высокой эффективности арендной формы земнлепользования, есть основание считать, что нам в товарном сельском хозяйстве республики разумнее всего сохранить государственную собственность на землю, более эффективной формой землепользования и у нас может стать долгосрочная аренда. По своей сути она является рыночной формой хозяйствования и потому больше подходит для словий переходного периода.

Совершенствование системы землепользования путем развития долгосрочной аренды земли у государства имеет ряд преимуществ перед ее приватизацией, так как позволяет:

                   сформировать для каждого хозяйства добное землепользование и виде сплошного и компактного массива рациональных размеров с устойчивыми гранинцами, избежать мелкоземелья, чересполосицы, сложностей выделения и движенния земельных долей;

                   осознанно строить оптимальную структуру товарного сельского хозяйства по соотношению в ней крупнотоварных предприятий разных размеров землепользонвания, специализации и разных форм собственности на них и таким образом быстрее в историческом плане выйти на высокий ровень рыночной надежности товарного сельского хозяйства республики в целом;

                   максимально предотвратить разрушение и обесценивание же действующих крупнотоварных предприятий интенсивного типа;

                   создать многоукладную экономику сельского хозяйства путем преобразования ряда колхозов и госхозов в оптимального размера частные предприятия корпорантивного типа (кооперативные, акционерные, совместные фермерские: семейно-родственные, семейно-соседские и т.п.; и сохранения ныне действующих форм сельхозпредприятий там, где с государственной точки зрения это целесообразно, и там, где их работники выберут для себя такой вариант развития на перспективу;

                   переходить от общественных к частным формам сельхозпредприятий на базе сложившихся размеров землепользования колхозов и госхозов или их внутрихонзяйственных подразделений (отделений, производственных частков, бригад), т.е. размеров землепользований, которые создавались из расчета рационального комплектования и использования современного набора машин и механизмов, необходимых для комплексной механизации производства и кардинального повыншения производительности труда в сельском хозяйстве. Такая преемственность при формировании размеров землепользования рыночных форм предприятий понложительно отразится на их эффективности в будущем;

                   облегчить, простить, скорить, дешевить и социально обезопасить процесс формирования многоукладной экономики сельского хозяйства;

                   создать на основе долгосрочной аренды и различных форм собственности эконномически активных хозяев на земле, конкурирующих между собой за высшую эффективность производства;

                   внести конкурсный отбор арендаторов сельхозугодий;

                   держать под государственным мониторингом основные процессы, связанные с землевладением, землепользованием и землеустройством; обеспечить их развитие на научной основе, что позволит быстрее выйти на более низкий ровень трудо-, энерго- и ресурсоемкости производства продукции в сельском хозяйстве.

Имея такие возможности, нет смысла спешить с полным переходом от госундарственной к частной собственности на сельхозугодья. Вначале надо освоить тот потенциал, которым обладает аренда земли у государства. А потенциал этот велик и при разумном его использовании можно скорить процесс строительства наибонлее экономически эффективного (оптимального) варианта рыночной экономики сельского хозяйства, т.е. такою, к которому в век НТП стремятся все развитые страны. Такому строительству государственная собственность на землю на слонвиях аренды лучше и больше благоприятствует, чем частная. Частная, особенно мелкоземельная (нередко в сочетании с чересполосицей), является тормозом для такого рода проектов. У нас в этом отношении имеется большое преимущество и мы просто обязаны им воспользоваться для построения в минимально короткие сроки наиболее конкурентоспособного сельского хозяйства.

Трансформации части государственных сельхозугодий в частное землевладенние в системе товарных сельхозпредприятий в перспективе может быть применена в роли способа поощрения тех из них, которые в течение многих лет будут иметь показатели производительности и оплаты труда, рожайности культур, продукнтивности скота и рентабельности производства на уровне развитых стран мира, т.е. право частной собственности на землю может быть честно заработано и слунжить, росту экономической и социальной эффективности сельского хозяйства реснпублики и целом. Перерастание аренды земли в частную собственность на нее только после достижения на арендуемой земле стабильно высокого ровня эффекнтивности сельскохозяйственного производства полностью отвечает интересам строительства социально ориентированной рыночной экономики и потому встрентит в республике лучшее понимание и поддержку со стороны народа.

Принципиально важно, что объединение таким путем землевладения и земленпользования в единую систему хозяйствования на земле и юридическое признание государством права частной собственности на нее позволит: прочно привязать сельскохозяйственные земли к тем, кто непосредственно наиболее грамотно и эфнфективно их обрабатывает; максимально избежать злоупотреблений, обмана и несправедливости при становлении новой системы земельных отношений в сельнском хозяйстве.

Следовательно, ориентация на максимальное сохранение государственной собственности на сельхозугодья и их использование на словиях долгосрочной аренды в сочетании с преимущественным развитием корпоративных (артельных) форм предпринимательской деятельности на земле позволит на деле постепенно передать многие колхозы и госхозы в руки (в собственность) их трудовых коллекнтивов. Именно таким путем приватизация в сельском хозяйстве может быть пронведена в интересах подавляющего большинства не только селян, но и горожан.

