Книги, научные публикации
МАЙ Ч ИЮНЬ | 2010 ПРЕЗЕНТАЦИЯ Елена ШОМИНА, доктор политических наук, профессор Высшей школы экономики, вице президент Российской ассоциации нанимателей жилья Квартиросъемщики: российский и зарубежный
опыт развития арендного жилья Главы из новой книги Квартиросъемщики - кто такие? туация встретила меня и во многих других российских городах. Никто не Сколько? Какие?
знает, сколько в муниципалитетах на Кто такие квартиросъемщики? нимателей муниципального жилья.
Сначала необходимо разобраться Мне не удалось это узнать за три дня с тем, кто такие наниматели (кварти пребывания в Томске, хотя именно в росъемщики) и арендаторы, кто такие Томске к нанимателям относятся го домовладельцы - наймодатели. раздо лучше, чем во многих и многих Воспользуюсь простым определе других городах. В этом свете очень по нием, данным известным польским радовала компетентность руководите экспертом Евой Бончак Кухарчик, ко ля Департамента жилищной политики торая помогала группе членов Сети и жилищного фонда Центрального ок Жилищного просвещения знакомить руга Москвы Михаила Недайводова, ся с проблемами квартиросъемщиков который немедленно ответил на мой Польши в 2006 году. Она определяет вопрос: У меня в округе живет около нанимателей как людей, которые миллиона жителей, из них порядка легально, на законных основаниях тысяч - жители неприватизированных Один из самых авторитетных проживают в помещениях других лю квартир, то есть квартиросъемщики.
экспертов России дей [1]. Мы привыкли говорить про Но этот исчерпывающий ответ - ред в сфере жилищной политики квартиры или комнаты, но действи чайший случай!
Елена Шомина выпустила тельно, соглашусь с Евой Бончак Ку Надежной статистики по России монографию1, посвященную харчик, потому что можно говорить о практически нет. Действительно, все квартиросъемщикам.
чужом жилом помещении, потому что данные касаются только жилищных В эту категорию входит снимать можно и лугол, и комнату, и площадей, к тому же эти цифры приблизительно 20 - квартиру, и часть односемейного до очень динамично меняются, что свя миллионов человек - ма (как в Канаде или Исландии), не зано и с продолжающейся приватиза муниципальных и социальных большой дом (как это часто бывает в цией и вяло текущей пока расприва нанимателей жилья, а также те, США), и роскошный особняк! тизацией жилья.
кто снимает квартиры Очень часто мы используем как Если воспользоваться уже упомяну у частных лиц синонимы глаголы нанимать и тым определением нанимателей как или в современных ларендовать. Нанимать (снимать) людей, живущих не в своей квартире, доходных домах.
квартиру могут только граждане, а то есть дать оценку не только числу В книге показаны типичные арендовать - только юридические ли лиц, не приватизировавших свои квар проблемы этой группы ца [2]. Иными словами, гражданин не тиры, но и подсчитать число людей, ко жителей, особенности может арендовать квартиру, а юриди торые снимают жилье у частных лиц - договоров найма и проживания ческое лицо (организация) не может муниципальных нанимателей и собст в домах ТСЖ, описан опыт быть нанимателем. Однако мы гово венников квартир, то оказывается, что квартиросъемщиков рим ларендная квартира и ларендное живет не в своей квартире, попросту и организаций, представляющих жилье гораздо чаще, чем съемная говоря снимает жилье, каждый четвер их права, в Прибалтике квартира или съемное жилье. тый россиянин. Эти данные были полу и Чехии, Канаде, Англии Недавно в рамках совместной рос чены в результате исследования, про и Швеции и т.д.
сийско польской программы по под веденного GE Money в России (а также Специальный раздел посвящен держке прав нанимателей жилья я бы в Чехии, Польше, Румынии и Венгрии) в жилищной культуре ла в Перми [3]. Поинтересовалась в конце 2007 года [4]. В этом смысле и жилищным праздникам, соответствующем департаменте: Россия находится в таком же положе а также жилищному Сколько у вас собственников и квар нии, как и Чехия, - 25 процентов. В Ру просвещению, в том числе тиросъемщиков? И получила неожи мынии - каждый пятый, в Венгрии - и жилищным урокам.
данный ответ: Не знаем. Можем толь каждый десятый, а в Польше - только ко назвать площади, переданные в 7 процентов жителей относятся к нани Мы публикуем несколько собственность жителям. Такая же си мателям жилья.
отрывков из новой книги, Следовательно, наниматели, живу которую можно заказать щие в неприватизированных муници Шомина. Е. С. Квартиросъемщики - наше в издательском доме ГУ ВШ жилищное меньшинство: российский пальных квартирах, плюс наниматели (см. сайт и зарубежный опыт развития арендного жилья.
открыто или скрытно снимающие квар М.: Изд. дом Гос. ун та - Высшей школы тиры у частных лиц (в том числе и у му экономики, 2010. - 364 с.
МАЙ Ч ИЮНЬ | ПРЕЗЕНТАЦИЯ ниципальных нанимателей) представ лось муниципального жилья, оно при ства (или лот своего ведомства) и не ляют уже 35 - 40 миллионов человек. К ватизировано. Например, в Македо приватизировал его.
тому же в последнее время весьма нии практически все жилье - 99 про Во вторых - новые социальные распространенной является ситуация, центов - является частным, но на наниматели, в третьих - нанимате когда собственник квартиры в городе А самом деле здесь тоже весьма распро ли, снимающие жилье по договору снимает квартиру для себя (часто для странен частный (скрытый) найм квар коммерческого найма.
своих детей) в городе Б. Городом Б ча тир, а заниженные цифры лишь отра Тех жителей, которые не привати ще всего являются крупные центры, жают стремление собственников зировали свое жилье, имея на это особенно с сильными высшими учеб домов и квартир уйти от налогов. право, сегодня Жилищный кодекс оп ными заведениями, где студенческая ределяет как наниматели социаль молодежь постоянно пополняет се ного жилья даже в том случае, если Кто чаще всего снимает жилье?
мейные бюджеты многих и многих эти люди совсем не бедные. Я бы на квартиросдатчиков (наймодателей). Специальных исследований или зывала их муниципальными кварти То, что необходимо строить дома не особой статистики мне найти не уда росъемщиками.
только в собственность, но и внаем, лось, за исключением американской Численность этих старых муници доказывается мировым опытом. Ни статистики, извлеченной из переписи пальных квартиросъемщиков сейчас где, ни в одной стране мира нет сто населения [5]. Эти материалы доста сокращается в свете того, что в новом процентной собственности на жилье. точно показательны и отражают ти Жилищном кодексе указаны сроки Доля арендного жилья в различных пичные тенденции в этой сфере. Мож прекращения бесплатной приватиза странах отражает особенности жилищ но отметить следующее: снимают ции жилья, и эта новость подтолкнула ной политики этих стран, особенно во квартиры 80 процентов всех молодых тысячи людей поспешить приватизи второй половине ХХ века. Например, в людей в возрасте до 25 лет и около 60 ровать свои квартиры. Одновременно Швеции и Нидерландах много лет процентов тех, кому от 25 до 29 лет. Жилищный кодекс указывает, что вся жилищная политика была ориенти Арендуют дома и квартиры пожилые марта 2010 года будет прекращена и рована на доступное арендное жилье, в люди, те, кому больше 65 лет. 65 про деприватизация жилья, то есть воз Англии прошла приватизация жилья, и центов людей после развода выбира можность вернуть квартиру в муници там больше внимания уделяется част ют для дальнейшей жизни арендное пальную собственность и снова стать ным квартирам, а современную жи жилье. В арендном жилье живут ле квартиросъемщиком. Некоторые соб лищную политику и реальную ситуацию гальные иммигранты. ственники жилья, очевидно, успеют в Чехии определяют процессы рести туции, которые вернули бывшие до Так, среди тех, кому 18 - 35 лет, 10% снимают жилье ходные дома старым хозяевам. В Эс тонии сегодня появились лозунги и еще 12% допускают такую возможность.
Эстонец может быть только собствен ником! и соответствующее законода А среди респондентов в возрасте 35 - 54 лет тельство, которое ущемляет нанимате лей жилья, откровенно считая их соответствующие доли составляют 7 и 8% людьми второго сорта.
В целом идет поддержка собствен ников во многих странах мира, однако Американские квартиросъемщики воспользоваться этой возможностью, арендное жилье остается в жилищном - люди самого разного достатка. 20 однако принципиально этот встреч фонде практически всех стран. Напри процентов всех нанимателей имеют ный поток мало изменит расклад.
