Ипотечное кредитование физических лиц

Введение стр.2

Глава 1 теоретические основы ипотечного кредитования

1.1           инструменты ипотечного кредитования стр.4

1.2           становление и развитие рынка ипотечного кредитования в Фа и зарубежном стр.11

1.3           нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в РФ стр23

глава 2 анализ деятельности СБЕРБАНКА РФ за 2003-2006года.

2.1 общая характеристика СБЕРБАНКА РФ стр.30

2.2 анализ деятельности СБЕРБАНКА РФ стр.32

2.3 порядок предоставления ипотечного кредитования СБЕРБАНКА РФ

стр54

Глава 3

3.1 организация долгосрочного кредитования в СБЕРБАНКЕ РФ стр.58

3.2 сравнительная характеристика ипотечного и долгосрочного кредитования в СБЕРБАНКЕ РФ стр. 62

Заключение стр.77

Список литературы стр.79

ВВЕДЕНИЕ

В России рынок ипотечного жилищного кредитования только зарождается и понятия липотека, закладная еще не стали привычными для большинства россиян.

Система ипотечного кредитования занимает никальное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных словий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.

Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, лучшение жилищных словий населения, с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.

В данной дипломной работе мной будет рассмотрена необходимость и возможность организации ипотечного кредитования в Российской Федерации как целостной системы, основанной на развитии рыночных кредитно-финансовых механизмов и возможности использования мирового опыта. В работе освещены вопросы, связанные с рынком ипотечного кредитования как целостной системы. Рассмотрены схемы расчетов при предоставлении кредитов и проведен анализ возможных рисков. Рассмотрен первичный и вторичный рынок ипотечного кредитования, перспективы развития, его нормативно-правовое обеспечение, а также делено внимание состоянию ипотеки в Санкт-Петербурга.

В системе мер по становлению и развитию жилищного ипотечного кредитования в банке важное место отводится обоснованию выбора инструментов ипотечного кредитования.

Под инструментами ипотечного кредитования понимается механизм расчета платежей заемщика по кредиту, включающий способы погашения основного долга и платы процентов по кредиту. Инструменты ипотечного кредитования определяют форму организации денежного потока по долгосрочному ипотечному кредиту.

Инструменты ипотечного кредитования призваны вязать интересы кредитора и заемщика путем:

- обеспечения прибыльности ипотечной деятельности и возвратности средств кредитора, защиты его средств от инфляции;

- снижение рисков ипотечного кредитования;

- обеспечения таких условий кредитования, при которых кредит становится доступным для заемщика.

Выбор инструмента кредитования обусловлен рядом факторов, среди которых можно назвать следующие:

- ситуация в экономике (уровень инфляции, доходы населения, денежная политика правительства и т.п.);

- источники и цена привлеченных средств для выдачи ипотечных кредитов;

- необходимость обеспечения простоты и доступности для понимания расчетов по кредитам.[1]

Все инструменты ипотечного кредитования могут быть как самоамортизирующимися (предусматривающими равномерные выплаты - постоянный ипотечный кредит), так и с лшаровым платежом, с фиксированными выплатами основной суммы долга, нарастающими платежами, с переменной ставкой.[2]а

Первая группа кредитов - стандартный ипотечный кредит предполагает такую организацию денежного потока, при которой платежи по кредиту осуществляются в виде равных, как правило ежемесячных, взносов. Такой кредит называется аннуитетный ипотечный кредит. Срочный аннуитет ‑ это денежный поток с равными поступлениями в течение ограниченного времени. Поступления делаются в конце (или в начале) равных временных интервалов.

Для расчета платежей по кредиту применяется следующая формула:

P´r

R =

1-(1+r) -n

где

R ‑ размер месячного платежа по кредиту;

P ‑ сумма ипотечного кредита;

n ‑ общее число платежей по кредиту за весь срок кредита (количество месяцев);

r ‑ процентная ставка по кредиту за месяц.[3]

Платеж по кредиту осуществляется ежемесячно. Заемщик ежемесячно выплачивает равные суммы, часть которой идет на погашение кредита и часть - на плату начисленных за месяц процентов, что, во-первых, дает стабильность заемщику в размере его расходов по кредиту, во-вторых, поскольку проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту, то заемщик выплачивает процентов меньше, чем если бы не осуществлялось ежемесячное погашение части основного долга и проценты начислялись бы на всю сумму полученного кредита. Банк в свою очередь наряду с начисленными процентами получает в погашение часть выданного кредита, т.е. данный вариант наиболее добен для России.[4]

В целях анализа, также по просьбе заемщика может быть рассчитан баланс основной суммы кредита на любой месяц кредитного срока. При этом используется следующая формула:

1-(1+r) -t

аP t = R ´

r

где

P t ‑ баланс долга на конец t-го периода;

R ‑ размер ежемесячного взноса;

t ‑ оставшееся число платежей (количество месяцев) до окончания кредитного срока;

r ‑ процентная ставка по кредиту за месяц.

Модификацией стандартного аннуитетного кредита с ежемесячными платежами является ипотечный кредит с двухнедельной периодичностью платежей, который позволяет сократить срок кредита и общую сумму процентных платежей.

Вторая группа кредитов ‑ ипотечные кредиты с переменными выплатами ‑ подразделяется на две подгруппы: кредиты, размеры платежей по которым определяются сразу при заключении кредитного договора, и кредиты с альтернативными инструментами ипотечного кредитования, использующие индексирующие коэффициенты.

Среди кредитов второй группы наиболее распространенными являются кредиты с переменной процентной ставкой, кредиты с фиксированной выплатой основной суммы долга, кредиты с лшаровым платежом, ипотека с ростом платежей, индексируемые кредиты.

В словиях нестабильной экономики наиболее приемлем кредит с переменной процентной ставкой. В его основе лежит пересмотр процентной ставки в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке, то есть в соответствии с изменением стоимости привлекаемых ресурсов. Изначально расчеты проводятся по формуле стандартного аннуитетного ипотечного кредита. Полученная таким образом сумма платежа действует до пересмотра процентной ставки. Затем аналогичный расчет, учитывающий новую процентную ставку, делается на оставшийся срок кредита и так далее для каждого периода кредита, характеризующегося переменной ставкой.

При использовании данного кредитного инструмента важно обосновать подход к выбору индекса, на основе которого меняется процентная ставка по кредиту. В качестве индексирующих показателей могут быть использованы доходность государственных ценных бумаг; ставки по межбанковским кредитам; ставка LIBOR (Лондонская межбанковская ставка предложения кредитных ресурсов в долларах США); средний процент по депозитным сертификатам коммерческих банков; курс доллара США и т. д. Выбор индекса обусловлен прежде всего показателем, в наибольшей степени характеризующим стоимость ресурсов, за счет которых предоставляются ипотечные кредиты.

Применяя кредит с переменной процентной ставкой, можно столкнуться с рядом проблем, именно:

не все станавливаемые индексы для пересмотра процентной ставки верно отражают инфляцию и реальную стоимость ресурсов;

частый пересмотр процентной ставки делает кредит менее привлекательным;

возможна несопоставимость платежей по кредиту и доходов заемщика;

относительная сложность инструмента.

При использовании кредита с переменной процентной ставкой процент по нему, как правило, станавливается на 1,5‑2% ниже, чем по кредитам с фиксированной процентной ставкой.

Чтобы повысить привлекательность для заемщиков ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, применяется механизм регулирования процентной ставки. Суть регулирования заключается в становлении ограничений на максимальный ровень процентной ставки. При этом возможно одновременно определить максимально допустимое величение процента в течение одного года и максимальный предел увеличения процента за весь кредитный период. Однако в целях защиты интересов банка может быть становлен минимальный ровень процентной ставки.

Кредит с фиксированной выплатой основной суммы долга широко применялся банками в практике потребительского кредитования. При этом заемщик осуществляет равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, проценты начисляются на оставшуюся часть долга и вносятся в составе общего платежа. Таким образом, величина ежемесячного платежа изменяется в сторону меньшения. Недостатком данного кредитного инструмента является значительная нагрузка на заемщика в первые месяцы, что приводит к возрастанию риска невозврата. Кроме того, увеличивается требуемый порог платежеспособности потенциального заемщика, ограничивается число возможных пользователей ипотечного кредита. учитывая эти моменты, можно сделать вывод, что кредит с фиксированной суммой основного долга в меньшей степени подходит для практики ипотечного кредитования.

В последнее время достаточно широкое применение в практике зарубежных банков нашли кредиты с шаровым платежом, когда предусматривается крупный итоговый (лшаровой) платеж в счет погашения основного долга. Разновидностями такого рода кредитов являются кредиты, предполагающие:

в течение кредитного периода выплату только процентов, в конце срока шаровой платеж в счет погашения долга;

частичную амортизацию кредита с итоговым шаровым платежом, то есть в течение кредитного срока уплачиваются проценты и частично погашается основной долг, в конце срока вносится оставшаяся часть долга;

замораживание процентных выплат до конца срока кредита, по окончании срока выплачивается вся сумма кредита и начисленный сложный процент.

Недостатком кредита с лшаровым платежом является повышенный риск невозврата кредита, то есть кредитный риск. Это связано с тем, что возврат основной суммы отодвигается на конец срока, поэтому велика вероятность изменения финансового положения заемщика, которое может привести к его неплатежеспособности. Кроме того, с течением времени возрастает риск изменения стоимости залога, вероятность снижения цен на недвижимость, что приобретает особую значимость в словиях погашения основной суммы долга в конце срока.

Индексируемые инструменты ипотечного кредитования были разработаны для стран с высокой инфляцией. Среди таких инструментов следует назвать кредит с индексацией непогашенной суммы долга и кредит с двойной индексацией.

Кредит с индексацией долга предполагает корректировку непогашенной суммы долга на основе выбранного индекса. В качестве индекса берутся различные показатели в зависимости от ситуации в экономике, также от источников и стоимости ресурсов, привлекаемых для выдачи ипотечных кредитов, ‑ индекс потребительских цен, доллар США, индекс минимальной заработной платы, ровень инфляции и др. Такой инструмент позволяет производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах при изменении номинальных величин платежей. Инфляционный риск при этом целиком переносится на заемщика. В то же время возрастает кредитный риск, так как рост индекса может опережать рост реального дохода заемщика.

Кредит с двойной индексацией позволяет более равномерно распределить риски между заемщиком и кредитором. Применяются два индекса:

платежи индексируются по какому-либо показателю дохода, обеспечивая тем самым возвратность кредита и его доступность;

номинальный непогашенный остаток кредита индексируется по индексу, отражающему ровень инфляции (стоимости потребительской корзины и т. д.), что позволяет защитить реальную стоимость капитала кредитора.

Таким образом, в заранее оговоренное время (чем выше инфляция, тем чаще) меняется номинальная стоимость платежей с четом изменений в индексе заработной платы, номинальная стоимость непогашенного остатка долга изменяется с четом динамики индекса инфляции.[5]

Разновидностью кредита с двойной индексацией является кредит с регулируемой отсрочкой платежа, который предполагает применение двух процентных ставок. Одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных организаций для банка, другая - сделать кредит доступным для заемщика. Первая ставка, более высокая, называется Контрактной ставкой т определяет размер платежа, который сделает кредитование рентабельным для банка и который клиент должен был бы в принципе выплачивать банку. Размер этого процента регулярно рассчитывается на основе ставки процента на межбанковском рынке кредитов.

Однако в действительности регулярные ежемесячные платежи по кредиту заемщик делает по достаточно низкой ставке, которая называется платежной. Разница между величиной, которую клиент должен банку по контрактной ставке, и тем, что он платит по платежной ставке, регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика. Величина ежемесячного платежа заемщика периодически пересчитывается исходя из возросшей суммы задолженности таким образом, чтобы к концу срока клиент погасил ее полностью. Можно сказать, что платежи по полной контрактной процентной ставке взимаются в более поздний период.

В то же время использование кредитных инструментов (в частности, инструмент с регулируемой отсрочкой платежей) с индексацией основной суммы долга сопряжено с проблемой роста кредитной задолженности или негативной амортизации, что величивает риск ликвидности, который означает, что приток наличных средств в банк может оказаться недостаточным по сравнению с величиной платежей по требованиям вкладчиков (включая платежи по процентам). Очевидно, что риск ликвидности выше для тех банков, пассивы которых сконцентрированы в краткосрочных депозитах, а активы -а в долгосрочных кредитах.

Поскольку существует множество различных видов ипотек (некоторые из них предусматривают равновеликие выплаты, в то время кака другие - переменные платежи) и поскольку сумма залога по ним может быть различна, необходимо с должным вниманием и осторожностью относится к определению сумм и времени осуществления платежей при оценке риска и требуемой ставки.[6]

1.2 Становление и развитие рынка ипотечного жилищного кредитования
в Российской Федерации

Сегодня в России, как же упоминалось выше, насчитывается около 1300 коммерческих банков, из них только около двух десятков словно можно назвать ипотечными. Первыми начали свою деятельность Санкт-Петербургский ипотечный банк, Московский коммерческий банк ипотечного кредита, Опцион, Акционерный специализированный коммерческий банк, Кубанский земельный ипотечный банк, Соколбанк (г. Череповец) и др.

Санкт-Петербургский ипотечный банк (СПИБ), созданный в июне 1992г., ограничивался выдачей кредитов под залог квартир и кредитованием строительных организаций. Банк использовал 2 схемы: Финансовый менеджер и Облигационные займы. В первой схеме банк выступал гарантом финансовых сделок по приобретению недвижимости, суть второй заключалась в том, что банк выпускал облигации под конкретные объекты недвижимости (сроком на 2 года).

В 1992г. с частием СПИБ были чреждены Сибирский ипотечный банк (Новосибирск) и Коми ипотечный банк (Сыктывкар). Корпорация Жилищная инициатива совместно со Сбербанком и Госстрахом России разработала первую программу ипотечного кредитования жилищного строительства. Программа предусматривала создание на территории России сети ипотечных банков. Она рассчитана на привлечение сбережений граждан и инвестиции коммерческих структур под залог недвижимости и предусматривала следующие 5 схем ипотечного кредитования жилищного строительства.

