Книги, научные публикации
Экономические 7(92) Экономика и управление 92 науки 2012 Формирование модели
определения экономически активного слоя населения на жилищно-строительном рынке й 2012 Е.П. Кияткина кандидат экономических наук, доцент й 2012 Н.В. Плеханова Государственный архитектурно-строительный университет, г. Самара E-mail: kotay80 Статья посвящена теории и практике применения модели определения экономически активного слоя населения на жилищно-строительном рынке. Рассмотрена методика определения потре бительских групп. Выявлены показатели обеспечения жилья на душу населения.
Ключевые слова: экономически активный слой населения, рынок жилья, потребительские груп пы, обеспеченность жильем.
Одной из задач реализации региональной ства) затруднены приобрести и (или) улучшить инвестиционной программы является выделение жилье. Кроме того, представители ЭАСН - вы экономически активного слоя в структуре насе- сокообеспеченные граждане и средний класс го ления в отношении его возможностей участво- товы предъявить спрос на рынке улучшенной, вать в ее реализации. Кроме того, для формиро- индивидуальной планировки жилья, становясь, вания эффективного жилищно-строительного соответственно, потребительской базой на пер рынка необходимо изучить предпочтения и воз- вичном жилищном рынке, причем потребности можности экономически активного слоя населе- этих групп в своем большинстве не могут быть удовлетворены за счет вторичного рынка1.
ния, так как от степени совпадения тех условий, которые предложит рынок (в частности, тип жи- Однако возникают проблемы, связанные с лья, первоначальный взнос, срок накопления и тем, что средний класс желает предъявить спрос рассрочки платежа, величина членского взноса) на рынке жилищного строительства, но согласно этому слою с предпочтениями его представите- своей платежеспособности обладает денежными лей, зависит объем инвестиций последних. ресурсами в объеме, достаточном только для при Экономически активный слой населения обретения типового жилья на вторичном рынке, (ЭАСН) следует понимать как основную потре- которое его не удовлетворяет (в частности, по бительскую базу для развития той или иной эко- требительские свойства, качество, количество номической системы, в данном случае для реги- комнат). В силу данных обстоятельств он при ональной инвестиционной жилищно-строитель- обретает типовое жилье на вторичном рынке.
ной сферы. Поэтому без внедрения новых механизмов фи На основе проведенного анализа социоло- нансирования невозможно переориентировать гического опроса установлено, что основным уча- спрос среднего класса на рынок жилищного стро стником рассматриваемой программы могут яв- ительства. Спрос на типовое жилье на вторич ляться высокообеспеченный, средний класс и ном рынке недвижимости превышает предложе верхняя подгруппа базового слоя общества, т. е. ние, что влечет за собой увеличение цены на экономически активные слои населения на жи- жилье. В результате этого базовый слой не в лищно-строительном рынке. состоянии улучшить свое жилье, что может сде Представители данных слоев населения про- лать его потенциальным участником инвестиро являют наибольший интерес к становлению и вания в жилищное строительство.
развитию механизма финансирования жилищ- Определенную роль в модифицированных но-строительной сферы, поскольку они нужда- системах финансирования жилья может сыграть ются в улучшении жилищных условий, но при высокообеспеченный класс. Он, обладая доста наличии современного состояния жилищно-стро- точными материальными возможностями, спо ительного рынка региона и в целом страны (в собен не только строить новое жилье, дополни частности, высокий уровень цен на жилье, от- тельно к уже имеющемуся, но и может прода носительно низкие доходы у большинства насе- вать свои старые квартиры, расширяя тем самым базу вторичного рынка жилья2.
ления, т. е. недоступность жилья, отсутствие эффективных механизмов инвестирования жи- Таким образом, одним из важнейших усло лищного рынка и рынка жилищного строитель- вий привлечения инвестиций ЭАСН в новую Экономические 7(92) Экономика и управление науки систему инвестирования является строительство q t (если располагаемая площадь много ниже ее), жилья с индивидуальной и улучшенной плани либо как минимум в 1,5 раза превышать ее (если ровкой для различных потребительских групп.
она приближается к социальной норме или, тем В таблице представлены данные, позволяю более, превышает ее). Следовательно, условие щие выяснить, какие аспекты больше всего вол начала инвестирования данного домашнего хо нуют ЭАСН при покупке жилья.