мер, в Швейцарии - 70 процентов, Гер средний доход до 60 000 долларов Россия становится страной миллио мании - 57, США - около 50, Нидерлан США, тогда как у 20 процентов доходы нов собственников, многие из кото дах - 46, Швеции - 40, Франции - 36,5, ниже 10 000 долларов в год. Состоя рых - неимущие люди, которые будут Японии - 33,4, Англии - около 30, Че тельные наниматели могли бы купить не в состоянии содержать свою не хии - 29, Италии - 20 процентов. Осо себе дома, но предпочитают арендо движимость.
бенно велика доля арендного жилья в вать жилье, удобное им по стилю жиз Однако, как мы уже отмечали крупных городах: Берлин - 88 процен ни, с удобным доступом к работе и го раньше, численность муниципальных тов, Женева - 85, Амстердам - 86, Ве родским развлечениям. Если сейчас нанимателей в ряде городов весьма на - 76, Нью Йорк - 70, Брюссель - 57, доля меньшинств в арендном жилье велика. Почему же они не приватизи Париж - 53, Копенгаген - 50, Хельсин составляет не более 4 - 10 процен руют жилье? На это есть целый блок ки - 47, Стокгольм - 49, Лондон - 41. тов, то к 2015 году они будут состав причин, помимо просто нежелания Одновременно есть страны, где лять большинство квартиросъемщи возиться с собственностью и отяго арендное жилье в известной степени ков. Такая ситуация в США. щать себя заботами о ее содержании.
скрыто. Например, официальные ци Среди причин отказа от привати фры арендного жилья в Норвегии да зации эксперты и частные люди назы Наниматели в России дут нам не более 20 процентов, на са вали следующее:
мом деле арендного жилья гораздо В России же ситуация иная. Всех Нежелание возиться с привати больше, просто сдают здесь часть од нанимателей можно разделить на две зацией.
носемейного просторного дома, име большие группы - тех, кто снимает Нет особой нужды.
ющего отдельный вход, и государство жилье у юридических лиц, и тех, кто Нет времени.
своими налоговыми льготами поддер снимает жилье у частных лиц. Очень плохое качество муници живает такого домовладельца. Близ Первая группа также весьма неод пального жилья - нечего приватизи кая ситуация и в Канаде, где строят нородна. Среди них те, кто когда то ровать.
специальные дома дуплексы, второй бесплатно получил жилье от государ Семейные конфликты и отсутст этаж в которых сдается. В бывших со вие договоренности относительно бу циалистических странах почти не оста дущих прав собственности.
МАЙ Ч ИЮНЬ | ПРЕЗЕНТАЦИЯ Уже использованное ранее в дру говора социального найма. Отмечу, гом месте право на приватизацию. что лишь в самое последнее время О муниципальных нанимателях Пожилые люди боятся, что при муниципалитеты поднимают вопрос о в домах ТСЖ ватизированная квартира станет для подписании таких договоров. Раньше кого то привлекательной и они про Еще совсем недавно мы говорили о многие муниципалитеты просто избе сто окажутся на улице. муниципальных домах, как бы не заме гали этого, так как не всегда могли Пожилые и иные социально не чая, что большая часть квартир в этих обеспечить те обязательства, кото защищенные люди полагают, что если домах была приватизирована. В по рые должны были взять на себя.
они останутся в статусе нанимателей, следнее время появился новый термин Положение нанимателей, живущих то государство поможет им с содер дом смешанной собственности, при в муниципальных квартирах в ТСЖ, как жанием жилищ и расходами на ком этом жители, да и сами власти, не могут правило, гораздо хуже, чем в домах, мунальные платежи. сформулировать, кто же является до где ТСЖ не создано. Ох и не любят в Как видно из этих ответов, часть из мовладельцем такого дома. Жилищ ТСЖ нанимателей. Я неоднократно бы них связана с жилищной неграмотно ный кодекс практически требует созда ла свидетелем того, как председатели стью. ния принципиально нового типа ТСЖ обсуждали как заставить нани Сейчас в России появляются новые домовладельца, каковым является то мателей приватизировать свои кварти социальные квартиросъемщики. То варищество собственников жилья - ры или просто как от нанимателей есть те, кто вставал на очередь на полу ТСЖ, ЖСК (или другой потребитель избавиться. Напрямую что то прика чение муниципального жилья уже по ский кооператив). Однако пока в мил зать и как то заставить нанимателей сле 2005 года. Это принципиально но лионах многоквартирных домов в Рос ТСЖ не может, а конфликты и непони вое для нас понятие, зафиксированное сии ТСЖ еще не созданы. До недавнего мание между нанимателями и собст в новом Жилищном кодексе вместе с времени говорили о 6 - 10 процентах венниками весьма распространенное понятием социальный найм. Здесь ТСЖ, созданных на протяжении по явление. По закону интересы нанима телей в домах ТСЖ должны представ лять муниципалитеты. Мало того что этого не происходит на практике, пред Анкета в одном канадском доме включала более ставители муниципалитетов в лучшем вопросов о семье съемщика, работе, увлечениях, случае представляют свои муници пальные площади, а не своих нани наличии кредитных карточек, машины, недвижимости, мателей. По закону муниципалитеты наравне с другими собственниками а также вопросы о его предыдущей жилищной истории.
жилья должны выполнять решения об щих собраний, в том числе и по увели Необходимо было дать телефоны работодателя чению платежей, дополнительных сбо ров, направленных на решение тех или потенциального квартиросъемщика, иных проблем ТСЖ. Однако муниципа а главное, его нынешнего домовладельца литеты не всегда имеют на это средст ва, и в результате справедливый гнев собственников обрушивается на жите домовладельцами также будут муни следних лет десяти, когда сами муни лей неприватизированных квартир. То ципалитеты, однако предоставлять со ципалитеты всячески препятствовали есть наниматели при самоустранении циальные квартиры они будут только их созданию, не желая выпускать из рук органов власти поставлены перед фак социальным квартиросъемщикам. Ими огромные финансовые потоки, идущие том нести бремя содержания домов могут быть только малоимущие граж на содержание этих домов. Однако, наравне с собственниками. К сожале дане. Они признаются таковыми орга когда Федеральный закон № 185 обус нию, мне известны случаи, когда прав ном местного самоуправления с уче ловил предоставление муниципалите ления ТСЖ сознательно портили жизнь том дохода, приходящегося на каждого там финансовой помощи на проведе нанимателей, чтобы заставить их сме члена семьи, и стоимости имущества, ние капитального ремонта старого нить место жительства.
находящегося в собственности членов жилья только при условии резкого по Однако моя недавняя поездка в семьи и подлежащего налогообложе вышения самоорганизации жителей и Томск подарила мне встречу с удиви нию [6]. Квартиры, предоставляемые создания ТСЖ, сами муниципалитеты тельным для нашего времени челове по договору социального найма, нель стали создавать ТСЖ, и они стали воз ком - Еленой Семеновной Марченко.
зя приватизировать. Пока еще очень никать в различных российских городах Именно ей в одном из районов Томска мала практика социального найма, и как грибы. В ряде муниципалитетов их поручено представлять интересы му органам местного самоуправления доля быстро достигла необходимых 5 - ниципальных нанимателей. Елена Се еще предстоит огромная работа как по 10 - 20 процентов. Несмотря на огром меновна не только лично знает всех на определению критерия малоиму ные усилия и муниципалитетов, и мно нимателей муниципального жилья, но щий, так и по нормам предоставления гочисленных программ поддержки соб и действительно представляет их инте жилой площади, и по величине аренд ственников жилья, многие созданные ресы. В тех домах, где созданы ТСЖ, ной платы. Пока еще у муниципалите ТСЖ остаются бумажными, жители не обычно перед всеми собраниями или тов нет свободного жилья для предо готовы сами управлять своим жильем. принятием каких то важных решений ставления социальных квартир. В Во многих домах, в которых созда правление ТСЖ организует опросы жи некоторых городах для этих категорий ны ТСЖ, помимо собственников квар телей. По просьбе Марченко опраши малоимущих жителей стали переделы тир живут в муниципальных квартирах вают всех жителей - и собственников, вать общежития. Вероятно, муниципа наниматели, с которыми у муниципа и нанимателей. Затем все анкеты на литетам придется в перспективе стро литетов должны быть оформлены до нимателей правление ТСЖ передает ить новое социальное жилье для этих Елене Семеновне, она их внимательно групп жителей. изучает, при необходимости советует МАЙ Ч ИЮНЬ | ПРЕЗЕНТАЦИЯ ся с нанимателями и на собраниях го такие дома со временем станут обы нормальным и взрослым детям без се лосует так, чтобы выразить позицию денностью, а количество таких кварти мей долгое время жить с родителями, нанимателей. Пока еще такая практика росъемщиков будет весьма значимо. и долгое время после свадьбы. Так, - редчайший случай в России. Хочется Принципиально другую, также среди тех, кому 18 - 35 лет, 10 процен надеяться, что она станет повседнев весьма пеструю группу представляют тов снимают жилье и еще 12 процентов ной и обыденной. те, кто снимает квартиры у частных допускают такую возможность. А среди Пока такое поведение представите лиц, как у собственников квартир, так респондентов в возрасте 35 - 54 лет лей муниципалитетов не является пра и у муниципальных (в нашем сего соответствующие доли составляют 7 и вилом, существует множество очень дняшнем законодательстве - соци 8 процентов [7].