1. Схема Форвардкредитинвест рассчитана на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые строят жилье с целью его продажи состоятельным покупателям, включая коммерческие структуры. Предметом залога является строительный объект. Оформление залога и выдача кредита под закладные осуществляется поэтапно, по мере строительства объекта.

2. Схема Ретрокредитинвест ориентирована на лучшение жилищных словий граждан. Кредит выдается под залог квартиры и только в случае, если ее рыночная стоимость выше, чем затраты на строительство новой.

3. Схема Комбиинвест рекомендуется при обратном соотношении, когда стоимость строительства нового жилья выше, чем рыночная стоимость имеющегося.

4. Схема Фьючерсинвест предназначена для граждан, не желающих закладывать свою недвижимость. Квартира продается с аукциона с отсрочкой выселения на время строительства нового жилья. Вырученные деньги бывший собственник квартиры может использовать двояко: либо сам вкладывать в строительство недвижимости, принимая на себя финансовый риск и оплачивая счета генерального инвестора - застройщика, либо переложить на последнего все финансовые риски неопределенности окончательной цены строительства, поручив ему продажу старого жилья и строительство нового.

5. Схема Рентный залог предлагает оформление закладной на принадлежащее одиноким пенсионерам жилье в обмен на пожизненную ренту, индексируемую с четом инфляции. Рента устанавливается в размере 5-2Цкратного минимального гарантированного ровня зарплаты в соответствии со стоимостью недвижимости.

6. Некоторые банки предлагают открывать семейные жилищные накопительные счета. Целью такого счета является накопление денег на банковском счете для получения ипотечного кредита на приобретение или строительство дома, квартиры, дачи, бани, теплицы, гаража или других объектов недвижимости социально-бытового назначения. Владельцы такого счета, накопившие 30% стоимости объекта, приобретают право на получение ссуды для покупки или строительства недвижимости. Кредит предоставлялся в рублях сроком на 3-5 лет при словии, что платежи за него (вместе с процентами) составят не более 1/3 совокупного месячного дохода семьи, подтвержденного необходимыми документами.

налогичную схему кредитования применяет Петербургский Промстройбанк. Правда, словия выдачи кредита здесь более жесткие:

- первоначальный взнос заемщика должен составлять не менее 20% стоимости квартиры;

- ежеквартальные взносы - не менее 20% (чтобы накопить 80% от ее стоимости);

- через 1,5 года после открытия счета банк выдает кредит на оставшиеся 20% стоимости недвижимости.

Стандартбанк (Москва) одним из первых в середине 1993г. начал выдавать долгосрочные ипотечные кредиты на приобретение жилья работникам крупных предприятий (КамАЗ, табачная фабрика Ява). В операции частвовало 4 субъекта: банк, КамАЗ, строитель - подрядчик и заказчик.

Задачами банка были выдача кредита, обслуживание и отслеживание платежей и общая координация действий частников операции. Заемщик брал кредит под 10% годовых и оплачивал его. КамАЗ выступал инвестором и гарантом и выплачивал банку разницу до рыночной процентной ставки заемщика (фактически субсидировал заемщика). Подрядчик, получая полную стоимость строительства, обязывался построить дом или квартиру для заемщика в течение года. Заемщик был обязан внести часть стоимости строительства сразу, а остаток долга погасить в течение 15 лет.

По такой же схеме Стандартбанк выдал кредиты фабрике Ява для покупки готовых квартир.

С 1993г. Соколбанк предоставлял кредиты под залог недвижимости сроком не более 1 года под 60% от стоимости недвижимого имущества. Схема кредитования была следующей:

1. По словиям целевого жилищного вклада первоначальный взнос клиента составлял сумму в размере стоимости 15 кв. метров жилья по 1400 тыс. руб. за 1 кв. метр.

2. Дальнейшие платежи осуществлялись ежемесячно и рассчитывались исходя из стоимости жилья на последний месяц 2-го года (12 месяцев - строительство плюс 12 месяцев - ипотечное кредитование). Таким образом, ежемесячные взносы фиксировались как в квадратных метрах, так и в денежном выражении с четом коэффициента инфляции.

3. При заключении договора с клиентом о целевом жилищном накопительном вкладе в нем фиксировались ежемесячные выплаты в виде твердых сумм (чего не делали другие инвесторы) и гарантировалось предоставление ипотечного кредита на оставшуюся сумму (около 40-50% от стоимости жилья) по окончании накопительного года под 50% годовых. Если честь, что в августе 1995г. ставка рефинансирования ЦБ составляла 180%, то предлагавшиеся банком проценты за кредит можно было считать льготными.

С мая 1994г. Мосбизнесбанк начал выдавать долгосрочные ипотечные кредиты на приобретение жилья своим сотрудникам на коммерческой основе. В 1994г. еще один крупный банк, Менатеп, выдал порядка 2 млн. долл. США в виде кредитов на приобретение жилья своим сотрудникам. Предоставление кредитов на покупку жилья своим сотрудникам было своеобразным поощрением их труда и одновременно давало банкам возможность отработать на практике процедуры данного вида кредитования, тем самым максимально снижая риски. При выдачи ипотечных кредитов банками не исследовалась кредитная история заемщика, возможные риски невозврата полученного кредита и так далее, все это тормозило развитие широкомасштабного ипотечного жилищного кредитования в России.

На следующем этапе перед банкирами возникла более сложная задача - перейти к практике выдачи подобных кредитов широкому кругу заемщиков. В течение 1994-1997гг. наиболее активно на рынке долгосрочного жилищного кредитования действовала банковская группа СБС-Агро. Здесь приступили к осуществлению этого вида операций в мае 1994г., к 1996г. число выданных кредитов превысило 1. Общая сумма задолженности банку по жилищным кредитам на начало 1998г. составляла 17 млн. долл., при этом величина кредита в среднем составляла 40-50 тыс. долл.

В конце 1997г. банковская группа приступила к отработке кредитования по классической ипотечной схеме. Этому способствовал как накопленный банком опыт работы с заемщиками, так и стремление улучшить схему долгосрочного кредитования, снять ограничения, накладываемые при Уарендной форме обеспечения кредита.

Как правило, кредиты предоставлялись в рублях с привязкой к курсу доллара США. Кредиты выдавались на срок до 10 лет. Заемщик для получения кредита должен был иметь денежные средства в размере не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья. Процентные ставки по таким кредитам колебались от 20 до 25%.

Схема кредитования Столичным банком сбережений получила название Продажа жилья в рассрочку. Партнерами банка являлись ниверсальная финансовая компания и ряд риэлтерских фирм (Жилищная инициатива, SAVVA, БАНСО и др.). Банк предоставлял клиенту кредит на приобретение жилья. Платежи за кредит осуществлялись ежемесячно (проценты и часть основной суммы долга). Отношение размера кредита к стоимости недвижимости составляло 70% при кредитах до 2 лет, 60% - при кредитах на 3-5 лет и 50% - на 6-10 лет.

При этом процедура получения кредита стоила заемщику довольно дорого. Только заключение сделки обходилось ему в 14-17% от стоимости приобретаемого жилья, включая оплату слуг банка в размере 4% от стоимости квартиры и 1,5% - страхование недвижимости. Причем данные средства в случае невыплаты кредита не возвращались. Несмотря на такие жесткие условия кредитования объем операций рос вплоть до приостановки действия лицензии банка.

Наряду с СБС-Агро на рынке ипотечного кредитования активно действовал и Сбербанк. Если сложить выданные им в 1997г. рублевые и валютные кредиты физическим лицам и привести их к валютному эквиваленту, то получится сумма более 1 млрд. долл. В этом объеме около 15% - долгосрочные кредиты, которые выдавались с целью приобретения или строительства новой недвижимости или реконструкции существующего жилья. Кредиты выдавались на срок до 10 лет. Процентные ставки на тот момент составляли по рублевым кредитам - 28%, по валютным - 20,5%.[7]

В настоящее время количество банков, которые предоставляют ипотечные кредиты, значительно увеличилось. Самым известным из них является ипотечный банк Дельта Кредит. В целом, программа "Дельта Кредит" отличается наибольшей открытостью и отсутствием многих ограничений и дополнительных требований, присущих другим программам. Например, нет требования по наличию прописки в г. Москве или гражданства Российской Федерации. Не требуются поручительства других лиц. Практически нет ограничений по выбору квартиры.

Ипотечные кредитные продукты, предлагаемые по программе "Дельт Кредит" в России, должны соответствовать следующим критериям:

- Срок кредита до 10 лет;

- Сумма кредита от 17 тысяч до 200 тысяч долларов США, но сумма кредита не должна превышать 70%-80% от стоимости приобретаемой квартиры; - Первоначальный взнос из средств должен быть не менее 20-30% от цены квартиры;

- Каждый месяц необходимо платить одну и ту же сумму. В нее входят проценты по кредиту и часть основного долга. Ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 40% от среднего ежемесячного дохода заемщика после платы налогов.

- Квартира может быть выбрана на вторичном или первичном рынке при словии, что приобретаемая квартира оформлена в собственность на физическое или юридическое лицо. Квартира должна быть расположена в доме с железобетонными или смешанными перекрытиями и в ближайшие 10 лет не подлежащая сносу или капитальному ремонту.

- Фиксированная процентная ставка;

- Рыночная процентная ставка для заемщика (в настоящее время на рынке предлагаются ставки от 13 до 15%);

- По каждому кредиту необходимо страхование жизни заемщика, страхование квартиры от рисков траты, и права собственности на квартиру.[8]

Срок рассмотрения заявки на ипотечный кредит по программе Дельта Кредит составляет обычно две недели в отличие от гораздо более длительного времени рассмотрения у других российских кредиторов, так же нет требования по наличию прописки в г. Москве или гражданства Российской Федерации. Не требуются поручительства других лиц. Еще одно отличие программы Дельта Кредит это то, что при выдаче кредита во внимание берется не только официальная заработная плата по справке с основного места работы, но и другие законные схемы получения дохода: доход по банковским депозитам, по страховым выплатам, по ценным бумагам и прочие, подтвержденные виды дохода.[9]

Конкурентома Дельта Кредит является Сберегательный банк Российской Федерации. словия предоставления кредита:

- Программа Сберегательного Банка РФ по кредитованию приобретения жилья рассчитана только на физических лиц. Кредит могут получить граждане Российской Федерации, в возрасте от 18 до 70 лет желающие приобрести квартиру, имеющие стабильный постоянный доход;

- У потенциального заемщика должны быть в наличии свободные денежные средства для первоначального денежного взноса (не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры);

- Требуется подтверждение источников и ровня доходов заемщика;

- Необходимо, чтобы расходы на погашение кредита и его обслуживание (выплату процентов) не превышали 30% совокупного дохода заемщика или его семьи;

- Приобретать и оформлять в залог можно любые квартиры, как новые, так и продающиеся на вторичном рынке;

- Кредиты предоставляются в рублях и в иностранной валюте, как наличными деньгами, так и в безналичном порядке путем зачисления суммы кредита на счет заемщика по вкладу "до востребования";

- Процентная ставка по кредитам в рублях - 18% годовых, по кредитам в валюте-11% годовых;

- Максимальная сумма кредита зависит от платежеспособности заемщика или совокупного дохода семьи (заемщика и его супруга (супруги)) и предоставленного обеспечения, но не может превышать 70% покупной стоимости объекта недвижимости;

- Обязательным словием для заемщика является вложение им собственных средств в размере не менее 30% стоимости покупаемой квартиры на банковский счет (первоначальный денежный взнос);

- Срок действия кредита - до 15 лет.

- В том случае, если в семье, которая хочет получить кредит по программе Сбербанка РФ, есть несовершеннолетний ребенок, требуется согласование с органами опеки. Соответствующее разрешение должно быть представлено в Банк до заключения договора купли-продажи.

Обеспечение возврата кредита гарантируется несколькими составляющими:

- залогом приобретаемой недвижимости (приобретаемая квартира становится собственностью заемщика, но остается в залоге у банка до момента полной выплаты кредита);

- поручительством физических лиц, имеющих постоянный источник дохода (это могут быть как члены семьи Заемщика, так и другие лица);

- поручительством юридических(ого) лиц(а) - платежеспособных предприятий и организаций - клиентов того отделения Сбербанка РФ, куда подаются документы на получение кредита.

При оформлении кредита залог имущества обязателен. Кроме этого, в качестве дополнительного обеспечения по кредиту необходимо поручительство 4-х физических лиц.

Погашение кредита осуществляется ежемесячно равными долями с одновременной платой процентов за пользование кредитом. Это позволяет заемщику легко планировать свой бюджет. Заемщик и его поручители несут совместную, солидарную обязанность и ответственность за погашение кредита и причитающихся за его пользование процентов за весь период действия кредита.

Программа Сбербанка РФ по кредитованию приобретения жилья предусматривает досрочное погашение кредита в любой срок действия кредитного договора. Проценты будут начисляться на непогашенную часть кредита за фактическое время пользование им. После полного выполнения заемщиком своих обязательств по кредиту (погашение всего долга и выплате процентов) оформляется прекращение залога квартиры и действия всех ограничений распоряжения ею.

Если Заемщик и его семья становятся неплатежеспособными и перестают ежемесячно выплачивать долг и проценты по нему, им придется освобождать заложенное жилье.

Предусматривается два способа выселения: добровольное выселение, либо по решению суда. Квартира, из которой выселяют семью, продается на открытых торгах. Из полученной от покупателя суммы покрываются обязательства Заемщика перед кредиторами (включая штрафы и пени за просрочку платежей по кредитному договору). Из нее также покрываются все издержки по продаже жилья. Остаток средств возвращается заемщику и может быть использован для покупки другого жилья.[10]

Еще один банк, который предоставляет ипотечные кредиты - Райффайзенбанк. Еще некоторое время назад программа Райффайзенбанка была достойной альтернативой программе Сбербанка: столь же низкий процент, те же 12%. Был даже период, когда Райффайзенбанк выдавал кредиты под 10% годовых, но этот период длился всего две недели, затем, Райффайзенбанк опять стал выдавать кредиты под 12% годовых.