з 3. Организация земельного рынка. Земельные банки

Для Республики Беларусь, вступившей в полосу рыночных преобразований, одним из главных является вопрос организации земельного рынка. Его эффективное функционирование должно основываться на предварительной проработке научно обоснованных, практически мотивированных и юридически безупречно оформленных материалов. Можем ли мы надеяться на немедленное создание такого рынк в настоящее время, когда разбалансирована вся финансово-денежная система? Для организации современного рынка нужны специальные институты, такие как институт оценщиков, земельный банк и пр. Без этого и развитой системы земельного кадастра покупатель не сможет определить качество приобретаемого частка. Рынок земли необходимо сделать двойственным механизмом отбора наиболее эффективных форм хозяйствования и рачительных хозяев. Многообразие форм собственности будет способствовать развитию конкуренции, росту объёмов производства и качества продукции. По нашему мнению, государство должно создать словия для организации рынка земли и обеспечивать его эффективность, определять права и обязанности собственников земли, обеспечить разработку и соблюдение пранвил оформления сделок, связанных с отчужденнием, куплей-продажей, залогом земли (купнчие, закладные, аукционные и т.д.).

Основным препятствием для нормальнонго кредитования сделок с недвижимостью на рынке земли и недвижимости является отсутнствие законодательных актов об ипотеке, ненобходимость существования которых предуснмотрена в ч. 2 ст. 315 ГК. Ипотека здания и сооружения допускается только с одновремеой ипотекой по тому же договору земельного частка, на котором они находятся. При ипонтеке земельного частка право залога не раснпространяется на находящиеся или возводинмые на нем здания и сооружения, если в догонворе не предусмотрено иное. Продажа зданий и сооружений осуществляется одновременно с передачей покупателю права на ту часть зенмельного участка, которая занята этой недвинжимостью (ст. 523 ГК). При этом договор купнли-продажи недвижимости должен включать суммарную цену прав на земельный часток и здания (ст. 526 ГК).

В заключение отметим, что при рефорнмировании земельных отношений следует иснпользовать все положительные моменты зарунбежных моделей права собственности на земнлю и создавать свои подходы к решению этой проблемы, обратив особое внимание на развинтие и совершенствование законодательно-пранвовой базы земельной собственности в совренменных словиях перехода к рыночным форнмам хозяйствования, в том числе учитывая и необходимость гармонизации законодательства Республики Беларусь и Российской Федеранции. Нам нужна частная собственность на земнлю, базирующаяся на корректной структуре прав земельной собственности и способствуюнщая действительно эффективной рыночной экономике, основополагающим принципом которой должна быть социальная справедлинвость. Это может быть обеспечено при слонвии приватизации земли на основе социалинзации земельной ренты в интересах гражданснкого общества.

Перед Беларусью стоит важнейшая сонциально-экономическая задача: создать систему земельных отношений, обеспечивающую, с одной стороны, реальную экономическую свободу эффективного использования земли вне зависимости от того, какую форму собнственности представляет хозяйствующий субъект, с другой стороны, исключающую паразитирование на праве собственности на землю. Это явится важным шагом к обеспеченнию рационального использования и охраны земель как важнейшего природного ресурса, возвращению хозяина на землю, созданию словий для стойчивого будущего страны.

Земельные банки

Как помянуто выше, одним иза важнейших экономическиха условий реализации прав собственности на землю для аграрного сектора является предоставление има доступного и долгосрочного кредита. Така кака выдач банковскогоа кредита для такого рода операцийа является весьма рисковой, тоа можно поставить вопроса о долгосрочныха займах сельским товаропроизводителяма пода залог их земли. Ва этойа связи необходимо созданиеа специализированных земельных банков.

Земельные банки в Беларуси при сложившейся экономической ситуацииа должны создаваться по строго разработанной программе с четом всевозможныха экономических факторов.

Можно выделить три важных правил их работы:а

1.                Ссуды из земельных банков не должны выдаваться заемщикам с очень низкой экономической культурой, так как заемщик, беря кредит апод обеспечение земли, может не представлять себеа последствия тех обязательств, которые на него возлагались. Ва этой связи сельскохозяйственному товаропроизводителю самостоятельно, без помощи профессионалов будет очень трудно обеспечить эффективное использованиеа взятого кредита, своевременные выплаты платежей и избежать разорения. Кака следствие этого -а у банка будет очень низкий возврата долгов по кредиту.

2.                Деятельность земельныха банкова не должна строится на принципе стремления изъятия иа продажи са торгова земли в случае непогашения ссуды, поскольку накопление объектов залог -а земель у ссудозаемщиков будет расти. Как показывает мировая практика, реализация заложенных земель са торгова идета очень тяжело. Во-первых, покупателю приходится з свой счета совершать длительные поездки для осмотра земель. Во- вторых, в случае приобретения этих владений ему приходится оплачивать все числящиеся з участкома долги. В результате земельный банк может превратиться в гигантского земельного собственника и нести значительные бытки ота эксплуатацииа оставшихся з нима земель. Банки также будут нести бытки ота платежей по наложениюа арест на заложенные владения, от обращения в судебные инстанции, платы сборов и т. д.