острых конфликтных ситуаций, вы альных) квартиросъемщиков. Третья группа - это приезжие рос званных финансовыми разногласиями По словам специалистов, тех, кто сияне, которых держит зарплата и ра и отказом нанимателей платить на снимает частное жилье в России, ус бота (в своем городе поселке дере равных с собственниками квартир. ловно можно разделить на пять не вушке им не прожить, так как там нет Довольно часто имеют место случаи равных групп. работы и достойной оплаты).
откровенного вандализма и асоциаль Первая группа - это, конечно, сту Четвертая группа - это гастарбай ного поведения квартиросъемщиков. Я денты. В большинстве своем требова теры - иностранные рабочие, готовые зачастую даю председателям ТСЖ не ния у таких квартиросъемщиков отно снимать жилье с минимальными правильный, с точки зрения нормы сительно скромные: главное, чтобы удобствами и жить хоть по двадцать права, совет. Я считаю, что нужно по было подешевле. Хрущевка, обстав человек в однокомнатной квартире.
мочь (подсказать) нанимателям муни ленная мебелью, сохранившейся с со И наконец - топ менеджеры ком ципальных квартир объединиться - со ветских времен в понятно каком состо паний, начинающих свой бизнес в но здать свой Совет нанимателей янии и доставшаяся хозяину по вом месте.
(квартиросъемщиков) и пригласить ру наследству, вполне подойдет. Часто Основными арендаторами элит ководителя или просто лидера такой студенты снимают квартиры в склад ного жилья являются иностранцы, неформальной организации войти в чину - на двоих троих: так дешевле и приехавшие в Москву на работу;
как состав правления ТСЖ. Пусть этот че ловек не имеет права голоса. Но пусть он слышит и знает причины тех или В Канаде типовой договор найма квартиры на английском иных событий в доме, и объясняет это другим нанимателям. Пусть активно и французском языках можно за 1,99 канадского доллара сотрудничает и с правлением ТСЖ, и с купить во многих газетных киосках.
представителем своего домовладель ца - муниципалитета. От такого со В Англии регулярно проводится специальный конкурс трудничества, безусловно, выиграют и муниципальные наниматели, и собст на лучший типовой договор найма венники, и муниципалитет.
среди некоммерческих организаций.
Далее, в России появляются новые коммерческие квартиросъемщики веселее. В Екатеринбурге жилье сни правило, это сотрудники совместных муниципальных квартир, как, напри мают 12,6 процента студентов, в Том фирм и предприятий. В течение дол мер, в Москве, которая является соб ске - более 20 процентов (и в Томске гого времени они были и единствен ственником двух так называемых до учится 100 тысяч студентов!) ными арендаторами лэлитки.
ходных домов. Более того, отдельные Вторая группа - молодые семьи, Сейчас почти половина арендато доходные - но уже частные - дома которым тесно и некомфортно жить с ров элитного жилья - россияне. Рост стали строиться уже в ряде родителями в маленьких квартирках, числа таких арендаторов связан с по крупных российских горо ведь зачастую на площади двух комнат вышенной деловой активностью реги дов. Пола (обе по 15 метров) проживают два, а то ональных представителей российских гаю, что и три поколения одной семьи! Это так компаний и ротацией чиновников. Топ же те, которые хотят жить самостоя тельно и пока не нуждаются в помощи бабушек - дедушек. Однако у нас еще до недавнего времени считалось МАЙ Ч ИЮНЬ | ПРЕЗЕНТАЦИЯ менеджеры крупных компаний часто У квартиросъемщиков самых раз конфессиональная принадлежность не остаются в одном городе подолгу: ных стран мира есть много общего. кандидата, прежние судимости, полу служебные обязанности заставляют их Сам статус нанимателя жилья, озна ченное образование, перенесенные постоянно перемещаться по стране и чающий, что человек живет в чужой заболевания, вредные привычки, дли миру. Поэтому им не имеет смысла по квартире, предполагает, что есть не тельность проживания в стране, зар купать собственную квартиру. Значи которые правила, определяющие плата, продолжительность трудового тельная группа снимающих элитное взаимные права и обязанности нани договора, количество детей, предпо жилье - это бизнесмены, которые не мателя и наймодателя. Обычно они лагаемое увеличение семьи в течение могут или не хотят вкладывать огром прописываются в договоре найма. ближайших пяти лет, партийная при ную сумму в покупку собственного Для поиска квартиры на свобод надлежность, домашние животные, элитного жилья, но и жить в квартире ном рынке весьма характерно требо сексуальная ориентация и масса дру более низкого класса не желают. вание домовладельца к потенциаль гих вопросов. В конце анкеты обычно Квартиры топ класса часто снима ному квартиросъемщику заполнить стоит указание, что заведомо ложные ют предприниматели из провинции для анкету. Например, частные домовла ответы дают хозяину право на немед своих детей, обучающихся в Москве. дельцы в Германии требуют от пре ленное расторжение договора о най Студенты предпочитают квартиры сту тендента на квартиру заполнить спе ме жилой площади.
дии. Квартира такого типа является са циальный опросный лист Несмотря на то что заполнение ан мой маленькой по допустимым стан (Selbstauskunftbogen), который порой кеты не является обязательным, сам дартам площади и количеству комнат состоит из нескольких десятков во по себе отказ от заполнения практиче на рынке элитного жилья. Она состоит просов. ски всегда автоматически ведет к от казу со стороны домовладельца сдать квартиру такому квартиросъемщику.
Конечно, в такой анкете есть допусти По закону штата Вашингтон хозяин должен уведомить мые и недопустимые вопросы.
нанимателя о своем намерении войти в помещение Допустимыми считаются вопросы, имеющие непосредственное отноше по крайней мере за два дня. При этом закон оговаривает, ние к заключению соглашения о найме квартиры и установлению между сто что наниматели не должны необоснованно отказывать ронами договорных отношений. Перед подписанием договора хозяин имеет проинформировавшему их домовладельцу в разрешении право проверить платежеспособность кандидата на квартиру и его возмож на вход в помещение, чтобы показать жилье ность выполнить взятые на себя обяза возможным новым нанимателям тельства. Домовладелец имеет право спросить о размере зарплаты и прочих доходов, составе семьи (но вопрос о всего лишь из одной комнаты - холла Анкета, которую я видела у супер беременности считается недопусти гостиной и спальни с выходом в сану интенданта (одновременно и агента по мым), профессии и занимаемой долж зел. И это самое дешевое жилье из сдаче квартир) в доме частного домо ности своего будущего жильца. Более элитных [8]. владельца в Канаде, включала более того, вопросы доходов желательно 40 вопросов о его семье, работе, увле подтверждать документально.
чениях, наличии кредитных карточек, К числу недопустимых следует от Как снимать квартиру?
машины, недвижимости, а также во нести личные вопросы типа партийной Западные зарисовки просы о его предыдущей жилищной принадлежности, вопросы о предше Начнем с поиска квартиры. истории. Необходимо было также ствующих судимостях и полицейских Если вы задумали снять квартиру, дать все контактные телефоны: рабо расследованиях, прежних отношениях например, в Монреале, то, во пер тодателя потенциального квартиро найма квартиры, сексуальной ориента вых, вы можете обратиться в муници съемщика, а главное, его нынешнего ции, намерении иметь детей. Вопрос о пальный информационно консульта домовладельца. У агента по сдаче религиозной принадлежности допус ционный центр в каждом районе квартиры в Канаде есть всего 24 часа, тим только в единичных случаях, если, города и получить все жилищные в течение которых он должен прове например, домовладельцем является консультации бесплатно. В каждом рить информацию и принять решение церковная организация.