И когда с января 2003 года, Сбербанк снизил процентную ставку, программа Сбербанка стала более выгодной, с точки зрения процентной ставки. Но отличительной особенностью Райффайзенбанка является то, что не требуются поручители, и нет как в Сбербанке ограничения по возрасту.

Условия кредитования в Райффайзенбанке следующие:

- 12 процентов годовых;

- срок кредитования до 10 лет;

-а максимальный размер кредита зависит от зарплаты заемщика;

- Ежемесячно заемщик выплачивает одну и ту же сумму;

- Возможность досрочного погашения (после года);

- Кредитный договор можно заключить на любой срок от года до 10 лет.

В ближайшее время на рынок ипотечного кредитования намерен выйти Газпромбанк. По словам начальника правления кредитами физических лиц Аллы Горячевой, с ипотекой банк работает с 1998 года, но пока займы выдаются только работникам газовой отрасли под 10-12%. По ее мнению, с осени получить кредит смогут все желающие, но же по более высоким ставкам. Причем учитываться будут опять-таки только официальные доходы. Кроме того, Альфа-банк тоже рассматривает для себя перспективу выхода на ипотечный рынок. А в конце прошлого года появилась информация, что на российский рынок ипотечных слуг может выйти корпорация "Форд", которая давно занимается жилищным ипотечным кредитованием в тех странах, где работают ее представительства.[11]

Подводя итоги, хотелось бы отметить, что в настоящий момент ряд банков рассматривает ипотечное кредитование как стратегическую задачу своего дальнейшего развития на много лет вперед. В целом отмечается длинение кредитного периода. Более активно в качестве обеспечения используется залог приобретаемого жилья, не схема аренды с последующим выкупом. Это связано с тем, что банки стали более внимательно относится к целевому использованию кредитных средств, же имеющаяся практика показывает, что невозврат по кредитам на приобретение жилья может быть сведен к минимуму при правильной оценке платежеспособности заемщика. Отчетливо прослеживается тенденция к снижению процентных ставок, особенно по рублевым кредитам. Интерес банков к ипотечным кредитам определяется реальным платежным спросом на долгосрочные жилищные ссуды, предвидением огромного рынка для ипотечных кредитов.

1.3 Мировой опыт ипотечного кредитования

Сравнение различных подходов к организации системы ипотечных кредитов показывает, что основное различие в развитых странах в организации ипотечного рынка заключается в формировании различных механизмов привлечения ресурсов для выдачи ипотечных ссуд. Различными специалистами высказываются разнообразные мнения по поводу формирования системы жилищного ипотечного кредитования в России. Однако говорят о необходимости при построении национальной системы ипотечного жилищного кредитования использовать так называемую немецкую модель, основанную на целевых сбережениях (надо отметить, не менее развитую в США - судо-сберегательные ассоциации). Источниками кредитных средств выступают в основном счета до востребования и срочные вклады как физических, так и юридических лиц. Средства граждан, накапливаемые на депозитных счетах в специализированных сберегательных учреждениях в целях приобретения жилья в будущем, направляются на финансирование выдачи ипотечных кредитов заемщикам, готовым приобрести жилье в настоящий момент. Другие специалисты высказывают мнение о необходимости создания полноценного вторичного рынка закладных, когда привлечение ресурсов осуществляется на рыке капитала, которое обычно осуществляется путем создания института вторичного рынка. Его целью является приобретение выдаваемых банками ипотечных кредитов, либо рефинансирование этих кредитов каким-либо иным способом.

Таким образом, вопрос заключается в том, какая из этих систем - жилищные контрактные сбережения или институты вторичного рынка - больше подходят для развития в России с четом специфических словий, сложившихся в настоящее время в нашей стране.

1.4 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования
в Российской Федерации и перспективы его развития

Нормативно-правовая база ипотечного кредитования в Российской Федерации основывается на положениях Гражданского кодекса. Принятие части I (1995 г.) и части II (1996 г.) Гражданского кодекса Российской Федерации стало решающим шагом в развитии Российского федерального законодательства в отношении вопросов ипотечного жилищного кредитования.

В части, касающейся отношений, связанных с ипотечным жилищным кредитованием, кодекс становил общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой; положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др. принятие Гражданского кодекса РФ, в котором имеются основные нормы, касающиеся получения и обеспечения кредита, создало правовую среду, благоприятствующую всем видам предпринимательской деятельности. Кроме того, Гражданским кодексом было предусмотрено принятие в дальнейшем специальных Федеральных законов по регулированию вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, также особенностей ипотеки (залога недвижимости).

Во исполнение требований Гражданского кодекса РФ в 1 г. был принят Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Закон стал нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости. В соответствии с ним:

                   авводится единая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

                   государственная регистрация является единственным доказательством осуществления зарегистрированного права;

                   государственной регистрации подлежат

- право собственности на недвижимое имущество;

- сделки с недвижимостью

- ограничения прав на недвижимое имущество (арест, ипотека, доверительное правление);

                   создается единый банк информации в пределах регистрационного округа;

                   государственная регистрация прав носит открытый характер (информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется по любому письменному запросу физического или юридического лица;

                   государственная регистрация проводится чреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вторым немаловажным законом стал принятый в 1998 году Федеральный закон РФ Об ипотеке (залоге недвижимости). Закон значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита:

                   в законе подробно регламентированы обязанности залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение действия договора ипотеки (его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите от притязаний третьих лиц и т.п.)

                   в связи с долгосрочностью ипотечного кредитования предусмотрены последствия для различных случаев возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам (его отчуждения, конфискации, реквизиции, перехода в результате реорганизации юридического лица, наследования и др.) и обременения правами третьих лиц;

                   аизменен порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором, допускается его продаже не только с публичных торгов, но и аукциона или по конкурсу, к также приобретение самим залогодержателем.

Таким образом, для регулирования отношений по поводу залога недвижимости основным источником права является закон об ипотеке, которым в отношении ипотеки могут быть предусмотрены иные правила, чем в ГК РФ применительно к залогу в целом, имеющие приоритет над общими положениями Гражданского кодекса о залоге. [12]

К числу нормативных актов регулирующих ипотечное кредитование также следует отнести разрабатывающийся сейчас Федеральный закон Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах. В последнее время действительно чрезвычайно большое внимание деляется деятельности в направлении работы над этим законопроектом, которого давно все ждут, который сейчас находится на рассмотрении в Государственной Думе.

Федеральная комиссия участвовала в разработке этого закона на протяжении последних лет. Да, он действительно имеет достаточно давнюю историю. Более двух лет назад была начата работа по его написанию. Первое время это был правительственный вариант. Потом, в рамках работы в структуре Правительства работа была сосредоточена на подготовке поправок к варианту, который был внесен депутатами Государственной Думы.

Законопроект чрезвычайно важен для развития ипотечного кредитования в целом, т.к. времена, когда развивалось льготное кредитование, наверное, же постепенно ходят. И без внедрения эффективно работающих рыночных механизмов ипотека в масштабах всей страны работать, однозначно не будет. С этой точки зрения, без привлечения рыночных капиталов, без привлечения накопленных средств, обращающихся в настоящее время на рынках капиталов, в реальный сектор, сектор строительства жилья, без налаживания инфраструктуры, благодаря которой процесс такого перетока будет оптимально функционировать, развитие ипотечного кредитования в России в целом вряд ли возможно. С этой точки зрения вопрос инфраструктуры, вопрос функционирования рынка ценных бумаг в этом направлении имеет принципиальное значение. Конечно закон Об эмиссионных ценных бумагах имеет здесь первоначальное значение.

Закон предусматривает два вида ценных бумаг. Это облигации, так называемые ипотечные облигации, и ипотечные сертификаты частия. Долгое время шла дискуссия о курсе ценных бумаг, который должен быть вовлечен в процесс ипотечного кредитования, в процесс секъютиризации ипотечных кредитов. Было мнение максимально сузить такой круг, оставить один вид ценных бумаг. Была и противоположная точка зрения, которая сводилась к тому, что необходимо в законе закрепить максимально широкий спектр с тем, чтобы потом рынку дать возможность определиться, потом же внести изменения в законодательство на основе того опыта, который покажет рынок. Но, тем не менее, по мнению Глазунова Д. А. (член ФКЦБ России), спектр который в настоящее время определен в законопроекте (и в депутатском, и правительственном варианте два вида ценных бумаг осталось), тот оптимальный набор инструментов, который позволит с одной стороны, ввести необходимую диверсификацию в инструменты рынка, с другой стороны, не допустит ситуации, при которой подвергалось бы сомнению надежность ценных бумаг, которые используются для секъютиризации ипотечного кредитования.

Принципиальной особенностью и того, и другого вида ценных бумаг, в отличие от иных ценных бумаг, которые используются в настоящий момент на рынке, является обеспечение так называемым ипотечным покрытием. Под ипотечным покрытием понимается денежные права-требования, которые возникли из договоров займа или из договоров кредита, возврат средств по которым, в свою очередь, обеспечен ипотекой, то есть недвижимостью. Иными словами, это ценные бумаги, достоверяющие права не на недвижимость, ценные бумаги, достоверяющие права права-требования, возврат средств по которым, в свою очередь, обеспечен недвижимым имуществом. [13]

В России так же же разрабатывается закон О сторойсберкассах в основу этого законопроекта положено германское законодательство, которое же адаптировано в ряде стран. В Чехии, например, такая программа же работает. Разработка данного законопроекта обусловлена ростом населения, которое нуждается в улучшении жилищных словий, но обычный кредит в банке для них слишком дорог. Поэтому люди вступают в долевые, паевые и иные виды кооперативов и вносят в них деньги под будущую квартиру.

Одна из важнейших задач - законодательное оформление отношений, которые бы защитили от мошеннических действий как сами стройсберкассы и лиц, которые к ним обратились, так и строительные компании. Вполне естественно, что решить ее без поддержки Банка России, определяющего правила игры на этом поле, невозможно. Поэтому следует определиться по четырем наиболее важным вопросам.

Во-первых, если создавать строительные сберегательные кассы, то должен быть закон, который бы регулировал их деятельность. По действующему банковскому законодательству небанковские кредитные организации (а стройсберкассы вероятнее всего должны относиться именно к этой категории) не имеют права работать со средствами физических лиц.

Второй вопрос - статус и, соответственно, правовой коридор, в котором будут развиваться стройсберкассы. Для разработчиков законопроекта, по сути, все равно: будет это банковская или небанковская кредитная организация. Но для Центробанка это вопрос принципиальный - на него ложится разработка нормативной базы и надзор за деятельностью стройсберкасс.

Третий момент связан непосредственно с характером нормативных актов. Очевидно, что деятельность стройсберкасс должна жестко регламентироваться: они будут работают с деньгами населения, и эти средства должны направляться на строго определенные цели. Поэтому в законе должны быть четко прописаны все ограничения и те операции, которые стройсберкасса может осуществлять.

Четвертый по порядку, но не по важности вопрос - гарантии целевых вложений граждан. В Законе о стройсберкассах и, естественно, в договорах, которые будут заключаться с населением, должно быть предусмотрено: если человек внес в стройсберкассу, например, 30% стоимости квартиры (цифра пока не точнена) под низкий процент, то и кредит он также получает под низкий процент. Но, с другой стороны, никто не застрахован от форс-мажора. Рассматривая это противоречие, мы исходим из того, что на рынке недвижимости даже в кризисные периоды краха не было, скачки цен не превышают 15%. Полагаем, что эту величину можно изначально заложить в систему страхования риска[14].

В итоге, обе структуры - стройсберкассы и ипотечные банки - пираются в одну большую проблему, связанную с несовершенством российского банковского законодательства. Ст. 2 закона О банках и банковской деятельности, в которой содержится классификация кредитных организаций, которые имеют право существовать в РФ.

При подготовке законопроекта о строительных сберегательных кассах эксперты банковского комитета очень жестко настаивали на том, чтобы строительная сберегательная касса на ровне закона была признана кредитной организацией. И тут мы сталкиваемся с главной проблемой - как классифицировать данную кредитную организацию. Мы же сказали, что строительная сберегательная касса заключает договоры строительных сбережений с гражданами. Однако перечень проводимых ею банковских операций является очень зким и ограниченным. Она не претендует на то, чтобы совершать весь перечень банковских операций, что, очевидно, существенно снижает количество рисков, с которыми сталкивается данный финансовый институт. Не имея возможности классифицировать в рамках действующего определения строительную сберкассу как НКО, поскольку главный критерий НКО - не совершать операции с гражданами, у нас остается единственная возможность признать строительную сберкассу в рамках действующего законодательства ниверсальным банком, т.е. банком, который в соответствии с российским законодательством получает возможность совершать неограниченный перечень банковских операций и по логике Центрального банка, таким образом, должен подвергаться всем тем нормативным регуляциям, что и ниверсальный банк.

Поэтому, разрабатывая закон о строительных сберкассах, эксперты банковского комитета смело назвали их специализированными кредитными организациями. Главное возражение, которое последовало от Банка России, состояло в том, что понятие специализированная кредитная организация отсутствует в российском банковском законодательстве. Это та же самая проблема, с которой последние 4 года сталкивались кредитные потребительские кооперативы.

ГЛАВА 2 нализ деятельности СБЕРБАНКА РФ за 2003-2006года

2.1 общая характеристика СБЕРБАНКА РФ

Сберегательный Банк Российской Федерации - старейший банк страны и единственный банк, сохранивший свою структуру после распада Р. Новые экономические реалии, рыночные реформы начала 90-х годов требовали серьезных изменений в работе Банка, быстрого реагирования на изменяющуюся ситуацию. Главными задачами первых лет деятельности в новых словиях стали задачи сохранения целостности системы Банка, держания позиций на рынке розничных банковских слуг и вкладов населения, создания материально-технической базы, обеспечивающей необходимые словия для обслуживания клиентов. Решение этих задач стало возможным благодаря жесткой централизации структуры правления Банком.

