Книги, научные публикации
Экономические 1(74) 312 Бухгалтерский учет, статистика науки 2011 Методологические основы налогообложения и оценки земли й 2011 Н.М. Бобошко кандидат экономических наук Марийский государственный
технический университет, г. Йошкар-Ола E-mail: center_audita В статье рассмотрены методологические вопросы, связанные с налогообложением и оценкой земли: определением объекта налогообложения и налоговой базы, принципов налогообложения и формированием кадастровой и рыночной стоимости.
Ключевые слова: земельный налог, объект, налоговая база, кадастровая стоимость, цена земли.
Исторически важнейшими факторами про- РФ о налогах и сборах, включающим помимо На изводства выделялись: труд, земля, капитал. Сто- логового кодекса РФ, принятые в соответствии с имость земли, находящейся во владении, в ним федеральные законы о налогах и сборах. В пользовании налогоплательщиков, является ос- соответствии с классификацией налогов земель нованием для осмысления налоговой базы зе- ный налог отнесен к местным налогам, поэтому мельного налога, установленного Налоговым ко- устанавливается, вводится в действие и прекраща дексом Российской Федерации. ет действовать данный налог на основании не только Заметим, что, согласно Земельному кодексу Налогового кодекса, но и нормативных правовых Российской Федерации от 25 октября 2001 г. актов представительных органов муниципальных 136-ФЗ, земельный налог определен как одна образований (городские и сельские поселения, му из форм платы за использование земли. При этом ниципальные районы, городские округа, внутри землей признан природный ресурс, который мо- городские территории городов федерального зна жет быть использован для производства сельс- чения). Представительные органы муниципальных кохозяйственной продукции, строительства до- образований определяют налоговые ставки в со мов, городов, дорог. ответствии с гл. 31 УЗемельный налогФ Налогово В настоящее время порядок исчисления упла- го кодекса (НК) РФ. Налогоплательщики земель ты земельного налога установлен законодательством ного налога представлены на рисунке.
Налогоплательщики земельного налога - лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектами налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ:
на праве на праве на праве собственности постоянного пожизненного (бессрочного) наследуемого пользования владения Организации: Физические лица:
юридические лица, образованные граждане РФ;
в соответствии с законодательством РФ;
иностранные граждане;
иностранные физические лица, компании лица без гражданства;
и другие корпоративные образования, индивидуальные предприниматели обладающие гражданской правоспособностью, созданные в соответствии с законодательством иностранных государств;
международные организации, филиалы и их представительства на территории РФ Рис. Налогоплательщики земельного налога n g a e h V C i X e w F e D r P w Click to buy NOW!
m w o w c.
.
d k o c c a r u t Экономические 1(74) Бухгалтерский учет, статистика науки В практике налогообложения земельным на- ления хозяйственной и иной деятельности на логом используют понятие Уземельный участокФ, территории Российской Федерации, и одновре под которым следует понимать часть земной по- менно как о недвижимом имуществе, об объекте верхности с границами, определенными в соот- права собственности и иных прав на землю;
ветствии с федеральными законами. Земельные владение, пользование и распоряжение участки могут находиться в частной собственно- землей осуществляются собственниками земель сти у граждан, являться собственностью юриди- ных участков свободно, если это не наносит ущерб ческих лиц, могут быть получены в постоянное окружающей среде;
(бессрочное) пользование казенными предприя- при осуществлении деятельности по ис тиями, государственными и муниципальными уч- пользованию и охране земель должны быть при реждениями, центрами исторического наследия няты такие решения и осуществлены такие виды президентов РФ, а также органами государствен- деятельности, которые позволили бы обеспечить ной власти и местного самоуправления. сохранение жизни человека или предотвратить В законодательстве отражена исключитель- негативное (вредное) воздействие на здоровье ная позиция, согласно которой земельные участ- человека, даже если это потребует больших зат ки, находящиеся в собственности муниципаль- рат;
ного образования (муниципальной казне), не граждане Российской Федерации, обще являются налогооблагаемыми. В то же время, ственные организации (объединения) и религи если организации или физические лица имеют озные организации имеют право принимать учас право собственности, право постоянного (бессроч- тие в подготовке решений, реализация которых ного) пользования или право пожизненного на- может оказать воздействие на состояние земель следуемого владения земельного участка, то на при их использовании и охране, а органы госу основании свидетельств о государственной ре- дарственной власти, органы местного самоуправ гистрации прав эти лица признаются платель- ления, субъекты хозяйственной и иной деятель щиками земельного налога. Кроме того, платель- ности обязаны обеспечить возможность такого щиками земельного налога могут стать право- участия в порядке и в формах, которые установ преемники, возникающие при реорганизации лены законодательством;