магазине и даже газетном киоске, где о сдаче или отказе в сдаче квартиры. Иногда анкеты включают в себя во продаются канцтовары, за 1,99 ка Обычно сразу же связываются с пре просы, позволяющие характеризовать надских доллара можно купить спе дыдущим хозяином. По неписаным за соседские черты будущего квартиро циальную стандартную форму дого конам домовладельцы не должны от съемщика. Как объяснял мне по этому вора найма квартир со всеми кровенно чернить своих бывших поводу свою позицию управляющий комментариями. Далее вы ищете жильцов, но могут намекнуть колле частным домом в Монреале, он отвеча подходящий для вас дом и обращае ге, если были какие то проблемы: кон ет за подбор жителей и за то, чтобы тесь к rental agent. фликты с соседями, задержка кварт все были счастливы.
Во многих странах мира ежене платы, неаккуратность. Многочисленные пособия Как дельно публикуют все предложения Анкеты являются доморощенными снять квартиру включают совет обяза по сдаче квартир. произведениями домовладельцев и тельно осмотреть квартиру, которую Редко люди сами ищут квартиры. могут содержать любые вопросы, ко вы снимаете. В ней в обязательном по Обычно потенциальные квартиро торые пришли в голову хозяину. Их рядке должны быть такие электричес съемщики обращаются в специализи могут интересовать национальная и кие приборы (appliances), как холо рованные риэлтерские агентства, ко дильник и электрическая плита.
торые берут за это комиссионные. Посудомоечная машина и микровол МАЙ Ч ИЮНЬ | ПРЕЗЕНТАЦИЯ новая печь - редкость, чаще всего не входят в состав домашней электротех ники, хотя спросить о них вам никто не мешает. Проверьте работоспособ ность сантехники и состояние пола, стен и потолков. В том случае, если че го то не хватает, следует настоять, что бы вам обязательно восстановили не работающую технику. Если квартира в запущенном состоянии, можете потре бовать сделать ремонт. Однако на это суперинтенданты идут неохотно и, как правило, делают ремонт в том случае, если квартира действительно в плохом состоянии. В лучшем случае вам могут дать краску и предложить самим про вести косметический ремонт. Как пра вило, апартаменты не имеют внутрен него кондиционирования. Не принято при осмотре квартиры заходить к сосе дям и расспрашивать о том, что есть плохого в доме, - это считается дур ным тоном, и суперинтендант может просто отказать вам в ренте жилья. Не забывайте - выбираете не только вы, но и вас. Особенно чем приличней дом, тем строже отбор жильцов в него. По В Австрии домовладелец может выселить жильца только этому постарайтесь понравиться су перинтенданту, если дом вам пригля по решению суда. Но если домовладелец обращается в суд, нулся. Обычно при съеме апартамента в приличном доме проблем в будущем то суд принимает решение о выселении без проверки не возникает.
ситуации. И только если жилец протестует, начинается Договор найма - проверка, были ли у хозяина законные причины для выселения главный документ квартиросъемщика Договор найма - главный документ, тель отвечает на несколько простых во торые традиционно поднимают органи определяющий взаимоотношения до просов о своем нанимательском про зации защиты прав квартиросъемщи мовладельца и квартиросъемщика. шлом, о требованиях к жилью, а также ков, дает нам весьма широкий разброс Это один из самых распространен подписывает обязательства по его до требований к документу как таковому, а ных документов, который приходится бросовестному использованию. также требований к нанимателям. На подписывать миллионам людей. Значи В Канаде типовой договор найма пример, в Германии бoльшинcтвo мость этого документа просто трудно квартиры на английском и француз xoзяeв квaртиры нacтaивaют на нaли переоценить. Недаром в Финляндии в ском языках можно за 1,99 канадского чии y квaртирocъeмщикa бaнкoвcкoгo специальном пособии - справочнике доллара купить во многих газетных ки cчeтa. В Канаде многие домовладель для молодежи, который ежегодно боль осках. В Англии регулярно проводится цы требуют заполнения специальной шими тиражами издается Департамен специальный конкурс на лучший типо анкеты, где есть вопросы о наличии ма том жилищной политики, вопросам вой договор найма среди некоммерче шины и банковских счетов, а также про найма квартиры и договорам найма по ских организаций. В России сам факт сят предоставить рекомендации от священа специальная и детальная гла необходимости подписания договора предыдущего домовладельца. Условия ва. Специальные пособия Как снять найма ставит большинство квартиро договора менять никто для вас не будет, квартиру огромными тиражами изда съемщиков (особенно муниципальных) даже если вы не согласны с ним (ваш ются для молодежи (и не только) в Ве просто в тупик. выбор - соглашаться или не соглашать ликобритании и во многих других Договор найма во всех странах ся).
странах. В любом случае договор най включает в себя несколько базовых В дoгoвoре o cдaчe/нaймe кварти ма - документ для домовладельцев и вопросов, интересующих обе сторо ры coдeржaтcя вaжнeйшиe cвeдeния o нанимателей - обязательный. ны, среди которых квaртирe, нaпримeр: плoщaдь, Многие договоры найма - многост срок найма (и возможности его кoличecтвo кoмнaт, квaртплaтa, a тaкжe раничные документы, однако в Шве продления);
прaвa и oбязaннocти xoзяинa и ции в муниципальной жилищной ком размер оплаты за найм и комму квaртирocъeмщикa (cрoки рacтoржe пании нам показали типовой договор нальные платежи, возможность их ния дoгoвoрa, вoпрoc o дoмaшниx найма, который заключает каждый на увеличения;
живoтныx и т.д.).
ниматель с муниципальной жилищной условия выселения из квартиры. Как правило, договоры на сдачу компанией. Там типовой договор най Анализ договоров найма в разных жилья заключаются от одного года до ма составляет всего две страницы, странах мира, а также тех вопросов, ко пяти лет.
причем в основном, это тестовый Вопрос квартплаты предполагает принцип заполнения. Каждый нанима договоренность не только о ее разме МАЙ Ч ИЮНЬ | ПРЕЗЕНТАЦИЯ ре и сроках (порядке) внесения, но и которые предоставляются вместе с по Оплачивать дезинфекцию в свя возможности ее увеличения. мещением для сдачи внаем. зи с заражением, которое произошло Важным разделом договора найма Предоставлять нанимателю имя и по вине нанимателя.
являются и правила поведения в квар адрес домовладельца или его агента. Правильно пользоваться водо тире, правила проживания в много Важное примечание: домовладе проводной, электрической и отопи квартирном доме, и правила поведе лец не несет ответственности за рас тельной системами.
ния наймодателя. Там же содержатся и ходы по исправлению проблем, воз Не причинять умышленно или по обязанности домовладельца. никших по вине нанимателя. небрежности ущерб жилью.
Например, в законе штата Ва Там же указано, что домовладелец Не причинять порчи (существен шингтон (США) О владельце - най должен обязательно уведомить нани ный ущерб имуществу) или помехи модателе жилищной собственности и мателя, по крайней мере за два дня, о (существенно мешать другим нанима нанимателе(Residential Landlord своем намерении войти в помещение телям пользоваться их имуществом).
Tenant Act (RCW 59.18), указаны сле в приемлемое время. Закон, однако, При выезде из помещения вос дующие обязанности домовладель оговаривает, что наниматели не становить его до того состояния, в ко ца наймодателя: должны необоснованно отказывать тором оно было, когда наниматель Поддерживать жилье в хорошем домовладельцу в разрешении на вход вселился, за исключением нормально состоянии, чтобы не подвергать опас в помещение, сданное внаем, если го износа.
ности здоровье и безопасность нани домовладелец уведомил съемщика, Там же указано, что не обязан де мателя. по крайней мере за один день, о на лать наниматель и что не имеет права Поддерживать в хорошем состо мерении войти в помещение в опре делать домовладелец, например:
янии все здание, включая крыши, по деленное время, чтобы показать жи Наниматель не оплачивает гоно лы и дымоходы. лье возможным новым нанимателям. рар адвоката домовладельца, если их конфликт будет разбираться в суд.
Домовладелец не имеет право Сколько месяцев жилец может не платить, прежде чем входить в помещение для сдачи вна ем без надлежащего уведомления.
хозяин пойдет в суд? В Эстонии и Латвии три месяца, Домовладелец не имеет права конфисковать имущество нанимате в России - шесть. В Канаде - уже через три недели ля, даже если наниматель задержива ет арендную плату.
опоздания домовладелец имеет право обратиться в суд, Домовладелец не может менять замки, отключать коммунальные ус заплатив серьезную пошлину луги или пытаться заставить нанима теля съехать из за того, что он задер Содержать общие места, такие, Любое условие в договоре о най живает арендную плату [9].