К 2003 году период гиперинфляции закончился, и экономическая ситуация в стране существенно изменилась. Основная задача Банком была решена: система Сбербанка России стояла и сохранила основу. Банк сформировал стабильную ресурсную базу, нарастил потенциал отделений и филиалов. Перед Банком встала задача эффективного управления привлекаемыми ресурсами. Принятая в 2003 году собранием акционеров Концепция развития Сбербанка России до 2006 года была нацелена на трансформацию в ниверсальный коммерческий банк, в частности, через развитие банковского обслуживания корпоративных клиентов с сохранением специализации и лидерства на рынке розничных слуг. Концепция подчеркивала приоритетность частия Банка в решении актуальных и сегодня общенациональных задач оздоровления денежно-кредитных отношений, развития отечественной экономики, частия в крупных государственных проектах, имеющих важное социальное значение.

Минувший 2006 год был завершающим годом реализации твержденной в 2003 году собранием акционеров Концепции развития Сбербанка России до 2006 г., в качестве стратегической цели, которой было определено прочение достигнутых позиций ниверсального коммерческого банка, сохраняющего специализацию и лидерство на розничном рынке банковских слуг, активно расширяющего свое присутствие на других секторах рынка.

Достигнутые Сбербанком за этот период результаты показывают, что поставленная цель выполнена и создана необходимая основа для дальнейшего развития. Несмотря на крайне неблагоприятные словия, в которых осуществлялась реализация Концепции (2 финансовых кризиса, кризис банковской системы, ровень инфляции за 4 года - около 240%), Сбербанк стабильно работает, динамично развивается и сохраняет за собой статус крупнейшего коммерческого банка страны.

Крупнейшие ипотечные банки России в 2005 году

Банк а	Выдано ипотечныха кредитова в 2005 г., тыс. долл.	Изменение к 2004 г., %	Доля кредитов, выданныха под залога существующего жилья, %а	Количество выданныха ипотечныха кредитов в 2005 г., шт.	Портфель ипотечных кредитов на 1 января 2006 г., тыс. долл.
Сбербанк России	1 770 485,5	60,0	н.д.	116 504	2 487 101,5
Группа ВТБ	138 800,0	144,4	-	3 092	199 200,0
Райффайзенбанк Австрия	98 911,3	38,9	40,0	1 546	159 239,8
Банк РАЛСИБ	94,0	696,6	0,0	4 734	90 400,0
ДельтКредит	70,0	5,4	-	2	н.д.
абсолют Банк	64 991,8	741,4	0,0	1 376	66,2
Городской Ипотечный Банк	54 700,0	18,9	12,7	1 263	46 300,0
БСЖВ	50 820,8	475,9	-	563	70 694,9
Возрождение	43 640,7	1 368,9	0,0	2 053	27 972,2
Международный Московский Банк	43 200,0	1 250,0	12,0	715	4 800,0

2.2 анализ деятельности СБЕРБАНКА РФ

Положительные тенденции в экономике страны создали основу для расширения операций Сбербанка России. Обеспечив бесперебойную работу во время кризиса, он смог привлечь дополнительных клиентов и в 2006 году ещё больше величил объём и спектр проводимых операций, рыночную долю на основных сегментах рынка и количество предоставляемых клиентам слуг.

Рост числа корпоративных клиентов существенно изменил структуру пассивов Банка. Средства на рублёвых счетах юридических лиц составили четверть от суммарных остатков средств корпоративных клиентов в российских коммерческих банках. По состоянию на 1 января

2006 года каждое четвёртое российское предприятие находилось на

обслуживание в Банке.

рис.1 структура акционеров на 01.01.2006года в%

Банковский сектор (включая Банк России). 58,7%

Инвестиционные компании. 21,4%

Прочие юридические лица. 8,0%

Физические лица. 11,9%

Банковский сектор (включая Банк России). 59%

Инвестиционные компании. 22%

Прочие юридические лица. 8,0%

Физические лица. 11%

Рис.2 структура акционеров на 01.01.2005 года в %

Из рисунков видно, что наибольший удельный вес в структуре акционеров занимает банковский сектор, также немалую роль играют инвестиционные компании и физические лица, соответственно 21,4 и 11,9%. Поэтому основная правляющая роль находится в руках банковского сектора, куда также входит и Центральный банк РФ.

В 2005 году работа по продвижению на рынок конкурентоспособных банковских продуктов. Предлагаемые Банком вклады учитывают потребности всех социальных групп граждан - работающих и пенсионеров, молодёжи и людей среднего возраста, они рассчитаны как на малообеспеченные слои населения, так и на людей со средним и высоким ровнем дохода. Это позволило Банку упрочить свои позиции на рынке привлечения средств физических лиц. За 2006 год его доля в объёме рублёвых вкладов населения в коммерческих банках страны увеличилась с 84,7% до 87,0%.

Рис.3 структура привлечённых ресурсов на 01.01.2006года в %

Средства

физических лиц -

65,56

Средства на

счетах

юридических лиц Ц 19,56

Выпущенный

банком долговые

обязательства -

7,03

Средства банков и

кредитных

организаций - 2,09

Прочие - 1,81

Рис. 4 структура привлечённых ресурсов на 01.01.2005года в %

С четом наблюдавшейся в 2006 году позитивной тенденции длинения средних сроков хранения сбережений вкладчиков такие популярные у населения вклады как Сберегательный Сбербанка России и Срочный пенсионный Сбербанка России, принимавшиеся ранее на срок до 3 месяцев, стали действовать и на срок 6 месяцев. Приток средств на эти вклады в отдельные месяцы второго полугодия 2006 года составлял более половины от общего притока средств во вклады в Сбербанке. величение притока вкладов с длительными сроками хранения позволило Банку наращивать инвестиции в реальный сектор экономики и расширять кредитование населения.

Подтверждением доверия вкладчиков к Сбербанку, гарантией которого служит его стабильная работа и высокая надежность, является значительный рост вкладов в филиалах Сбербанка. За 2006 год остатки вкладов физических лиц возросли более чем в 1,5 раза и на 01.01.2006 г. составили соответственно 184 млрд. руб. и более 1,8 млрд. долларов США. Количество счетов вкладчиков, которые ведутся в Сбербанке, превысило 231 млн.

Сбербанк России является традиционным лидером на рынке розничных банковских слуг. Неизменная стабильность, финансовая стойчивость, исполнение всех своих обязательств перед клиентами, гибкая процентная политика позволяют поддерживать доверие населения, обеспечивать стойчивый приток денежных средств во вклады.

За 2006 год остаток рублёвых вкладов величился в 1,45 раза и составил на 1 января 2006 года 184,2 млрд. руб., валютных вкладов - в 1,4 раза и составил 1,8 млрд. долл. США. Количество счетов по вкладам на начало 2006 года превысило 231 млн.

Банк продолжил работу, связанную с принятием обязательств по вкладам населения от коммерческих банков. В целом в 2006 году приняты обязательства по 210 тыс. счетов вкладчиков, общая сумма обязательств от коммерческих банков Инкомбанк, Российский кредит, Кузбасспромбанк, ралтрансбанк, Кузбассоцбанк составила 4,3 млрд. руб. Наряду с этим осуществлялось обслуживание вкладчиков банков Менатэп, Промстройбанк, Мост - банк, Мосбизнесбанк, СБС - Агро, Инкомбанк, Российский кредит, Кузбасспромбанк, по заявлениям, которых Специальными комиссиями по рассмотрению жалоб и заявлений вкладчиков были приняты положительные решения о передаче обязательств по вкладам в Сбербанк России. Сумма принятых обязательств по таким вкладам составила 235 млн. руб.

Наряду с традиционными формами обслуживания населения Сбербанк России активно внедряет и развивает современные банковские технологии. Его доля на рынке международных и Российских банковских карт оценивается 20 - 25% в части эмиссии банковских карт и около 15% по развитию сети приёма карт. Общее число

Рис.5 количество международных банковских эмитированных СБЕРБАНКОМ РФ

	01.01.2005 год	01.01.2006 год
Карты международных платёжных систем	235,4	644,8
Микропроцессорные карты АС СБЕРКАРТ	291,7	491,7

Общее количество международных карт Visa и Eurocard/MasterCard возросло за год в 2,7 раза и составило 644,8 тыс. карт. Развивается собственная система расчётов АС СБЕРКАРТ на основе передовых технологий, использующих микропроцессорные карты. За 2006 год количество микропроцессорных карт АС СБЕРКАРТ величилось почти на 200 тыс., достигнув 491,7 тыс. карт.

Банк продолжил дальнейшее расширение инфраструктуры обслуживания карт на всей территории России. На конец 2006 года было становлено 587 банкоматов, 5 электронных терминалов, привлечено на обслуживание свыше 1800 предприятий торговли и сервиса.

№

Наименование показателя.

Норматив

Значение показателя.

Н1

Норматив достаточности собственных средств (капитала) банка.

MIN 8 %

16,4 %

Н2

Норматив мгновенной ликвидности банка.

MIN 20 %

81,2 %

Н3

Норматив текущей ликвидности банка.

MIN 70 %

79,9 %

Н4

Норматив долгосрочной ликвидности банка.

MAX 120 %

92,6 %

Н5

Норматив общей ликвидности банка.

MIN 20 %

44,7 %

Н6

Максимальный размер риска на одного заёмщика или группу связанных заёмщиков.

MAX 25 %

13,7 %

Н7

Максимальный размер крупных кредитных рисков

MAX 800 %

156,5 %

Н8

Максимальный размер риска на одного кредитора (вкладчика).

MAX 25 %

5,0 %

Н9

Максимальный размер кредитного риска на одного акционера (участника).

MAX 20 %

0,0 %

Н9.1

Совокупная величина кредитных рисков на акционеров (участника) банка.

MAX 50 %

0,0 %

Н10

Максимальный размер кредитов, займов, предоставленных своим инсайдерам, также гарантий и поручительств, выданных в их пользу.

MAX 2 %

0,0 %

Н10.1

Совокупная величина кредитов и займов, предоставленных своим инсайдерам, также гарантий и поручительств, выданных в их пользу.

MAX 3 %

0,5 %

Н11.1

Максимальный размер обязательств банка перед банками-нерезидентами и финансовыми организациями-нерезидентами.

MAX 400 %

3,6 %

Н12

Норматив использования собственных средств (капитала) банка для приобретения долей (акций) других юридических лиц.

MAX 25 %

6,9 %

Н12.1

Норматив использования собственных долей (акций) одного юридического лица.

MAX 5 %

3,8 %

Н13

Норматив риска собственных вексельных обязательств.

MAX 100 %

86,8 %

Н14

Норматив ликвидности по операциям с драгоценными металлами.

MIN 10 %

----

На конец 2006 года все экономические нормативы, становленные Банком России, выполнялись с запасом. Сбербанк России продолжал наращивать объёмы собственных средств, не прибегая к дополнительным эмиссиям акций. Полученная прибыль за 2006 год способствовала величению его капитала на 40%. ставной капитал Банка составил 750,1 млн. руб., норматив Н1 станавливается в зависимости от размера собственных средств (капитала) банка и его значение за анализируемые 3 года всегда превышало становленный минимум, но все таки просматривается его понижение (от 31,42% ва 2004 году до 16,4% в 2006 году), хотя он даже не приблизился к критическому минимуму.

Значение норматива текущей ликвидности банка (Н3) в динамике за три года изменяется от 99,89% в 2004 году и до 79,9% в 2006 году, хотя риск неплатежеспособности за анализируемые три года и вырос, но он не приблизился к минимуму, который составлял в 2006 году 70%.

Показатель Н5 - норматив общей ликвидности банка является жёстким критерием оценки, он показывает какую часть краткосрочной кредиторской задолженности может погасить банк в ближайшее время в динамике за три года наблюдается небольшое снижение, но оно не повлияло на общее положение Банка.

Максимальный размер крупных кредитных рисков в динамике снизился, но всё равно находится на достаточном ровне.

Норматив риска собственных вексельных обязательств в 2006 году по сравнению с 2005 и 2004 годом заметно возрос, что говорит об величившемся риске по вексельным обязательствам, хотя и не достигнут максимальный ровень в 100%.

Кредитование.

В 2006 году объём кредитных вложений Сбербанка России в реальный сектор экономики вырос на 70,6 млрд. руб., или в 2,8 раз, и на 1 января 2006 года составил 108,9 млрд. руб., что качественно изменило структуру кредитного портфеля Банка.

Банк занимает ведущие позиции по общей сумме вложений в экономику России, по максимальным размерам предоставляемых кредитов на одного заёмщика, также по срокам, на которые выдаются кредиты.

Расширяя спектр предоставляемых слуг на основе использования современных банковских технологий, Банк осуществляет кредитование предприятий и организаций всех сфер экономики по следующим направлениям:

        Коммерческие и производственные программы;

        Внешнеторговые операции, в том числе с использованием аккредитивной формы расчётов;

        Инвестиционное кредитование на цели технического перевооружения, модернизации и расширения производства;

        Кредитование предприятий золотодобывающей отрасли;

        Проектное финансирование;

        Предэкспортное финансирование;

        Синдицированное кредитование;

        Лизинговое финансирование через дочерние компании Банка.

В целях довлетворения потребности своих клиентов в современных кредитных продуктах Банк предлагал различные виды кредитов, включая овердрафтные, вексельные кредиты, кредитные линии на выгодных для клиентов словиях; предоставлял все виды банковских гарантий, в том числе гарантии надлежащего исполнения контракта, возврата аванса, таможенные и.т.д.

В течение года Банк выдал кредитов юридическим и физическим лицам на сумму 286,2 млрд. руб. и 19,8 млрд. долл. США. Общий остаток ссудной задолженности на конец 2006 года составил 163,5 млрд. руб.