Распределение ответов на вопрос анкеты УНасколько для Вас важен каждый из предлагаемых аспектов при покупке жилья?Ф, % от числа опрошенных Предлагаемые аспекты Да, очень важны Да, важны Нет, не важны Цена 73,9 26,1 Качество 46,1 52,7 1, Тип планировки 41,2 51,3 7, Отсутствие предоставления декларации о доходах 52,7 42,9 4, Возможность свободного выбора жилья 82,6 17,4 Первоначальный взнос 48,9 50,2 0, Отсутствие привлечения поручителей 68,9 23,0 8, Рассрочка платежа 50,4 48,9 0, Проценты по кредиту 87,3 12,2 0, Потребительские группы домашних хозяйств зяйства типа g в некоторый период времени t и ожидаемое время их вступления в инвестиро вание в жилищное строительство можно мате- можно сформулировать как матически формализовать по методике ЦЭМИ 0 0 0 0 РАН3. t T t T ~ t T (3) S gg pcc c ng q gg.
Располагая данными об ожидаемом уровне доходов и сбережений домашних хозяйств, мож- Если сбережения s со временем растут быст но поставить задачу: оценить то их множество рее, чем стоимость жилья с, то условие (3) при (а значит, и численность), которое, следует пред полагать, вступит в фазу инвестирования жи- некотором t g обязательно выполнится. Если при лищного строительства. Примем, что это про изойдет в том случае, если соответствующие до- этом t g Т, где Т - горизонт перспективных машние хозяйства, ориентируясь на сложившийся у них темп сбережений, будут рассчитывать, что расчетов, то домашние хозяйства g будем назы средства, необходимые для активизации своего вать перспективными с точки зрения участия в участия в них, скопятся за некоторое обозримое инвестиционном процессе, а их множество обо 0 время Т (принято Т = 10 лет). Под активиза- 0 значать G. Величины t g, g G cc можно трак cc цией участия понимаем накопление суммы, со товать как начало инвестирования домашних хо ставляющей долю pcc от ориентировочной сто зяйств в жилищное строительство4.
имости подбираемого жилья, предоставляющей Следует отметить, что факт начала инвести право на получение кредита (займа).
рования нельзя считать формальным обстоятель В настоящее время в практической деятель ством с точки зрения продолжения накопления ности участников жилищного строительства наи финансовых средств. Близкая и, в общем, ре более часто принимают pcc = 0,5. При этом сто альная возможность приобретения желаемого имость приобретаемого жилья в расчете на 1 чел.
жилья, закрепляемая этим фактом, должна ока можно оценить из соотношения зывать существенное стимулирующее влияние на t ~ с t c n q gt, (1) дальнейший процесс накоплений. Мы принима g ем для отражения этого обстоятельства, что нор t t ма сбережений после этого момента скачкооб где c n c g - стоимость 1 м2 типового жилья;
разно увеличивается:
~t q g max 1,5 q lg, q t.
t (2) п ( t,qg ) cc g ( tg,qg ),t t g.
t t t (4) п Последнее выражение означает, что площадь приобретаемого жилья в расчете на 1 чел. либо Мы приняли cc = 2, что означает удвоение должна соответствовать социальной норме нормы сбережений в периоде Экономические 7(92) Экономика и управление 94 науки льем уровень удовлетворенности рассматривае t tg. мой потребности может быть различным из-за разной эталонной оценки n.
Поэтому суммарные накопленные сбереже Например, показатели обеспеченности жи ния, которые пойдут в инвестирование жилищ льем в РФ находятся на уровне, близком к по ного строительства в такие годы, нужно оцени казателям ряда стран со средним уровнем дохо вать с помощью соотношения:
дов населения. Однако степень удовлетворения для России, по-видимому, существенно ниже.