как коридоры, лестницы и холлы чис ме, которое разрешает домовладель Расторжение договора найма мо тыми и безопасными. цу вход без такого уведомления, не жет быть как по инициативе нанима Ремонтировать помещение, что действительно по закону. теля, так и по инициативе домовла бы поддерживать его в том же состоя Обязанности нанимателя: дельца.
нии, в каком оно находилось на момент Платить за наем и любые комму Так, квартиросъемщик может рас вселения съемщика (за исключением нальные услуги в соответствии с до торгнуть договор найма, предупредив нормального износа). говором. хозяина квартиры за три - шесть (в Поддерживать электрическую, во Поддерживать в помещении, ко некоторых странах при долгосрочном допроводную и отопительную системы торое он снял, чистоту и порядок. договоре - за девять) месяцев. Преж в хорошем состоянии и содержать в Убирать мусор надлежащим об девременное расторжение договора рабочем состоянии любые устройства, разом. найма жилья возможно в том случае, если у квартиросъемщика есть важ ная причина для выезда из квартиры.
Например, если по работе ему необ ходимо переехать в другую, отдален ную местность, если состав его семьи увеличился и квартира стала для него маленькой, по состоянию здоровья (например, подъем по ступеням стал невозможным, сырость в квартире и аллергия) он больше не может прожи вать в квартире.
Чрезвычайно важен вопрос высе ления из квартир. Как правило, высе лить квартиросъемщика можно толь ко по суду.
За примером обратимся к авст рийскому опыту [10].
Закон об аренде (The rent law) за щищает всех нанимателей, которые постоянно живут в арендованной квартире (для которых эта квартира - основное место проживания).
МАЙ Ч ИЮНЬ | ПРЕЗЕНТАЦИЯ Домовладелец может выселить Близкая ситуация и в других горо сейчас уже используется, но пока еще нанимателя только по решению суда, дах и странах. Например, в Нью Йор достаточно редко. И муниципалитеты и у него должны быть законные при ке Жилищный суд (Housing Court) слу не готовы к ведению таких дел, и пере чины для обращения в суд (причины, шает в год в среднем по 25 000 дел о селенческого фонда нет, жилищных су которые прописаны в законе). выселении. дов нет, и так далее. Однако постепенно Суд принимает к рассмотрению Как видно из списка причин высе эта практика накопитсяЕ заявления, в которых указаны следу лений, на первом месте (и это практи ющие причины для выселения: чески во всех странах) стоит неуплата Правила проживания Квартиросъемщик не платит квартплаты. Вопрос только, сколько квартплату (арендную плату). месяцев наниматель может не пла B мнoгoквaртирныx дoмax oбычнo Квартиросъемщик наносит вред тить, прежде чем наймодатель обра вывeшивaютcя прaвилa проживания.
(разрушает) квартиру или какие то ее тится в суд или просто выкинет нани Это ycтaнoвлeнныe xoзяинoм прaвилa части или здания. мателя на улицу. В Эстонии и Латвии coвмecтнoгo прoживaния в дoмe, Его поведение регулярно и силь этот срок составляет три месяца, в нaпримeр, пoрядoк yбoрки ecтницы но нарушает покой соседского сооб России - шесть месяцев. Например, в или время coблюдeния тишины.
щества (жителей дома) (например, не Канаде если житель запоздал с Например, в Германии поведение убирается в квартире, в которой живет, квартплатой на три недели, то домо жильцов любого дома регламентирует что приводит к вони во всем доме, или владелец уже имеет право обратить ся установленным в доме порядком принимает ванну, не заботясь о том, ся в суд, заплатив при этом серьез (Hausordnung). Hausordnung, в свою что по его вине вода заливает нижние ную пошлину, а извещение о очередь, базируется на общих прави квартиры). выселении должно быть представле лах поведения жильцов, установленных Совершает противоправные но квартиросъемщику за 20 дней. общефедеральными или общеземель действия против собственности или морали или непосредственно домо В Ирландии запретили сдавать жилье без туалета владельца или других квартиросъем щиков в этом доме или иных лиц, про и возможностей для стирки. То есть нельзя будет сдавать живающих с ним в квартире.
Если квартиросъемщик уехал из традиционную жилую комнату (bedsit), квартиры и сдал ее еще кому либо.
Если квартиросъемщик не ис которая совмещает в себе спальню и кухню, пользует квартиру согласно договору.
Если собственник квартиры или но не имеет своей ванной или своего туалета члены его семьи более нуждаются в этой квартире, чем квартиросъем щик, или если это нанесет больший В Канаде в ряде случаев жильцы ными условиями эксплуатации дома вред владельцу квартиры, чем квар имеют право и возможность исправить (Allgemeine Geschaeftsbedingungen).
тиросъемщику. положение в течение определенного Это - правовая база всех межквартир Если домовладелец обращается в количества дней. Чтобы избежать вы ных споров. Они предусматривают, в суд, то суд, без какой либо проверки селения (например, если проблема за частности, следующие условия:
ситуации, принимает решение о вы ключается в неуплате квартплаты), то Тишину днем, с 13.00 до 15.00, и, селении и пересылает решение квар жильцу предоставляется 14 дней на естественно, ночью, с 22.00 до 8. тиросъемщику. У квартиросъемщика оплату задолженности, если проблема утра.
есть четыре недели, чтобы опротес заключалась в повреждении жилья, Лестницы и лестничные пролеты товать это решение. И только если он беспокойстве соседей, создании труд являются общественными площадка протестует, тогда начинается разби ностей для других жильцов или пере ми, поэтому оставлять на них детские рательство и суд начинает проверять, населенности квартиры, то квартиро коляски или выставлять обувь перед были ли у домовладельца (наймода съемщику дают 7 дней на ликвидацию дверью квартиры не допускается;
на теля) причины для выселения, кото созданных им проблем. общественных местах для парковки рые указаны в законе. Если же он не Есть еще некоторые особенности детям играть не разрешается;
не реко протестует, то суд автоматически выселения в разных странах. Так, в мендуется принимать душ в период с принимает решение о выселении. Польше законодательство запреща 22.00 до 7.00 утра. Исключение делают В Вене применяется другая специ ет выселение родителей с детьми в лишь для работающих посменно.
альная процедура. Если домовладелец холодное время года, такая же нор Мусор, который дети оставили по обратился в суд, то суд информирует ма существует и во Франции. сле себя в общественных местах (холл, городские власти, где есть специаль В России также довольно трудно лестничные площадки, лифт), должны ный сотрудник, который обязан разо выселить человека из муниципальной убрать либо они сами, либо родители;
браться в ситуации и предпринять все квартиры. На протяжении десятков лет разумеется, нельзя хлопать дверьми и меры, чтобы избежать выселения. никто никого никуда не выселял. С носиться по лестницам, даже звуки в Если наниматель не хочет, чтобы вступлением в силу нового Жилищного квартире, в том числе и детский смех, информация поступила к городским кодекса выселение квартиросъемщика должны быть такими, чтобы не мешать властям, он должен обязательно про из муниципальной квартиры возможно, при этом другим жильцам дома. Так об тестовать против выселения. если квартиросъемщик не оплачивал стоит дело с законодательством. При В Вене есть статистика выселе квартиру в течение 6 месяцев, только чем это далеко не все положения [11].
ний: так, в 2004 году было 8437 новых по суду и с предоставлением ему жилья В Канаде также существуют стан попыток выселить квартиросъемщи по нормам общежития, то есть 6 ква дартные договоры найма. К стандарт ков, из них 3706 человек проиграли дратных метров на человека. Норма эта ному договору найма частный домо дело в суде (или не протестовали) и владелец имеет право добавить любые были выселены. условия, которые будут отражены в МАЙ Ч ИЮНЬ | ПРЕЗЕНТАЦИЯ рому, наниматель квартиры обязан пользоваться квартирой и общими пространствами дома как положено и с уважением прав остальных нанима телей и домовладельца;
более того, согласно Гражданскому кодексу стра ны нарушение добрых нравов явля ется достаточным основанием для вы селения нанимателя.