Банк неуклонно наращивал объёмы вложений в промышленность. Кредиты предоставлялись предприятиям всех отраслей народного хозяйства, в том числе нефтяным и газовым компаниям, предприятиям цветной и чёрной металлургии, машиностроения, энергетики и транспорта, пищевой промышленности, телекоммуникационным и строительным компаниям.

Междуа Банком и крупнейшей нефтяной компанией России - ОАО НК Лукойл установились стабильные партнёрские взаимоотношения, что явилось основой для подписания сторонами в истекшем году Генерального соглашения о сотрудничестве, направленного на реализацию программ организации комплексного расчетно-кассового обслуживания, оптимизации финансовых потоков, также кредитования различных инвестиционных и коммерческих программ компании.

РИС.6 ОБЪЁМ КРЕДИТНОГО ПОРТФЕЛЯ (МЛРД.РУБ.)

0

2

4

6

8

1

12

14

16

18

01.01.200Г

01.01.200Г

2003 год. - 30885

2004 год. - 36751

2005 год. - 54991

2006 год. - 163516

Начиная с 2006 года Банк принимает участие в финансировании производственных программ ОАО ТНК, целью которых является реализация основных направлений её развития, в том числе по величению добычи и запасов нефти, освоению Самотлорского Месторождения и реконструкции Рязанского нефтеперерабатывающего завода.

В минувшем году Банк продолжил осуществление программ сотрудничества в области кредитования с такими крупнейшими предприятиями металлургической отрасли России, как ОАО Норильский горно-металлургический комбинат имени А.П.Завенягина, ОАО Северсталь.

Банк активно кредитовал проекты, связанные со строительством и реконструкцией жилья, бизнес - центров, магазинов и других объектов коммерческого строительства. За год им выданы кредиты на финансирование жилищного строительства на сумму 3,7 млрд. руб. и 98 млн. долл. США.

Особое внимание делялось созданию банковских продуктов по кредитованию, учитывающих отраслевую специфику кредитуемых предприятий.

С чётом особенностей производственного цикла, сроков поставки и поступления выручки были разработаны специальные условия кредитования предприятий ВТС, осуществляющих поставки в рамках исполнения ФГУП Ка Росвооружение программы экспорта российского вооружения. В 2006 году Банком были предоставлены кредиты на осуществление производственной деятельности ОАО Иркутское авиационное производственное объединение и открыто финансирование инвестиционных программ ОАО Балтийский завод, ФГУП Кронштадтский морской завод, ОАО Раменское приборостроительное конструкторское бюро, ОАО Кировский завод Маякû.

Благодаря внедрению нового банковского продукта - кредитованию предприятий, добывающих золото и серебро, - в 14 регионах России: Красноярском, Приморском, Алтайском краях, Башкортостане, Бурятии, Саха (Якутии), Тыве, Свердловской, Новосибирской, Хабаровской, Читинской, Иркутской, Амурской, Магаданской областях - существенно возрос объём этих операций. В течение года недропользователям было выдано 1631,3 млн. руб. и 2,0 млн. долл. США.

Банк реализует стратегию по величению объёмов долгосрочного инвестиционного кредитования российских предприятий, обеспечивая таким образом развитие экономики России. В 2006 году Банк предоставил инвестиционных кредитов на сумму 11,37 млрд. руб. и 445 млн. долл. США. Объём задолженности по инвестиционным кредитам на 1 января 2006 года достиг 13,6 млрд. руб. и 492 млн. долл. США. К крупнейшим проектам, осуществляемым с привлечением кредитных ресурсов Банка, относятся: модернизация этиленового комплекса ОАО Нижнекамскнефтехим, создание наземных станций спутниковой связи ОАО Ростелеком, строительство и запуск ГП Космическая связь телекоммуникационных спутников Экспресс - А, создание ОАО Вымпел - Коммуникации сети сотовой связи стандарта GSM 900/1800, создание наземного сегмента спутниковой системы связи, приобретение авиационной техники ЗАО Авиакомпания Волга - Днепр, расширение производства автомобильной электроники ОАО Чебоксарский приборостроительный завод ЭЛАРА, освоение ОАО ГАЗ производства новой модели автомобиля - ГАЗ-3, расширение объёмов производства продукции на ОАО Нижегородский масложировой комбинат, модернизация пивоваренного производства ОАО Афанасий - пиво, приобретение оборудования и сырья в рамках инвестиционного проекта ОАО Центральная топливная компания, модернизация контейнерного терминала ЗАО первый контейнерный терминал в Санкт - Петербурге. В рамках проекта ввода в пробную эксплуатацию Среднемакарихинского месторождения был предоставлен кредит ЗАО Северная нефть, открыта кредитная линия ОАО Северсталь для тотальной оптимизации производства, открыто кредитование ЗАО Геотерм для завершения строительства геотермальной станции на Камчатке. Для финансирования затрат по добыче алмазов предоставлен синдицированный кредит АК АЛРОСА.

В 2006 году было подписано Соглашение о сотрудничестве между Министерством экономики РФ и Сбербанком России в области реализации инвестиционных проектов, в рамках которого предполагается финансирование реального сектора экономики под государственные гарантии, предусмотренные Бюджетом развития Российской Федерации.

Расширение объёмов финансирования Банком региональных проектов способствовало созданию новых рабочих мест и наращиванию объёма налоговых поступлений в бюджеты регионов. Развивалось тесное сотрудничество с администрациями краёв, республик и областей, нацеленное на финансирование реализации инвестиционных проектов и программ, содействующих развитию экономики регионов и решению социальных вопросов. Объём кредитных ресурсов, предоставленн�х исполнительным органам субъёктов Федерации и под их поручительство, величился за истекший год в 1,7 раза и по состоянию на 1 января 2006 года составил 17,7 млрд. руб., или 10,8% от общего остатка кредитных вложений Банка.

Банк принял частие в реализации программы государственной поддержки лизинга сельскохозяйственной техники и оборудования, направленной на повышение материально - технического оснащённости агропромышленного комплекса Российской Федерации и развитие отечественного сельскохозяйственного машиностроения. Банк предоставлял кредитные ресурсы лизинговой компании Росагроснаб для закупки сельскохозяйственной техники и оборудования для нужд организаций агропромышленного комплекса Саратовской области.

РИС.7 структура кредитного портфеля по направлениям кредитования на 01.01.2006 год (%)

РИС.8 структура кредитного портфеля по направлениям кредитования на 01.01.2005 год (%)

В качестве приоритетного направления инвестиций Сбербанком выбрано и спешно реализуется кредитование реального сектора российской экономики. За 2006 год Банк величил объемы инвестиций в 2,8 раза и по существу стал главным кредитором реальной экономики.

Объем кредитного портфеля Сбербанка величился за год почти в 3 раза и на 01.01.2006г. составил 163,5 млрд. рублей. В 2006 году было выдано кредитов юридическим и физическим лицам на сумму 286,2 млрд. руб. и 19,8 млрд. долларов США.

Для диверсификации кредитных рисков и оптимизации кредитного портфеля вложения Банка структурированы по отраслям экономики. При этом Сбербанк не имеет жестких отраслевых приоритетов. На начало 2006 года наибольший дельный вес в кредитном портфеле Банка занимали вложения в промышленность - 39,5% и строительство - 10%, в целом на инвестиции в реальную экономику приходится 67% кредитного портфеля. Сбербанком осуществлялось кредитование коммерческих и производственных программ, внешнеторговых операций, строительных проектов (строительство и реконструкция жилья, бизнес-центров, магазинов и т.п.) и др.

В 2006 году Сбербанк существенно расширил финансирование долгосрочных инвестиционных проектов российских предприятий, оставаясь практически единственным источником долгосрочных ресурсов, стратегически необходимых для обеспечения экономического роста страны. Объем задолженности по долгосрочным ссудам величился за год в 2,3 раза и достиг на конец 2006 года 34 млрд. рублей. Инвестиции, в первую очередь, направлялись на поддержку базовых отраслей экономики, финансирование проектов по развитию инфраструктуры, расширение и модернизацию существующих предприятий, также создание новых производств.

Традиционно ориентируясь на рынок розничных банковских слуг, Сбербанк динамично наращивает объемы кредитования физических лиц. Объем портфеля по кредитам физическим лицам увеличился против 2005 года более чем в 1,4 раза и составил к 01.01.2006 г. 5,7 млрд. рублей. Для стимулирования отечественного производства кредиты на покупку российских товаров длительного пользования выдаются населению под более низкие процентные ставки.

При активном частии Сбербанка реализуется президентская программа Государственные жилищные сертификаты, направленная на решение жилищной проблемы военнослужащих, воленных в запас.

Взвешенная кредитная политика Банка и целенаправленная работа с проблемными кредитами обеспечили значительное сокращение просроченной ссудной задолженности. На начало 2006 года доля просроченной задолженности в общем объеме кредитного портфеля Сбербанка составила 4,1%, в то время как в целом по банковской системе России этот показатель достигает порядка 13%. Сложившийся в Банке ровень просроченной задолженности является приемлемым не только по российским, но и международным банковским стандартам.

Среди крупных заемщиков 2006 года: ОАО Центральная топливная компания (г.Москва), АК АЛРОСАФ (синдицированный кредит, Республика Саха Якутия), ОАО Нижнекамскнефтехим (Республика Татарстан), ОАО Ростелеком и ЗАО РТК-Лизинг (г.Москва), ЗАО Первый контейнерный термина (г. Санкт-Петербург), ЗАО Северная нефть (Республика Коми), ЗАО Геотерм(г. Петропавловск-Камчатский), ГП Космическая связь (г.Москва).

Основное направление кредитования является промышленность на которую приходится 39,47% соответственно, это показывает основную стратегию кредитной политики проводимой Сбербанком, но второе место можно поставить строительство, торгово-посредническую деятельность и коммерческие банки, на которые в совокупности приходится 30,33%. Меньше всего деляется внимание сельскому хозяйству, так как в этой отрасли наиболее тяжелая ситуация и низкая возможность возврата кредита.

По-прежнему одной из приоритетных задач кредитной политики Банка являлось расширение операций кредитования физических лиц. В течение года физическим лицам было предоставлено кредитов на общую сумму 7,0 млрд. руб. и 10,0 млн. долл. США. В целом ссудный портфель физических лиц увеличился на 1,7 млрд. руб. (на 41,2 %) и по состоянию на 1 января 2006 года составил 5,7 млрд. руб., или более 20 % от общего объём кредитов, предоставленных коммерческими банками населению. За год было предоставлено кредитов на неотложные нужды - 3,8 млрд. руб. и 3,4 млн. долл. США, на приобретение, строительство и реконструкцию объектов недвижимости - 0,3 млрд. руб. и 5,3 млн. долл. США. Кроме того, предпринимателям без образования юридического лица было предоставлено кредитов на общую сумму 3,0 млрд. руб. и 1,3 млн. долл. США.

Операции с драгоценными металлами.

Комплексное обслуживание золотодобывающих предприятий. Включающее операции по предсезонному кредитованию недропользователей с одновременным заключением договоров купли - продажи драгоценных металлов, позволило золотодобытчикам - клиентам Сбербанка России обеспечить нормальный ход выполнения производственных планов и реализовать ему в 2006 году 20 т золота и 30 т серебра.

Развивались операции на международном рынке драгоценных металлов. На конец 2006 года на лметаллических счетах Банка в зарубежных банках находилось 4,3 т золота и 14,8 т серебра.

Рис.9 приобретение золота в слитках у недропользователей (тонн)

Заметно расширились объёмы операций с драгоценными металлами для физических лиц. Продажа золотых мерных слитков населению осуществлялась в филиалах Банка, расположенных в 37 регионах России. Значительный рост числа филиалов, выполняющих эти операции, позволил почти вдвое по сравнению с 2005 годом величить объём реализации золота гражданам, который на 1 января 2006 года превысил 400 кг. Более чем на треть величилось число филиалов Банка, осуществляющих продажу населению памятных монет из драгоценных металлов, выпускаемых Банком России.

Операции на денежном и валютном рынках.

В 2006 году Сбербанк России прочил свои позиции на всех сегментах валютного и денежного рынков. Банк сохранил за собой статус одного из ведущих маркет-мейкеров как на рынке рубль/доллар, так и на межбанковском рынке денежных ресурсов. На внутреннем валютном рынке на долю Банка приходилось около 20 % биржевого оборота.

На международном рынке валют, несмотря на резкое сокращение круга внешних контрагентов и худшение словий работы из-за хода ряда нерезидентов от работы с Россией, Банк величил в 2006 году количество совершаемых сделок.

Возросла его роль в сфере банкнотных операций, в обеспечении потребностей своих клиентов и коммерческих банков в наличной и иностранной валюте. На долю Банка приходится более 20; объёма ввозимой в Россию наличной валюты и около 50 % объёма вывозимой валюты.

Расширился круг ограниченно конвертируемых валют, по которым Банком проводились конверсионные операции и удовлетворялись потребности клиентов. Наряду с традиционными операциями по украинской гривне, белорусскому рублю, казахскому тенге стали впервые проводиться операции с эстонской кроной, латвийским латом, литовским литом, чешской кроной и польским злотым. Банк остался фактически единственным кредитным институтом в России, способным предложить своим клиентам слуги на этом рынке в столь широком спектре ограниченно конвертируемых валют. Это позволило ему в 2006 году значительно величить объём операций, проводимых по заявкам клиентов.

2.3 Порядок предоставления ипотечного кредита
СБЕРБАНКОМ РФ

Ипотечный банк - кредитная организация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости (земли, различных строений и других объектов недвижимости). Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализации ипотечных облигаций - долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент.