организаций (за исключением выделения), а так- изменение целевого назначения ценных зе же при наследовании. мель сельскохозяйственного назначения, земель, Не признаются плательщиками земельного занятых защитными лесами, земель особо охра налога организации и физические лица, если зе- няемых природных территорий и объектов, зе мельные участки: мель, занятых объектами культурного наследия, находятся у них на праве безвозмездного других особо ценных земель и земель особо ох срочного пользования;
раняемых территорий для иных целей ограни переданы им по договору аренды. чивается или запрещается в порядке, установ Налоговые отношения, связанные с землей, ленном федеральными законами;
регулируются, с одной стороны, Земельным ко- любое использование земли осуществля дексом РФ, с другой - налоговым законодатель- ется за плату, за исключением случаев, установ ством. В ряде случаев имущественные отношения ленных федеральными законами и законами по владению, пользованию и распоряжению зе- субъектов Российской Федерации;
мельными участками и по совершению сделок с правовой режим земель определяется ис ними могут регулироваться другими видами за- ходя из их принадлежности к определенной ка конодательства: Лесным кодексом РФ, Водным тегории и разрешенного использования в соот кодексом РФ, законом РФ УО недрахФ, федераль- ветствии с зонированием территорий и требова ным законом УОб охране окружающей средыФ и ниями законодательства;
другими специальными федеральными законами. правовые основы и порядок разграниче Важно, что с развитием рыночных отношений в ния государственной собственности на землю на земельном законодательстве получили норматив- собственность Российской Федерации, собствен ное закрепление следующие принципы: ность субъектов Российской Федерации и соб Урегулирование отношений по использо- ственность муниципальных образований устанав ванию и охране земли осуществляется исходя из ливаются федеральными законами;
представлений о земле как о природном объекте, при определении правового режима земель охраняемом в качестве важнейшей составной час- должны учитываться природные, социальные, ти природы, природном ресурсе, используемом экономические и иные факторы;
в качестве средства производства в сельском хо- регулирование использования и охраны зе зяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществ- мель осуществляется в интересах всего общества n g a e h V C i X e w F e D r P w Click to buy NOW!
m w o w c.
.
d k o c c a r u t Экономические 1(74) 314 Бухгалтерский учет, статистика науки при обеспечении гарантий каждого гражданина при аренде земельных участков;
на свободное владение, пользование и распоря- при сервитуте - ограниченном пользова жение принадлежащим ему земельным участ- нии чужим земельным участком.
комФ1. При перечисленном количестве позиций, Постановка земельных участков на налого- определяющих особенности обложения земель вый учет производится в соответствии с поряд- ным налогом, следует заметить, что к Уобъекту ком постановки на учет организаций и физичес- налогообложенияФ налоговое законодательство ких лиц, в данном случае по месту нахождения предъявляет особые требования. Широкая трак принадлежащего недвижимого имущества. Такой товка этой категории, приведенная в ч. I Нало порядок установлен Налоговым кодексом РФ и гового кодекса РФ, определяет объектом налого осуществляется следующим образом. обложения реализацию товаров (работ, услуг), Регистрация организаций (юридических лиц) имущество, прибыль, доход, расход или иное и физических лиц, а также индивидуальных обстоятельство, имеющее стоимостную, количе предпринимателей производится налоговыми ственную или физическую характеристику, с на органами по месту нахождения принадлежащего личием которого у налогоплательщика возника им недвижимого имущества. Заметим, что не- ют обязанности по уплате налога.
движимым имуществом в этих целях признают- В узком смысле, объектом налогообложения ся: земельные участки;
участки недр;
все, что для земельного налога признаются земельные уча прочно связано с землей, т.е. объекты, переме- стки и только в том случае, когда земельные уча щение которых без несоразмерного ущерба их стки сформированы в соответствии с Земельным назначению невозможно, - здания, сооружения, кодексом РФ, Градостроительным кодексом РФ.
объекты незавершенного строительства. Важной характеристикой земельных участ Постановка на учет в налоговом органе про- ков, как объектов налогообложения, выступает изводится на основании сведений, предоставля- их кадастровая стоимость. Можно отметить, что емых органами, осуществляющими кадастровый проблемой налогообложения в этой связи явля учет, ведение государственного кадастра недви- ется определение налоговой базы, когда кадаст жимости и государственную регистрацию прав ровой стоимости нет или она не доведена до све на недвижимое имущество. Органы кадастрово- дения налогоплательщика.