Довольно много ограничений суще ствует и на содержание в многоквар тирных домах животных. Например, в Германии разрешается содержать мелких домашних животных. К по добным животным относятся канарей ки, волнистые попугаи, хомяки, деко ративные крысы, морские свинки, черепахи, рыбки, кролики (в Германии последних содержат часто как домаш них животных), поскольку они не меша ют и не могут навредить соседям. Не требуется согласия домовладельца для содержания в квартире неядови тых змей типа удавов, питонов, ана конд и т. п., причем независимо от их размера и количества. Однако для бо лее опасных (по мнению судей, а не зо ологов) пауков птицеядов такое разре В Голландии правительство ежегодно устанавливает, шение требуется. Содержание в квартирах более экзотических видов, на сколько может быть повышена квартплата.
типа крокодилов или обезьян, запре щено законом об охране животных.
Жилищный фонд ранжируется исходя из его качества, Юристы настоятельно рекомендуют спрашивать (письменно!) у домовла и на основе этого устанавливается дельца разрешение на содержание со баки. Исключение сделано только для возможная цена за квадратный метр собак поводырей для слепых жителей.
Закон запрещает, к примеру, содержа специальных Правилах проживания. особенно если здание выходит на про ние в квартире более двух кошек. И еще В тех ПравилахЕ, которые мне пока езжую часть. Если дело доходит до су множество всяких ограничений, кото зал управляющий одного из таких част да, то вопрос о праве иностранцев на рые направлены на то, чтобы ваши жи ных домов Леон Липов, отмечалось, в установку спутниковой антенны с це вотные не мешали комфортному про частности, что категорически запре лью приема телевизионных программ живанию соседей [13].
щены любые переделки в квартире, на своем родном языке суд решает, В тех странах, где есть сильные и включая смену обоев, нельзя было как правило, в пользу квартиросъем влиятельные организации квартиро иметь никаких животных, что либо вы щиков. съемщиков, как в Швеции или Вели брасывать из окон и держать что либо Весьма ценят на Западе добросо кобритании, где есть локальные орга на балконе за исключением легкой (са седские отношения. Многие правила низации (на уровне одного довой) мебели в летнее время. Кроме указывают на это специально, а домо многоквартирного дома), такие прави того, ничего нельзя держать в общем владельцы сами стремятся удержать ла совместного проживания разраба холле или на лестничной клетке - ни хороших квартиросъемщиков: могут тываются с участием организаций жи велосипеды, ни галоши, ни коляски. пойти на уступки со сроком квартпла телей. Например, несколько лет назад Конечно, такие правила более харак ты или даже снизить ее. На их взгляд, специальный конкурс на модельный терны для недорогих арендных домов. хорошего квартиросъемщика нужно договор найма в Англии выиграла ор В домах, где живут более состоятель беречь. При этом все стремятся изба ганизация квартиросъемщиков граф ные квартиросъемщики, квартиры виться от склочников, тех, кто доби ства Киркли - Kirkly Federation of очень большие, с просторными прихо вается правды и создает конфликты с Tenants and Residents Association.
жими и специальными помещениями соседями. Так как в нашей стране договоры для хранения вещей. В австралийских документах для найма как в муниципальном жилье, так Достаточно часто предметом спо нанимателей специально подчерки и при найме частной квартиры до не ра домовладельца и квартиросъемщи вается: лучитывайте права соседей. давнего времени были мало распрост ка, особенно квартиросъемщика им Как наниматель жилья вы обязаны не ранены, мне кажется полезным обра мигранта, бывает вопрос установки на нарушать покой, комфорт и личное тить внимание читателя на очень стене дома спутниковой антенны. Для пространство соседей [12]. подробные житейские, практические квартиросъемщика вопрос антенны - В Чехии в стандартном договоре комментарии и советы на русском это вопрос его права на информацию найма прописан пункт, согласно кото языке о найме квартиры в Германии, на родном языке, для домовладельца которые касаются всех сторон жизни в - это вопрос внешнего вида здания, съемной квартире и могут помочь из МАЙ Ч ИЮНЬ | ПРЕЗЕНТАЦИЯ бежать множество неприятностей и стали искать любые причины разо увеличивает спрос на жилье;
конфликтов как между нанимателями рвать старый контракт и выселить жи снижает поступление на рынок и квартиросъемщиками, так и между вущую семью из квартиры (дома), а нового жилья;
соседями [14]. при вселении новых жильцов поднять снижает качество содержания В России договоры найма (арен квартплату. С августа 1923 года по жилищного фонда;
ды) квартиры у частных лиц можно март 1924 года было более 35 000 снижает общее качество жизни в найти на сайтах различных риелтор случаев обращений домовладельцев в микрорайонах за счет наличия дегра ских компаний. суд, 21 000 решений суда о выселении дирующего жилищного фонда;
и 3835 случаев действительного высе повышается квартплата в нере ления семей. Эти цифры на самом де гулируемом секторе;
Про законодательство, ле занижают размер кампании, пред снижается мобильность кварти регулирование квартплаты принятой домовладельцами, так как росъемщиков;
и жилищные суды многие квартиросъемщики выезжали развиваются другие формы В очень многих странах мира есть до того, как домовладельцы начинали обеспечения жильем, вместо аренды.
специальное законодательство, регу их притеснять. Все это самые известные, общие и лирующее отношения между нанима Идея рент контроля - ограничить общепринятые положения среди эко телями и домовладельцами, которые, повышение квартплаты на весь период номистов. Эта ситуация характерна как показывает многолетняя практика, или на какое то время. Утверждают, что тогда, когда потолок возможной как правило, чрезвычайно конфликты. такая практика защищает квартиро квартплаты за квартиру ниже рыночно Во многих странах мира всегда су съемщиков. Домовладельцы в этой си го уровня. Когда вводится рент кон ществовал контроль в сфере аренд туации проигрывают, поскольку не мо троль, то ограниченная квартплата от ного жилья. Он касался размеров гут поднимать квартплату, хотя в ряде талкивает инвесторов от вложений в квартплаты, качества съемных квар случаев утверждается, что рент кон арендную недвижимость, сокращая тир и условий найма. Некоторые из троль специально направлен на то, что тем самым строительство нового них совершенно бесспорны - напри мер, соблюдение правил противопо В Италии увеличение квартплаты может составить жарной безопасности, однако другие могут вызывать сомнения.
только 75 процентов от ежегодного роста среднего индекса В некоторых странах права кварти росъемщиков весьма велики и, напри стоимости жилья. Договор найма может действовать мер, крайне трудно выселить кварти росъемщиков в Германии. В других четыре года, и квартиросъемщик имеет право продлить его странах, например в Италии, контрак ты обычно очень продолжительные и еще на четыре года на тех же условиях. После этого домовладельцы обязаны такой кон по суду квартиросъемщика можно и выселить, тракт продлить, если квартиросъем щик хочет продолжать у него жить.
однако процедуры такого расторжения договора найма Существуют и определенные стан дарты для жилья, которое сдается. Не очень длительны и результат не гарантируется давно в Ирландии совсем запретили сдавать жилье, которое не имеет соб ственного туалета и возможностей для бы все было справедливо по отноше арендного жилья, сокращает вложе стирки. Таким образом, в Ирландии нию к домовладельцам. ния в содержание существующего нельзя будет сдавать традиционную и Такой доброжелательный подход к арендного жилья, ведет к ухудшению весьма распространенную жилую рент контролю является классичес других жилищных услуг, которые обыч комнату (bedsit), которая совмещает в ким примером мягкого типа капита но предоставляют домовладельцы.
себе спальню и кухню, но не имеет лизма, который делает Европу притя В этом контексте стоит обратить своей ванной или своего туалета. гательным местом (лучшим местом) внимание на разницу между жилищами Однако гораздо более важным, чем для жизни. с точки зрения качества услуг. Рент все эти правила, является существова Но так ли это на самом деле? Рент контроль может фиксировать цену на ние рент контроля, который предпола контроль, даже в своих самых мягких сдачу жилища, но не контролирует це гает, что размер квартплаты устанавли формах, на практике помогает немно ну жилищных услуг, качество которых вается по одинаковым правилам (и гим квартиросъемщикам, тогда как соответственно снижается. Это не сра размеру) для всех или для живущих мешает многим. Неудачниками в этом зу можно заметить, поскольку должно квартиросъемщиков и может быть из случае становятся многие потенциаль пройти какое то время, чтобы жилые менен только в соответствии с рядом ные квартиросъемщики, которые хоте строения обветшали, особенно если весьма жестких правил. ли бы снять жилье. Можно сказать - они относительно новые. Однако раз В 1923 году консерваторы в Вели все потребители жилья и общество в личные эмпирические исследования кобритании начали сворачивать про целом. Невозможно описать все виды показали, что все таки это может слу грессивную жилищную политику по рент контроля, однако можно сказать, читься довольно скоро, поскольку по слевоенного времени и приняли закон что Европа выиграла бы, если бы его краска зданий и содержание внутрен О замораживании квартплаты было меньше. него оборудования составляют (ChamberlainТs Rent Restriction Act), ко Обычная (типичная) критика рент большую часть расходов домовладель торый замораживал квартплату для контроля - рент контроль не популя ца на содержание (обслуживание) до живущих квартиросъемщиков, но раз рен в экономической теории на том ма и требуют постоянных вливаний.