В зависимости от объекта кредитования, кредитной политики и организационной структуры каждый коммерческий бакан определяета технологию ипотечного кредитования. При многовариантности различных элементов организации процесса кредитования можно констатировать во всех банках наличие следующих пяти основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита:

- предварительное рассмотрение заявки на кредит и собеседование с предполагаемым заемщиком;

- андеррайтинг;

- принятие решения о выдаче ипотечной ссуды;

- оформление кредитного договора и договора о залоге;

- сопровождение кредита и контроль за исполнением кредитного договора.

На первом этапе банк разъясняет заемщику словия выдачи ипотечного кредита и предлагает заполнить ему заявление, которое по существу можно рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием. же на первом этапе процесса кредитования важно, по возможности, более полно оценить риски. Если в ходе собеседования кредитный работник не получит довлетворительные ответы на ключевые вопросы, связанные с выдачей кредита, то просьба о его выдаче отклоняется, при этом необходимо аргументировано объяснить причины, по которым кредит не может быть предоставлен. Если же кредитный работник принял положительное решение, он информирует возможного заемщика о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки.

Второй этап заключается в том, чтобы оценить потенциальную возможность заемщика ввергнуть кредит и оценить степень его обеспечения. На этом этапе чувствуют специалисты банка или фирмы по оценке залога, юридическая служба и служба безопасности банка. Если в качестве залога предлагается существующая квартира заемщика, то изучаются: состав помещений, планировка, общая и жилая площадь; продолжительность эксплуатации; состояние конструкций, стен, полов и потолков; состояние инженерный коммуникаций - отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация и др.; необходимость ремонта или модернизации в настоящий момент либо в будущем. В результате изучения этих факторов определяется стоимость предполагаемого залога. В качестве залога могут быть предложены и другие виды недвижимости, например земельный часток или летний дом, также движимое имущество, например автомашина, ювелирные изделия или коллекций произведений искусства. Специалисты оценивают каждый предмет. Если в качестве залога предлагается строящаяся квартира, то изучается проектно-сметная документация, сроки строительства, репутация фирмы - застройщика и подрядной организации. Следует отметить, что в настоящее время в России получил развитие ипотечный жилищный кредит, когда денежные средства предоставляются на покупку квартиры, под залог имеющегося жилья.

Результаты анализа используются для того, чтобы определить в дальнейшем сумму ссуды, возможный первоначальный взнос собственных средств и предварительные сроки погашения кредита. В этих целях рассматриваются следующие доходы: заработная плата, премии, доход в форме комиссионного вознаграждения, доход в идее дивидендов и процентов, пенсионные выплаты, доход в идее арендной платы и др., также финансовые обязательства: оплата жилья, коммунальные платежи, налоги, страховые выплаты, ранее принятые долговые обязательства, медицинское страхование и др.

Результаты андеррайтинга оформляются в виде справки или заключения и передаются на рассмотрение кредитного комитета.

На третьем этапе кредитный комитет рассматривает материалы полученные в процессе андеррайтинга, и изучает соответствующие документы, после чего принимает решение о выдаче ссуды или об отказе в ее представлении. При положительном решении кредитного комитета соответствующий работник составляет для клиента примерную смету расходов, связанных с оформление ипотечного кредита. В смете могут быть предусмотрены следующие статьи: комиссионные риэлторам; расходы по оценке залога; оплата за получение документов о залоге из органов регистрации недвижимости; нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи; нотариальный сбор за регистрацию договора залога; страхование предмета залога.

На четвертом этапе банк заключаета с заемщиком кредитный договор. При заключении договора стороны руководствуются основными положениями, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом особенностей кредитной политики банка.

По кредитному договору банк кредитор обязуется предоставить денежные средства, т.е. кредит, в размерах и на словиях, предусмотренных в договоре, заемщик же обязуется возвратить в срок полученную денежную сумму и платить проценты за нее. В каждом кредитном договоре помимо таких разделов, как данные о сторонах, заключивших договор, имеются разделы, регламентирующие права и обязанности сторон:

- сумма кредита и размер банковского процента;

- порядок и сроки выдачи кредита;

- порядок и сроки погашения процента;

- описание и цена обеспечения, предусматриваемые в отдельном договоре залога;

- размер санкций, уплачиваемых стороной, нарушивший словия договора.

Одновременно с заключением кредитного договора заключается договор залога и оформляется закладная, также заключается договор страхования в пользу банка. Без этих документов не может быть начата выдача ипотечного кредита.

На пятом этапе осуществляется сопровождение кредита, которое включает:

- выдачу кредита в порядке, предусмотренном в кредитном договоре.

- контроль за целевым использованием кредита в период строительства или реконструкции объектов кредитования;

- наблюдение за сохранностью и состоянием залога, принятого в обеспечение кредита;

- контроль за регулярными, в соответствии с ранее согласованными при заключении договора, сроками возврата кредита и начисленных процентов.

При нарушении сроков погашения кредита и платы процентов банки в отдельных случаях предоставляют отсрочки для выполнения заемщиком своих обязательств с начислением за период пользования отсроченной ссуды более высокого процента. При нарушении повторных сроков погашения кредита ссуда перечисляется на счет просроченных ссуд, и начинаются операции по реализации залога.[15]

ГЛАВА 3 кредитование физических лиц СБЕРБАНКОМ РФ

3.1 организация долгосрочного кредитования в СБЕРБАНКЕ РФ

Рейтинг банков - лидеров на рынке долгосрочного кредитования физических лиц

Общая тенденция - банки лудлиняют сроки кредитования физических лиц - совершенно очевидна, и не вызывает сомнений ни у кого из экспертов. По мере роста доходов населения и повышения ровня экономической грамотности людей привлекательность экспресс-кредитования (или так называемых товарных кредитов) и для банков, и для заемщиков падают.

Для первых предоставление займов на короткие сроки и небольшие суммы все больше чреваты рисками, так как такое кредитование проводится по прощенной системе проверки платежеспособности заемщика. Для вторых слишком большим оказывается разрыв между декларируемой в договоре процентной ставкой и реальной стоимостью обслуживанием займа. А если ставка названа верно, то она представляется заемщику непомерно высокой: ведь в ряде случаев речь идет о том, что вещь покупается с прибавкой в 25-30% к ее первоначальной цене.

Поэтому налицо перенос центра тяжести в кредитных портфелях банка с краткосрочных потребительских кредитов на кредитные программы, рассчитанные на сроки свыше 3-х лет. В эту категорию попадают нецелевые долгосрочные кредиты, суммы которых могут достигать 300-500 тыс. рублей, в некоторых случаях даже и 1 млн. рублей. Часть этого кредитного портфеля составляют автокредиты, которые также выдаются на длительные сроки. И, конечно, в эту же категорию попадают ипотечные и жилищные кредиты, сроки по которым сейчас составляют на рынке в среднем от 10 до 20 лет.

О том, насколько привлекательным становится для банков долгосрочное кредитование, можно судить по приведенным ниже данным. Многие лидеры кредитования физических лиц величили долю займов, предоставленных на сроки свыше 3-х лет, на сотни, в отдельных случаях, даже на тысячи процентов. Лидерами по темпам роста объемов таких кредитов стали ВТБ-24 и Промсвязьбанк: правда, в первом случае речь, скорее, может идти не о личных достижениях банка, а о передачи ему значительной части портфеля кредитования физических лиц лбольшим ВТБ. У материнской структуры при этом объемы кредитования физических лиц на сроки свыше 3-х лет сократились на 65,4% по сравнению с октябрем прошлого года.

Если же говорить о самих объемах такого кредитования в арифметическом выражении, то первую строчку в рейтинге продолжает держивать признанный лидер кредитования физических лиц - Сбербанк. Как подчеркивают эксперты, клиентов СБ не отпугивает тот факт, что этот банк предъявляет самые жесткие требования к потенциальным заемщикам - например, работает только с теми, кто в состоянии либо предоставить надежных поручителей, либо предъявить официальное подтверждение своих доходов.

В то же время темпы роста объемов долгосрочного кредитования у Сбербанка не слишком высокие: за год, прошедший с октября 2005 года по октябрь 2006 года, они величились всего на 49,6%, в то время, как у Росбанка, занявшего в рейтинге второе место, выросли за тот же период почти на 400%.

Неплохие показатели продемонстрировали и дочки иностранных банков, и банки, вошедшие в состав иностранных финансово-кредитных групп. Так, Импэксбанк, который с недавнего времени стал составной частью бизнеса группы Райффайзен, увеличил долю долгосрочных займов в своем портфеле кредитования физических лиц более, чем на 100%. А темпы роста объемов такого кредитования в Райффазенбанке - Австрия и Ситибанке составили соответственно 63,6% и 47,9%.

Очень интересным в данном случае представляется ситуация с Альфа - Банком. Если год назад объемы долгосрочного кредитования в этом банке были весьма скромными, то за прошедшее время они выросли более, чем в 6 раз. При этом банк значительно сократил объемы кредитов, предоставленных на срок до одного года, что само по себе свидетельствует о переносе центра тяжести с экспресс-кредитования на нецелевое потребительское кредитование, автокредитование и ипотечное кредитование.

Такой шаг представляется тем более объяснимым, если честь, что риски невозвратов по этим трем видам кредитования существенно ниже, чем аналогичные риски при кредитовании физлиц на короткие сроки и на сравнительно небольшие суммы.

Источник: данные ЦБ РФ

Рефинансирование через банковские долнгосрочные долговые обязательства, обеспенченные залогом недвижимости (ипотечные облигации). Система закладных листов.

Схема 1.

Для системы закладных листов характернно соединение функций эмитента закладных листов, кредитора, правляющей компании по обслуживанию ипотечных кредитов и закнладных листов в одном лице (ипотечном баннке). Обеспечение эффективности данной сиснтемы зависит от соблюдения следующих основных принципов ее построения и функцинонирования.

1. Лицензирование.

На эмиссию закладных листов необходинма специальная лицензия.

2. Принцип покрытия.

Объем всех выпущенных ипотечным крендитным институтом закладных листов долнжен быть покрытым в любой момент через ипотечные ссуды. Сумма выпущенных ипонтечным кредитным институтом в обращение закладных листов не должна превышать обнщей суммы выданных им долгосрочных ссуд, обеспеченных залогом недвижимого имущенства.

3. Предел покрытия.

Только 60-70% стоимости заложенного имущества может быть привлечено в качестве покрытия для закладных листов. Размер ипонтечного кредита, предоставляемого банком-эмитентом закладных листов, составляет 60-70% от стоимости залога, соответственно и объем выпуска закладных листов составляет 60-70% от стоимости заложенной в банке недвижимонсти.

4. Регистр покрытия.

Все активы, которые служат в качестве покрытия закладных листов, должны быть внесены в специальный регистр, в котором казываются характеристики заложенного объекта, номинальная сумма кредита, пронцентная ставка, взносы в погашение основнонго долга, стоимость залога, способ использонвания объекта залога.

5. Преимущественное право держателей закладных листов.

При банкротстве банка держатель залогонвого листа имеет преимущественное право на возмещение по обязательствам банка.

6. Защитный вал.

ктивы, пассивы и деятельность, связаые с ипотечными кредитными операциями и выпуском закладных листов, должны быть строго обособлены от иной деятельности баннка. Количество видов операций ипотечных банков, как правило, существенно ограниченно законодательством; исключены операции с повышенным риском.

7. Надзор.

В мировой банковской практике осущенствляется строгий надзор за деятельностью ипотечных кредитных институтов. Контролинруются: баланс; рентабельность банка; наранщивание собственного капитала; соблюдение нормативов деятельности банков, становнленных в соответствии с банковским законондательством (для ограничения ровня риснков); политика процентных ставок; внутреий и внешний аудит. Специфическим объекнтом контроля является соблюдение принцинпа покрытия. Для этого органом надзора для каждого банка назначается доверительное лицо (фидуциарий), которое информирует орган надзора относительно обеспечения занлогового покрытия. Фидуциарий контролирунет достаточность покрытия и правильность внесения сведений в регистр покрытия. Он также снабжает ипотечные закладные листы сертификатами об их покрытии. Ему дано право на проверку всех документов банка, связанных с выпуском залоговых листов. Как правило, регулируется также доля собствеых средств банка по отношению к объему выпуска закладных листов.

Для обеспечения эффективности процесса мобилизации ресурсов ипотечного кредитованния за счет закладных листов необходимо нанличие вторичного рынка закладных, в рамках которого обеспечивалась бы высокая ликвиднность данных ценных бумаг, их доступность для инвесторов.

Система закладных листов при соблюденнии важнейших принципов ее построения и функционирования является относительно надежной.

3.2 сравнительная характеристика ипотечного и долгосрочного кредитования.