го учета сообщают сведения налоговым органам Кадастровую стоимость земельного участка в течение 10 дней со дня регистрации соответ- специалисты в области налогообложения реко ствующих прав. В свою очередь, налоговый орган мендуют определять как потребительную сто осуществляет постановку на учет организации или имость, характеризующую ценность объекта для индивидуального предпринимателя по месту на- конкретного владельца при определенном вари хождения принадлежащего им земельного участ- анте его использования. Налоговая база может ка в течение 5 дней на бесплатной основе. При исчисляться даже по восстановительной стоимо осуществлении постановки на учет иностранных сти, которая, в отличие от рыночной, ближе к организаций и иностранных граждан имеют мес- понятию Устоимость в использованииФ и в боль то свои особенности, которые регламентируются шей степени отвечает характеристике налога на Налоговым кодексом. земельную собственность.
Для российских налогоплательщиков особен- В современной экономической литературе ности обложения земельным налогом связаны с высказываются мнения в отношении того, что правовым статусом земельных участков и сделок: налоговая база земельных участков должна от участков, права на которые возникли не с ражать общие признаки оцениваемых объектов, начала года;
объективную шкалу их относительной ценности участков, не зарегистрированных в Еди- по отношению друг к другу и быть при этом ном реестре;
связанной с общественной ценностью - рентой при приобретении или продаже недвижи- земли. На налогообложение земли не должны мости или доли, при которых продавец обязует- влиять сезонные колебания спроса, корректировка ся передать в собственность покупателя земель- экономической политики, факторы конъюнктур ный участок, здание, сооружение, квартиру или ного характера. Поэтому отражение земельной другое недвижимое имущество;
ренты в составе кадастровой стоимости земель при аренде недвижимости;
ного участка является важным методологичес при приобретении или продаже земельно- ким подходом к формированию кадастровой го участка;
оценки.
при приобретении или продаже права арен- Заметим, что в настоящее время определе ды;
ние кадастровой стоимости земли и других объек n g a e h V C i X e w F e D r P w Click to buy NOW!
m w o w c.
.
d k o c c a r u t Экономические 1(74) Бухгалтерский учет, статистика науки тов недвижимости основано на выборке данных Важным методологическим подходом к оп о фактической продаже земельных участков и ределению кадастровой стоимости земли являет объектов недвижимости на всей оцениваемой ся совмещение анализа рыночной информации с территории земли. Следует согласиться с мне- анализом факторов образования рыночной сто нием тех авторов, которые не признают техно- имости земли - факторного анализа. В этом слу логию массовой оценки, эффективной для уста- чае модель оценки стоимости земельного участ новления рыночной стоимости земельного участ- ка строится на предположении, что стоимость ка. Эффективность, на наш взгляд, не может будет зависеть от размера участка и других фак быть достигнута без учета соотношения спроса и торов: внутренних (целевое назначение, качество предложения, а также индивидуально-потреби- почвы, конфигурация участка) и внешних (фак тельских свойств оцениваемого объекта на конк- торы местоположения, окружающей среды, в том ретную дату. числе пространственные и локальные).
Важным моментом является тот факт, что Сравнительный метод, или метод сопостави кадастровая стоимость земельного участка явля- мых продаж, может использоваться для оценки ется тем показателем государственного земельно- тех объектов, по сделкам с которыми имеется ста го кадастра, который применяется в кадастровой тистическая информация. Для установления сто документации наряду с нормативной ценой зе- имости объекта в этом случае используют объек мельного участка. Нормативная цена, в свою оче- ты-аналоги, стоимость которых уже известна.
редь, определяется уровнем рыночных цен на зем- Доходный метод используют для оценки зе лю. Технология кадастровой оценки не отрицает мельных участков, принадлежащих предприяти возможности использования показателя Унорма- ям производственного и коммерческого назна тивная цена землиФ. Следует только отличать ка- чения. Метод предполагает отнесение части ка дастровую стоимость от рыночной стоимости зем- питализированного дохода на стоимость земли.
ли. Это отличие заключается в независимости ка- Приведенный перечень методологических под дастровой стоимости от формы собственности. ходов не является закрытым, поскольку извест Между тем при налогообложении необходимо ны: затратный метод, остаточный метод и др.
оценивать абсолютное право собственности, зак- Разработка разных методов кадастровой лючающееся в совокупности всех прав, которы- оценки стоимости земли обогащает в целом ме ми может обладать плательщик налога на землю тодологию оценки недвижимости, вооружает сис в соответствии с законодательством. тему налогового администрирования дополни Начиная с 2010 г. налогоплательщики обя- тельными инструментами управления земельным заны самостоятельно обеспечивать себя сведе- налогообложением.
ниями о кадастровой стоимости земельных участ ков посредством получения сведений через Ин- Семенихин В.В. Земельный налог / ГроссМе диа. 2010. Доступ из справ.-правовой системы УКон тернет либо путем подачи письменного запроса сультантПлюсФ.
в территориальные органы кадастра.
Поступила в редакцию 08.12.2010 г.
n g a e h V C i X e w F e D r P w Click to buy NOW!
m w o w c.
.
d k o c c a r u t
Книги, научные публикации