решал поднимать квартплату при все основании, что он Чем меньше средств вкладывает лении новых квартиросъемщиков. Это ся в содержание строения, тем хуже привело к тому, что домовладельцы оно выглядит и тем больше снижается МАЙ Ч ИЮНЬ | ПРЕЗЕНТАЦИЯ его стоимость. Весь микрорайон ста поскольку платят ту же сумму. Новые своей жизни, чем они бы хотели. Вли новится неухоженным, более состоя семьи, которые выходят на арендный яние ограничения размеров зоны ча тельные квартиросъемщики уезжают, рынок и готовы платить за арендное стного арендного жилья в целом на что приводит к еще большим мест жилье больше, число которых растет, обеспечение жильем и общественные ным проблемам. не могут получить арендное жилье. расходы (Общества) могут быть весь Нехватка жилья является результа Вопросы распределения прибыли ма ощутимыми. В развивающихся том двух процессов. Когда вводят рент весьма важны, поскольку часто говорят, странах рент контроль приводит к по контроль, существующая потребность что рент контроль позволяет перерас явлению сквоттерства [15] и больших в дешевых жилищах не удовлетворяет пределить неразумную прибыль от неформальных поселений, потому ся, потому что новые арендные жилища домовладельца к квартиросъемщику. что потенциальные квартиросъемщи не строятся и не поступают на рынок. В Но домовладельцы вовсе не обязаны ки не могут снять арендное жилье.
то же самое время новая низкая кварт быть домовладельцами, и они хотят Когда правительство может позво плата стимулирует новый спрос жилья, быть в этой сфере ровно до тех пор, по лить субсидировать жилье, возрастают где рент контроль не введен, то сокра ка зарабатывают прибыль. Если их за и требования борьбы с нехваткой жилья щение введения нового арендного жи работки выше, чем необходимые вло и предоставления дешевого жилья. Не лья в контролируемом секторе приве жения в содержание этой удивительно, что в Европе увеличение дет к повышению спроса и в этом - не недвижимости, они будут в нее вклады субсидируемого (социального) жилья, контролируемом - секторе, а следова вать. Если нет, они уйдут из этого секто предоставляемого правительством и тельно, неизбежно приведет к новому ра, поскольку рент конроль не дает им неприбыльными организациями, часто повышению квартплаты. получать прибыль. Если запереть сопровождается жестким рент контро лем в частном жилищном арендном секторе. Это приводит к сокращению поставок на рынок частного арендного В Нью Йорке с 1965 года уровень повышения квартплаты жилья хорошего качества.
в специальном жилищном фонде - квартирах Стандартная модель рент контро ля - это установка квартплаты на с регулируемой квартплатой - устанавливает Совет уровне ниже рыночного для всех, а за тем проверки этих значений.
по арендным ставкам. В Швеции частные домовладельцы Существует и другая модель рент контроля, распространенная в Европе.
не имеют права поднимать квартплату ощутимо выше, Когда квартиросъемщик снимает квартиру, уровень квартплаты опреде чем на аналогичные квартиры в муниципальном доме ляется просто путем переговоров меж ду квартиросъемщиком и домовла Квартиросъемщики, которые живут контролируемое жилье в арендном сек дельцем, то есть на уровне наиболее в таком рент контролируемом жилье, торе, через механизм сохранения най распространенной цены на свободном менее мобильны, потому что они вряд ма за живущим жителем, то домовла рынке. Однако после этого увеличение ли найдут другую квартиру по этой це дельцы столкнутся с сокращением квартплаты для живущих нанимателей не, ибо таких квартир все время не хва стоимости недвижимости и могут по ограничивается определенными рам тает. После переезда им придется пла пытаться избавиться от нее, например ками (как правило, это увеличение со тить более высокую квартплату. Таким продав ее квартиросъемщику. В этом ответствует уровню инфляции, что оз образом, они как бы заперты в их ны случае количество арендного жилья начает, что уровень квартплаты нешнем контролируемом жилище. также сократится. фиксирован безотносительно к тому, С точки зрения общества, есть Многие квартиросъемщики, кото как увеличились цены на рынке найма.
иные лобщественные потери, связан рые выиграли от осуществления рент Это обеспечивает для жителя стабиль ные с перераспределением льгот контроля в Нью Йорке и Лос Андже ность найма. Продолжительность (ста между квартиросъемщиками и домо лесе, Париже или Копенгагене на бильность) такого найма различается в владельцами и между нынешними и самом деле не были бедными людьми. разных странах и может быть от не будущими потенциальными квартиро Что бывает с жилищной потребно скольких лет до пожизненного найма съемщиками. стью, которая более не удовлетворя или даже переходить к родственникам.
Нельзя сказать, что квартиры зани ется арендным сектором жилья, пото Масштаб эффекта такого рент кон мают те, кто больше всего в них нужда му что там действует рент контроль? троля зависит от того, насколько регу ется и больше всего готов за них пла Одна возможность была отмечена - лируемая квартплата старых квартиро тить. Наоборот, безопасность эта потребность будет удовлетворена съемщиков отличается от квартплаты (сохранность) найма ныне живущими на нерегулируемом сегменте этого на свободном рынке. Если разница не квартиросъемщиками (а это одна из рынка, далее - рост квартплаты, и сни очень велика, то и эффект будет огра классических черт рент контроля) при жение жилищных стандартов, посколь ниченным. Но в ситуации, когда кварт водят к тому, что основными благопо ку в этой зоне недвижимость стано плата и цены на недвижимость быстро лучателями становятся те квартиро вится более дорогой. растут, воздействие может быть весь съемщики, которые сегодня, именно Но есть и другой сценарий - боль ма существенным.
сегодня, занимают квартиру. Им совер ше людей уйдут в сектор собственно Отдельные районы могут быть бо шенно нет нужды больше всех нуж го жилья, чем это было бы без рент лее популярными или потребность в даться или больше всех хотеть эту контроля. Например, в такой ситуации квартирах на рынке может сильно вы квартиру. И не будет в будущем. со всеми проблемами и тяготами вы расти. Без рент контроля квартплата Например, они занимают большую плат по ипотеке молодые люди столк для всех будет расти так, как того тре площадь, чем им нужно (когда дети нутся на гораздо более раннем этапе бует рынок. С рент контролем будет на уже выросли и уехали), но они про блюдаться быстрый рост квартплаты должают жить в большой квартире, только для потенциальных квартиро МАЙ Ч ИЮНЬ | съемщиков. Это довольно сильная 3. Нидерланды. Здесь правитель но размеров квартплаты, а позднее форма рент контроля, которая защи ство ежегодно устанавливает, на увеличение может составить только щает только живущих квартиросъем сколько может быть повышена кварт процентов от ежегодного роста of the щиков. Последствия уже обсуждались: плата, причем это повышение базиру cost of living index annually. Договор менее доступны квартиры, весь выиг ется на ежегодном уровне инфляции. найма может действовать четыре года, рыш получают старые квартиросъем Кроме того, жилищный фонд ранжиру и квартиросъемщик имеет право про щики, в проигрыше - потенциальные. ется исходя из его качества, и на осно длить его еще на четыре года на тех же С одной стороны, домовладельцы ве этого устанавливается возможная условиях. После этого по суду кварти предпочитают сдавать квартиры на от цена за квадратный метр. Это регули росъемщика можно и выселить, однако носительно короткий срок, поскольку рование применяется практически ко процедуры такого расторжения дого им легче поднять квартплату для новых всему социальному жилищному фонду, вора найма очень длительны и резуль жителей. С этой точки зрения для домо который находится у жилищных ассо тат не гарантируется.
владельцев самыми желанными квар циаций и частным арендным домам, за 7. Швейцария. Первоначально раз тиросъемщиками являются молодые, исключением очень небольшой части мер квартплаты устанавливают на ры мобильные и менее требовательные элитного арендного жилья, где дейст ночном уровне, и затем она растет в со жители, которые снимают квартиры на вуют чисто рыночные механизмы. ответствии с уровнем инфляции.