ипотечный кредит

Кредит предоставляется гражданам Российской Федерации в возрасте от 18 лет при словии, что срок возврата кредита по договору наступает до исполнения Заемщику 75 лет на приобретение, строительство (в т.ч. на частие в долевом строительстве), реконструкцию под залог кредитуемого Объекта недвижимости (либо под совокупное обеспечение, в состав которого входит залог кредитуемого Объекта недвижимости).
Варианты выдачи кредита	Единовременно (приобретение объекта недвижимости) Единовременно или частями (строительство, реконструкция, ремонт объекта недвижимости)
Срок кредитования	До 20 лет (Банк вправе предоставить отсрочку в погашении кредита с величением срока кредитования на период строительства, реконструкции Объекта недвижимости - до 2-х лет с даты заключения Кредитного договора.)
Процентная ставка	До оформления ипотеки: до 5-и лет - 13% годовых в рублях; 13,5% годовых в USD и EUR до 10-и лет - 14% годовых в рублях; 14,5% годовых в USD и EUR до 20-и лет - 15% годовых в рублях; 15,5% годовых в USD и EUR После оформления ипотеки: до 5-и лет - 12% годовых в рублях; 12,5% годовых в USD и EUR до 10-и лет - 12,5% годовых в рублях; 13% годовых в USD и EUR до 20-и лет - 13% годовых в рублях; 13,5% годовых в USD и EUR Указанные процентные ставки действуют с 14.08.06г., процентные ставки по кредитам, предоставленным ранее, не изменяются
Тариф за обслуживание ссудного счета	по кредитам, предоставляемым в долларах США 4% от суммы кредита по договору, min 1 500 руб. по кредитам, предоставляемым в рублях и ЕВРО 1,5% от суммы кредита по договору, min 1 500 руб., max 20 руб.
Досрочное погашение:	В любое время без штрафных санкций
Объект недвижимости	земельный часток, квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат, дача, гараж, расположенные на территории РФ
Предоставление кредита	по месту регистрации Заемщика, одного из Созаемщиков (супруга(и)); по месту нахождения предприятия (клиента Банка) - работодателя Заемщика/одного из Созаемщиков, по ходатайству этого предприятия и при словии предоставления им поручительства в обеспечение исполнения обязательств Заемщика/одного из Созаемщиков (работника предприятия) по Кредитному договору; по месту нахождения или по месту строительства Объекта недвижимости
Максимальная сумма кредита	Зависит от платежеспособности Заемщика (Созаемщиков), но не более 90% стоимости объекта недвижимости.
Обеспечение возврата кредита	залог приобретаемого объекта недвижимости; залог имеющегося объекта недвижимости; поручительства граждан РФ, имеющих постоянный источник дохода; поручительства юридических лиц; залог транспортных средств и иного имущества; залог мерных слитков драгоценных металлов с обязательным хранением закладываемого имущества в Банке; залог ценных бумаг, эмитированных Сбербанком России
Варианты выдачи кредита:	- Единовременно (приобретение объекта недвижимости) - Единовременно или частями (строительство, реконструкция, ремонт объекта недвижимости)
Дополнительные слуги	Организация ипотечной сделки (в случае Государственной регистрации без нотариального достоверения) - 2 руб.
Погашение кредита	Дифференцированные платежи (проценты начисляются на остаток долга) Основной долг + %% ежемесячно, не позднее 10 числа месяца следующего за платежным
Список предоставляемых заемщиком документов	1. Заявление- анкета; 2. Паспорт Заемщика, Поручителей. 3. Документы, подтверждающие величину доходов и размер держаний Заемщика (Созаемщиков) и Поручителей за последние 6 месяцев (по форме банка) В расчет платежеспособности Заемщика (Созаемщиков) дополнительно к его доходу по основному месту работы при словии подтверждения казанных доходов и произведенных держаний соответствующей справкой могут быть приняты следующие виды доходов: доходы, получаемые по другим местам работы, если трудовой договор заключен на срок свыше 1 года; доходы, получаемые от занятия частной практикой, либо от иных источников, разрешенных законодательством; доходы супруги(а) Заемщика; пенсия, досрочно назначенная по старости или за выслугу лет и получаемую Заемщиком/Созаемщиком, не достигшим пенсионного возраста, становленного законодательством (55 лет - для женщин, 60 лет - для мужчин), на период до достижения им пенсионного возраста.
	4. Документы на Приобретение Объекта недвижимости Приобретение Объекта недвижимости документы, подтверждающие стоимость Объекта недвижимости (проект договора купли-продажи; предварительный договор куплиЦпродажи; договор купли Ц продажи и т.п.); свидетельство о регистрации права собственности Продавца на Объект недвижимости; документ, являющийся основанием возникновения права собственности Продавца (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о приватизации); договор субсидии и др.
	Строительство Объекта недвижимости по договорам инвестирования строительства, ступки права требования и т.п. документы, идентифицирующие Объект недвижимости, подтверждающие его стоимость и предусматривающие порядок вступления Заемщика (Созаемщиков) в права собственности на Объект недвижимости (договор инвестирования строительства, договор ступки права требования и т.п.). Если разрешение на строительство Объекта недвижимости получено Застройщиком после 01.04.2005г., договор инвестирования строительства, договор ступки права требования должны быть зарегистрированы в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним; документы, подтверждающие права Застройщика на строительство Объектов недвижимости (разрешение на строительство, проектную декларацию, документы о государственной регистрации права собственности или права аренды Застройщика на земельный часток, предоставленный для строительства и т.п.) - копии, заверенные Застройщиком; документы, подтверждающие право Инвестора на реализацию Объекта недвижимости Ц копии, заверенные Инвестором.
	Индивидуальное строительство Объекта недвижимости согласованная в становленном порядке проектно-сметная документация; разрешение на строительство; иные разрешения, предусмотренные законодательством; документы о государственной регистрации права собственности (права аренды) на земельный часток, на котором будет вестись (ведется) строительство жилого дома, дачи, садового дома, гаража и других строений потребительского назначения; договор о проведении строительных работ либо другой договор, заключенный со строительной организацией или иным лицом, осуществляющим строительство.
	Реконструкция Объекта недвижимости проектно-сметная документация; договор о проведении работ по реконструкции с казанием их стоимости (предъявляется при наличии); документы о государственной регистрации права собственности (права аренды) на земельный часток, на котором будет вестись (ведется) реконструкция жилого дома, дачи, садового дома, гаража и других строений потребительского назначения (предъявляются); разрешение на проведение реконструкции (предъявляется при наличии);
	5. Документ, подтверждающий наличие или плату собственных средств Заемщика в размере не менее 10% от стоимости объекта недвижимости Перечень документов может быть дополнен по смотрению Банка.
Срок рассмотрения кредитной заявки	Не более 18 рабочих дней
Внимание! Внесение изменений в кредитные договоры и договоры поручительств по кредитам физических лиц при изменении вида обеспечения 500 руб.

ипотечный кредит с четом суммарного актива (долгосрочное кредитование)

Кредит предоставляется   гражданам Российской Федерации в возрасте от 18 лет при словии, что срок возврата кредита по договору наступает до исполнения Заемщику 75 лет на приобретение Объектов недвижимости под залог кредитуемого Объекта недвижимости (либо под совокупное обеспечение, в состав которого входит залог кредитуемого Объекта недвижимости).
Суммарный актив Ц принадлежащие на праве собственности Заемщику, Заемщику и его(ее) супруге(гу), Созаемщикам (общей оценочной стоимостью не менее 30 рублей): квартиры и индивидуальные жилые дома, в которых никто не зарегистрирован; дачи; земельные частки; нежилые помещения (используемые под офисы, склады, торговые точки); помещения для кратковременного проживания (гостиницы, мотели, кемпинги) - оценочной стоимостью каждой (ого) не менее 1   рублей; автомобили и иные транспортные средства - оценочной стоимостью каждого не менее 600  рублей при сроке эксплуатации каждого не более 3-х лет; эмиссионные и неэмиссионные ценные бумаги, эмитированные Сбербанком России.
Срок кредитования	До 20 лет (Банк вправе предоставить отсрочку в погашении кредита с величением срока кредитования на период строительства, реконструкции Объекта недвижимости - до 2-х лет с даты заключения Кредитного договора.)
Процентная ставка	до 5-и лет включительно До оформления ипотеки : RURЦ13%; USD,EURЦ13,5% После оформления ипотеки RURЦ12%; USD,EURЦ12,5 % от 5 лет до 10 лет включительно До оформления ипотеки: RURЦ14%; USD,EURЦ14,5% После оформления ипотеки RUR Ц12,5%;USD,EURЦ13% от 10 лет до 20 лет включительно До оформления ипотеки: RURЦ 15%; USD,EURЦ15,5% После оформления ипотеки RURЦ13%;USD,EURЦ13,5% Указанные процентные ставки действуют с 10.02.06г., процентные ставки по кредитам, предоставленным ранее, не изменяются
Комиссия за ведение счета	Единовременная комиссия: по кредитам в рублях и Евро: 1,5% от суммы кредита по договору, min 1 500 руб., max 20 руб. по кредитам в USD: 4,0% от суммы кредита по договору, min 1 500 руб.
Досрочное погашение:	В любое время без штрафных санкций
Объект недвижимости	квартира, земельный часток, индивидуальный жилой дом
Предоставление кредита	- по месту регистрации Заемщика, одного из Созаемщиков (супруга(и)); - по месту нахождения предприятия (клиента Банка) - работодателя Заемщика/одного из Созаемщиков, по ходатайству этого предприятия и при словии предоставления им поручительства в обеспечение исполнения обязательств Заемщика/одного из Созаемщиков (работника предприятия) по Кредитному договору; - по месту нахождения или по месту строительства Объекта недвижимости
Максимальная сумма кредита	Определяется без чета платежеспособности Заемщика/Созаемщиков и не должна превышать одновременно 50% оценочной стоимости Суммарного актива и 65% покупной стоимости Объекта недвижимости.
Обеспечение возврата кредита	- залог приобретаемого Объекта недвижимости оформляется ипотекой в силу закона одновременно с оформлением (регистрацией) права собственности Заемщика/Созаемщиков на Объект недвижимости - поручительство супруги(га) Заемщика по всем обязательствам Заемщика по Кредитному договору; - поручительства членов семьи Заемщика/Созаемщиков (родителей, совершеннолетних детей), которых предполагается зарегистрировать по месту постоянного проживания в приобретаемом Объекте недвижимости.
Варианты выдачи кредита:	Единовременно
Погашение кредита	Дифференцированные платежи (проценты начисляются на остаток долга) Основной долг + %% ежемесячно, не позднее 10 числа месяца следующего за платежным
Список предоставляемых заемщиком документов	1. Заявление- анкета; 2. Паспорт Заемщика (Созаемщиков), Поручителей 3. Документы, подтверждающие величину доходов и размер держаний Заемщика (Созаемщиков) и Поручителей за последние 6 месяцев (по форме банка)
	4. Свидетельство о браке/брачный контракт (предъявляется); 5. Свидетельство(а) о расторжении брака(ов) (предъявляется); 6. Свидетельство(а) о рождении ребенка (детей) (предъявляется); 7. Документы, подтверждающие право собственности Заемщика/Созаемщиков на включенное в Суммарный актив имущество, также его стоимость: - договор купли-продажи/договор мены/договор дарения либо другой документ, являющийся основанием возникновения права собственности Заемщика/Созаемщиков на имущество; - свидетельства о регистрации права собственности Заемщика/Созаемщиков на квартиры, индивидуальные жилые дома, дачи, земельные частки, нежилые помещения; - финансовые лицевые счета, выписки из домовой книги и т.п.; - паспорта технических средств (автомобилей и иных транспортных средств); - заключения оценщиков на квартиры, индивидуальные жилые дома, дачи, земельные частки, нежилые помещения, автомобили и иные транспортные средства; - страховые полисы на квартиры, индивидуальные жилые дома, дачи, земельные частки, нежилые помещения, автомобили и иные транспортные средства; - выписку из депозитария со счетов депо/выписку из счета в реестре ценных бумаг/сертификат ценных бумаг со счетов депо.
	8. Документы в зависимости от цели кредита: - документы, подтверждающие стоимость Объекта недвижимости (проект договора купли-продажи; предварительный договор куплиЦпродажи; договор купли - продажи и т.п.); - свидетельство о регистрации права собственности Продавца на Объект недвижимости (предъявляется); - документ, являющийся основанием возникновения права собственности Продавца (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о приватизации). 9. Документ, подтверждающий наличие или плату собственных средств Заемщика в размере не менее 35% от стоимости объекта недвижимости Перечень документов может быть дополнен по смотрению Банка.
Срок рассмотрения кредитной заявки	Не более 18 рабочих дней со дня предоставления полного пакеты документов

кредит молодая семья

Кредит предоставляется физическим лицам - гражданам Российской Федерации в возрасте от 18 лет состоящим в браке, при словии, что один из супругов не достиг 30 ти летнего возраста, также гражданам из неполных семей с детьми, в которой мать (отец) не достигли 30 ти летнего возраста.
Срок кредитования:	До 20 лет (Банк вправе предоставить отсрочку в погашении кредита с величением срока кредитования на период строительства Объекта недвижимости до 2- х лет, а также при рождении ребенка до 3-х лет; суммарный период отсрочек до 5-ти лет)
Условия предоставления кредита	Кредит предоставляется на словиях кредитных программ: Кредит на недвижимость, Ипотечный кредит, Ипотечный+.
Тариф за обслуживание ссудного счета	по кредитам, предоставляемым в долларах США 4% от суммы кредита по договору, min 1 500 руб. по кредитам, предоставляемым в рублях и ЕВРО 1,5% от суммы кредита по договору, min 1 500 руб., max 10 руб.
Санкции за досрочное погашение	НЕТ
Варианты выдачи кредита:	- Единовременно (кредитный договор) - Частями (договор об открытии невозобновляемой кредитной линии)
Назначение	Приобретение, строительство (в том числе долевое частие в строительстве) Квартиры, комнаты, жилого дома, части квартиры или жилого дома, состоящей из одной или нескольких изолированных комнат, земельного частка для строительства на нем жилого дома, земельного частка с построенным/ строящимся жилым домом на территории РФ.
Погашение	Дифференцированные платежи (проценты начисляются на остаток долга), Основной долг + %% ежемесячно, не позднее 10 числа месяца следующего за платежным
Максимальная сумма кредита	Зависит от платежеспособности Заемщика/Созаемщиков и не может превышать: 95% покупной (инвестиционной/сметной) стоимости Объекта недвижимости для Молодой семьи с ребенком (детьми). 90% покупной (инвестиционной/сметной) стоимости Объекта недвижимости для Молодой семьи без детей.
Обеспечение возврата кредита	В соответствии с выбранной кредитной программой: Кредит на недвижимость, Ипотечный кредит, Ипотечный+.
Список предоставляемых заемщиком документов	1.     Заявление-анкета 2.     Паспорт Заемщика (Созаемщиков), Поручителей 3.     Документы, подтверждающие величину доходов и размер держаний Заемщика (Созаемщиков) и Поручителей за последние 6 месяцев (по форме банка) 4.     Свидетельство о браке (не требуется в случае предоставления кредита лицам из неполных семей); 5.     Свидетельство о рождении ребенка (в случае его наличия) 6.     Документы в зависимости от цели кредита:
	Приобретение Объекта недвижимости документы, подтверждающие стоимость Объекта недвижимости (проект договора купли-продажи; предварительный договор куплиЦпродажи; договор купли Ц продажи и т.п.); свидетельство о регистрации права собственности Продавца на Объект недвижимости (предъявляется); документ, являющийся основанием возникновения права собственности Продавца (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о приватизации).
	Строительство Объекта недвижимости по договорам инвестирования строительства, ступки права требования и т.п. документы, идентифицирующие Объект недвижимости, подтверждающие его стоимость и предусматривающие порядок вступления Заемщика (Созаемщиков) в права собственности на Объект недвижимости (договор инвестирования строительства, договор ступки права требования и т.п.). Если разрешение на строительство Объекта недвижимости получено Застройщиком после 01.04.2005г., договор инвестирования строительства, договор ступки права требования должны быть зарегистрированы в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним; документы, подтверждающие права Застройщика на строительство Объектов недвижимости (разрешение на строительство, проектную декларацию, документы о государственной регистрации права собственности или права аренды Застройщика на земельный часток, предоставленный для строительства и т.п.) - копии, заверенные Застройщиком; документы, подтверждающие право Инвестора на реализацию Объекта недвижимости Ц копии, заверенные Инвестором.
	5. Документ, подтверждающий наличие или плату собственных средств Заемщика в размере не менее 10 (5 для семей с детьми)% от стоимости объекта недвижимости Перечень документов может быть дополнен по смотрению Банка.
Срок рассмотрения кредитной заявки	Не более 18 дней

Расчет платежей делается по формуле:

1.     общая сумма кредита делим на срок кредитования и получаем основную сумму долга на каждый месяц.