Здесь следует учитывать два обстоятельства5.
tg t Во-первых, понятие потребности в жилье (n) tg tg tg tg, t t0.
s t tg, qlg s g t социокультурное и значительно дифференциру g g ется в зависимости от образовательного, куль t t t g 1 (5) турно-исторического и геоклиматического фак тора. В странах с более высоким уровнем обра Теперь оценим каждую перспективную груп зования и суровым климатом (к их числу отно 0 0 сится Россия) среднее время пребывания чело пу g Gcc, которую теперь при t > t g можем века Упод крышейФ, как правило, больше, что и трактовать просто как участника инвестицион- обусловливает более высокие УпространственныеФ ного процесса, время tg, когда она, как можно требования к жилью. С этим связана получив шая широкое распространение потребность во ~ ожидать, накопит пороговую сумму рсс сtn q. Оно УвторомФ жилье - в дачах, домах (или их части) определится из уравнения в сельской местности и т.д. - как суррогатный вариант приближения к эталону n. Такое специ tt tg t~ фическое для России потребление второго жи s gg gg, qlg cc c ng q. (6) лья, с одной стороны, накладывает отпечаток на потребность в улучшении условий проживания Группы g, для которых в некоторый момент в основном жилье (как правило, она уменьшает t расчетного периода выполняется условие ся) и отвлекает у части населения (примерно у tg t, 20 % семей) довольно значительную часть их будем называть активизирующимися в этот пе- сбережений. С другой стороны, второе жилье предоставляет возможности альтернативного спо t риод t, а их множество Gcc - активизирующимся соба сезонного проживания и эффективного вло в этот период множеством домашних хозяйств жения свободных средств в относительно деше по отношению к механизму инвестирования в вую и имеющую высокую ликвидность недви региональное жилищное строительство. жимость. Таким образом, индикатор обеспечен Определяя показатель обеспеченности жи- ности основным жильем должен быть либо мо льем на душу населения, нужно учитывать связь дифицирован, либо дополнен другими индика показателя удельной обеспеченности жильем Yоб торами, характеризующими второе жилье. Это с уровнем удовлетворения потребности в жилье позволяет учесть потребительские предпочтения Yф, которая может быть выражена следующим населения и уточнить спрос на рынке основного соотношением: жилья6.
Во-вторых, у россиян было меньше возмож Q Yоб ностей и хуже перспективы для решения своих Yф, причем Yоб =, N n жилищных проблем, чем у граждан сопоставля где Q - суммарное количество жилой площади;
емых с Россией стран. В первую очередь это N - количество жителей;
обусловлено тем, что сложившийся уровень обес n - эталонная (потребная, потенциальная) сред- печенности жильем в России был достигнут, глав недушевая потребность, устанавливаемая на ос ным образом, за счет государственных ресурсов нове экспертного анализа.
и население не имеет в настоящее время доста Заметим, что второй традиционно исполь- точных средств для самостоятельного его повы зуемый индикатор - фактическая обеспеченность шения. В то же время в большинстве других жильем Yоб - также недостаточно хорошо отра- стран значительная доля расходов в рассматри жает уровень Yф. Хотя между этими показателя- ваемом секторе приходилась на население, фи ми чаще всего наблюдается прямая зависимость, нансовые возможности которого позволяли ре следует иметь в виду, что при одинаковых сред- шать проблему жилья путем индивидуальных недушевых характеристиках обеспеченности жи- инвестиций.
Экономические 7(92) Экономика и управление науки Кроме того, в России с переходом к рыноч- Суркин П.Н. Методы оценки инвестиционной ным отношениям все большая часть населения привлекательности предприятия // Вопр. экономи постепенно ориентируется на высокие стандар- ки и права. 2012. 7. С. 64-68.
ты жилья высокоразвитых стран Западной Ев- Хачатрян С.Р. Прикладные методы матема ропы (30 м2 на 1 чел. и выше);
и хотя подобные тического моделирования экономических систем :
стандарты в России недостижимы в ближайшем науч.-метод. пособие. М., 2002. С. 192-195.
обозримом будущем, они формируют новые пред- Фаерман Е.Ю., Хачатрян С.Р., Федорова Н.Л.
Моделирование жилищного рынка. М., 2003.
ставления о стандартах проживания, повышают Хачатрян С.Р. Указ. соч.
уровень притязаний и в конечном счете усили- Ушанова Н.А. Особенности решения жилищ вают неудовлетворенность имеющимся жильем.
ной проблемы в России и в развитых странах в со Таким образом, ожидаемая динамика потен временных условиях // Экон. науки. 2011. 2 (75).
циальной потребности n будет иметь в ближай- С. 201-205.
ший период возрастающий характер, что будет Козлова С.В. Управление процессом выхода способствовать снижению уровня удовлетворен- из кризиса - комплексный подход // Экон. науки.
ности жильем. 2010. 1 (62). С. 7-12.
Поступила в редакцию 04.06.2012 г.