относительно небольшой срок. 4. Франция. По поводу квартплаты Из приведенных примеров видно, С другой стороны, они предпочита квартиросъемщик и домовладелец что основные отличия принципов (ти ют сдавать квартиры на длительный свободно договариваются, когда квар пов) рент контроля в различных стра срок хорошим квартиросъемщикам. тира сдается в новом или отремонти нах связаны, во первых, с тем, как, Хорошие квартиросъемщики платят рованном доме, а дальнейшее повы собственно, устанавливается кварт квартплату, сотрудничают с соседями и шение привязано к официальному плата первоначально - в соответствии хорошо относятся к чужой собственно индексу, известному своей абревиату с рыночным уровнем или нет, во вто сти, а потому снижают расходы домо рой IRL - Indice de Rfrence des Loyers. рых, как она меняется со временем, в владельца на содержание жилья и его 5. Германия. Квартплата устанав третьих, влияют ли все изменения риски. Однако такие квартиросъемщи ливается по результатам переговоров только на новых квартиросъемщиков ки могут столкнуться с ситуацией сни квартиросъемщика и домовладельца. или только на уже живущих жения качества услуг и содержания по Потом идет контроль за повышением Датская, нидерландская и шведская мещений, вызванной желанием квартплаты, и повышение возможно на системы серьезно влияют на рынок домовладельца снизить свои расходы. уровень инфляции или должно быть со арендного жилья для всех квартиро Посмотрим на типичные модели поставимо с квартплатой в аналогич съемщиков. В других системах сниже рент контроля в ряде западноевро ных домах, где квартплата была ранее ние квартплаты сильно зависит от про пейских стран установлена на определенный период, должительности найма и разрешенного 1. Дания. Здесь цены устанавли обычно на четыре года. Таким образом уровня повышения квартплаты.
вают исходя из реальных расходов и размер квартплаты в целом зависит от Те страны и города, где найм бо небольшого уровня прибыли, так что большого количества старых и дли лее популярен, сильнее страдают от цены ниже рыночных, особенно в тельных договоров найма, нежели от рент контроля - Амстердам, Сток очень дорогих районах. небольшого числа новых. Но и здесь гольм, Копенгаген, ПарижЕ 2. Швеция. Здесь существует си есть ограничения, поскольку за Все это снижает мобильность на стема регулирования и определения три года квартплата не может быть селения в целом, особенно среди се квартплаты через ежегодные перего повышена более чем на 20 про годняшних нанимателей, потому что, воры между организациями кварти центов. как только они уедут в новое место, росъемщиков и домовладельцами. 6. Италия. При найме Причем квартплата должна быть со квартиры первый раз поставима с квартплатой в муници идет свободный торг от пальном жилье, и частные квартиро носитель съемщики могут обратиться в жилищный суд, если квартплата в их доме серьезно выше, чем в аналогич ных домах.
МАЙ Ч ИЮНЬ | Примечания Совсем недавно - в 2008 году - появился жилищный суд и в 1. Бончак Кухарчик Ева. Под одной Южной Африке. крышей. Варшава, 2007, с. 15.
Здесь Арендный жи 2. По договору найма одна сторона лищный суд - незави - собственник жилого помещения (най симая организация, модатель) - обязуется предоставить назначаемая минист другой стороне (нанимателю) жилое ром жилья провинции помещение в пользование для прожи для того, чтобы обес вания в нем (Ст. 671 Гражданского ко печить стабильность декса Российской Федерации). Собст арендного жилищного венник жилого помещения вправе сектора и решать спо предоставить принадлежащее ему на ры между домовла праве собственности жилое помеще дельцами и квартиро ние гражданину на основании договора съемщиками с найма или на ином законном основа наименьшими потеря нии. А также юридическому лицу на ос ми и неудобствами новании договора аренды (В соответ для спорящих сторон. ствии с п. 2 ст. 30 Жилищного кодекса потеряют преимущества низкой Целью создания жилищного суда яв Российской Федерации).
квартплаты. ляется проведение быстрого и спра 3. Российско польский проект по В Нью Йорке с 1965 года действует ведливого разрешения конфликта, привлечению внимания к проблемам Совет по арендным ставкам, который который в противном случае может в квартиросъемщиков был осуществлен устанавливает уровень повышения общем суде рассматриваться меся Фондом Новая Евразия в партнерстве квартплаты в специальном жилищном цами, если не годами. В офисе каж с Польским фондом поддержки граж фонде - квартирах с регулируемой дого такого суда работает от трех до данских инициатив осенью 2006 г. в квартплатой. пяти человек, которых назначают сро Нижнем Новгороде, Перми, Ярославле, В Швеции арендная плата в му ком на три года с возможностью про Волгограде, Краснодаре. См.
ниципальных домах основана на по дления договора еще на три годе. Ра крытии необходимых расходов ботает стряпчий, адвокат, специалист 4. Страна Квартиросъемщиков // (cost price principles). А частные до по вопросам недвижимости, а также www.getgas.ru.
мовладельцы не имеют права под специалист по вопросам найма жи 5. AmericaТs Rental Housing - Homes For нимать квартплату ощутимо выше, лья. Все они назначаются министром a Diverse Nation. The American Housing чем на аналогичные квартиры в му по жилищными вопросам. Кроме то Survey. The U.S. Department of Housing and ниципальном доме. го, есть еще инспекторы, технические Urban Development, Washington, 2006.
советники и административные ра 6. См.: Жилищный кодекс Российской ботники. Федерации. Раздел III. Жилые помещения, Особое место в регулировании раз Этот же суд имеет полномочия раз предоставляемы по договору социального личных жилищных споров занимают бирать жалобы, связанные с неплате найма, гл. 7, ст. 49, п. 2.
жилищные суды. Это уже не новый ин жами, возвратом залога, нарушением 7. По материалам Общероссийского ститут, набран интересный опыт в раз частной жизни квартиросъемщика, пе опроса населения от 2 - 3 сентября ных странах, о чем пока нам приходит ренаселенностью, незаконным изъяти года (100 населенных пунктов, 44 субъек ся только мечтать. Познакомимся хотя ем вещей квартиросъемщика, дискри та Российской Федерации, 1500 респон бы кратко с опытом других стран. минацией квартиросъемщика со дентов). Цит по: Вовк Е. Аренда жилья.
Интересен и полезен опыт Швей стороны домовладельца, проблемами Социальная реальность, № 5б царии. Там с 1936 года существует с шумными соседями, качеством услуг г./www. socreal.fom.ru/english/?link=ARTI специальный жилищный суд (Регули и так далее. CLE&aid=385.
рующий трибунал) для квартиросъем Если возникает спор между домо 8. Элитное жилье: кто снимает и кто щиков и владельцев квартир. В засе владельцем и квартиросъемщиком, сдает? Сентябрь 2008 года // www.vsedo дании принимают участие два судьи, каждый из них может обратиться в суд, ma.km.ru/view/?mode=article&id=7b7f61f один из них представляет интересы послав жалобу обычной почтой, элек 1594 409e 8a71 b36b46fa67e5.
владельцев квартир, другой отстаи тронной почтой или факсом или обра 9. Закон о владельце наймодателе и вает права квартиросъемщиков. В от тившись лично в ближайшее отделение съемщике // www.russianseattle.com/con личие от любых других судебных ин жилищного суда. Специальный сотруд sumer_help/housing_landlord_tenant.shtml.
станций этот трибунал работает ник заводит дело и информирует 10. Использованы материалы Австрий бесплатно. 1990 год стал годом успе стороны о дате слушаний. На этом эта ского национального союза квартиро ха, когда этот трибунал смог так же пе ответчик может подать встречный съемщиков // www.mietervereinigung.at.
вносить поправки в федеральное за иск. Здесь в дело вступает судебный 11. Проблемы с соседями: права жиль конодательство Швейцарии. посредник, который пытается помочь цов // Немецко Русская Газета 01 11 В Швеции уже много лет сущест сторонам найти решение, которое // Германия по русски! Die Russische вующий жилищный суд состоит из удовлетворит обе стороны. Если по Community //faq.germany.ru.
трех человек: профессионального средничество не привело к положи 12. Жилье в Австралии / юриста (он является государствен тельным результатам, тогда уже дело visa.ru/habitation/.
ным служащим), представителя соб рассматривается собственно жилищ 13. Квартиры, которые мы выбираем, ственника жилья и представителя ным судом. Обычно суд принимает ре или О немецком жилищном праве квартиросъемщика, которым обычно шение в тот же день. //www.vorota.de/web601.AxCMS#content.
и бывает представитель Шведского 14. Там же.
союза квартиросъемщиков. 15. Захваты чужого пустующего жилья.
Книги, научные публикации