2.     берется остаток умножается на % ставку множается на кол-во дней в месяце и делится на 365 дней. И так по каждому месяцу.

Таблица 1 расчет платежей

долгосрочное кредитование			молодая сеиья (ипотека)
Дата	Сумма остатка	тело кредита	% на дату платежа остаток + комиссия за ведение счетом 1,5%	Дата	Сумма остатка	тело кредита	% на дату платежа остаток
01.01.2006	2  .00	8 . 34	21713,6	01.01.2006	2  .00	8 . 34	21 369. 86
01.02.2006	1978286,4	8, 34	21713,6	01.02.2006	1978630,14	8, 34	21 369. 86
01.03.2006	1970293,8	8 . 34	21713,6	01.03.2006	1957260,28	8 . 34	21 369. 86
01.04.2006	1948583,2	8 . 34	21713,6	01.04.2006	1935890,42	8 . 34	21 369. 86
01.05.2006	1926869,6	8 . 34	21713,6	01.05.2006	1914520,56	8 . 34	21 369. 86
01,06,2006	1905156	8,34	21713,6	01,06,2006	1893150,7	8,34	21 369. 86
01,07,2006	1883442,4	8,34	21713,6	01,07,2006	1871780,84	8,34	21 369. 86
01,08,2006	1861728,8	8,34	21713,6	01,08,2006	1850410,98	8,34	21 369. 86
01,09,2006	1840015,2	8,34	21713,6	01,09,2006	1829041,12	8,34	21 369. 86
01,10,2006	1818301,6	8,34	21713,6	01,10,2006	1807671,26	8,34	21 369. 86
01,11,2006	1796588	8,34	21713,6	01,11,2006	1786301,4	8,34	21 369. 86
01,12,2006	1774874,4	8,34	21713,6	01,12,2006	1764931,54	8,34	21 369. 86
Остаток суммы на 01,01,07	1774874,4		Выплачено За год 225125,6	Остаток суммы на 01,01,07	1764931,54		Выплачено За год 235068,46

Таким образом если взять сумм плаченную за год и множить на количество лет кредитования в нашем случае это 20 лет мы получим разницу переплаты.

Долгосрочное кредитование :

225125,6*19=4277386,4 руб

Молодая семья (ипотека) :

235068,46*19=4466300,74

Если мы хотим, чтобы у нас была сформирована реальная система ипотеки, не постоянно балансирующая на грани фола грубая пародия на западные модели, необходимо создать для этого специальные словия. В первую очередь ипотеку необходимо обеспечить источниками финансовых ресурсов.

Если формировать ипотеку по немецкой модели, то нужно узаконить соответствующие кредитные организации с налаживанием системы жесткой регламентации и контроля за их операциями. На начальном этапе они должны быть гарантированы либо государством, либо субъектами федерации, либо надежными западными финансовыми чреждениями. Пока таких организаций нет, контрактно-сберегательная (немецкая) система не может быть сформирована.

Если формировать ипотеку по американской модели, то надо начинать с создания системы институциональных инвесторов, то есть развивать деятельность негосударственных пенсионных фондов, компаний по долгосрочному страхованию жизни и т.д. Кроме того, надо сделать так, чтобы эти организации были заинтересованы в приобретении ценных бумаг ипотечных агентств при их невысокой доходности (5-10%). А это возможно только в случае, если доходность по государственным ценным бумагам становится на еще более низком ровне. Пока это не произойдет, то есть пока не вырастет и не станет стабильным кредитный рейтинг России, ипотечные агентства будут продолжать надеяться на зарубежных политико-ориентированных инвесторов, оставаясь полностью зависящими от интересов и воли правительств западных стран.

При этом надо отдавать себе отчет, что наличие источников финансовых ресурсов всех проблем не решит. Реально ипотека сможет развиваться только тогда, когда помимо возможности выдать деньги у кредитных организаций появится веренность в том, что эти деньги они смогут получить обратно. Иными словами, когда будет, наконец, решена проблема использования жилья в качестве залога, то есть появится реальная возможность выселения неплатежеспособных заемщиков. Пока это не станет четко отработанной рутинной процедурой, ипотечное кредитование останется высокорискованным бизнесом.

Кроме того, ипотека не станет массовой, пока не вырастет реальная кредитоспособность населения. Это означает не только то, что должны величиться доходы граждан, но и то, что в стране должны сократиться темпы инфляции. В противном случае рост цен будет постоянно меньшать ту долю заработка, которую заемщик не тратит на повседневные нужды и может направлять в погашение кредита.

Ключевая категория ипотечного кредитования - залог. Кредитор-залогодержатель в случае неисполнения залогодателем обязательства по возврату ссуд обретает право получить компенсацию за счет реализации заложенной недвижимости в первоочередном порядке (в сравнении с друнгими кредиторами). Разновидностью залога является заклад. В отличии от обычного залога при закладе имуществом распоряжается не залогодатель, залогодержатель, т. е. банк-кредитор.

Решения этих проблем в большинстве случаев слабо стыкуются, в силу чего вырабатываемые схемы довольно, сложны, сопряжены с неманлыми дополнительными расходами частников сделки и клиентов. И, тем не менее, спрос на подобные виды финансовых слуг сравнительно высок и стойчиво растет.

Нынешние виды ипотечного кредитования следует рассматривать не более как прототипы будущей системы жилищного финансирования, которая призвана выполнять три основные функции:

1)а обеспечивать мобилизацию средств на финансирование строинтельства и покупки жилья;

2)а предоставлять и обслуживать кредиты (имея в виду и их рефиннансирование);

3)а осуществлять функцию инвестора.

заключение

В настоящее время ипотека вызывает много разноречивых мнений. Одни утверждают, что при нынешнем ровне жизни этот способ решения жилищной проблемы еще долго останется непопулярным. ДругиеЧчто ипотека пришла в нашу страну как раз вовремя. А между тем существующие в стране программы развития ипотеки не работают, да и доверия у населения эти программы вызывают не много (приложение 2, диагр.1).

Развитие ипотечного кредитования в нашей стране способствовало бы оживлению в инвестицинонной сфере, повышению социальной стабильности в обществе, преодолению глубоконго социально-экономического кризиса в ценлом. С другой стороны этот финансово-экономический кризис затрудняет создание в России национальной системы ипотечного кредитования. Но если словия ипотечного кредитования будут приспособлены к платежеспособному спросу населения, источником финансирования ипотечных кредитов станут дополнительные доходы бюджета, возникающие в результате подъема жилищного строительства, то развитие и становление системы ипотечного кредитования возможно и в словиях экономической нестабильности.

Во-первых, ипотечное кредитование в словиях переходной экономики нужно ориентировать в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресурнсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков. Доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, - значительная и составляет не менее половины желающих улучшить свои жилищные словия.

Во-вторых, для тех граждан, у которых нет достаточных собственных сбережений в денежной форме, это ограниченние преодолевается за счет оплаты ими части нового жилья старым жильем. Граждане, получающие в становленном порядке жилищные субсидии и жилищные сертификаты, могут использовать их для оплаты части стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечному кредиту.

В-третьих, словия ипотечного кредитования должны соответствовать доходам основной части населения, номинироваться в рублях, выдаваться на срок до 10 Ч 15 лет, иметь низкую процентную ставку (7 - 10% годовых). Такие словия, как показал опыт, даже при весьма малой доле кредита (10 - 20%) становятся сильным стимулом для принянтия населением решения о покупке жилья, обеспечивая мобилизацию собственных средств. По мере роста доходов населения и лучшения финансово-экономической ситуации словия кредитования постепенно будут приближаться к словиям финансового рынка.

В-четвертых, практический опыт подтверждает, что даже при 10 - 20% ипотечного кредитования в покупке жилья значительно величивается спрос на жилье. Это приводит, в конечном итоге, к эффекту мультипликации налогов. Вознникающие дополнительные налоги превышают объем кредитования, вызвавший такой доход бюджета.

В-пятых, поскольку ипотечное кредитование создает дополнительные доходы бюджета, то они могут служить однним из источников финансирования ипотечного кредитования вместе с внебюджетными источниками финансированния жилья, которые имеются в каждом регионе и городе. Далее система становится самодостаточной и может расшинряться за счет других источников финансирования, в том числе заемных средств финансовых институтов.

Литература

1.     Проценты по займам и кредитам: налоговый чет
"Финансовая газета. Региональный выпуск", 2006, N 21

2.     О некоторых проблемах законодательства о страховании вкладов
"Юридическая работа в кредитной организации", 2006, N 2

3.     Раскрытие информации о связанных сторонах
"Внедрение Международных стандартов финансовой отчетности МСФО в кредитной организации", 2006, N 3

4.     Как региональному банку средних размеров создать преуспевающую лизинговую компанию
"Банковское кредитование", 2006, N 2

5.     Три составные части и три источника информационной безопасности в кредитных организациях. Часть 2
"Управление в кредитной организации", 2006, N 2

6.     Репутация банков и возможность ее оценки
"Банковское кредитование", 2006, N 1

7.     Правовое регулирование открытия банковского счета
"Юридическая работа в кредитной организации", 2006, N 1

8.     Формирование системы кредитных историй. Комментарий к ряду положений Федерального закона от 30.12.2004 N 218-ФЗ "О кредитных историях"
"Регламентация банковских операций в нормативных документах с комментариями", 2006, N 2

9.     Три составные части и три источника информационной безопасности в кредитных организациях. Часть 1

10.                       Особенности начисления и платы процентов по кредитному договору
"Финансовая газета", 2006, N 4

11.                       Бухгалтерский учет операций РЕПО в кредитных организациях Продолжение
"Налогообложение, чет и отчетность в коммерческом банке", 2006, N 1

12.                       Финансовые инструменты в отчетности по МСФО
"Внедрение Международных стандартов финансовой отчетности МСФО в кредитной организации", 2006, N 1

13.                       Маркетинговые методы стратегической концентрации информации о заемщиках
"Банковское кредитование", 2005, N 4

14.                       Кредитная политика как инструмент стратегии фирмы
"Консультант", 2005, N 23

15.Байбар И. И. Ипотечное кредитование. ЗАО Фонд недвижимости. Журнал Восточный базар, 2005

16.Будаков Д. Ю. Развитие ипотечного кредитования. Из материалов выступлений некоторых частников Восьмого международного банковского конгресса в Санкт-Петербурге, 2004

17.Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в России. Журнал Менеджмент в России и за рубежом, 2004

18.Перспективы ипотечного кредитования в Москве. Проблемы ранка жилья в вопросах и ответах. МИАН (Московское Инвестиционное Агентство Недвижимости), 2005

19. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993г

20. Жилищный кодекс РСФСР

2Гражданский кодекс РФ

2Федеральный закон Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ

23.Федеральный закон О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21 июля 1997г. л 122-ФЗ

24.Федеральный закон Об исполнительном производстве от 21 июля 1997г. № 119-ФЗ

25.Закон РФ Об основах федеральной жилищной политики от 24 декабря 1992г.

26.Закон РСФСР О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации от 4 июля 1991г. № 1541-1

27.Седугин П. И. Жилищное право. учебник для вузов. - М.: Издательство НОРМА, 2005

---

[1] Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования/ Под ред. Н.Б. Косаревой. - М.: Институт экономики города, 2002, с. 44-45

[2] жегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. - Пб.:а Питер, 2001. с. 59

[3] Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования/ Под ред. Н.Б. Косаревой. - М.: Институт экономики города, 2002, с. 46

[4] жегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. - Пб.:а Питер, 2001. с. 60-61

[5] Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования/ Под ред. Н.Б. Косаревой. - М.: Институт экономики города, 2002, с. 56-58

[6] жегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. - Пб.:а Питер, 2001. с. 66

[7] жегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. - Пб.:а Питер, 2001. с. 108-115

[8] ссылка более недоступнаrealty/service/mortgage_dk.shtml

[9] ссылка более недоступнаrefs.

[10] ссылка более недоступнаrealty/service/mortgage_sbr.shtml

[11] ссылка более недоступнаwrabus.htm

[12] жегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. - Пб.:а Питер, 2001. с.174-175

[13] ссылка более недоступнаrus/temp/ipoteka.htm

[14] Грачев И. Стройсберкассам Ча быть! // Банковское дело в Москве. - 2002 г. - № 11

[15] Головин Ю.В. Банки и банковские слуги в России. - М.: Финансы и статистика, 1. с. 377-380