3.                Управление операциями земельныха банкова не должно носить централизованный характер. Отделения банков не должны располагаться в центральных городах и в значительном далении от места проживания своих клиентов. Они должны иметь право самостоятельно решать вопрос о выдаче ссуд. В противном случае от разрешения о выдаче ссуды советома банк иа ота этого разрешения до фактической выдаче денег может пройти очень много времени (порой до года), это может привести к отказу потенциальных клиентов от слуг банков. Следуета также помнить, что выдача ссуд должн соответствовать реальной стоимости земли.

Далее мы попытаемся сформулировать некоторые принципы отношений будущих собственников земли с кредитными банками.

Первый принципа заключается в совместном занятие денег многими, объединенными ва союза собственниками, так как их союз позволяет брать деньги ва кредита сразу крупнымиа суммами, что будета экономически выгодно как для банкова (размеры ссуды будет достаточным, чтобы покрыть процентами c нее издержки поа обслуживанию долга), така и для собственников (при выдаче большой суммы кредита банк берет более низкие проценты по нему).

Второй принцип: товарищество, получившее пода общую ответственность деньги, должно давать их своим членама только н производственные, или на какие-нибудь необходимые нужды. Следовательно, оно должно создать орган по контролю за выданными средствами, и производить внутреннюю выдачу ссуд только членам товарищества.

Третий принцип включает в себя создание самими же фермерами центров по повышению квалификации, целью которых должно являться обучение, неа материальная сторона, т.е. обучение должно проводиться не на платной основе. Стоит заметить, что в США, где такие центры получили широкое развитие, рынок слуг для фермеров обеспечивает очень высокий процент возврата кредитов (90 - 95%).

Заключение

Главная особенность экономических отношений, связанных с использованием земли как невоспроизводимого, ограниченного природного фактора является существование земельной ренты. Отдавая землю в аренду предпринимателям, землевладельцы получают за это определенную плату - ренту.

Рента, которая возникает вследствие разности плодородия земельных частков (или разности местоположения частков по отношению к рынку), называется дифференциальной рентой.

абсолютная рента является результатом монополии частной собственности на землю со стороны определенного класса общества.

В сельском хозяйстве есть еще одна разновидность ренты - монопольная рента: это особая форма земельной ренты, которая появляется при монопольных ценах на исключительно редкие и невоспроизводимые в других местах земледельческие продукты и полезные ископаемые.

Земля является предметом не только аренды, но и купли - продажи, и она имеет иррациональную цену, основанную не на стоимости, а на доходе, который приносит использование земли владельцу. Цена земли - это капитализированная рента.

Крестьяне, являющиеся собственниками своего частка, в качестве хозяйствующих субъектов получат дифференциальную ренту, в качестве собственников земли они ее присваивают. Абсолютной ренты в крестьянском хозяйстве нет.

Повсюду, где силы природы могут быть монополизированы и обеспечивают применяющему их промышленнику добавочную прибыль, - будет ли то водопад, или богатый рудник, или богатая рыбой вода, или хорошо расположенное строительное место, - лицо, признаваемое собственником этих предметов природы, лавливает у функционирующего капитала эту добавочную прибыль в форме ренты.

1.     Белорусская экономика: анализ, прогноз, регулирование, № 8*2002. Когановский С.Б. - Сохранение и рациональное использование природных ресурсов, охрана окружающей среды;

2.     Белорусский экономический журнал, № 2*2001. Кивейша Е.И. - Землевладение и землепользование;

3.     Белорусский экономический журнал, № 3* 2001. довенко С.А., нукович А.В. - Земельная собственность в Республике Беларусь: состояние и проблемы;

4.     Белорусский экономический журнал, № 2*2003. Филиппович Н.В. - Налогообложение городских земель в переходной экономике: роль и проблемы развития;

5.     Веснiк БДЭУ, № 2, 2003. Кивейша Е.И. - Землевладение и землепользование в сельском хозяйстве Республики Беларусь;

6.     Экономист, № 2*2003. Липски С. - Изменение земельных отношений.

7.     Джуха В.М., Панфилова Е.А. Микроэкономика: учебное пособие для студентов вузов. - М.: ИКЦ Март, Ростов н/Д: Издательский центр Март, 2004;

8.     Ивашковский С. Н. Экономика: микро- и макроанализ. учебно-практическое пособие. - М.: Дело, 1;

9.     Иохин В.Я. Экономическая теория: введение в рынок и микроэкономический анализ: учебник. - М.: ИНФРА - М, 1997;

10.                       Нуреев Р.М. Курс микроэкономики. учебник для вузов. - М.: Издательская группа НОРМА - ИНФРА - М, 1998;

11.                       Пол А. Самуэльсон, Вильям Д. Нордхаус. Экономика: Пер. с англ. - М.: Бином, Лаборатория базовых знаний, 1997.

Приложение

Рисунок аSEQ Рисунок * ARABIC 1

Рисунок аSEQ Рисунок * ARABIC 2

Рисунок аSEQ Рисунок * ARABIC 3

Рисунок аSEQ Рисунок * ARABIC 4

Рисунок аSEQ Рисунок * ARABIC 5